مرحبًا بالجميع!
في مطلع سبتمبر خفّض بنك إسرائيل الفائدة بنسبة 0.25% إضافية، وهي خطوة ستخفض كلفة الرهون العقارية، لكن ليس واضحًا إطلاقًا هل ستعيد المشترين إلى مكاتب المبيعات.
وفي رومانيا عاد سجل العقارات إلى العمل بعد شهر كامل من التوقف إثر هجوم سيبراني، وما زالت أسئلة كثيرة مفتوحة بشأنه، وذلك بالتزامن مع حقيقة أن الدولة تعمل منذ مايو بحكومة انتقالية، إذ أدى عدم الاستقرار السياسي إلى فقدان نحو 700 مليون يورو من منح الاتحاد الأوروبي بسبب عدم الوفاء بالشروط حتى نهاية أغسطس 2026.
في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. التضخم في منطقة اليورو يقفز إلى 3.3% في أغسطس.
ب. اليونان: أسعار الشقق تواصل الارتفاع، لكن الوتيرة انخفضت إلى النصف تقريبًا.
ج. رومانيا: عوائد عقارية من الأعلى في شرق أوروبا، لكن تدفق رأس المال الأجنبي ما زال متأخرًا عن الإمكانات.
د. بلغاريا: قروض الإسكان عند ذروة 19 مليار يورو.
هـ. البرتغال: وتيرة الصفقات تتباطأ، لكن النقص الهيكلي يواصل دعم الأسعار.
في السنوات العشرين الأخيرة رأيتُ صفقات جيدة كثيرة وصفقات انفجرت ليست بقليلة. وما يميز بينها بالكاد يكون الحظ - بل من جلس أمامك وما بذلته من جهد لفحصه قبل أن توقّع.
نتمنى لكم سنة يعمل فيها هذان الأمران لصالحكم.
سنة جيدة وصحية وحلوة، لكم ولكل بيت إسرائيل.
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
Eurostat: التضخم في منطقة اليورو يقفز إلى 3.3% في أغسطس - قبرص وبلغاريا واليونان بين الدول ذات القفزة الأشد
في 1 سبتمبر نشرت Eurostat، المكتب الإحصائي للاتحاد الأوروبي، التقدير السريع للتضخم السنوي في أغسطس 2026: 3.3% في منطقة اليورو كلها، مقابل 2.9% في يوليو. وكان العامل المركزي للارتفاع أسعار الطاقة، التي قفزت إلى 14.3% على أساس سنوي، مقابل 10.3% فقط قبل شهر.
وبين الدول التي نرافق فيها زبائن، كانت الفجوة بين الدول حادة بوجه خاص. فقد سجلت قبرص 5.2%، ثاني أعلى نسبة في منطقة اليورو كلها، بعد ليتوانيا فقط، وقفزة حادة من 4.4% في يوليو. وسجلت بلغاريا، التي انضمت إلى منطقة اليورو في مطلع العام فقط، 5.1%، ثالث أعلى نسبة بين 21 دولة في المنطقة. وفي اليونان ارتفع التضخم إلى 3.7%، مقابل 2.7% فقط في يوليو، وهي أحدّ قفزة نسبة إلى الشهر السابق بين الدول التي فحصناها. وسجلت البرتغال 3.6% (مقابل 3.1%)، وإيطاليا 3.3%، بحسب الرقم المقابل الذي نشره مكتب الإحصاء الإيطالي (Istat) في اليوم نفسه، وهو أعلى مستوى في إيطاليا منذ نحو ثلاث سنوات، وهناك أيضًا بقيادة أسعار الطاقة التي قفزت إلى 17.0% سنويًا.
وفي رومانيا، غير العضو في منطقة اليورو، الاتجاه معاكس: فالتضخم السنوي يضعف بحدة، من 10.4% في يونيو إلى 8.2% في يوليو، وهو آخر رقم رسمي نشره المعهد الوطني للإحصاء (INS)؛ ولم تُنشر بعد بيانات أغسطس.
والبارز هنا ليس الرقم المنفرد، بل الاتجاه المشترك: خمس من الدول الست تتحرك في الاتجاه نفسه - نحو الأعلى، وبوتيرة أسرع من الشهر السابق. وعندما يأتي التسارع أساسًا من أسعار الطاقة، فهو لا ينسجم دائمًا تمامًا مع ما يجري في سوق العقار المحلي، لكنه يُترجم خلال وقت قصير إلى تكاليف بناء وفوائد محلية، وأحيانًا أيضًا إلى مطالبات بربط الإيجار لم ترد في العقد الأصلي.
اليونان
تخفيف ضريبة القيمة المضافة على الشقق الجديدة
منذ 2019 تطبّق اليونان تخفيفًا يتجدد كل سنة: تعليق ضريبة القيمة المضافة 24% على بيع الشقق الجديدة، يحلّ محلها ضريبة نقل عقارات مخفضة نحو 3%-3.09% فقط. وهذه آلية طوعية من جانب المطور، فيحق له أن يختار البقاء في خضوع القيمة المضافة المعتاد إن فضّل خصم ضريبة مدخلاته، لكن عمليًا يختار معظم المطورين التعليق. والتخفيف، الذي مُدد عدة مرات منذ عُرض أول مرة، يُمدد الآن حتى 31 ديسمبر 2026.
لماذا يهم ذلك عمليًا
الفارق المالي ليس هامشيًا. ففي عقار بقيمة 200,000 يورو، كانت القيمة المضافة الكاملة 24% ستضيف 48,000 يورو إلى السعر، وترفع الكلفة الإجمالية إلى 248,000 يورو. وفي مسار التعليق الحالي، تضيف ضريبة النقل المخفضة نحو 6,000 يورو فقط، فتبقى الكلفة الإجمالية حول 206,000 يورو. أي إن الفجوة بين المسارين قد تصل إلى عشرات آلاف اليوروات في صفقة واحدة، والتخفيف من العوامل الرئيسية التي تمنع قفزة حادة إضافية في أسعار الشقق الجديدة في سوق تُعدّ أصلًا غالية نسبيًا قياسًا بالدخول المحلية.
القرار القادم: تمديد إضافي، وربما إلغاء ضريبة أرباح رأس المال
تبحث الحكومة اليونانية حاليًا قرارين ضريبيين مهمين إضافيين. الأول هو هل تُمدد تعليق القيمة المضافة إلى ما بعد نهاية 2026. والثاني، وربما الأكثر دراماتيكية، هو إلغاء دائم لضريبة أرباح رأس المال البالغة 15% على بيع العقار، وهي ضريبة كان يُفترض أن تسري على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع، لكنها عُلّقت مرارًا منذ سنّها ولم تدخل فعليًا حيز التنفيذ قط. وبدل تأجيل مؤقت آخر، يُبحث الآن إلغاء نهائي ودائم، خطوة ستزيل عامل عدم يقين مهمًا للبائعين والمشترين والمستثمرين على حد سواء.
ويُتوقع أن تُحسم هذه القرارات وتُنشر في خطاب رئيس الوزراء كيرياكوس ميتسوتاكيس في افتتاح معرض سالونيك الدولي (ΔΕΘ)، المخطط له في 5 سبتمبر 2026. وهذا هو المنبر التقليدي الذي تعلن فيه الحكومة اليونانية كل سنة أبرز سياسات الضرائب للعام القادم، وقد استُخدم في السنوات الأخيرة تحديدًا للإعلان عن تمديدات مماثلة لتخفيف ضريبة القيمة المضافة على العقار. وفي هذه السنة يُتوقع أن يعرض الخطاب برنامجًا اقتصاديًا متعدد السنوات للفترة 2027-2030، لذلك يوجد احتمال معقول أن يُعرض قرار بشأن العقار في إطار أوسع من تسهيلات ضريبية.
أسعار الشقق في اليونان: الارتفاع مستمر، لكن الوتيرة انخفضت إلى النصف تقريبًا
يعرض مؤشر Spitogatos، المستند إلى أسعار الطلب من ملايين الإعلانات في أكبر موقع عقاري في اليونان، صورة واضحة للربع الثاني من 2026: الأسعار ما زالت ترتفع في اليونان كلها، لكن بوتيرة أبطأ بكثير من العام الماضي. فقد ارتفع متوسط السعر المطلوب للشقة بنسبة 6.1% مقارنة بالربع المقابل، مقابل قفزة قدرها 9.7% قبل سنة بالضبط. أي إن وتيرة الارتفاع انخفضت إلى النصف تقريبًا في سنة واحدة. وارتفعت أثينا (أتيكا) بنسبة 5.3% (مقابل 9.4% العام الماضي)، وسالونيك 7.7% (مقابل 11.4%). وفي سوق الإيجارات التباطؤ أشد دراماتيكية بكثير: ارتفاع 1.3% فقط على مستوى البلاد، مقابل 7.2% قبل سنة - شبه توقف تام.
وتبقى الفجوة بين أغلى المناطق وأرخصها في اليونان هائلة، بل توضح مدى انقسام السوق: الضواحي الجنوبية لأثينا (4,231 يورو للمتر المربع) والسيكلاديس (4,063 يورو للمتر المربع) في الصدارة، مقابل كاستوريا في شمال اليونان، 585 يورو للمتر المربع فقط، أي أقل من ثُمن السعر في الضواحي الجنوبية. وداخل أتيكا نفسها الفجوة أحدّ: تتصدر Vouliagmeni بـ7,364 يورو للمتر المربع، أي نحو خمسة أضعاف أرخص منطقة، Varnavas، حيث يبلغ المتر المربع 1,407 يورو.
وهذا هو الرقم الذي يفاجئ فعلًا: المناطق التي قفزت أكثر هذا العام ليست الراقية المعروفة، بل تحديدًا مناطق اعتُبرت حتى وقت قريب «اقتصادية». فقد قفزت Drosia في ضواحي أثينا 30.2% في السنة، أشد قفزة في أتيكا كلها. وتعزو Spitogatos ذلك، من بين أمور أخرى، إلى ارتفاع معروض شقق الحدائق والبيوت المنفردة الجديدة ذات تصنيف الطاقة العالي، التي تصل بسعر أعلى. كما أن Daphne (27%) وLykovrissi (25.6%) وTavros (22.5%) في الاتجاه نفسه. وبعبارة أخرى، يمتد الغلاء أيضًا إلى مناطق كانت حتى وقت قريب البديل الرخيص.
المنظومة المصرفية في اليونان تفتح صنبور الرهون العقارية. فقد ارتفعت نسبة التمويل المتوسطة (LTV)، والبنوك اليوم مستعدة لتمويل حتى 90% من قيمة العقار، وهو رقم يفسر جزئيًا لماذا يوجد حتى في المناطق «الرخيصة» طلب يدفع الأسعار إلى الأعلى.
ومن المهم أن نتذكر أن مؤشر Spitogatos يستند إلى أسعار مطلوبة، لا إلى صفقات فعلية، والسعر النهائي عادة أدنى. وللمقارنة: أفاد بنك اليونان، الذي يقيس بحسب تقييمات القيمة الفعلية، بارتفاع 5.7% في الربع الأول من 2026 (آخر رقم نشره)، وهو أكثر تحفظًا قليلًا من Spitogatos، لكن في الاتجاه نفسه تمامًا.
تغطيتنا الإعلامية
أنتم توقّعون اليوم على شقة في أثينا ولا أحد يعرف بعد ماذا سيُطلب منكم غدًا. التنظيم الأوروبي ليس عدو المستثمر، لكن الفجوة بين ما يُسوَّق في إسرائيل وما هو مكتوب في العقد؟ هذه فعلًا كذلك. ومن يغلقها قبل التوقيع يوفر على نفسه سنتين من وجع الرأس.
إسرائيليون اشتروا شققًا لتأجيرها للسياح في مدريد ظنوا أنهم يعرفون القواعد، لكن القواعد تغيرت. فبلدية مدريد تحظر اليوم الإيجار للسياح في مبانٍ متنوعة في المركز التاريخي، والغرامات تصل إلى نحو 190 ألف يورو. وقبل الدخول في صفقة في مدريد - ما المسموح لكم فعله بالعقار بعد أن وقّعتم.
صحيح، مشتريات الأجانب في العقار الأمريكي انخفضت 19% في السنة الأخيرة. لكن ما لا يقوله العنوان: في السنة التي قبلها ارتفعت 44%. ومستثمر إسرائيلي ينقل المال من الولايات المتحدة إلى أوروبا بسبب عنوان واحد، دون أن يفحص التنظيم في الوجهة الجديدة، لا يدير مخاطرة - إنه يستبدل مخاطرة بمخاطرة.
84 ألف شقة غير مباعة. وفي سوق السيارات؟ يُنظَّف المخزون بخصومات 20%. فلماذا لا يفعل المقاولون الشيء نفسه؟ مطور يكسر الجليد أولًا ويسعّر وفق سوق اليوم سيُصفّي مخزونًا قبل المنافسين. ومن سينتظر، سيجد أن الفائدة أكلت أصلًا الخصم الذي حاول تجنبه.
رومانيا
انهار سجل العقارات الروماني لشهر كامل: سرد الأزمة، والتبعات التي تبقى بعدها
في 14 يوليو 2026 اكتشفت ANCPI، الهيئة الوطنية للكاداستر والنشر العقاري في رومانيا، اختراقًا لأنظمة معلوماتها. وأكدت المديرية الوطنية للأمن السيبراني (DNSC) لاحقًا أن الأمر هجوم فدية: فقد شفّر المهاجمون ومحوا جزءًا من الخوادم التي تعمل عليها تطبيقات الهيئة. وانهار تمامًا e-Terra، النظام الذي يمر عبره كل تسجيل كاداستري وكل تسجيل حق في العقارات في رومانيا، إلى جانب أنظمة البريد الإلكتروني المؤسسية. والخبر الجيد نسبيًا: قاعدة البيانات المركزية، التي تحتوي على سجلات الملكية والحقوق نفسها، لم تتضرر. فقد وقع الضرر في البنية التشغيلية، لا في المعلومات.
ما الذي انحجب بالضبط
يحظر القانون الروماني على كاتب العدل المصادقة على صفقة تنقل حقًا في عقار دون أن يفحص أولًا مستخرجًا محدّثًا من سجل العقارات. ودون وصول إلى e-Terra، أصبح هذا الفحص مستحيلًا، ومعه كل صفقة تستوجب تسجيلًا: عقود بيع وهبة ومقايضة عقارات، ورهون عقارية، واتفاقيات بيع مسبق وفق «قانون نورديس» (207/2025) للشقق قيد البناء، وكل إجراء كاداستري مثل التسجيل أو المحو أو دمج وتقسيم القطع. كما أن الحصول على شهادة سجل عقاري (الطابو) لأغراض فحص عناية واجبة عادي لم يكن ممكنًا. وما استمر في العمل: اتفاقيات البيع المسبق بتوقيع خاص (باستثناء تلك الخاضعة لقانون نورديس)، وعقود الإيجار، والتوكيلات، أي كل ما لا يستوجب تسجيل حق ملكية فوري.
سباق ضد ساعة 1 أغسطس
حوّل التوقيت العطل التقني إلى أزمة اقتصادية حقيقية. فآلاف المشترين الذين وقّعوا اتفاقية بيع مسبق قبل أغسطس 2025 كان عليهم التوقيع على العقد النهائي حتى 31 يوليو 2026، للاستفادة من ضريبة قيمة مضافة مخفضة 9% بدل 21%، وهي فجوة قد تصل إلى عشرات آلاف الليو في صفقة واحدة. ودون e-Terra لم يكن بوسع أي كاتب عدل المصادقة على هذه التوقيعات. وتحرك البرلمان الروماني بسرعة: فقد أقر مجلس الشيوخ ثم مجلس النواب، في 29 يوليو، قانونًا يمدد الموعد حتى 30 سبتمبر 2026، لشقة وحيدة بمساحة مفيدة تصل إلى 120 م² وقيمة لا تتجاوز 600,000 ليو قبل القيمة المضافة. ودخل القانون حيز التنفيذ في 7 أغسطس ويتضمن أيضًا آلية لاسترداد الفرق لمن أكمل شراءً بضريبة قيمة مضافة كاملة بين الموعد الأصلي ودخوله حيز التنفيذ.
قوة قاهرة أم عطل تقني بحت
وبالتوازي مع التعامل العملي، نشأ نقاش قانوني بين مكاتب محاماة رومانية حول هل تشكل الأزمة «قوة قاهرة» وفق المادة 1351 من القانون المدني الروماني. والتحليل الشائع أنه حتى لو عُدّت ANCPI نفسها مقصّرة في إخفاق أمن المعلومات، فإن الحدث بالنسبة إلى أطراف الصفقة (البائع، المشتري، البنك، كاتب العدل) خارجي وغير متوقع ولا يمكن التغلب عليه، ولذلك يستوفي الشروط التراكمية. ومع ذلك، ثمة تحفظ مهم: القوة القاهرة تعفي من المسؤولية التعاقدية، لكنها لا تمدد تلقائيًا مواعيد قانونية أو إدارية، مثل سريان رخص البناء وشهادات التخطيط العمراني، التي تواصل الجريان بصرف النظر عن عمل النظام. وخلافًا للقيمة المضافة، لم يُنشر تمديد تشريعي موازٍ لهذه المواعيد.
العودة إلى العمل، على مراحل وبحمل ثقيل
بعد نحو ثلاثة أسابيع من «لا يوجد موعد مؤكد»، أعلنت ANCPI مساء 7 أغسطس أن فحوص الأمان تتقدم جيدًا وأن العودة إلى النشاط متوقعة خلال أسبوع. وبالفعل أُعيد تشغيل e-Terra على مراحل اعتبارًا من 11 أغسطس: أولًا لطاقم الهيئة وكتّاب العدل، ومن 12 أغسطس لسائر المهنيين، ومن 20 أغسطس عادت آلية الدفع الإلكترونية للعمل أيضًا. وحافظت الهيئة على ترتيب الأولويات القانوني: فكل طلب قُدّم فعليًا في فترة التعطيل سُجّل بتاريخ ووقت استلام دقيقين ودخل السجل وفق الترتيب نفسه، ومُدد تلقائيًا سريان المستخرجات التي كانت سارية وقت الحادث بعدد الأيام التي لم يعمل فيها النظام. ومع ذلك، رافقت العودة حمولة استثنائية: ففي 12 أغسطس وحده سُجّل نحو 69,788 طلبًا في مكاتب الكاداستر، مقابل نحو 42,057 في اليوم نفسه في 2025، بارتفاع نحو 66%، وكانت طلبات مستخرجات التحقق لدى كاتب العدل نحو خمسة أضعاف المعتاد. ويبقى رصيد مستندات إثبات الدفع لطلبات لم تُقدَّم حتى 15 يوليو سارية للتسجيل حتى 5 سبتمبر.
من مكتب الكاتب:
عاد النظام إلى العمل، لكن عملية سد الفجوة بين الطلبات الـ94 ألفًا التي تراكمت وبين وتيرة المعالجة الجارية يُتوقع أن تستمر وقتًا إضافيًا. وبالنسبة إلى الزبائن الذين لديهم صفقات نشطة في رومانيا، رسالتان مركزيتان: لا سبب للخوف من فقدان ترتيب الأولوية أو سريان المستندات، فقد اتخذت الهيئة خطوات صريحة لحماية كليهما، لكن يحسن التأكد لدى كاتب العدل المحلي من الوضع الدقيق لكل ملف، وفحص هل يوجد تعرض لموعد إداري لم يحظَ بتمديد تشريعي. وإلى جانب التبعات المباشرة، الحادث تذكير أوسع لكل صفقة عقار عابرة للحدود: فالبنية البيروقراطية خلف كل صفقة، من سجل وكاتب عدل وسلطة ضرائب، ليست شأنًا إجرائيًا فحسب. فعندما تسقط، يمكنها أن توقف سوقًا كاملة، حتى عندما يكون المال والمشتري والبائع جاهزين تمامًا.
حكومة انتقالية، وموعد انقضى، و770 مليون يورو مُحيت
ستخسر رومانيا نحو 770 مليون يورو من أموال صندوق التعافي التابع للاتحاد الأوروبي. فقد انقضى الموعد لإكمال الإصلاحات التي التزمت بها في 31 أغسطس، ولم يقرّ البرلمان قانون الأجور الجديد للقطاع العام - شرط مركزي وضعته المفوضية. والسبب ليس تقنيًا: فمنذ 5 مايو تدير رومانيا شؤونها في ظل حكومة انتقالية ذات صلاحيات محدودة وبلا أغلبية برلمانية. وهذه هي النتيجة القابلة للقياس الأولى لأربعة أشهر من الشلل السياسي، ولا لأن الدولة لم ترد، بل لأن حكومة انتقالية ببساطة لا تستطيع تمرير تشريعات.
كيف وصلوا إلى هنا
في نهاية أبريل انسحب الحزب الاشتراكي الديمقراطي (PSD) من الائتلاف وقدّم اقتراح سحب ثقة مع حزب اليمين المتطرف AUR المعارض. وفي 5 مايو مرّ الاقتراح بـ281 صوتًا مقابل 4، وأُقيلت حكومة إيليه بولوجان بعد نحو عشرة أشهر في المنصب. والخلاف: إجراءات التقشف. ومنذئذ يدير بولوجان نفسه حكومة انتقالية؛ والدستور يتيح للرئيس تعيين رئيس وزراء مؤقت لفترات متجددة مدتها 45 يومًا، لكن حكومة انتقالية غير مخوّلة بتمرير إصلاحات جوهرية. وفشلت المحاولة الأولى لتشكيل حكومة جديدة في 4 يونيو، ولم تتوصل الأحزاب بعد إلى اتفاق.
ما الذي ضاع بالضبط، وهل هو نهائي
سيُخصم المبلغ من 8.44 مليار يورو ما زالت مستحقة لرومانيا، نحو 40% من خطة التعافي كلها البالغ حجمها 21.41 مليار. وسيُحدَّد الحساب النهائي عندما تفحص المفوضية طلب الدفع الأخير، الذي يجب تقديمه حتى نهاية سبتمبر. وقدّر وزير الصناديق الأوروبية Dragoș Pîslaru أن رومانيا ما زالت ستستوعب أكثر من 90% من المنح.
وصياغة الرئيس نيكوشور دان تستحق الانتباه: فقد صرّح بأن الأحزاب التزمت بتعهدها ألا تقدم مشروع قانون منفصلًا إلى البرلمان، وبذلك تحملت معًا فقدان المبلغ. أي ليس حادثًا، بل قرارًا مشتركًا. وبحسب قوله فإن التشريع جاهز تقريبًا من الناحية التقنية وقد يمر حتى نهاية السنة، لكن المال المنسوب إلى هذه المرحلة لن يعود.
ما كلفة ذلك عمليًا
الثمن الحقيقي ليس الـ770 مليون يورو، بل كلفة المال. فقد بلغ عائد السندات الحكومية الرومانية لعشر سنوات 6.09% في يوليو 2026 بحسب بيانات يوروستات، وهو رقم أعلى كثيرًا من المعتاد في الاتحاد، يرفع كلفة الاستدانة الحكومية، ويتسرب عبر البنوك إلى الائتمان للشركات وإلى الرهون العقارية. وتُبقي وكالات التصنيف الكبرى الثلاث رومانيا عند -BBB، الدرجة الأخيرة في درجة الاستثمار، وكلها بنظرة مستقبلية سلبية. والحجج تتكرر: عجز كبير ومتواصل، ودين ينمو بسرعة، وانقسام سياسي.
الخلفية: عجز بنسبة 7.9% من الناتج في 2025، الأعلى في الاتحاد الأوروبي، ودين عام تجاوز للمرة الأولى على الإطلاق عتبة 60% من الناتج في نهاية مارس 2026. في المقابل، وهذا الجزء الأقل تغطية، فإن التقارب في الموازنة يعمل فعلًا: فقد انخفض العجز في الأشهر السبعة الأولى من 2026 إلى 2.34% من الناتج مقابل 3.99% في الفترة المقابلة، بانخفاض 37% بالقيم الاسمية. وارتفعت إيرادات الضرائب 15.4% وصافي القيمة المضافة 26.5%، بينما ارتفع الإنفاق العام 2.9% فقط. والتحسن يأتي من رفع الضرائب ومن الجباية، لا من النمو، فالاقتصاد نما 0.7% في 2025 ويُتوقع أن يراوح مكانه في 2026.
رومانيا تعرض عوائد عقارية من الأعلى في شرق أوروبا، لكن تدفق رأس المال الأجنبي ما زال متأخرًا عن الإمكانات
يرسم تقرير جديد لشركة الاستشارات Colliers، يستعرض سوق الاستثمار العقاري في شرق أوروبا في النصف الأول من 2026، صورة مثيرة للاهتمام لرومانيا: فالدولة تواصل عرض بعض من أعلى العوائد في المنطقة، لكنها ما زالت بعيدة عن تحقيق كامل إمكاناتها من حيث أحجام الاستثمار الأجنبي.
وبحسب البيانات، اجتذبت رومانيا نحو 300 مليون يورو في صفقات عقارية في النصف الأول من السنة، بانخفاض عن نحو 400 مليون يورو في الفترة المقابلة من العام الماضي. وهذا نحو 5% فقط من حجم الاستثمارات الإجمالي في الاقتصادات الست الكبرى في شرق أوروبا (بلغاريا وتشيكيا وبولندا ورومانيا وسلوفاكيا والمجر)، فيما تشكل رومانيا نحو 18% من الناتج المحلي الإجمالي المجمع لتلك الدول. وهذه الفجوة، كما تشير Colliers، تدل على أن السوق المحلية ما زالت بعيدة عما يبرره كل من شهية المستثمرين وحجم الاقتصاد.
ومن حيث العوائد، تواصل بوخارست الصدارة في المنطقة: نحو 7.5% في المكاتب، و7.75% في العقارات الصناعية واللوجستية، و7.25% في المراكز التجارية - أعلى كثيرًا من وارسو أو براغ أو براتيسلافا. وشكلت المكاتب نحو 60% من حجم الصفقات في رومانيا في النصف الأول، وهي أعلى نسبة منذ 2022.
ويشير روبرت ميكلو، الشريك ورئيس أسواق رأس المال في Colliers رومانيا، إلى أن عدة صفقات كبيرة قيد الإجراء حاليًا، وإذا اكتملت فقد يُختتم 2026 بحجم استثمارات يبلغ نحو مليار يورو، ما سيجعله السنة الثانية فقط منذ 2007 التي يتجاوز فيها السوق هذه العتبة. ومن بين مخاطر النصف الثاني: الفائدة المرتفعة، وارتفاع يوريبور، وحاجات إعادة تمويل الديون، وتوتر جيوسياسي في المنطقة.
من مكتب الكاتب:
الاستنتاج العملي لمن يملك عقارًا في رومانيا أو يدرس الشراء ليس في العنوان. فقد بلغ متوسط سعر الطلب للشقة الجديدة في بوخارست في يونيو 2,636 يورو للمتر المربع، بارتفاع 21% في السنة، الأحدّ بين المدن الكبرى؛ والمستعمل 2,259 يورو للمتر المربع، بارتفاع 10%. لكن مع تضخم 9.6% في الربع الأول، انخفضت أسعار السكن نحو 1.6% بالقيم الحقيقية. ومن يقرأ «ارتفاع 21%» ويرى ربحًا - ينظر إلى الرقم الخطأ.
وفي الوقت نفسه تغيّر هيكل التكاليف كله: فقد ارتفعت القيمة المضافة على الشقة الجديدة من 9% إلى 21%، وارتفعت ضريبة الأرباح الموزعة من 10% إلى 16% منذ 1 يناير 2026، للأفراد وللشركات، للمقيمين ولغير المقيمين على حد سواء، ورُفعت هذه السنة الضرائب المحلية على المباني والأراضي. ومن يملك عقارًا عبر شركة رومانية يشعر بتغيير ضريبة الأرباح الموزعة مباشرة في الخلاصة النهائية، ونوصي الزبائن أصحاب هيكل كهذا بإعادة فحصه. ولمن بنى نموذجًا اقتصاديًا قبل سنتين، فإن الأرقام التي استند إليها لم تعد قائمة.
وتذكير من العدد السابق: مهلة التمديد لشراء شقة بضريبة قيمة مضافة مخفضة 9%، التي مُنحت إثر تعطيل ANCPI، تنتهي في 30 سبتمبر. ولمن لديه صفقة مفتوحة تستوفي الشروط بقي نحو ثلاثة أسابيع.
ما زال السوق الروماني يعرض عوائد أعلى من غرب أوروبا وتبقى بوخارست أكثر الأسواق سيولة. لكن عدم اليقين السياسي ليس خلفية للصفقة، بل جزء منها، وهو مسعَّر اليوم في كلفة التمويل.
بلغاريا
قروض الإسكان عند ذروة 19 مليار يورو
تُظهر بيانات البنك الوطني البلغاري (BNB)، المنشورة في 27 أغسطس 2026، رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم قروض الإسكان في النظام المصرفي: 19.022 مليار يورو في نهاية يوليو 2026، بارتفاع 25.7% مقارنة بـ15.133 مليار يورو في نهاية يوليو 2025، أي بإضافة نحو 3.88 مليار يورو في سنة. وهذا استمرار لتوسع حاد في الائتمان للإسكان حتى في الفترة التي تلت انتقال بلغاريا إلى عملة اليورو في مطلع 2026، وإن تباطأت وتيرة النمو السنوية قليلًا، من 26.4% في يونيو إلى 25.7% في يوليو.
الطلب يُتوقع أن يبقى مستقرًا
يشير استطلاع للبنك المركزي بين البنوك التجارية إلى أن الطلب على الرهون العقارية يُتوقع أن يبقى مستقرًا في الربع الثالث من 2026 أيضًا، دون علامات تباطؤ ملحوظة. وهذا رقم مهم لكل من يتابع سوق العقار البلغاري: فالطلب الداخلي القوي أحد العوامل التي تواصل دعم الارتفاعات في الأسعار المسجلة في السوق منذ الانتقال إلى اليورو.
ماذا يعني ذلك لمن يطلب رهنًا عقاريًا كأجنبي
الصورة مختلفة كثيرًا بالنسبة إلى المشترين الأجانب. ففي حين يمكن لمقيمي بلغاريا الحصول على تمويل بنسبة تمويل (LTV) تصل إلى 80%-85% من قيمة العقار، بشرط قيود حددها البنك المركزي، يحصل الأجانب عادة على تمويل بنسبة 50%-70% فقط، أي رأس مال ذاتي مطلوب 30%-50% من قيمة العقار. وغالبًا ما تقتصر مدة السداد للأجانب على نحو 20 سنة، مقابل حتى 30 سنة يسمح بها البنك المركزي للمقيمين. والفائدة للأجانب أعلى، وغالبًا في نطاق 3.5%-5%، مقابل نحو 2.7%-3.2% للمقيمين المحليين. وتُمنح القروض للمواطنين الأجانب باليورو حصرًا، وتشترط البنوك عادة دخلًا شهريًا أدنى نحو 2,000 يورو، وأحيانًا كفيلًا محليًا أيضًا.
اتجاه تقارب إثر الانتقال إلى اليورو
بدأ انتقال بلغاريا إلى اليورو في مطلع 2026 يؤثر أيضًا في الشروط للأجانب أنفسهم. فالبنوك الثلاثة الرائدة في بلغاريا، المملوكة لمجموعات مالية أوروبية، تطور حاليًا منتجات تهدف إلى تقليص الفجوة بين شروط التمويل للمقيمين وشروط التمويل للأجانب. وفي الوقت نفسه، التوقع في السوق هو أن ينخفض متوسط الفائدة على الرهون من النطاق الحالي نحو 3%-4% إلى ما دون 3%، كلما استفادت البنوك البلغارية من وصول أرخص إلى مصادر التمويل من البنك المركزي الأوروبي.
قبرص
اقتصاد ينمو بثلاثة أضعاف المتوسط الأوروبي، و3 وكالات تصنيف في الطريق لفحصه
تضع بيانات رسمية نُشرت في 26 أغسطس 2026 قبرص في صدارة جدول النمو الأوروبي: فقد توسع الاقتصاد القبرصي بنسبة 3.3% في النصف الأول من 2026، وهي وتيرة تقارب ثلاثة أضعاف المتوسط في الاتحاد الأوروبي. ويبلغ معدل البطالة 4% فقط، وهو رقم يضع قبرص بين أقوى دول الاتحاد من حيث سوق العمل.
التضخم يرتفع، والحكومة تتحرك
وإلى جانب النمو الحاد، يسير التضخم في اتجاه ارتفاع واضح: فمن 0.5% في يناير 2026 تسلق إلى 3.1% في يونيو، وتتوقع الحكومة نفسها أن يبلغ نحو 4% حتى نهاية السنة. وردًا على ذلك، خصصت الحكومة القبرصية 200 مليون يورو للتعامل مع ارتفاع غلاء المعيشة، خطوة تدل على أن التضخم أصبح هاجسًا سياسيًا حقيقيًا، لا ظاهرة عابرة فقط.
وإلى جانب بيانات النمو والتضخم، تعرض الحكومة أيضًا أداءً ماليًا قويًا: فقد سُجّل فائض في الموازنة بنسبة 1.1% من الناتج المحلي الإجمالي في النصف الأول من 2026.
ثلاث وكالات تصنيف في الطريق، واثنتان أخريان في نوفمبر
يُتوقع أن تتلقى قبرص ثلاثة قرارات تصنيف ائتماني في شهر سبتمبر 2026 وحده: يُتوقع أن تنشر DBRS Morningstar قرارها في 4 سبتمبر، وتليها Standard & Poor's وCapital Intelligence Ratings في 18 سبتمبر. ويُتوقع أن تكمل Fitch وMoody's فحوصاتهما في نوفمبر 2026. وحتى اليوم، تحتفظ قبرص بتصنيفات استثمارية من جميع الوكالات الرئيسية: رفعت Fitch في مايو التصنيف إلى -A بنظرة مستقبلية إيجابية، وأكدت Moody's في 29 مايو تصنيف A3 بنظرة مستقبلية مستقرة، وأكدت DBRS في مارس تصنيف A بنظرة مستقبلية مستقرة، مع الإشارة صراحة إلى وتيرة النمو العالية ومتانة القطاع المصرفي والاستقرار السياسي الداخلي.
من مكتب الكاتب:
بالنسبة إلى الزبائن الذين يدرسون الاستثمار في قبرص، فإن الجمع بين معطيات اقتصادية كلية قوية وجولة فحوص تصنيف مركزة في غضون شهرين لحظة ذات صلة بالمتابعة: فتحسين تصنيف إضافي، خصوصًا من Fitch التي تعرض أصلًا نظرة مستقبلية إيجابية، قد يحسّن كلفة تمويل الدولة ويضيف مصداقية إلى سوق العقار المحلي، بينما يذكّر التضخم المتصاعد بأن الصورة غير حاسمة ويحسن متابعة غلاء المعيشة الفعلي أيضًا، لا بيانات النمو فقط.
البرتغال
وتيرة الصفقات تتباطأ، لكن النقص الهيكلي يواصل دعم الأسعار
تضع بيانات Eurostat المنشورة خلال يوليو البرتغال في المرتبة العاشرة من بين 18 دولة في الاتحاد الأوروبي في ارتفاع عدد صفقات السكن لعام 2025 - بارتفاع 10.5%. وهذا تباطؤ واضح مقارنة بوتيرة النمو البالغة 15.2% المسجلة في 2024، حين تعافى السوق البرتغالي بحدة بعد انخفاض بنسبة 19.8% في الصفقات في 2023، في ظل ارتفاع فائدة الرهن العقاري والتضخم المرتفع. وفي صدارة جدول النمو الأوروبي سلوفينيا (+29.9%) وليتوانيا (+22.8%) والنمسا (+21.4%)؛ ولم يُسجَّل انخفاض في عدد الصفقات إلا في ثلاث دول - كرواتيا وبلغاريا وبولندا.
وإلى جانب تباطؤ وتيرة الصفقات، واصلت أسعار السكن في البرتغال التسلق إلى رقم قياسي جديد في الربع الأول من 2026. ويشير محلل سوق في القطاع إلى صورة غير حاسمة: المشترون الأجانب يقلصون حضورهم، لكن المشترين المحليين يواصلون حمل قسط كبير من النشاط؛ والإيجار في لشبونة يستقر، وفي بورتو سُجّل حتى انخفاض طفيف، بينما تبقى إمكانية الحصول على سكن تحديًا اجتماعيًا مركزيًا في البلاد. وهذه الصورة، التي تجمع أسعارًا قياسية وتباطؤًا في الصفقات وانخفاضًا في الطلب الأجنبي، توضح سوقًا لم تعد تتصرف ككتلة واحدة: فسوق الشقة الأولى يختلف عن سوق الاستثمار، ولشبونة لا تعيش الواقع نفسه الذي تعيشه بورتو أو الغارف.
والعامل الهيكلي الذي يواصل دعم الأسعار رغم تباطؤ الصفقات هو نقص مزمن في المعروض: فبحسب تقرير لشركة تسويق عقاري راقٍ تعمل في السوق، تبلغ وتيرة إنجاز البناء الجديد في البرتغال نحو 21 ألف وحدة سكنية في السنة في المتوسط (2020-2024)، مقابل نحو 104 آلاف في السنة في مطلع الألفينيات - فجوة تواصل منع تصحيح كبير في الأسعار حتى عندما تتباطأ وتيرة الصفقات.
من مكتب الكاتب:
سوق يتباطأ فيها عدد الصفقات لكن الأسعار تواصل الارتفاع هي سوق لم يعد التوقيت وحده يضمن فيها العائد - فالاختيار المحدد للعقار والموقع والقطاع (السكن الأول مقابل الاستثمار، لشبونة مقابل الغارف) هو ما يحدد. ونوصي الزبائن الذين يدرسون دخول السوق البرتغالية في الأشهر القادمة بأن يبنوا قرارهم على بيانات محلية محددة بالمنطقة وبالقطاع، لا على اتجاه الأسعار الوطني العام.
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית