مرحبًا بالجميع!
سجل العقارات الروماني مغلق ولا يتيح تسجيل الصفقات والحصول على معلومات منذ 14 يوليو إثر اختراق سيبراني. وبحسب السلطات في رومانيا، من المفترض أن يعود السجل إلى العمل خلال الأسبوع القريب.
وبينما نشهد في إسرائيل ركودًا في مكاتب المبيعات ونقاشًا متزايدًا حول أسعار الشقق مع توقع كبير لدى الجمهور بانخفاض الأسعار، يواصل المقاولون إطلاق حملات مبيعات (بيرشكوفسكي يشغّل «مناقصة الشقق» في هذه الأيام تحديدًا)، ومع ذلك يمتنعون عن خفض كبير في الأسعار، وفي أوروبا تواصل أسعار الشقق الارتفاع، ونلتقي بإسرائيليين أكثر فأكثر يفحصون ويشترون عقارات في الخارج.
في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. اليونان: أسعار العقارات - الارتفاع مستمر لكن الوتيرة انخفضت إلى النصف.
ب. رومانيا: استثمارات العقار تهوي 46% في النصف الأول، ثم تأتي صفقة واحدة تقلب الصورة.
ج. قبرص: تغيير قواعد ضريبة القيمة المضافة على الشقق الجديدة.
د. البرتغال: وتيرة الصفقات تتباطأ، لكن النقص الهيكلي يواصل دعم الأسعار.
هـ. الولايات المتحدة: سوق العقار السكني - صلابة رغم فائدة مرتفعة، مع بعض علامات الاستفهام تحت السطح.
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
اليونان
إصلاح العقار في قانون خاتزيداكيس - ما التغيير فعليًا
يُدخل القانون 5293/2026 سلسلة تغييرات مهمة على قانون العقارات اليوناني، معظمها ساري المفعول أصلًا. وفيما يلي ما يمسّ مباشرة أصحاب العقارات والمشترين والبائعين، مع تمييز واضح بين ما هو فعّال بالفعل وما يُتوقع في الأيام القريبة ولم يُقرّ رسميًا بعد.
لأصحاب العقارات القائمين في اليونان
التغيير الجوهري الأهم يتعلق بمطالبات الملكية التاريخية للدولة. فحتى اليوم، كان «عدم التقادم» لحقوق الدولة (ساري منذ 1915) يمنع أصحاب العقارات الفعليين من التسجيل مالكين قانونيين أمام مطالبة الدولة، حتى بعد عشرات السنين من الحيازة بحسن نية. وتعديل تم توضيحه في تعميم وزارة الزراعة بتاريخ 30.6.2026 (رقم 177178) يغيّر ذلك: فمن يحوز عقارًا بحسن نية لمدة 40 عامًا على الأقل قبل 19.3.2003 (بما في ذلك فترة حيازة أسلافه)، حين لم تُجرِ الدولة أعمال حيازة منذ 23.2.1946، يمكنه الآن، للمرة الأولى منذ 111 عامًا، أن ينال اعترافًا قضائيًا بأنه مالك قانوني في مواجهة الدولة. وثمة حكم محدد إضافي للعقارات الزراعية التي تديرها وزارة الزراعة، بما في ذلك حالات تخصيص أرض مؤقت أو توزيع زراعي. وهذا ذو صلة أساسًا بأصحاب عقارات قديمة، ريفية أو آلت بالإرث دون تسجيل رسمي كامل - وهي حالة أكثر شيوعًا مما يبدو لدى زبائن أجانب اشتروا عقارات قديمة أيضًا.
وإضافة إلى ذلك، سيتمكن قريبًا أصحاب العقارات المحجوزة بسبب دين ضريبي من بيعها: إذ يخوّل تعديل في البند 18 هيئة الضرائب (AADE) السماح ببيع العقارات المحجوزة، على أن تُجبى نسبة من العائد (بحسب حجم الدين) مباشرة عبر كاتب العدل وتُحوَّل إلى الهيئة. وحتى 12.7.2026 لم يُنشر بعد القرار الإداري المفعِّل للبند، لكنه متوقع «في الأيام القريبة»، أي إنه لا يمكن بعد الاعتماد عليه فعليًا.
وأخيرًا، تبسيط بيروقراطي عام ساري بالفعل: لم يعد واجبًا أن تقدموا بأنفسكم شهادات موجودة أصلًا في قواعد بيانات الدولة (يمكن استبدالها بإقرار خطي)؛ واعتبارًا من 1.6.2026 يحصل كل مواطن على رمز متابعة شخصي لكل إجراء إداري؛ واعتبارًا من 7.7.2026 يتعين على كل سلطة عامة أن تنشر على موقعها ساعات استقبال الجمهور والمحامين بصورة جارية.
للمشترين
تؤثر تغييرات اثنان مباشرة في صفقة الشراء. أولًا، أُلغي واجب إرفاق مخطط طبوغرافي بعقد البيع في المناطق الممسوحة في الكاداستر (البند 16)، ساري اعتبارًا من نشر القانون. وثانيًا، ويتوقف على نشر قرار إداري مشترك لم يصدر بعد حتى 12.7.2026 لكنه متوقع قريبًا: يتحول كاتب العدل إلى «One Stop Shop» (البند 15) يجمع رقميًا كل الشهادات المطلوبة - بيانات الكاداستر، وشهادات الضريبة والتأمين الوطني، والهوية الرقمية للمبنى، ويقدم بنفسه الإقرارات الضريبية ودفعات الرسوم. ومهم للمشترين بوجه خاص: إذا اتفق الطرفان صراحة على ذلك، سيتمكن كاتب العدل من استلام العائد في حساب أمانة مخصص (escrow)، وخصم ديون البائع منه، وتحرير الرهون قبل تحويل المتبقي - حماية فعلية من شراء عقار عليه دين خفي. وإلى حين نشر القرار، يستمر الإجراء المعتاد في السريان.
للبائعين
يمكن الآن للبائع الذي تلقى العقار بالإرث أو الهبة أو التحويل من الوالدين ولم يسدد بعد ضريبة الإرث/الهبة أن يسددها عند نقل العقار نفسه، لا مسبقًا (البند 17، ساري). والبائع الذي لديه عقار محجوز بسبب دين ضريبي، كما ذُكر أعلاه، يُتوقع أن يتمكن قريبًا من البيع، بشرط نشر القرار الإداري. والبائع الذي يمس عقاره مطالبة ملكية تاريخية للدولة (انظروا أعلاه) يتمتع بيقين قانوني أعلى بكثير بشأن أهلية العقار للبيع - نقطة من المهم نقلها أيضًا إلى المشتري المحتمل ضمن فحص العناية الواجبة.
أسعار الشقق في اليونان: الارتفاع مستمر، لكن الوتيرة انخفضت إلى النصف تقريبًا
يعرض مؤشر Spitogatos، المستند إلى أسعار الطلب من ملايين الإعلانات في أكبر موقع عقاري في اليونان، صورة واضحة للربع الثاني من 2026: الأسعار ما زالت ترتفع في اليونان كلها، لكن بوتيرة أبطأ بكثير من العام الماضي. فقد ارتفع متوسط السعر المطلوب للشقة بنسبة 6.1% مقارنة بالربع المقابل، مقابل قفزة قدرها 9.7% قبل سنة بالضبط. أي إن وتيرة الارتفاع انخفضت إلى النصف تقريبًا في سنة واحدة. وارتفعت أثينا (أتيكا) بنسبة 5.3% (مقابل 9.4% العام الماضي)، وسالونيك 7.7% (مقابل 11.4%). وفي سوق الإيجارات التباطؤ أشد دراماتيكية بكثير: ارتفاع 1.3% فقط على مستوى البلاد، مقابل 7.2% قبل سنة - شبه توقف تام.
وتبقى الفجوة بين أغلى المناطق وأرخصها في اليونان هائلة، بل توضح مدى انقسام السوق: الضواحي الجنوبية لأثينا (4,231 يورو للمتر المربع) والسيكلاديس (4,063 يورو للمتر المربع) في الصدارة، مقابل كاستوريا في شمال اليونان، 585 يورو للمتر المربع فقط، أي أقل من ثُمن السعر في الضواحي الجنوبية. وداخل أتيكا نفسها الفجوة أحدّ: تتصدر Vouliagmeni بـ7,364 يورو للمتر المربع، أي نحو خمسة أضعاف أرخص منطقة، Varnavas، حيث يبلغ المتر المربع 1,407 يورو.
وهذا هو الرقم الذي يفاجئ فعلًا: المناطق التي قفزت أكثر هذا العام ليست الراقية المعروفة، بل تحديدًا مناطق اعتُبرت حتى وقت قريب «اقتصادية». فقد قفزت Drosia في ضواحي أثينا 30.2% في السنة، أشد قفزة في أتيكا كلها. وتعزو Spitogatos ذلك، من بين أمور أخرى، إلى ارتفاع معروض شقق الحدائق والبيوت المنفردة الجديدة ذات تصنيف الطاقة العالي، التي تصل بسعر أعلى. كما أن Daphne (27%) وLykovrissi (25.6%) وTavros (22.5%) في الاتجاه نفسه. وبعبارة أخرى، يمتد الغلاء أيضًا إلى مناطق كانت حتى وقت قريب البديل الرخيص.
المنظومة المصرفية في اليونان تفتح صنبور الرهون العقارية. فقد ارتفعت نسبة التمويل المتوسطة (LTV)، والبنوك اليوم مستعدة لتمويل حتى 90% من قيمة العقار، وهو رقم يفسر جزئيًا لماذا يوجد حتى في المناطق «الرخيصة» طلب يدفع الأسعار إلى الأعلى.
ومن المهم أن نتذكر أن مؤشر Spitogatos يستند إلى أسعار مطلوبة، لا إلى صفقات فعلية، والسعر النهائي عادة أدنى. وللمقارنة: أفاد بنك اليونان، الذي يقيس بحسب تقييمات القيمة الفعلية، بارتفاع 5.7% في الربع الأول من 2026 (آخر رقم نشره)، وهو أكثر تحفظًا قليلًا من Spitogatos، لكن في الاتجاه نفسه تمامًا.
تغطيتنا الإعلامية
أكثر من 85,000 شقة تقبع على الرف ولا تُباع. المقاولون لا يخفضون السعر لأن البنك لا يسمح لهم، وهذا بالضبط لماذا يمكن لإلغاء ضريبة القيمة المضافة أن يغيّر اللعبة كلها.
الأسعار لم تنخفض 20% لأن البنك ببساطة لا يسمح للمقاول بالخفض. فيوزّع المقاول الهدايا، ويحدّث المواصفات، ويعرض 80/20 - كل شيء ما عدا المساس بسعر الملصق. والرقم الأكثر إدهاشًا؟ دائرة الإحصاء المركزية تُسقط الشقق المنتهية والمبنية من العد الرسمي بعد سنة وربع، أي إن 84,000 هو الحد الأدنى لا الأقصى.
منذ بداية 2025 انهار في إسرائيل أكثر من ألف مقاول تنفيذ، أولئك الذين يبنون شقتكم فعليًا. وفي مشاريع الإخلاء والبناء (مشاريع التجديد الحضري «بينوي-بينوي») الوضع خطير بوجه خاص: العائلة أخلت الشقة القديمة أصلًا، وأحيانًا رأتها تُهدم، والآن ينهار المقاول في منتصف المشروع. القانون الإسرائيلي يعرف كيف يعيد المال، لكنه لا يعرف كيف يعيد بيتًا.
تُخرج دائرة الإحصاء المركزية الشقة من العد الرسمي بعد 15 شهرًا من انتهاء البناء، حتى لو كان المقاول ما زال يعرضها للبيع. وآلاف الشقق المنتهية والجاهزة للسكن تختفي ببساطة، لأن صلاحيتها الإحصائية انتهت. ولمن يناسب ذلك؟ للمقاول، الذي يبدو مخزونه المبلغ عنه أصغر. وللبنك الذي موّله، ولكل من يفضل أن يبدو سوق الإسكان أكثر توازنًا مما هو عليه فعلًا.
رومانيا
انهار سجل العقارات الوطني - 3 أسابيع في الأزمة، وما يعلّمه عن إدارة المخاطر في الصفقات العابرة للحدود
في 14 يوليو 2026 تحولت رومانيا إلى حالة اختبار نادرة: دولة كاملة توقف فيها سوق العقار، تقريبًا حرفيًا، بسبب هجوم سيبراني واحد. فقد تبيّن أن ANCPI، الهيئة الوطنية للكاداستر والنشر العقاري، الجهة التي تدير سجل العقارات الروماني، ضحية هجوم فدية شفّر ومحا جزءًا من بنيتها التحتية الافتراضية. وانهار تمامًا النظام المركزي e-Terra الذي يمر عبره كل تسجيل كاداستري وتسجيل حقوق في العقارات في رومانيا. ومنذ تلك اللحظة: لا مستخرجات سجل عقاري، ولا تسجيلات، ولا تقديم طلبات أو معالجتها، ولا يستطيع كتّاب العدل التحقق من أي صفقة عقار، أي إن سوق العقار الروماني مسدود نظريًا وعمليًا. ومن المهم الذكر: بحسب تصريحات رسمية متكررة للحكومة، لم تتضرر قاعدة البيانات المركزية بسجلات الملكية نفسها، فقد مسّ الحادث البنية التشغيلية لا المعلومات.
الشهر الذي فقد الأرض
تبيّن أن الاستعادة أعقد بكثير مما قُدّر في البداية. فقد عملت الطواقم التقنية، بالتعاون مع دائرة الاتصالات الخاصة والمديرية الوطنية للأمن السيبراني (DNSC) وCyberint، على استعادة كاملة للبنية التحتية مع نقلها إلى السحابة الحكومية. وفي 30 يوليو أعلنت الحكومة اكتمال الاستعادة والنقل، لكن النظام ما زال بحاجة إلى المرور بعملية فحص صارمة. ومن هناك، تكرر النمط نفسه كل بضعة أيام: اكتملت جولة فحص إضافية، وبقي «عدد محدود» من الخلل التقني، ولا يوجد بعد موعد مؤكد. ثلاثة أسابيع من الانتظار، حتى يوم الجمعة الأخير.
الأزمة التي دفعت إلى التشريع: سباق ضد ساعة 1 أغسطس
كاد الشلل يكلف مشتري الشقق ثمنًا ماليًا مباشرًا. ففي رومانيا، كان 1 أغسطس 2026 هو الموعد الذي ترتفع فيه ضريبة القيمة المضافة المخفضة 9% على الشقق إلى القيمة المضافة الكاملة 21%. ومن وقّع التزامًا مسبقًا بشراء شقة وتوقع إكمال الصفقة حتى هذا الموعد، لم يستطع فعل ذلك، لأنه دون e-Terra لا يستطيع كاتب العدل التحقق من أي صفقة. وردًا على ذلك، تحرك البرلمان الروماني بسرعة استثنائية: فقد أقر مجلس الشيوخ، ثم مجلس النواب في 29.7.2026، قانونًا يمدد الموعد لإكمال شراء الشقق بضريبة قيمة مضافة مخفضة حتى 30 سبتمبر 2026، كي لا يتحمل المشترون المتضررون من العطل كلفة إضافية لا ذنب لهم فيها. والشروط: شقة وحيدة، ومساحة مفيدة حتى 120 م²، وقيمة إجمالية حتى 600,000 ليو.
8 أغسطس: ضوء في نهاية النفق
مساء الجمعة 7.8.2026 نشرت ANCPI أهم بلاغ حتى الآن: فحوص الأمان والأداء والتشغيل لـ e-Terra «تتقدم جيدًا»، وبحسب التقدير الحالي يُتوقع أن يعود النظام إلى العمل خلال الأسبوع القريب. وهذه هي المرة الأولى التي يُعطى فيها إطار زمني محدد، ولو بشكل غامض، بعد ثلاثة أسابيع من «لا يوجد موعد مؤكد».
ورافق البلاغ تفصيلان حاسمان لكل من لديه صفقة معلقة في رومانيا. أولًا، أوضحت ANCPI أن كل طلب قُدّم في فترة التعطيل، على الطاولة أو بالبريد أو بواسطة ساعٍ، سُجّل مع تحديد دقيق لتاريخ ووقت الاستلام، وعند عودة النظام، ستدخل كل هذه الطلبات، وكذلك مستندات كتّاب العدل التي وُقّعت في هذه الفترة ولم تُسجَّل، السجل الإلكتروني مع الحفاظ الملزم على ترتيب أولويتها القانونية. لا أحد «يفقد مكانه في الدور» بسبب التعطيل. وثانيًا، مُدد تلقائيًا سريان مستخرجات سجل العقارات التي كانت سارية وقت الحادث بعدد الأيام التي كان فيها النظام غير متاح، مرة أخرى، لحماية درجة أولوية المستندات التي وُقّعت في هذه الفترة. كما ستكون العودة إلى النشاط متدرجة ومنسقة مع الاتحاد الوطني لكتّاب العدل العموميين، لمنع انهيار متكرر لحظة الافتتاح.
ما معنى ذلك عمليًا
حتى كتابة هذه السطور، يدخل سوق العقار الروماني الأسبوع الرابع من الشلل التام. علامات العودة القريبة إيجابية، لكنها لم تُؤكد نهائيًا، وقد أثبت الجدول الزمني طوال القضية أن التقديرات تتأجل مرة بعد أخرى. وبالنسبة إلى الزبائن الذين لديهم صفقات نشطة في رومانيا، الرسالتان المركزيتان: لا حاجة إلى الذعر بشأن فقدان ترتيب الأولوية أو سريان المستندات، فقد اتخذت الهيئة خطوات صريحة لحماية كليهما؛ لكن يحسن الاستعداد لتأخير إضافي في إكمال الصفقات، والتأكد لدى كاتب العدل المحلي من الوضع الدقيق لكل ملف محدد لحظة إعادة فتح النظام.
والقضية كلها، إلى جانب تبعاتها المباشرة، تذكّر بنقطة ذات صلة بكل صفقة عقار دولية: فالبنية البيروقراطية خلف كل صفقة، من سجل وكاتب عدل وسلطة ضرائب، ليست مجرد إجراء. فعندما تسقط، يمكنها أن توقف سوقًا كاملة، حتى لو كان المال والمشتري والبائع جاهزين تمامًا.
استثمارات العقار تهوي 46% في النصف الأول، ثم تأتي صفقة واحدة تقلب الصورة
يعرض تقرير Marketbeat الصادر عن Cushman & Wakefield Echinox رقمًا يبدو في البداية علامة تحذير: بلغ حجم استثمارات العقار في رومانيا في النصف الأول من 2026 نحو 211 مليون يورو فقط - بانخفاض 46% عن الفترة المقابلة من العام الماضي. والخلفية الاقتصادية لا تساعد: فقد انكمش الاقتصاد الروماني 0.3% في الربع الثاني، ويدور التضخم حول 10%.
لكن هذا الرقم لم يعد دقيقًا. ففي مطلع يوليو أُغلقت صفقة واحدة غيّرت الصورة كلها: اشترت AFI Europe ستة منتزهات تجزئة من MAS Real Estate مقابل 282 مليون يورو - ثاني أكبر صفقة سُجّلت على الإطلاق في سوق العقار الروماني. ومع هذه الصفقة وعدة صفقات أصغر، تجاوز حجم الاستثمارات في الأشهر السبعة الأولى حجم عام 2025 بأكمله.
ومن المثير أيضًا معرفة من يشتري. فقد كان المستثمرون من شرق أوروبا، بمن فيهم مشترون رومان، الأنشط - 144 مليون يورو، 68% من الحجم. يليهم مستثمرون أتراك بـ52 مليون يورو. ودخل السوق اسمان جديدان: الشركة التركية Mondo Development، التي اشترت مجمع المكاتب @EXPO في شمال بوخارست، وشركة Star Capital Finance التشيكية، التي أصبحت المالك الجديد لمنتزهات التجزئة NEST.
ولا تزال العوائد تروي قصة مخاطرة: 7% في الشارع الرئيسي، و7.25% في المكاتب ومراكز التسوق، و7.5% في الصناعة - نحو 100 إلى 200 نقطة أساس فوق معظم أسواق شرق أوروبا. وهذه هي الفجوة التي تواصل جذب مستثمرين مستعدين للتعايش مع قدر أكبر قليلًا من المخاطر مقابل عائد أعلى.
وماذا عن الشقق؟ يتناول تقرير Cushman & Wakefield استثمارات مؤسسية في العقار التجاري فقط، من مكاتب وتجزئة وصناعة. وهو لا يتضمن بيانات عن سوق الشقق. وتأتي صورة السكن من مصدر مختلف تمامًا - البنك المركزي الروماني (BNR)، في تقرير الاستقرار المالي الصادر عنه. ويقرر البنك نتيجة تبدو شبه متناقضة: رغم الارتفاعات المتواصلة في الأسعار، فإن الشقق في رومانيا ما زالت «مسعَّرة بأقل من قيمتها» قياسًا بالأسس الاقتصادية: دخل الأسر وكلفة التمويل وأسعار الإيجار. فقد ارتفعت أسعار السكن 6.7% في الربع الرابع من 2025 مقارنة بالفترة المقابلة، فوق المتوسط الأوروبي (5.5%)، لكن دون المجر (21.2%) وبلغاريا (14.5%) وتشيكيا (8.5%). وبالقيم الحقيقية، ومع تضخم قارب 10%، انخفضت الأسعار فعليًا 2.6%. ومؤشر قدرة على التملك مثير للاهتمام: الزمن اللازم لشراء شقة بغرفتين دون رهن عقاري انخفض من 8 إلى 7.9 سنوات دخل، لكن مع فجوات كبيرة بين المدن: 6.8 سنوات في بوخارست مقابل 12 سنة في كونستانتسا.
قبرص
قبرص تغيّر قواعد ضريبة القيمة المضافة على الشقق الجديدة
في 1 سبتمبر 2026 يدخل حيز التنفيذ في قبرص تغيير جوهري في قواعد ضريبة القيمة المضافة على العقارات. فقد عدّل أمران نُشرا في 27 فبراير 2026 (102/2026 و103/2026) الجدولين الخامس والثامن من قانون ضريبة القيمة المضافة.
ما الذي تغيّر
حتى الآن كان المعيار هو الزمن: فقد كانت الصيغة السابقة تُخضع للقيمة المضافة أول بيع خلال خمس سنوات من موعد انتهاء البناء، وعمليات بيع إضافية في الفترة نفسها، بشرط عدم وجود استخدام فعلي من قبل جهة غير ذات صلة لمدة 24 شهرًا على الأقل. وتُستبدل هذه الصيغة بعبارة «قبل الإشغال الأول».
ويُعرَّف «الإشغال الأول» بأنه الاستخدام الأول للمبنى بعد تسليمه أو بنائه، بما في ذلك سكن المالك أو الاستخدام الشخصي أو التأجير أو أي استخدام آخر يستمر على أساس منهجي. ويُعرَّف «الاستخدام الأول» بأنه استخدام أو استغلال يستمر بصورة منهجية لمدة 18 شهرًا على الأقل. والنتيجة: كل بيع لمبنى والأرض الملحقة به يحدث قبل أن يكون قد استُخدم استخدامًا منهجيًا لمدة 18 شهرًا يكون خاضعًا لضريبة القيمة المضافة.
على من يسري
هذه هي النقطة التي من الأهم التدقيق فيها. الخضوع للقيمة المضافة يسري على بائع يعمل بصفته شخصًا خاضعًا للضريبة: مطور، مقاول، شركة تتاجر بالعقار. أما الشخص الخاص الذي يبيع عقارًا يملكه خارج إطار تجاري فليس شخصًا خاضعًا للضريبة، والصفقة كلها خارج نطاق القيمة المضافة؛ وبدلًا منها تسري رسوم النقل.
ولذلك، إذا اشتريتم من شخص خاص، فهذا التغيير لا يمسكم مباشرة. وإذا اشتريتم من مطور أو من شركة، فهو يمسكم كثيرًا. انتبهوا إلى الاستثناء: من يطوّر أو يقسّم عقارات بصورة منتظمة قد يُعدّ مديرًا لنشاط اقتصادي، حتى لو كان فردًا.
ومن الناحية العملية، يجبي البائع ضريبة القيمة المضافة ويحوّلها إلى سلطة الضرائب، لكن المشتري هو من يتحمل الكلفة.
بأي نسبة
النسبة ليست «5% أو 19%» ثنائية، بل متدرجة ومشروطة. فالنسبة المخفضة لا تسري إطلاقًا إذا تجاوزت قيمة العقار 475,000 يورو و/أو تجاوزت المساحة المبنية الإجمالية 190 م²، وفي هذه الحالة تسري 19% على العقار كله. وضمن الإطار: تسري 5% على الـ130 م² الأولى وحتى قيمة 350,000 يورو؛ وإذا تراوحت المساحة بين 130 و190 م²، فالمتبقي بضريبة قيمة مضافة كاملة؛ وإذا تراوحت القيمة بين 350,000 و475,000 يورو، فالمتبقي بضريبة قيمة مضافة كاملة.
وإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون المشتري فردًا يشتري لاستخدام سكني شخصي، وأن يكون العقار مسكنًا رئيسيًا ودائمًا في قبرص (لا بيت عطلات، ولا عقار استثمار، ولا للإيجار)، وألا تكون النسبة المخفضة قد فُعّلت سابقًا على العقار نفسه من قبل مشترٍ آخر.
تجديد لصالح المشترين
في السابق، كان أي استخدام للعقار، ولو قصيرًا، قد يحرمه من الأهلية للنسبة المخفضة. وبحسب القانون المعدّل، إذا بيع المبنى قبل أن يبلغ 18 شهر استخدام منهجي، يمكن أن تسري النسبة المخفضة مع ذلك. أي يمكن لعقار أن يكون «جديدًا» وخاضعًا للقيمة المضافة، ومع ذلك ينال 5% لا 19%.
مثال رقمي
شقة سكن رئيسي بمساحة مبنية 120 م² بسعر 300,000 يورو، اكتملت في 2020 ولم تُشغل قط، يبيعها مطور:
قبل 1 سبتمبر - معفاة، لأن أكثر من خمس سنوات انقضت على انتهاء البناء.
بعد 1 سبتمبر - خاضعة للقيمة المضافة، لأنه لم يكن هناك استخدام منهجي يتجاوز 18 شهرًا. والمساحة والقيمة ضمن الإطار، ولذلك 5% على المبلغ كله: 15,000 يورو.
ومن المهم التحفظ: في الصفقة الخاضعة للقيمة المضافة لا تُدفع رسوم نقل إطلاقًا، أما في الصفقة غير الخاضعة للقيمة المضافة فتُخفَّض رسوم النقل 50%. والفجوة الصافية أصغر من مبلغ القيمة المضافة الكامل، ويجب حسابها لكل صفقة على حدة.
ماذا نفعل
توصي سلطة الضرائب المطورين والبائعين بمتابعة الموعد الذي دخل فيه المبنى الاستخدام المنهجي بدقة، وبحفظ التوثيق وعقود الإيجار وسجلات الإشغال وفواتير الخدمات، فقد تُستخدم دليلًا وتمنع التزامًا غير متوقع بالقيمة المضافة. وتوصي المشترين والمستثمرين بالتأكد مما إذا كان العقار يُعدّ «جديدًا» وفق القانون الجديد، لتخطيط التبعات المالية مسبقًا.
وعلى المشتري أن يوضح أمرين قبل التوقيع: من هو البائع من حيث وضعه لأغراض القيمة المضافة، وما تاريخ استخدام العقار. وهذان الأمران، لا عمر المبنى، هما ما يحدد التعرض.
أكبر 50 صفقة في النصف الأول تتراكم إلى 286 مليون يورو
يفحص تحليل جديد لشركة Ask Wire في قبرص أكبر 50 صفقة عقارية وُقّعت في الجزيرة بين يناير ويونيو 2026، بقيمة تراكمية 286.4 مليون يورو. وتشكل أكبر 10 صفقات وحدها أكثر من نصف المبلغ - نحو 162 مليون يورو. وأكبر صفقة منفردة: 55 مليون يورو، مبنى وحقول مجاورة في منطقة موني في محافظة ليماسول.
وهنا الجزء المثير: هذه ليست في معظمها صفقات على شقق أو مكاتب قائمة. فبحسب المدير التنفيذي لـ Ask Wire، بافلوس لويزو، سبع من أكبر عشر صفقات هي مشتريات أراضٍ وحقول وقطع. أي إن المال الكبير لا يشتري عقارات منتهية، بل يشتري حق البناء. ويشير لويزو إلى أن الحديث عن قطع في مواقع يُرجَّح أن تُستخدم لمشاريع سكن فاخر وربما للفندقة أيضًا. وفي الوقت نفسه يتحدث عن طلب متزايد على المكاتب - نتيجة مباشرة للشركات الدولية التي تواصل الرسوخ في قبرص.
وتسيطر ليماسول على الصورة: ست من أكبر عشر صفقات، بقيمة 117 مليون يورو، و51.7% من القيمة الإجمالية للصفقات الخمسين. وبافوس في المركز الثاني بـ24%.
ونقطة تستحق الانتباه: ثماني من أكبر عشر صفقات نُفذت أصلًا في الربع الأول. ويربط لويزو نفسه التباطؤ في الربع الثاني بعدم اليقين الذي أوجده الصراع في الشرق الأوسط، تذكير بأنه حتى سوق تبدو مستقرة مثل قبرص تتفاعل مع أحداث عالمية.
البرتغال
وتيرة الصفقات تتباطأ، لكن النقص الهيكلي يواصل دعم الأسعار
تضع بيانات Eurostat المنشورة خلال يوليو البرتغال في المرتبة العاشرة من بين 18 دولة في الاتحاد الأوروبي في ارتفاع عدد صفقات السكن لعام 2025 - بارتفاع 10.5%. وهذا تباطؤ واضح مقارنة بوتيرة النمو البالغة 15.2% المسجلة في 2024، حين تعافى السوق البرتغالي بحدة بعد انخفاض بنسبة 19.8% في الصفقات في 2023، في ظل ارتفاع فائدة الرهن العقاري والتضخم المرتفع. وفي صدارة جدول النمو الأوروبي سلوفينيا (+29.9%) وليتوانيا (+22.8%) والنمسا (+21.4%)؛ ولم يُسجَّل انخفاض في عدد الصفقات إلا في ثلاث دول - كرواتيا وبلغاريا وبولندا.
وإلى جانب تباطؤ وتيرة الصفقات، واصلت أسعار السكن في البرتغال التسلق إلى رقم قياسي جديد في الربع الأول من 2026. ويشير محلل سوق في القطاع إلى صورة غير حاسمة: المشترون الأجانب يقلصون حضورهم، لكن المشترين المحليين يواصلون حمل قسط كبير من النشاط؛ والإيجار في لشبونة يستقر، وفي بورتو سُجّل حتى انخفاض طفيف، بينما تبقى إمكانية الحصول على سكن تحديًا اجتماعيًا مركزيًا في البلاد. وهذه الصورة، التي تجمع أسعارًا قياسية وتباطؤًا في الصفقات وانخفاضًا في الطلب الأجنبي، توضح سوقًا لم تعد تتصرف ككتلة واحدة: فسوق الشقة الأولى يختلف عن سوق الاستثمار، ولشبونة لا تعيش الواقع نفسه الذي تعيشه بورتو أو الغارف.
والعامل الهيكلي الذي يواصل دعم الأسعار رغم تباطؤ الصفقات هو نقص مزمن في المعروض: فبحسب تقرير لشركة تسويق عقاري راقٍ تعمل في السوق، تبلغ وتيرة إنجاز البناء الجديد في البرتغال نحو 21 ألف وحدة سكنية في السنة في المتوسط (2020-2024)، مقابل نحو 104 آلاف في السنة في مطلع الألفينيات - فجوة تواصل منع تصحيح كبير في الأسعار حتى عندما تتباطأ وتيرة الصفقات.
من مكتب الكاتب:
سوق يتباطأ فيها عدد الصفقات لكن الأسعار تواصل الارتفاع هي سوق لم يعد التوقيت وحده يضمن فيها العائد - فالاختيار المحدد للعقار والموقع والقطاع (السكن الأول مقابل الاستثمار، لشبونة مقابل الغارف) هو ما يحدد. ونوصي الزبائن الذين يدرسون دخول السوق البرتغالية في الأشهر القادمة بأن يبنوا قرارهم على بيانات محلية محددة بالمنطقة وبالقطاع، لا على اتجاه الأسعار الوطني العام.
الولايات المتحدة
الفيدرالي لم يتحرك مرة أخرى
أعلن الاحتياطي الفيدرالي في 29 يوليو، عقب اجتماع FOMC، أنه يبقي الفائدة الأساسية دون تغيير - في نطاق 3.50%-3.75%. وهذه هي المرة الخامسة على التوالي التي تبقى فيها الفائدة على حالها. ظاهريًا لا أخبار: فالاستقرار عادة علامة جيدة. لكن في هذا القرار تفصيلين يستحقان انتباهًا خاصًا لمن يموّل العقار بالدولار.
أولًا، لم يكن التصويت بالإجماع. فقد صوّت ثلاثة رؤساء لبنوك اتحادية إقليمية، من كليفلاند ومينيابوليس ودالاس، ضد القرار، وأيدوا رفع الفائدة. وحجتهم: التضخم فوق الهدف 2% منذ أكثر من خمس سنوات، وهذا وقت كافٍ لوقف الانتظار حتى «يصحح نفسه». وهذا ليس خلافًا تقنيًا هامشيًا، بل قول إن داخل الفيدرالي نفسه من يرى أن الفائدة لم ترتفع بما يكفي بعد.
وثانيًا، والأهم لمن يخطط للتمويل: الأسواق تسعّر حاليًا لا خفضًا للفائدة، بل رفعين بنسبة 0.25% خلال 2026. أي إن من ينتظر أن تنخفض الفائدة على القروض في الولايات المتحدة قريبًا - يحسن أن يحدّث توقعه. كما اختار الرئيس كيفين وورش أن يعطي إشارات أقل عن الاتجاه التالي، ما يترك السوق في ضبابية أكبر من المعتاد.
وهنا نقطة لا تنسجم مع هذه الصورة إطلاقًا: ففي بيئة فائدة كهذه تحديدًا، لا ينكمش سوق التمويل للعقار التجاري في الولايات المتحدة. فقد أصدر المقرضون 26 مليار دولار في سندات مدعومة بقروض (CLO) للعقار التجاري في النصف الأول من 2026 وحده، وهي وتيرة إن استمرت ستتجاوز الرقم القياسي لكل الأوقات من عام 2021 (45.4 مليار دولار). أي إن المال لا ينتظر فائدة أدنى كي يتحرك. إنه ببساطة يتعلم التعايش مع الوضع الحالي.
الاستنتاج العملي: من يبني تدفقًا نقديًا على افتراض أن الفائدة في الولايات المتحدة ستنخفض في الأشهر القادمة، يحسن أن يفحص هذا الافتراض من جديد. والاجتماع القادم للفيدرالي - 15-16 سبتمبر.
سوق العقار السكني: صلابة رغم فائدة مرتفعة، مع بعض علامات الاستفهام تحت السطح
قدّم الربع الثاني من 2026 للسوق العقارية الأمريكية اختبارًا غير بسيط: تضخم قفز إلى 4.2% في مايو (الأعلى منذ فترة طويلة)، وفائدة فيدرالي بقيت عالقة عند 3.50%-3.75%، وفائدة رهن عقاري لـ30 سنة دارت حول 6.4%-6.5% طوال الربع. ومع ذلك لم ينهر السوق، بل تباطأ ببساطة.
وصل سعر المنزل الوسيط في الولايات المتحدة (بحسب NAR، يونيو 2026) إلى رقم قياسي على الإطلاق - 440,600 دولار، بارتفاع 1.8% في السنة. وهذا ارتفاع غير دراماتيكي، لكنه مستمر، وهذا بحد ذاته مفاجئ في ضوء بيئة التمويل. والسبب المركزي: نقص متواصل في المعروض يواصل دعم الأسعار حتى عندما يبرد الطلب.
بدايات البناء تروي قصة منقسمة. فبعد أن سجل مايو أدنى مستوى في ست سنوات، أظهر يونيو قفزة 19%، لكنها جاءت تقريبًا كلها من بناء Multi-Family (513 ألف وحدة). أما البيوت المنفردة فواصلت الانخفاض، 3.2% أقل مما كانت قبل سنة. ويواصل المطورون عرض حوافز للمشترين للتعامل مع تكاليف التمويل المرتفعة.
وفي سوق الإيجارات، يبلغ متوسط إيجار شقة بغرفتي نوم نحو 1,930 دولارًا في الشهر (Apartments.com، يوليو 2026) - ارتفاع معتدل. ويواصل مجال Build to Rent (بيوت خاصة مخصصة منذ البداية للإيجار) جذب رأس المال المؤسسي، انطلاقًا من افتراض أن الطلب على حلول عالية الجودة سيبقى قويًا حتى لو اعتدلت وتيرة البناء متعدد الأسر.
وربما كانت القصة الأكثر مفاجأة في الربع ليست السكن بل الفندقة. فقد كان يونيو 2026 أقوى شهر للقطاع منذ مارس 2023: ارتفع الإشغال إلى 69.6%، وقفز متوسط سعر الغرفة (ADR) 6.7% إلى 173.76 دولارًا، وارتفع الإيراد لكل غرفة متاحة (RevPAR) 8.4% إلى 120.97 دولارًا - دفعة ملحوظة من كأس العالم لكرة القدم الذي أُقيم في الولايات المتحدة في الفترة نفسها.
من مكتب الكاتب:
السوق ليست «فقاعة تنفجر»، لكنها أيضًا ليست قطعًا في وضع «انطلاق حر». فالنقص في المعروض يواصل دعم أسعار السكن، لكن الفجوة بين أداء متعدد الأسر والمنفرد، وبين السكن والفندقة، تلمّح إلى أن المال يذهب اليوم إلى مناطق وقطاعات محددة، لا إلى السوق كلها بصورة موحدة.
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית