النشرة الشهرية - أكتوبر 2026

مرحبًا بالجميع!

انتهت الأعياد ونحن في الخط المستقيم الأخير من 2026، وفي إسرائيل ينتظر الجميع نتائج انتخابات الكنيست وحكومة جديدة تضع حلولًا لقطاع العقار الذي يمر بفترة صعبة في الأشهر الأخيرة مع تباطؤ في المبيعات. وفي ما وراء البحار نطّلع على بيانات إيجابية عن العقار في أوروبا في النصف الأول من السنة، بالتزامن مع رفع رئيس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي للفائدة وأثر هذه الخطوة في الرهون العقارية وفي سوق العقار الأمريكي.

في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:

أ. أسعار السكن في أوروبا في الربع الثاني: وتيرة الارتفاع نفسها، لكن قاعدة سعرية مختلفة تمامًا - البرتغال وبلغاريا تتصدران الاتحاد، ورومانيا وقبرص فوق المتوسط.

ب. اليونان: ضريبة الشراء تقفز خمسة أضعاف.

ج. اليونان: ارتفاع أسعار الشقق مستمر لكن الوتيرة انخفضت إلى النصف تقريبًا.

د. الولايات المتحدة: فائدة الرهن العقاري 7.28% بعد أسبوعين من رفع الفيدرالي للفائدة لأول مرة منذ 2023.

قراءة ممتعة،

المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب

أسعار السكن في أوروبا في الربع الثاني: وتيرة الارتفاع نفسها، لكن قاعدة سعرية مختلفة تمامًا - البرتغال وبلغاريا تتصدران الاتحاد، ورومانيا وقبرص فوق المتوسط

في 1 أكتوبر نشرت Eurostat مؤشر أسعار السكن للربع الثاني من 2026: في الاتحاد الأوروبي ارتفعت الأسعار 4.7% مقارنة بالربع المقابل من العام الماضي، وفي منطقة اليورو 4.0%. وبالمقارنة مع الربع الأول يبلغ الارتفاع 1.2% في الاتحاد و1.1% في منطقة اليورو. وخلف المتوسط تكمن فجوة قدرها 12.5 نقطة مئوية بين الدول التي نرافق فيها زبائن.

سجلت البرتغال أعلى ارتفاع سنوي في الاتحاد، 16.5% (3.6% في الربع)، وبلغاريا، التي انضمت إلى منطقة اليورو في مطلع السنة، هي الثانية بـ15.5% (4.5% في الربع). والاتجاه معاكس بين الاثنتين: ففي البرتغال تتباطأ الوتيرة، من 17.8% في الربع الأول، وفي بلغاريا تتسارع، من 14.8%. وسجلت رومانيا، غير العضو في منطقة اليورو، 12.1% (4.4% في الربع)، وقبرص 7.9% (2.4% في الربع)، أي 3.2 نقطة مئوية فوق متوسط الاتحاد. أما إيطاليا، عند 4.0% (1.7% في الربع)، فهي بوتيرة منطقة اليورو.

ولفهم ما تقوله هذه الأرقام، ينبغي النظر أيضًا إلى مستوى الأسعار: ففي لشبونة تبلغ كلفة الشقة الجديدة 6,226 يورو للمتر المربع والمستعملة 4,896 (صفقات فعلية، بيانات INE)، وفي بوخارست 2,637 و2,247، وفي صوفيا ونيقوسيا نحو 2,000-2,700 يورو للمتر المربع. وبالتالي فإن ارتفاعًا بنسبة 15%-16% في السنة يهبط على قاعدة مختلفة تمامًا في البرتغال وفي بلغاريا، حتى لو كانت الوتيرة متشابهة. انتبهوا: هذه أسعار مدن، والارتفاع في المؤشر رقم وطني.

وفي البرتغال توجد علامات على أن الأسعار تسبق السوق. فقد انخفض عدد الصفقات في الربع الثاني 6.4% في السنة (INE)، فيما بلغ رصيد الائتمان للإسكان في أغسطس 119.06 مليار يورو، بارتفاع 11.2% في السنة (بنك البرتغال). وفي أغسطس شُدد الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل من 50% إلى 45%.

ومن المهم الذكر: اليونان غير مشمولة في جدول Eurostat. وبحسب بنك اليونان (15 سبتمبر)، ارتفعت أسعار الشقق في الربع الثاني 5.5% في السنة (6.2% في الجديدة، 5.0% في القديمة)، لكن هذا مؤشر للشقق فقط وليس على مستوى مقارنة كاملة. كما أن مؤشر Eurostat إجمالي ولا يفصل بين الشقة الجديدة والمستعملة، ولذلك لا يُظهر الفجوة التي عرضناها في لشبونة.

والبارز ليس الرقم المنفرد بل الفجوة بين ثلاثة أنواع من الأسواق: أسواق ترتفع بسرعة وتتباطأ (البرتغال)، وأسواق ترتفع وتتسارع (بلغاريا)، وأسواق بوتيرة هادئة (إيطاليا، اليونان). وزبون يسأل «كم ارتفع السوق» يحصل على جواب جزئي. والسؤال الأكثر عملية هو عند أي مستوى سعر يدخل، وأي تمويل متاح له، وماذا ورد في العقد بشأن موعد التسليم. وفي رومانيا انتهت في 30 سبتمبر نافذة القيمة المضافة المخفضة (9%) على الشقق السكنية، وستُظهر بيانات الأرباع القادمة هل لذلك تأثير في الأسعار.

* اليونان: رقم بنك اليونان، شقق فقط.

اليونان

ضريبة شراء للأجانب في طريقها إلى القفز خمسة أضعاف - ماذا يعني ذلك عمليًا للمستثمرين الإسرائيليين

في الخطاب التقليدي في افتتاح معرض سالونيك في 5 سبتمبر، أعلن رئيس وزراء اليونان، كيرياكوس ميتسوتاكيس، نيته رفع ضريبة شراء العقار على المشترين غير المواطنين في الاتحاد الأوروبي - من 3% إلى 15%، أي خمسة أضعاف ما هي اليوم. وذكر صراحة مشترين من الصين وتركيا وإسرائيل بوصفهم عاملًا يصعّب، بحسب قوله، على اليونانيين شراء شقة بسعر معقول.

والفارق دراماتيكي في كل نطاق سعري: ففي شقة بـ100,000 يورو ترتفع الضريبة من 3,000 إلى 15,000 يورو؛ وفي شقة بـ300,000 يورو - من 9,000 إلى 45,000 يورو؛ وفي شقة بـ500,000 يورو - من 15,000 إلى 75,000 يورو. ومن يستثمر عبر برنامج الفيزا الذهبية في مناطق الطلب المرتفع (مبلغ أدنى 800,000 يورو) يُتوقع أن يرى الضريبة تقفز من نحو 24,000 إلى 120,000 يورو.

وفي اليونان يسمّونه أصلًا «النموذج الكندي» - ففي أونتاريو فُرضت في 2017 ضريبة مماثلة بنسبة 15% على المشترين الأجانب لتبريد سوق السكن، ورُفعت تدريجيًا حتى 25% اليوم. أي إن 15% ليست بالضرورة السقف.

وما لا يزال مجهولًا: لا يوجد نص تشريعي نهائي، وثمة ثلاثة أسئلة جوهرية على الأقل مفتوحة - هل ستسري الضريبة على جميع أنواع العقارات أم على الشقق السكنية فقط؛ وماذا عمّن يحمل، إلى جانب الجواز الإسرائيلي، جنسية دولة في الاتحاد الأوروبي أيضًا؛ وهل يُحتسب الشراء عبر شركة بصورة مختلفة عن الشراء الشخصي.

ويوجد أيضًا غموض بشأن الموعد الحاسم: من يُكمل الصفقة قبل دخول الضريبة حيز التنفيذ سيدفع أيضًا بحسب النسبة الحالية، لكن السؤال ما الذي «يحدد» التاريخ بالضبط، توقيع العقد لدى كاتب العدل أم موعد دفع الضريبة فعليًا، ما زال مفتوحًا، ويمكن أن تمر بين الاثنين أسابيع. ومن هو حاليًا في عملية شراء في اليونان، يحسن أن يتأكد لدى المحامي المرافق من كيفية توقيت الصفقة بدقة مقابل هذا الموعد.

وحتى كتابة هذه السطور، وبحسب الأنباء المنشورة في اليونان، يُتوقع أن يدخل رفع ضريبة الشراء حيز التنفيذ في يوليو 2027 (وكانت الأنباء الأولى قد أفادت بدخوله حيز التنفيذ في يناير 2027).

وسنواصل التحديث عند نشر التشريع النهائي.

أسعار الشقق في اليونان: الارتفاع مستمر، لكن الوتيرة انخفضت إلى النصف تقريبًا

يعرض مؤشر Spitogatos، المستند إلى أسعار الطلب من ملايين الإعلانات في أكبر موقع عقاري في اليونان، صورة واضحة للربع الثاني من 2026: الأسعار ما زالت ترتفع في اليونان كلها، لكن بوتيرة أبطأ بكثير من العام الماضي. فقد ارتفع متوسط السعر المطلوب للشقة بنسبة 6.1% مقارنة بالربع المقابل، مقابل قفزة قدرها 9.7% قبل سنة بالضبط. أي إن وتيرة الارتفاع انخفضت إلى النصف تقريبًا في سنة واحدة. وارتفعت أثينا (أتيكا) بنسبة 5.3% (مقابل 9.4% العام الماضي)، وسالونيك 7.7% (مقابل 11.4%). وفي سوق الإيجارات التباطؤ أشد دراماتيكية بكثير: ارتفاع 1.3% فقط على مستوى البلاد، مقابل 7.2% قبل سنة - شبه توقف تام.

وتبقى الفجوة بين أغلى المناطق وأرخصها في اليونان هائلة، بل توضح مدى انقسام السوق: الضواحي الجنوبية لأثينا (4,231 يورو للمتر المربع) والسيكلاديس (4,063 يورو للمتر المربع) في الصدارة، مقابل كاستوريا في شمال اليونان، 585 يورو للمتر المربع فقط، أي أقل من ثُمن السعر في الضواحي الجنوبية. وداخل أتيكا نفسها الفجوة أحدّ: تتصدر Vouliagmeni بـ7,364 يورو للمتر المربع، أي نحو خمسة أضعاف أرخص منطقة، Varnavas، حيث يبلغ المتر المربع 1,407 يورو.

وهذا هو الرقم الذي يفاجئ فعلًا: المناطق التي قفزت أكثر هذا العام ليست الراقية المعروفة، بل تحديدًا مناطق اعتُبرت حتى وقت قريب «اقتصادية». فقد قفزت Drosia في ضواحي أثينا 30.2% في السنة، أشد قفزة في أتيكا كلها. وتعزو Spitogatos ذلك، من بين أمور أخرى، إلى ارتفاع معروض شقق الحدائق والبيوت المنفردة الجديدة ذات تصنيف الطاقة العالي، التي تصل بسعر أعلى. كما أن Daphne (27%) وLykovrissi (25.6%) وTavros (22.5%) في الاتجاه نفسه. وبعبارة أخرى، يمتد الغلاء أيضًا إلى مناطق كانت حتى وقت قريب البديل الرخيص.

المنظومة المصرفية في اليونان تفتح صنبور الرهون العقارية. فقد ارتفعت نسبة التمويل المتوسطة (LTV)، والبنوك اليوم مستعدة لتمويل حتى 90% من قيمة العقار، وهو رقم يفسر جزئيًا لماذا يوجد حتى في المناطق «الرخيصة» طلب يدفع الأسعار إلى الأعلى.

ومن المهم أن نتذكر أن مؤشر Spitogatos يستند إلى أسعار مطلوبة، لا إلى صفقات فعلية، والسعر النهائي عادة أدنى. وللمقارنة: أفاد بنك اليونان، الذي يقيس بحسب تقييمات القيمة الفعلية، بارتفاع 5.7% في الربع الأول من 2026 (آخر رقم نشره)، وهو أكثر تحفظًا قليلًا من Spitogatos، لكن في الاتجاه نفسه تمامًا.

تغطيتنا الإعلامية

15 مليون شيكل في حملة. ثلاثة أضعاف المعتاد في القطاع. أكثر من مئة ألف شخص دخلوا وفحصوا وبعضهم قدّم عروضًا. وفي النهاية - 53 توقيعًا. من أصل 373 شقة. ربما لم تكن مناقصة شقق أصلًا، بل عملية جمع بيانات متطورة.

أحدهم باعكم شقة في أثينا بحسب عائد Airbnb 7%-8%. اسألوا أنفسكم الآن - من قال لكم إن السلطة المحلية ستسمح لكم بمواصلة تأجيرها هكذا؟ إذا اشتريتم عقارًا في الخارج على أساس عائد Airbnb - افحصوا الآن، لا عندما تكتشفون أن التدفق النقدي الذي خططتم له لم يعد قانونيًا.

20 إسرائيليًا موجودون اليوم في قائمة أوامر اعتقال في تايلاند. ليس بسبب تهريب مخدرات. بل لأنهم اشتروا أرضًا عبر الآلية التي سيبيعها لكم كل وكيل في كوه فانغان بوصفها «حلًّا معروفًا» - تايلاندي يوقّع مساهمًا، وأنتم تسيطرون فعليًا.

ميزانية التسويق المعقولة في القطاع 2%-3% من المبيعات. وبلغ بيرشكوفسكي 9.3%. ثلاثة أضعاف. 15 مليون شيكل على حملة، مقابل 160 مليون شيكل قيمة المبيعات في عقود وُقّعت فعليًا.

رومانيا

البناء عند ثاني أعلى مستوى على الإطلاق، لكن وتيرة النمو السنوية ضعفت

نشر المعهد الروماني للإحصاء (INS) بيانات نشاط البناء لشهر يوليو. وبحسب البيانات، ارتفع حجم أعمال البناء في الأشهر السبعة الأولى من السنة 11.2% مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي، في السلسلة الخام. وبعد التعديل للموسمية وأيام العمل، يبلغ الارتفاع 8.2%. وسُجّل أكبر نمو في فئة «أعمال البناء الجديدة».

وفي يوليو نفسه بلغ النشاط، بعد التعديل الموسمي، مستوى أعلى بنحو 60% من متوسط 2021. وهذا ثاني أعلى مستوى قيس في القطاع. وبالمقارنة مع يونيو ارتفع النشاط 7.6% في السلسلة الخام و1.4% بعد التعديل.

وفي هذه السوق يُعدّ نمو سنوي بنسبة 2.0% في يوليو تباطؤًا حادًا. ففي الربع الثاني بلغت الوتيرة 18.0%، وفي الربع الأول 7.7%. ويعود التباطؤ أساسًا إلى قاعدة مقارنة مرتفعة: كان يوليو 2025 حينها الشهر ذا أعلى مستوى معدَّل سُجّل، من بين أسباب أخرى بسبب تقديم أعمال قبل رفع القيمة المضافة في أغسطس 2025. وبعد التعديل الموسمي، نشاط يوليو 2026 أدنى بنسبة 8.3% من نشاط يوليو من العام الماضي. وبقي البناء السكني المكوّن الأقوى في يوليو، لكن INS لم يفصّل بيانات منفصلة للسكني وغير السكني.

والمعنى أن القطاع عند مستوى نشاط مرتفع وليس في اتجاه تبريد، وأن التباطؤ السنوي يعكس أساسًا المقارنة مع فترة استثنائية. وفي الوقت نفسه، أبقى البنك المركزي الروماني الفائدة عند 6.5% في أغسطس وحذّر من مخاطر التضخم، وهذا المزيج يستوجب من المستثمرين فحصًا جيدًا لكلفة التمويل للمشاريع الجديدة.

بلغاريا

الاستثمارات الأجنبية المباشرة قفزت إلى 2.18 مليار يورو في النصف الأول من 2026

نشر البنك الوطني البلغاري بيانات ميزان المدفوعات للنصف الأول من السنة. وبحسب البيانات، بلغ إجمالي الاستثمارات الأجنبية المباشرة في البلاد 2.18 مليار يورو، أي 1.7% من الناتج المحلي الإجمالي.

وتبدو القفزة دراماتيكية بوجه خاص مقابل الفترة المقابلة من العام الماضي، لكن جزءًا كبيرًا منها ناجم عن رقم أساس منخفض. فقد صحح البنك رقم النصف الأول من 2025 نحو الأدنى، من 848 مليون يورو نُشرت في الأصل إلى 292.7 مليون يورو فقط. والمقارنة بالرقم الأصلي ترسم ارتفاعًا أكثر اعتدالًا بكثير من المقارنة بالرقم المصحح، ولذلك يجب قراءة القفزة بحذر.

وفي قطاع العقار سُجّل خروج صافٍ لرأس المال من شركات أجنبية بحجم 5.6 مليون يورو، مقابل 12.6 مليون يورو في الفترة نفسها من العام الماضي. وهذا خروج صغير بالقيم المطلقة، ولا يدل على اتجاه. ومن الجدير بالذكر أيضًا أن الاستثمارات في الأشهر الخمسة الأولى من السنة بلغت 2.28 مليار يورو، أي إن الرقم التراكمي انخفض في يونيو.

بالنسبة إلى مستثمري العقار، تشير البيانات إلى تدفق رأس مال أجنبي ملحوظ إلى بلغاريا بعد انضمامها إلى منطقة اليورو. ومع ذلك، فهو يتركز أساسًا خارج العقار نفسه، ولذلك لا يجوز اعتباره مؤشرًا على طلب أجنبي متزايد على العقارات.

الولايات المتحدة

فائدة الرهن العقاري في الولايات المتحدة 7.28%، الأعلى منذ 2023، بعد أسبوعين من رفع الفيدرالي للفائدة لأول مرة منذ 2023: الطلب يضعف، والبناء يتقلص، والأسعار تعتدل

في 16 سبتمبر رفع الاحتياطي الفيدرالي الفائدة 25 نقطة أساس، إلى 3.75%-4.00%، بتصويت بالإجماع (12-0). وهذا هو الرفع الأول منذ يوليو 2023. وقال رئيس الفيدرالي كيفين وورش إن التضخم «مرتفع جدًا ويستمر وقتًا طويلًا جدًا»، وأشار الفيدرالي إلى أن رفعًا إضافيًا ممكن حتى نهاية السنة. وفي سوق الرهون العقارية استمر الارتفاع منذئذ دون توقف: فبحسب Freddie Mac، بلغت الفائدة على رهن ثابت لـ30 سنة في 17 سبتمبر 6.95% (من 6.76% قبل أسبوع)، وفي 24 سبتمبر 7.03%، وفي 1 أكتوبر 7.28%. وبحسب Fox Business، هذا أعلى مستوى منذ 22 نوفمبر 2023. وقبل سنة كانت الفائدة 6.34%. وبحسابنا، على قرض بقيمة 500,000 دولار لـ30 سنة، فإن الفرق في القسط الشهري (أصل وفائدة) بين 6.34% و7.28% هو نحو 313 دولارًا في الشهر (3,421 مقابل 3,108 دولارات).

والطلب يتفاعل أصلًا. فقد انخفض مؤشر ثقة المقاولين لدى NAHB في سبتمبر إلى 32 نقطة (من 35 في أغسطس)، أدنى مستوى منذ سبتمبر 2025، وخفّض 38% من المقاولين الأسعار (بمتوسط 6%). وقال رئيس الاتحاد إن حركة المشترين ضعفت في معظم البلاد بسبب الفائدة. وارتفعت مبيعات الشقق المعلقة في أغسطس 0.3% في الشهر لكنها انخفضت 4.7% في السنة، ونحو 30% دون مستويات ما قبل كورونا، بحسب كبير اقتصاديي NAR. وفي الأسبوع المنتهي في 25 سبتمبر انخفضت طلبات الرهن 6%، وطلبات الشراء 4%، بحسب MBA. وتشكل طلبات الرهن بفائدة متغيرة أصلًا 10.3% من الطلبات، وهي أعلى نسبة منذ أكتوبر 2025. وارتفع المخزون في أغسطس إلى 1.62 مليون شقة، للمرة الأولى فوق 1.6 مليون منذ نوفمبر 2019، وبلغ عدد أشهر المعروض 4.9 (من 4.6 في يوليو).

وفيما يخص الأسعار، الصورة معتدلة لكنها ليست انهيارًا. فقد أظهر مؤشر Case-Shiller (29 سبتمبر) ارتفاعًا سنويًا قدره 1.9% في يوليو (من 1.6% في يونيو)، و2.5% في أكبر 20 مدينة. وتتصدر شيكاغو (6.9%) ونيويورك (5.8%)؛ وسياتل (-1.6%) ولاس فيغاس (-1.3%) ودنفر (-1.1%) في انخفاض. ولأن التضخم في يوليو بلغ 3.4%، فقد انخفضت قيمة المنازل بالقيم الحقيقية 14 شهرًا متتاليًا. وبلغ السعر الوسيط للشقة القائمة في أغسطس 429,100 دولار، بارتفاع 1.6% في السنة. ومن جانب المعروض، انخفضت عمليات إنجاز البناء في أغسطس 11.9% في الشهر و27.1% في السنة (1.128 مليون بوحدات سنوية)، فيما ارتفعت بدايات بناء المنازل المنفردة 7.6% في الشهر.

وفيما يخص المتوقع: بلغ مؤشر PCE لشهر أغسطس، الذي نُشر في 30 سبتمبر، 3.4% (الأساسي: 3.0%)، دون التوقعات (3.7% و3.3%)، من بين أسباب أخرى بسبب تغييرات منهجية في المكتب الاقتصادي. وإثر ذلك انخفض احتمال الرفع في أكتوبر إلى نحو 35% بحسب عقود CME، وقال نائب رئيس الفيدرالي جون ويليامز إنه لا «استعجال» وأشار إلى أن الخطوة التالية ستكون باتجاه نهاية السنة. ويتوقع اتحاد مصرفيي الرهن العقاري (MBA) رفعين إضافيين في السنة القادمة، وفائدة رهن ستبقى حول مستويات اليوم.

والبارز أن الفائدة تضعف الطلب وكذلك المعروض المستقبلي في آن واحد. والنتيجة سوق بطيئة بارتفاع معتدل في الأسعار لا انخفاض حاد، لكن الفجوات بين المدن كبيرة. وبالنسبة إلى الزبائن الذين يموّلون مشتريات في الولايات المتحدة برافعة مالية، ارتفعت كلفة الدين بنحو نقطة مئوية في السنة، والسؤال المركزي في الصفقة هو هل يغطيها عائد الإيجار.

المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.

مترجم عن الأصل العبري. עברית

كل الأعداد