חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי - אוקטובר 2026

שלום לכולם!

החגים מאחורינו ואנחנו בישורת האחרונה של 2026, כאשר בישראל הציפייה היא לתוצאות הבחירות לכנסת ולממשלה חדשה שתציא פתרונות לענף הנדל״ן המצוי בתקופה מאתגרת בחודשים האחרונים עם האטה במכירות. מעבר לים, אנחנו נחשפים לנתונים חיוביים על הנדל״ן באירופה במחצית הראשונה של השנה, במקביל להעלאת הריבית ע״י הנגיד האמריקאי וההשפעה של המהלך על המשכנתאות ועל שוק הנדל״ן האמריקאי.

בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:

א. מחירי הדיור באירופה ברבעון השני: אותו קצב עלייה, בסיס מחיר שונה לגמרי - פורטוגל ובולגריה מובילות את האיחוד, רומניה וקפריסין מעל הממוצע

ב. יוון: מס הרכישה מזנק פי חמישה.

ג. יוון: נמשכת העלייה במחירי הדירות אבל הקצב נחתך כמעט בחצי.

ד. ארה״ב: ריבית המשכנתא 7.28% שבועיים אחרי העלאת הריבית ע״י הפד לראשונה מאז 2023.

קריאה מהנה,

אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד

מחירי הדיור באירופה ברבעון השני: אותו קצב עלייה, בסיס מחיר שונה לגמרי - פורטוגל ובולגריה מובילות את האיחוד, רומניה וקפריסין מעל הממוצע

ב-1 באוקטובר פרסמה Eurostat את מדד מחירי הדיור לרבעון השני של 2026: באיחוד האירופי המחירים עלו ב-4.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ובגוש האירו ב-4.0%. לעומת הרבעון הראשון העלייה היא 1.2% באיחוד ו-1.1% בגוש האירו. מאחורי הממוצע מסתתר פער של 12.5 נקודות אחוז בין המדינות שאנחנו מלווים.

פורטוגל רשמה את העלייה השנתית הגבוהה ביותר באיחוד, 16.5% (3.6% ברבעון), ובולגריה, שהצטרפה לגוש האירו בתחילת השנה, היא השנייה עם 15.5% (4.5% ברבעון). הכיוון הפוך בין השתיים: בפורטוגל הקצב מאט, מ-17.8% ברבעון הראשון, ובבולגריה הוא מואץ, מ-14.8%. רומניה, שאינה חברה בגוש האירו, רשמה 12.1% (4.4% ברבעון), וקפריסין 7.9% (2.4% ברבעון), 3.2 נקודות אחוז מעל ממוצע האיחוד. איטליה, ב-4.0% (1.7% ברבעון), נמצאת בקצב של גוש האירו.

כדי להבין מה המספרים האלה אומרים, צריך להסתכל גם על רמת המחירים: בליסבון דירה חדשה עולה 6,226 אירו למ״ר ויד שנייה 4,896 (עסקאות בפועל, נתוני INE), בבוקרשט 2,637 ו-2,247, ובסופיה ובניקוסיה אזור ה-2,000-2,700 אירו למ״ר. עלייה של 15%-16% בשנה נוחתת אפוא על בסיס שונה לחלוטין בפורטוגל ובבולגריה, גם אם הקצב דומה. שימו לב: אלה מחירי ערים, והעלייה במדד היא נתון ארצי.

בפורטוגל יש סימנים לכך שהמחירים מקדימים את השוק. מספר העסקאות ברבעון השני ירד ב-6.4% בשנה (INE), בעוד יתרת האשראי לדיור הגיעה באוגוסט ל-119.06 מיליארד אירו, עלייה של 11.2% בשנה (בנק פורטוגל). באוגוסט הוקשח יחס החוב-להכנסה המרבי מ-50% ל-45%.

חשוב לציין: יוון אינה כלולה בטבלת Eurostat. לפי בנק יוון (15 בספטמבר), מחירי הדירות ברבעון השני עלו ב-5.5% בשנה (6.2% בדירות חדשות, 5.0% בישנות), אבל זה מדד של דירות בלבד ולא ברמת השוואה מלאה. כמו כן, המדד של Eurostat הוא מצרפי ואינו מפרק בין דירה חדשה ליד שנייה, ולכן אינו מראה את הפער שהצגנו בליסבון.

מה שבולט הוא לא המספר הבודד אלא הפער בין שלושה סוגי שווקים: שווקים שעולים מהר ומאטים (פורטוגל), שווקים שעולים ומאיצים (בולגריה), ושווקים בקצב שקט (איטליה, יוון). לקוח ששואל ״כמה עלה השוק״ מקבל תשובה חלקית. השאלה המעשית יותר היא באיזו רמת מחיר הוא נכנס, איזה מימון זמין לו, ומה כתוב בחוזה על מועד המסירה. ברומניה הסתיים ב-30 בספטמבר חלון המע"מ המופחת (9%) על דירות מגורים, ונתוני הרבעונים הבאים יראו אם יש לכך השפעה על המחירים.

* יוון: נתון בנק יוון, דירות בלבד.

יוון

מס רכישה לזרים בדרך לזינוק פי חמישה - מה זה אומר בפועל למשקיעים ישראלים

בנאום המסורתי בפתיחת יריד סלוניקי ב- 5 בספטמבר הודיע ראש ממשלת יוון, קיריאקוס מיצוטאקיס, על כוונה להעלות את מס רכישת הנדל״ן לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי - מ-3% ל-15%, פי חמישה מהיום. הוא ציין במפורש רוכשים מסין, מטורקיה ומישראל כגורם שמקשה, לטענתו, על יוונים לרכוש דירה במחיר סביר.

ההפרש דרמטי בכל טווח מחיר: על דירה ב-100,000 יורו המס עולה מ-3,000 ל-15,000 יורו; על דירה ב-300,000 יורו - מ-9,000 ל-45,000 יורו; ועל דירה ב-500,000 יורו - מ-15,000 ל-75,000 יורו. מי שמשקיע דרך תוכנית ויזת הזהב באזורי הביקוש הגבוה (סכום מזערי של 800,000 יורו) צפוי לראות את המס קופץ מכ-24,000 ל-120,000 יורו.

ביוון כבר מכנים את זה ״המודל הקנדי״ - באונטריו הטילו ב-2017 מס דומה של 15% על רוכשים זרים כדי לצנן את שוק הדיור, והעלו אותו בהדרגה עד ל-25% היום. כלומר 15% לא בהכרח יהיה התקרה.

מה שעוד לא ידוע: אין נוסח חקיקה סופי, ולפחות שלוש שאלות מהותיות פתוחות - האם המס יחול על כל סוגי הנכסים או רק על דירות מגורים; מה קורה למי שמחזיק, לצד הדרכון הישראלי, גם אזרחות של מדינה באיחוד האירופי; והאם רכישה באמצעות חברה נספרת אחרת מרכישה אישית.

יש גם אי-בהירות לגבי המועד הקובע: מי שמשלים את העסקה לפני שהמס נכנס לתוקף עדיין ישלם לפי השיעור הנוכחי, אבל השאלה מה בדיוק ״קובע״ את התאריך, חתימת החוזה הנוטריוני או מועד תשלום המס בפועל, עדיין פתוחה, ובין השניים יכולים לעבור שבועות. מי שנמצא כרגע בתהליך רכישה ביוון, כדאי שיוודא מול עורך הדין המלווה איך בדיוק מתוזמנת העסקה מול המועד הזה.

נכון למועד כתיבת שורות אלו, על פי הידיעות המתפרסמות ביוון העלאת מס הרכישה צפויה להיכנס לתוקף ביולי 2027 (הידיעות הראשונות דיווחו על כניסה לתוקף בינואר 2027).

נמשיך לעדכן כשהחקיקה הסופית תתפרסם.

מחירי הדירות ביוון: העלייה נמשכת, אבל הקצב נחתך כמעט בחצי

מדד Spitogatos, המבוסס על מחירי הביקוש מתוך מיליוני מודעות באתר הנדל״ן הגדול ביוון, מראה תמונה ברורה לרבעון השני של 2026: המחירים עדיין עולים בכל יוון, אבל בקצב הרבה יותר איטי מאשתקד. המחיר הממוצע המבוקש לדירה עלה ב-6.1% ביחס לרבעון המקביל, לעומת קפיצה של 9.7% בדיוק לפני שנה. כלומר, קצב העלייה נחתך כמעט בחצי בתוך שנה אחת. אתונה (אטיקה) עלתה ב-5.3% (לעומת 9.4% אשתקד), וסלוניקי ב-7.7% (לעומת 11.4%). בשוק השכירות ההאטה הרבה יותר דרמטית: עלייה של 1.3% בלבד ארצית, לעומת 7.2% לפני שנה - כמעט עצירה מוחלטת.

הפער בין האזורים היקרים לזולים ביותר ביוון נשאר עצום, ואפילו מדגים עד כמה השוק מפוצל: הפרברים הדרומיים של אתונה (4,231 אירו למ״ר) והקיקלדים (4,063 אירו למ״ר) בראש, מול קסטוריה שבצפון יוון, 585 אירו למ״ר בלבד, פחות משמינית מהמחיר בפרברים הדרומיים. בתוך אטיקה עצמה הפער אף חד יותר: Vouliagmeni מובילה עם 7,364 אירו למ״ר, כמעט פי חמישה מהאזור הזול ביותר, Varnavas, שם מ״ר עומד על 1,407 אירו.

והנה הנתון שבאמת מפתיע: האזורים שקפצו הכי הרבה השנה הם לא היוקרתיים המוכרים, אלא דווקא כאלה שנחשבו עד לאחרונה ״תקציביים״. Drosia, בפרברי אתונה, קפצה ב-30.2% בשנה, הקפיצה החדה ביותר בכל אטיקה. Spitogatos מייחסת את זה בין היתר לעלייה בהיצע של דירות גן ובתים חד-משפחתיים חדשים בעלי דירוג אנרגטי גבוה, שמגיעים במחיר גבוה יותר. גם Daphne (27%), Lykovrissi (25.6%) ו- Tavros (22.5%) נמצאות באותה מגמה. במילים אחרות, ההתייקרות מתפשטת גם לאזורים שעד לא מזמן היו האלטרנטיבה הזולה.

המערכת הבנקאית ביוון פותחת את ברז המשכנתאות. יחס המימון הממוצע (LTV) עלה, ובנקים כיום מוכנים לממן עד 90% משווי הנכס, נתון שמסביר חלקית למה גם באזורים ה״זולים״ יש עדיין ביקוש שדוחף מחירים למעלה.

חשוב לזכור שמדד Spitogatos מבוסס על מחירים מבוקשים, לא על עסקאות בפועל, המחיר הסופי בדרך כלל נמוך יותר. לצורך השוואה: בנק יוון, שמודד לפי הערכות שווי בפועל, דיווח על עלייה של 5.7% ברבעון הראשון של 2026 (הנתון העדכני ביותר שפרסם), קצת יותר שמרני מ-Spitogatos, אבל באותו כיוון בדיוק.

הכיסוי התקשורתי שלנו

15 מיליון שקל בקמפיין. פי שלושה מהנורמה בענף. יותר ממאה אלף איש נכנסו, בדקו, חלקם הגישו הצעות. ובסוף - 53 חתימות. מתוך 373 דירות. אולי זה לא היה מכרז דירות בכלל, אלא מבצע איסוף דאטה מתוחכם.

מישהו מכר לכם דירה באתונה לפי תשואת Airbnb של 7%-8%. עכשיו תשאלו את עצמכם - מי אמר לכם שהרשות המקומית תיתן לכם להמשיך להשכיר אותה ככה? אם קניתם נכס בחו"ל על בסיס תשואת Airbnb - תבדקו עכשיו, לא כשתגלו שהתזרים שתכננתם כבר לא חוקי.

20 ישראלים נמצאים היום ברשימת צווי מעצר בתאילנד. לא בגלל הברחת סמים. בגלל שקנו קרקע דרך המנגנון שכל סוכן בקופנגן ימכור לכם כ״פתרון מוכר״ - תאילנדי חותם כבעל המניות, אתם שולטים בפועל.

תקציב שיווק סביר בענף הוא 2%-3% מהמכירות. פרשקובסקי הגיעו ל-9.3%. פי שלושה. 15 מיליון שקל על קמפיין, מול 160 מיליון שקל שווי המכירות בחוזים שנחתמו בפועל.

רומניה

הבנייה ברמה השנייה בגובהה אי פעם, אך קצב הצמיחה השנתי נחלש

מכון הסטטיסטיקה הרומני (INS) פרסם את נתוני פעילות הבנייה לחודש יולי. לפי הנתונים, היקף עבודות הבנייה בשבעת החודשים הראשונים של השנה עלה ב-11.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בסדרה הגולמית. לאחר התאמה לעונתיות ולימי עבודה, העלייה עומדת על 8.2%. הצמיחה הגדולה ביותר נרשמה בקטגוריית ״עבודות בנייה חדשות״.

ביולי עצמו הגיעה הפעילות, אחרי התאמה עונתית, לרמה גבוהה בכ-60% מהממוצע של 2021. זו הרמה השנייה בגובהה שנמדדה בענף. לעומת יוני עלתה הפעילות ב-7.6% בסדרה הגולמית וב-1.4% לאחר התאמה.

בשוק זה נחשבת צמיחה שנתית של 2.0% ביולי להאטה חדה. ברבעון השני עמד הקצב על 18.0%, וברבעון הראשון על 7.7%. ההאטה נובעת בעיקר מבסיס השוואה גבוה: יולי 2025 היה אז החודש עם הרמה המתואמת הגבוהה ביותר שנרשמה, בין היתר בגלל הקדמת עבודות לפני העלאת המע״מ באוגוסט 2025. לאחר התאמה עונתית, פעילות יולי 2026 נמוכה ב-8.3% מזו של יולי אשתקד. הבנייה למגורים נשארה המרכיב החזק ביותר ביולי, אך ה-INS לא פירט נתונים נפרדים למגורים ולא למגורים.

המשמעות היא שהענף ברמת פעילות גבוהה ולא במגמת התקררות, וההאטה השנתית משקפת בעיקר את ההשוואה לתקופה חריגה. בו בזמן, בנק רומניה הותיר את הריבית על 6.5% באוגוסט והזהיר מסיכוני אינפלציה, ושילוב זה מחייב משקיעים לבחון היטב את עלויות המימון לפרויקטים חדשים.

בולגריה

ההשקעות הזרות הישירות זינקו ל-2.18 מיליארד יורו במחצית הראשונה של 2026

הבנק הלאומי של בולגריה פרסם את נתוני מאזן התשלומים למחצית הראשונה של השנה. לפי הנתונים, ההשקעות הזרות הישירות במדינה הסתכמו ב-2.18 מיליארד יורו, שהם 1.7% מהתמ״ג.

הקפיצה נראית דרמטית במיוחד מול התקופה המקבילה אשתקד, אך חלק ניכר ממנה נובע מנתון בסיס נמוך. הבנק תיקן את נתון המחצית הראשונה של 2025 כלפי מטה, מ-848 מיליון יורו שפורסמו במקור ל-292.7 מיליון יורו בלבד. ההשוואה לנתון המקורי מציירת עלייה מתונה בהרבה מההשוואה לנתון המתוקן, ולכן יש לקרוא את הקפיצה בזהירות.

בענף הנדל״ן נרשמה יציאת הון נטו של חברות זרות בהיקף של 5.6 מיליון יורו, לעומת 12.6 מיליון יורו באותה תקופה אשתקד. מדובר ביציאה קטנה במונחים מוחלטים, ואין בה כדי להצביע על מגמה. עוד יש לציין שבחמשת החודשים הראשונים של השנה הגיעו ההשקעות ל-2.28 מיליארד יורו, כלומר הנתון המצטבר ירד ביוני.

עבור משקיעי נדל״ן, הנתונים מצביעים על זרימת הון זר משמעותית לבולגריה לאחר הצטרפותה לגוש היורו. עם זאת, היא מתרכזת בעיקר מחוץ לנדל״ן עצמו, ולכן אין לראות בה אינדיקציה לביקוש זר גובר לנכסים.

ארה״ב

ריבית המשכנתא בארה״ב ב-7.28%, הגבוהה מאז 2023, שבועיים אחרי שהפד העלה ריבית לראשונה מאז 2023: הביקוש נחלש, הבנייה מצטמצמת והמחירים מתמתנים

ב-16 בספטמבר העלה הפדרל ריזרב את הריבית ב-25 נקודות בסיס, ל-3.75%-4.00%, בהצבעה פה אחד (12-0). זו ההעלאה הראשונה מאז יולי 2023. יו״ר הפד קווין וורש אמר שהאינפלציה ״גבוהה מדי ונמשכת זמן רב מדי״, והפד סימן שהעלאה נוספת אפשרית עד סוף השנה. בשוק המשכנתאות העלייה נמשכה מאז ללא הפסקה: לפי Freddie Mac, הריבית על משכנתא קבועה ל-30 שנה עמדה ב-17 בספטמבר על 6.95% (מ-6.76% שבוע קודם), ב-24 בספטמבר על 7.03%, וב-1 באוקטובר על 7.28%. לפי Fox Business, זו הרמה הגבוהה ביותר מאז 22 בנובמבר 2023. לפני שנה עמדה הריבית על 6.34%. בחישוב שלנו, על הלוואה של 500,000 דולר ל-30 שנה, ההפרש בהחזר החודשי (קרן וריבית) בין 6.34% ל-7.28% הוא כ-313 דולר בחודש (3,421 מול 3,108 דולר).

הביקוש כבר מגיב. מדד ביטחון הקבלנים של NAHB ירד בספטמבר ל-32 נקודות (מ-35 באוגוסט), הרמה הנמוכה ביותר מאז ספטמבר 2025, ו-38% מהקבלנים הורידו מחירים (בממוצע 6%). יו״ר האיגוד אמר שתנועת הקונים נחלשה ברוב המדינה בגלל הריבית. מכירות הדירות הממתינות באוגוסט עלו ב-0.3% בחודש אבל ירדו ב-4.7% בשנה, וכ-30% מתחת לרמות שלפני הקורונה, לפי הכלכלן הראשי של NAR. בשבוע שהסתיים ב-25 בספטמבר ירדו בקשות המשכנתא ב-6%, ובקשות לרכישה ב-4%, לפי MBA. בקשות המשכנתא עם ריבית משתנה כבר מהוות 10.3% מהבקשות, השיעור הגבוה מאוקטובר 2025. המלאי עלה באוגוסט ל-1.62 מיליון דירות, לראשונה מעל 1.6 מיליון מאז נובמבר 2019, ומספר חודשי ההיצע עמד על 4.9 (מ-4.6 ביולי).

על המחירים, התמונה מתונה אבל לא של קריסה. מדד Case-Shiller (29 בספטמבר) הראה עלייה שנתית של 1.9% ביולי (מ-1.6% ביוני), ושל 2.5% ב-20 הערים הגדולות. שיקגו (6.9%) וניו יורק (5.8%) מובילות; סיאטל (-1.6%), לאס וגאס (-1.3%) ודנוור (-1.1%) בירידה. מכיוון שהאינפלציה ביולי עמדה על 3.4%, ערך הבתים ירד במונחים ריאליים 14 חודשים ברצף. המחיר החציוני של דירה קיימת באוגוסט היה 429,100 דולר, עלייה של 1.6% בשנה. מהצד של ההיצע, השלמות הבנייה באוגוסט ירדו ב-11.9% בחודש וב-27.1% בשנה (1.128 מיליון ביחידות שנתיות), בעוד התחלות בנייה של בתים צמודי קרקע עלו ב-7.6% בחודש.

לגבי הצפוי: מדד ה-PCE לאוגוסט, שפורסם ב-30 בספטמבר, עמד על 3.4% (ליבה: 3.0%), מתחת לתחזיות (3.7% ו-3.3%), בין היתר בגלל שינויי מתודולוגיה של הלשכה הכלכלית. בעקבות זאת ירד הסיכוי להעלאה באוקטובר לכ-35% לפי חוזי CME, וסגן יו״ר הפד ג׳ון וויליאמס אמר שאין ״דחיפות״ וסימן שהצעד הבא יהיה לקראת סוף השנה. איגוד בנקאי המשכנתאות (MBA) צופה שתי העלאות נוספות בשנה הקרובה, וריבית משכנתאות שתישאר סביב הרמות של היום.

מה שבולט הוא שהריבית מחלישה את הביקוש וגם את ההיצע העתידי בו-זמנית. התוצאה היא שוק איטי עם עלייה מתונה במחירים ולא ירידה חדה, אבל הפערים בין ערים גדולים. עבור לקוחות שמממנים רכישות בארה״ב במינוף, עלות החוב עלתה בכמעט נקודת אחוז בשנה, והשאלה המרכזית בעסקה היא אם התשואה מהשכרה מכסה אותה.

התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.

לכל הגיליונות