Newsletterul lunar - octombrie 2026

Bună ziua tuturor!

Sărbătorile au rămas în urmă și ne aflăm pe ultima sută de metri a lui 2026, în timp ce în Israel așteptarea este pentru rezultatele alegerilor pentru Knesset și pentru un guvern nou care să găsească soluții pentru sectorul imobiliar, aflat în ultimele luni într-o perioadă provocatoare, cu încetinirea vânzărilor. Peste ocean, aflăm date pozitive despre imobiliarele din Europa în prima jumătate a anului, în paralel cu majorarea dobânzii de către guvernatorul american și cu efectul măsurii asupra creditelor ipotecare și asupra pieței imobiliare americane.

În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:

a. Prețurile locuințelor din Europa în trimestrul al doilea: același ritm de creștere, bază de preț complet diferită - Portugalia și Bulgaria conduc Uniunea, România și Ciprul peste medie

b. Grecia: impozitul pe achiziție sare de cinci ori.

c. Grecia: creșterea prețurilor apartamentelor continuă, dar ritmul s-a tăiat aproape la jumătate.

d. SUA: dobânda ipotecară de 7,28% la două săptămâni după majorarea dobânzii de către Fed pentru prima dată din 2023.

Lectură plăcută,

av. Ilan Leibovitch și echipa biroului

Prețurile locuințelor din Europa în trimestrul al doilea: același ritm de creștere, bază de preț complet diferită - Portugalia și Bulgaria conduc Uniunea, România și Ciprul peste medie

La 1 octombrie, Eurostat a publicat indicele prețurilor locuințelor pentru trimestrul al doilea din 2026: în Uniunea Europeană prețurile au crescut cu 4,7% față de trimestrul corespunzător din anul precedent, iar în zona euro cu 4,0%. Față de primul trimestru, creșterea este de 1,2% în Uniune și de 1,1% în zona euro. În spatele mediei se ascunde o diferență de 12,5 puncte procentuale între țările pe care le însoțim.

Portugalia a înregistrat cea mai mare creștere anuală din Uniune, 16,5% (3,6% în trimestru), iar Bulgaria, care a aderat la zona euro la începutul anului, este a doua, cu 15,5% (4,5% în trimestru). Direcția este opusă între cele două: în Portugalia ritmul încetinește, de la 17,8% în primul trimestru, iar în Bulgaria se accelerează, de la 14,8%. România, care nu este membră a zonei euro, a înregistrat 12,1% (4,4% în trimestru), iar Ciprul 7,9% (2,4% în trimestru), cu 3,2 puncte procentuale peste media Uniunii. Italia, cu 4,0% (1,7% în trimestru), se află în ritmul zonei euro.

Pentru a înțelege ce spun aceste cifre, trebuie să ne uităm și la nivelul prețurilor: la Lisabona un apartament nou costă 6.226 de euro/m² și unul second-hand 4.896 (tranzacții reale, datele INE), la București 2.637 și 2.247, iar la Sofia și Nicosia în zona de 2.000-2.700 de euro/m². O creștere de 15%-16% pe an aterizează așadar pe o bază complet diferită în Portugalia și în Bulgaria, chiar dacă ritmul este similar. Atenție: acestea sunt prețuri ale orașelor, iar creșterea din indice este o cifră națională.

În Portugalia există semne că prețurile merg înaintea pieței. Numărul tranzacțiilor din trimestrul al doilea a scăzut cu 6,4% într-un an (INE), în timp ce soldul creditelor pentru locuințe a ajuns în august la 119,06 miliarde de euro, o creștere de 11,2% într-un an (Banca Portugaliei). În august a fost înăsprit raportul maxim datorie/venit de la 50% la 45%.

Este important de menționat: Grecia nu este inclusă în tabelul Eurostat. Potrivit Băncii Greciei (15 septembrie), prețurile apartamentelor în trimestrul al doilea au crescut cu 5,5% într-un an (6,2% la apartamentele noi, 5,0% la cele vechi), dar este un indice doar al apartamentelor și nu la nivel de comparație completă. De asemenea, indicele Eurostat este agregat și nu face distincția între apartament nou și second-hand, de aceea nu arată diferența pe care am prezentat-o la Lisabona.

Ceea ce se remarcă nu este cifra singulară, ci diferența dintre trei tipuri de piețe: piețe care urcă repede și încetinesc (Portugalia), piețe care urcă și accelerează (Bulgaria) și piețe cu ritm liniștit (Italia, Grecia). Un client care întreabă „cât a crescut piața” primește un răspuns parțial. Întrebarea mai practică este la ce nivel de preț intră, ce finanțare îi este disponibilă și ce scrie în contract despre data predării. În România s-a încheiat la 30 septembrie fereastra TVA redus (9%) la apartamentele rezidențiale, iar datele trimestrelor următoare vor arăta dacă are vreun efect asupra prețurilor.

* Grecia: cifra Băncii Greciei, doar apartamente.

Grecia

Impozitul pe achiziție pentru străini în drum spre o creștere de cinci ori - ce înseamnă în practică pentru investitorii israelieni

În discursul tradițional de la deschiderea Târgului Internațional de la Salonic, din 5 septembrie, prim-ministrul Greciei, Kyriakos Mitsotakis, a anunțat intenția de a majora impozitul pe achiziția de imobiliare pentru cumpărătorii care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene - de la 3% la 15%, de cinci ori mai mult decât astăzi. El a menționat explicit cumpărătorii din China, din Turcia și din Israel ca factor care, după spusa lui, îi împiedică pe greci să cumpere un apartament la un preț rezonabil.

Diferența este dramatică la orice nivel de preț: la un apartament de 100.000 de euro impozitul urcă de la 3.000 la 15.000 de euro; la un apartament de 300.000 de euro - de la 9.000 la 45.000 de euro; iar la un apartament de 500.000 de euro - de la 15.000 la 75.000 de euro. Cine investește prin programul Golden Visa în zonele cu cerere ridicată (suma minimă de 800.000 de euro) este de așteptat să vadă impozitul sărind de la aproximativ 24.000 la 120.000 de euro.

În Grecia i se spune deja „modelul canadian” - în Ontario s-a introdus în 2017 un impozit similar de 15% asupra cumpărătorilor străini pentru a răci piața locuințelor, iar el a fost majorat treptat până la 25% astăzi. Adică 15% nu va fi neapărat plafonul.

Ce nu se știe încă: nu există un text final de lege, iar cel puțin trei întrebări de fond sunt deschise - dacă impozitul se va aplica tuturor tipurilor de proprietăți sau doar apartamentelor rezidențiale; ce se întâmplă cu cine deține, pe lângă pașaportul israelian, și cetățenia unui stat al Uniunii Europene; și dacă o achiziție prin intermediul unei societăți este considerată diferit față de o achiziție personală.

Există și o neclaritate privind data decisivă: cine finalizează tranzacția înainte ca impozitul să intre în vigoare va plăti în continuare după cota actuală, dar întrebarea ce anume „stabilește” data, semnarea contractului notarial sau data plății efective a impozitului, este încă deschisă, iar între cele două pot trece săptămâni. Cine se află acum într-un proces de cumpărare în Grecia ar face bine să verifice cu avocatul care îl însoțește cum anume este sincronizată tranzacția față de această dată.

La data scrierii acestor rânduri, potrivit informațiilor publicate în Grecia, majorarea impozitului pe achiziție este așteptată să intre în vigoare în iulie 2027 (primele informații au relatat intrarea în vigoare în ianuarie 2027).

Vom continua să vă actualizăm când legislația finală va fi publicată.

Prețurile apartamentelor din Grecia: creșterea continuă, dar ritmul s-a tăiat aproape la jumătate

Indicele Spitogatos, bazat pe prețurile cerute din milioane de anunțuri de pe cel mai mare site imobiliar din Grecia, arată o imagine clară pentru trimestrul al doilea din 2026: prețurile încă urcă în toată Grecia, dar într-un ritm mult mai lent decât anul trecut. Prețul mediu cerut pentru un apartament a crescut cu 6,1% față de trimestrul corespunzător, față de un salt de exact 9,7% cu un an în urmă. Adică ritmul de creștere s-a tăiat aproape la jumătate într-un singur an. Atena (Attica) a crescut cu 5,3% (față de 9,4% anul trecut), iar Salonic cu 7,7% (față de 11,4%). Pe piața chiriilor încetinirea este mult mai dramatică: o creștere de doar 1,3% la nivel național, față de 7,2% cu un an în urmă - aproape o oprire completă.

Diferența dintre zonele cele mai scumpe și cele mai ieftine din Grecia rămâne uriașă și chiar demonstrează cât de fragmentată este piața: suburbiile sudice ale Atenei (4.231 de euro/m²) și Ciclade (4.063 de euro/m²) în frunte, față de Kastoria din nordul Greciei, doar 585 de euro/m², mai puțin de o optime din prețul din suburbiile sudice. În interiorul Atticii însăși diferența este și mai puternică: Vouliagmeni conduce cu 7.364 de euro/m², aproape de cinci ori mai mult decât zona cea mai ieftină, Varnavas, unde m² este de 1.407 euro.

Și iată cifra care surprinde cu adevărat: zonele care au sărit cel mai mult anul acesta nu sunt cele de lux cunoscute, ci tocmai cele considerate până de curând „bugetare”. Drosia, în suburbiile Atenei, a sărit cu 30,2% într-un an, cel mai puternic salt din întreaga Attică. Spitogatos atribuie aceasta, printre altele, creșterii ofertei de apartamente cu grădină și de case unifamiliale noi cu clasificare energetică ridicată, care vin la un preț mai mare. Și Daphne (27%), Lykovrissi (25,6%) și Tavros (22,5%) se află pe aceeași tendință. Cu alte cuvinte, scumpirea se răspândește și în zone care până nu demult erau alternativa ieftină.

Sistemul bancar din Grecia deschide robinetul creditelor ipotecare. Raportul mediu de finanțare (LTV) a crescut, iar băncile sunt acum dispuse să finanțeze până la 90% din valoarea proprietății, cifră care explică parțial de ce și în zonele „ieftine” există încă o cerere care împinge prețurile în sus.

Este important să ne amintim că indicele Spitogatos se bazează pe prețuri cerute, nu pe tranzacții efective, prețul final fiind de obicei mai mic. Pentru comparație: Banca Greciei, care măsoară după evaluări reale, a raportat o creștere de 5,7% în primul trimestru din 2026 (cea mai recentă cifră pe care a publicat-o), puțin mai conservatoare decât Spitogatos, dar exact în aceeași direcție.

Prezența noastră în presă

15 milioane de șekeli pentru campanie. De trei ori mai mult decât norma din domeniu. Peste o sută de mii de oameni au intrat, au verificat, unii au depus oferte. Iar la final - 53 de semnături. Din 373 de apartamente. Poate nu a fost deloc o licitație de apartamente, ci o sofisticată operațiune de colectare de date.

Cineva v-a vândut un apartament la Atena pe baza unui randament Airbnb de 7%-8%. Acum întrebați-vă - cine v-a spus că autoritatea locală vă va lăsa să continuați să-l închiriați astfel? Dacă ați cumpărat o proprietate în străinătate pe baza unui randament Airbnb - verificați acum, nu atunci când veți descoperi că fluxul de numerar pe care l-ați planificat nu mai este legal.

20 de israelieni se află astăzi pe lista mandatelor de arestare din Thailanda. Nu pentru contrabandă cu droguri. Pentru că au cumpărat teren prin mecanismul pe care orice agent din Koh Phangan vi-l va vinde drept „soluție cunoscută” - un thailandez semnează ca acționar, iar dumneavoastră controlați în fapt.

Un buget de marketing rezonabil în domeniu este de 2%-3% din vânzări. Prashkovsky au ajuns la 9,3%. De trei ori mai mult. 15 milioane de șekeli pe o campanie, față de 160 de milioane de șekeli valoarea vânzărilor în contractele semnate efectiv.

România

Construcțiile la al doilea cel mai înalt nivel din toate timpurile, dar ritmul anual de creștere slăbește

Institutul Național de Statistică din România (INS) a publicat datele privind activitatea de construcții pentru luna iulie. Potrivit datelor, volumul lucrărilor de construcții în primele șapte luni ale anului a crescut cu 11,2% față de perioada corespunzătoare din anul trecut, în seria brută. După ajustarea pentru sezonalitate și pentru zilele lucrătoare, creșterea este de 8,2%. Cea mai mare creștere s-a înregistrat în categoria „lucrări de construcții noi”.

În iulie, activitatea a ajuns, după ajustarea sezonieră, la un nivel cu aproximativ 60% mai ridicat decât media din 2021. Este al doilea cel mai ridicat nivel măsurat în sector. Față de iunie, activitatea a crescut cu 7,6% în seria brută și cu 1,4% după ajustare.

Pe această piață, o creștere anuală de 2,0% în iulie este considerată o încetinire puternică. În trimestrul al doilea ritmul a fost de 18,0%, iar în primul trimestru de 7,7%. Încetinirea provine în principal dintr-o bază de comparație ridicată: iulie 2025 a fost atunci luna cu cel mai ridicat nivel ajustat înregistrat, printre altele din cauza devansării lucrărilor înainte de majorarea TVA din august 2025. După ajustarea sezonieră, activitatea din iulie 2026 este cu 8,3% mai mică decât cea din iulie anul trecut. Construcțiile rezidențiale au rămas componenta cea mai puternică în iulie, dar INS nu a detaliat date separate pentru construcții rezidențiale și nerezidențiale.

Semnificația este că sectorul se află la un nivel ridicat de activitate și nu pe o tendință de răcire, iar încetinirea anuală reflectă în principal comparația cu o perioadă neobișnuită. În același timp, Banca Națională a României a lăsat dobânda la 6,5% în august și a avertizat asupra riscurilor de inflație, iar această combinație îi obligă pe investitori să analizeze atent costurile de finanțare pentru proiecte noi.

Bulgaria

Investițiile străine directe au sărit la 2,18 miliarde de euro în prima jumătate a lui 2026

Banca Națională a Bulgariei a publicat datele balanței de plăți pentru prima jumătate a anului. Potrivit datelor, investițiile străine directe în țară s-au ridicat la 2,18 miliarde de euro, adică 1,7% din PIB.

Saltul pare deosebit de dramatic față de perioada corespunzătoare din anul trecut, dar o parte considerabilă provine dintr-o cifră de bază scăzută. Banca a corectat în jos cifra primei jumătăți din 2025, de la 848 de milioane de euro publicate inițial la doar 292,7 milioane de euro. Comparația cu cifra inițială conturează o creștere mult mai moderată decât comparația cu cifra corectată, de aceea saltul trebuie citit cu prudență.

În sectorul imobiliar s-a înregistrat o ieșire netă de capital a societăților străine de 5,6 milioane de euro, față de 12,6 milioane de euro în aceeași perioadă a anului trecut. Este o ieșire mică în termeni absoluți și nu indică o tendință. De menționat și că în primele cinci luni ale anului investițiile ajunseseră la 2,28 miliarde de euro, adică cifra cumulată a scăzut în iunie.

Pentru investitorii imobiliari, datele indică un flux semnificativ de capital străin spre Bulgaria după aderarea la zona euro. Totuși, el se concentrează în principal în afara sectorului imobiliar propriu-zis, de aceea nu trebuie văzut ca un indiciu al unei cereri străine crescânde pentru proprietăți.

SUA

Dobânda ipotecară din SUA la 7,28%, cea mai mare din 2023, la două săptămâni după ce Fed a majorat dobânda pentru prima dată din 2023: cererea slăbește, construcțiile se restrâng și prețurile se temperează

La 16 septembrie, Federal Reserve a majorat dobânda cu 25 de puncte de bază, la 3,75%-4,00%, printr-un vot unanim (12-0). Este prima majorare din iulie 2023. Președintele Fed, Kevin Warsh, a spus că inflația este „prea mare și durează prea mult”, iar Fed a semnalat că este posibilă o nouă majorare până la sfârșitul anului. Pe piața creditelor ipotecare, creșterea a continuat de atunci fără oprire: potrivit Freddie Mac, dobânda la creditul ipotecar fix pe 30 de ani a fost la 17 septembrie de 6,95% (de la 6,76% cu o săptămână înainte), la 24 septembrie de 7,03%, iar la 1 octombrie de 7,28%. Potrivit Fox Business, este cel mai ridicat nivel din 22 noiembrie 2023. Cu un an în urmă dobânda era de 6,34%. Din calculul nostru, la un împrumut de 500.000 de dolari pe 30 de ani, diferența de rată lunară (capital și dobândă) între 6,34% și 7,28% este de aproximativ 313 dolari pe lună (3.421 față de 3.108 dolari).

Cererea reacționează deja. Indicele încrederii constructorilor NAHB a scăzut în septembrie la 32 de puncte (de la 35 în august), cel mai scăzut nivel din septembrie 2025, iar 38% dintre constructori au redus prețurile (în medie cu 6%). Președintele asociației a spus că mișcarea cumpărătorilor a slăbit în cea mai mare parte a țării din cauza dobânzii. Vânzările de apartamente în curs de finalizare au crescut în august cu 0,3% într-o lună, dar au scăzut cu 4,7% într-un an și cu aproximativ 30% sub nivelurile dinaintea COVID, potrivit economistului-șef al NAR. În săptămâna încheiată la 25 septembrie, cererile de credit ipotecar au scăzut cu 6%, iar cele pentru achiziție cu 4%, potrivit MBA. Cererile de credit ipotecar cu dobândă variabilă reprezintă deja 10,3% din cereri, cea mai mare pondere din octombrie 2025. Stocul a crescut în august la 1,62 milioane de apartamente, pentru prima dată peste 1,6 milioane din noiembrie 2019, iar numărul de luni de ofertă a fost de 4,9 (de la 4,6 în iulie).

În privința prețurilor, imaginea este moderată, dar nu de prăbușire. Indicele Case-Shiller (29 septembrie) a arătat o creștere anuală de 1,9% în iulie (de la 1,6% în iunie) și de 2,5% în cele 20 de orașe mari. Chicago (6,9%) și New York (5,8%) conduc; Seattle (-1,6%), Las Vegas (-1,3%) și Denver (-1,1%) sunt în scădere. Întrucât inflația în iulie a fost de 3,4%, valoarea caselor a scăzut în termeni reali 14 luni consecutiv. Prețul median al unui apartament existent în august a fost de 429.100 de dolari, o creștere de 1,6% într-un an. Pe partea ofertei, finalizările de construcții au scăzut în august cu 11,9% într-o lună și cu 27,1% într-un an (1,128 milioane în unități anualizate), în timp ce începuturile de construcție ale caselor individuale au crescut cu 7,6% într-o lună.

În privința așteptărilor: indicele PCE din august, publicat la 30 septembrie, a fost de 3,4% (de bază: 3,0%), sub prognoze (3,7% și 3,3%), printre altele din cauza unor schimbări de metodologie ale Biroului de Analiză Economică. În urma acestui fapt, șansa unei majorări în octombrie a scăzut la aproximativ 35% potrivit contractelor CME, iar vicepreședintele Fed John Williams a spus că nu există „urgență” și a semnalat că următorul pas va fi spre sfârșitul anului. Asociația Băncilor Ipotecare (MBA) prevede încă două majorări în anul următor, iar dobânzile ipotecare vor rămâne în jurul nivelurilor de azi.

Ceea ce se remarcă este că dobânda slăbește simultan cererea și oferta viitoare. Rezultatul este o piață lentă, cu o creștere moderată a prețurilor și nu cu o scădere bruscă, dar diferențele dintre orașe sunt mari. Pentru clienții care finanțează achiziții în SUA cu efect de levier, costul datoriei a crescut cu aproape un punct procentual într-un an, iar întrebarea centrală într-o tranzacție este dacă randamentul din chirie o acoperă.

Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.

Tradus din originalul în ebraică. עברית

Toate edițiile