Ежемесячная рассылка - октябрь 2026

Всем здравствуйте!

Праздники позади, и мы на финишной прямой 2026 года; в Израиле ожидают результатов выборов в Кнессет и нового правительства, которое выдаст решения для отрасли недвижимости, находящейся в последние месяцы в непростой период со спадом продаж. За рубежом мы знакомимся с положительными данными о недвижимости в Европе за первое полугодие, одновременно с повышением процентной ставки американским регулятором и влиянием этого шага на ипотеку и рынок недвижимости США.

В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:

а. Цены на жильё в Европе во втором квартале: тот же темп роста, совершенно иная ценовая база - Португалия и Болгария лидируют в Союзе, Румыния и Кипр выше среднего.

б. Греция: налог на покупку подскакивает в пять раз.

в. Греция: рост цен на квартиры продолжается, но темп сократился почти вдвое.

г. США: ипотечная ставка 7,28% через две недели после повышения ставки ФРС впервые с 2023 года.

Приятного чтения,

Адвокат Илан Лейбович и команда офиса

Цены на жильё в Европе во втором квартале: тот же темп роста, совершенно иная ценовая база - Португалия и Болгария лидируют в Союзе, Румыния и Кипр выше среднего

1 октября Eurostat опубликовал индекс цен на жильё за второй квартал 2026 года: в Европейском союзе цены выросли на 4,7% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года, а в еврозоне - на 4,0%. По сравнению с первым кварталом рост составляет 1,2% в Союзе и 1,1% в еврозоне. За средним показателем скрывается разрыв в 12,5 процентного пункта между странами, которые мы сопровождаем.

Португалия зафиксировала самый высокий годовой рост в Союзе - 16,5% (3,6% за квартал), а Болгария, присоединившаяся к еврозоне в начале года, - вторая с 15,5% (4,5% за квартал). Направление у этих двух противоположное: в Португалии темп замедляется, с 17,8% в первом квартале, а в Болгарии ускоряется, с 14,8%. Румыния, не входящая в еврозону, зафиксировала 12,1% (4,4% за квартал), а Кипр - 7,9% (2,4% за квартал), на 3,2 процентного пункта выше среднего по Союзу. Италия с 4,0% (1,7% за квартал) движется в темпе еврозоны.

Чтобы понять, что говорят эти цифры, нужно смотреть и на уровень цен: в Лиссабоне новая квартира стоит 6 226 евро за кв. м, а вторичная - 4 896 (реальные сделки, данные INE), в Бухаресте - 2 637 и 2 247, а в Софии и Никосии - диапазон 2 000-2 700 евро за кв. м. Рост на 15%-16% в год приземляется, таким образом, на совершенно иную базу в Португалии и в Болгарии, даже если темп схож. Обратите внимание: это городские цены, а рост по индексу - общенациональный показатель.

В Португалии есть признаки того, что цены опережают рынок. Число сделок во втором квартале снизилось на 6,4% за год (INE), тогда как остаток жилищного кредита достиг в августе 119,06 млрд евро, рост на 11,2% за год (Банк Португалии). В августе максимальное отношение долга к доходу было ужесточено с 50% до 45%.

Важно отметить: Греция не включена в таблицу Eurostat. По данным Банка Греции (15 сентября), цены на квартиры во втором квартале выросли на 5,5% за год (6,2% на новые, 5,0% на старые), но это индекс только по квартирам, а не на уровне полного сопоставления. Кроме того, индекс Eurostat агрегированный и не разделяет новую квартиру и вторичную, поэтому не показывает разрыва, который мы представили в Лиссабоне.

Что выделяется, - не отдельное число, а разрыв между тремя типами рынков: рынки, которые растут быстро и замедляются (Португалия), рынки, которые растут и ускоряются (Болгария), и рынки в спокойном темпе (Италия, Греция). Клиент, спрашивающий «насколько вырос рынок», получает частичный ответ. Более практичный вопрос - на каком ценовом уровне он входит, какое финансирование ему доступно и что написано в договоре о сроке передачи. В Румынии 30 сентября закончилось окно сниженного НДС (9%) на жилые квартиры, и данные следующих кварталов покажут, есть ли у этого влияние на цены.

* Греция: данные Банка Греции, только квартиры.

Греция

Налог на покупку для иностранцев на пути к пятикратному скачку - что это значит на практике для израильских инвесторов

В традиционной речи на открытии Салоникской выставки 5 сентября премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис объявил о намерении повысить налог на покупку недвижимости для покупателей, не являющихся гражданами Европейского союза, с 3% до 15%, то есть в пять раз по сравнению с сегодняшним днём. Он прямо назвал покупателей из Китая, Турции и Израиля фактором, затрудняющим, по его утверждению, грекам покупку квартиры по приемлемой цене.

Разница драматична в любом ценовом диапазоне: на квартире за 100 000 евро налог растёт с 3 000 до 15 000 евро; на квартире за 300 000 евро - с 9 000 до 45 000 евро; а на квартире за 500 000 евро - с 15 000 до 75 000 евро. Тот, кто инвестирует через программу золотой визы в районах высокого спроса (минимальная сумма 800 000 евро), как ожидается, увидит скачок налога примерно с 24 000 до 120 000 евро.

В Греции это уже называют «канадской моделью» - в Онтарио в 2017 году ввели аналогичный налог в 15% на иностранных покупателей, чтобы охладить рынок жилья, и постепенно повысили его до 25% сегодня. То есть 15% не обязательно будет потолком.

Что пока неизвестно: нет окончательного текста законодательства, и открыты как минимум три существенных вопроса - будет ли налог применяться ко всем типам объектов или только к жилым квартирам; что происходит с тем, у кого наряду с израильским паспортом есть и гражданство страны Европейского союза; и считается ли покупка через компанию иначе, чем личная покупка.

Есть также неясность относительно определяющей даты: тот, кто завершает сделку до вступления налога в силу, всё равно заплатит по нынешней ставке, но вопрос о том, что именно «определяет» дату - подписание нотариального договора или момент фактической уплаты налога, всё ещё открыт, а между ними могут пройти недели. Тому, кто сейчас находится в процессе покупки в Греции, стоит уточнить у сопровождающего адвоката, как именно сделка согласована по времени с этой датой.

На момент написания этих строк, согласно публикуемым в Греции сообщениям, повышение налога на покупку, как ожидается, вступит в силу в июле 2027 года (первые сообщения говорили о вступлении в силу в январе 2027 года).

Мы продолжим обновлять информацию, когда будет опубликовано окончательное законодательство.

Цены на квартиры в Греции: рост продолжается, но темп сократился почти вдвое

Индекс Spitogatos, основанный на запрашиваемых ценах по миллионам объявлений на крупнейшем сайте недвижимости Греции, показывает ясную картину за второй квартал 2026 года: цены по-прежнему растут по всей Греции, но гораздо более медленными темпами, чем годом ранее. Средняя запрашиваемая цена квартиры выросла на 6,1% по сравнению с аналогичным кварталом, против скачка на 9,7% ровно год назад. То есть темп роста сократился почти вдвое за один год. Афины (Аттика) выросли на 5,3% (против 9,4% годом ранее), а Салоники - на 7,7% (против 11,4%). На рынке аренды замедление гораздо драматичнее: рост лишь на 1,3% по стране против 7,2% год назад - почти полная остановка.

Разрыв между самыми дорогими и самыми дешёвыми районами Греции остаётся огромным и даже показывает, насколько рынок фрагментирован: южные пригороды Афин (4 231 евро за кв. м) и Киклады (4 063 евро за кв. м) на первом месте, против Кастории на севере Греции - всего 585 евро за кв. м, менее одной восьмой цены в южных пригородах. Внутри самой Аттики разрыв ещё резче: Vouliagmeni лидирует с 7 364 евро за кв. м, почти в пять раз выше самого дешёвого района, Varnavas, где кв. м стоит 1 407 евро.

А вот показатель, который действительно удивляет: районы, подскочившие больше всего в этом году, - не известные престижные, а как раз те, которые до недавнего времени считались «бюджетными». Drosia в пригородах Афин подскочила на 30,2% за год - самый резкий скачок во всей Аттике. Spitogatos связывает это, среди прочего, с ростом предложения садовых квартир и новых односемейных домов с высоким энергетическим рейтингом, поступающих по более высокой цене. Daphne (27%), Lykovrissi (25,6%) и Tavros (22,5%) также движутся в том же направлении. Другими словами, подорожание распространяется и на районы, которые до недавнего времени были дешёвой альтернативой.

Банковская система Греции открывает кран ипотеки. Средний коэффициент финансирования (LTV) вырос, и банки сегодня готовы финансировать до 90% стоимости объекта, что отчасти объясняет, почему и в «дешёвых» районах всё ещё есть спрос, толкающий цены вверх.

Важно помнить, что индекс Spitogatos основан на запрашиваемых ценах, а не на реальных сделках, и итоговая цена обычно ниже. Для сравнения: Банк Греции, измеряющий по реальным оценкам стоимости, сообщил о росте на 5,7% в первом квартале 2026 года (последний опубликованный им показатель), несколько более консервативном, чем у Spitogatos, но в том же направлении.

Наше присутствие в СМИ

15 миллионов шекелей на кампанию. В три раза выше нормы в отрасли. Более ста тысяч человек зашли, посмотрели, часть подала предложения. И в итоге - 53 подписи. Из 373 квартир. Возможно, это был вовсе не тендер на квартиры, а изощрённая операция по сбору данных.

Кто-то продал Вам квартиру в Афинах с доходностью Airbnb 7%-8%. Теперь спросите себя - кто сказал Вам, что местные власти позволят Вам продолжать сдавать её так? Если Вы купили объект за рубежом на основе доходности Airbnb - проверьте сейчас, а не тогда, когда обнаружите, что запланированный Вами денежный поток уже не законен.

Сегодня 20 израильтян числятся в списке ордеров на арест в Таиланде. Не за контрабанду наркотиков. А за то, что купили землю через механизм, который любой агент на Ко Пангане продаст Вам как «проверенное решение» - тайец подписывается акционером, Вы фактически контролируете.

Разумный маркетинговый бюджет в отрасли - 2%-3% от продаж. «Прашковски» дошли до 9,3%. В три раза больше. 15 миллионов шекелей на кампанию против 160 миллионов шекелей стоимости продаж по фактически подписанным договорам.

Румыния

Строительство на втором по высоте уровне за всё время, но годовой темп роста ослабел

Румынский институт статистики (INS) опубликовал данные о строительной активности за июль. По данным, объём строительных работ за первые семь месяцев года вырос на 11,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года по необработанному ряду. После корректировки на сезонность и рабочие дни рост составляет 8,2%. Наибольший рост зафиксирован в категории «новые строительные работы».

В самом июле активность после сезонной корректировки достигла уровня примерно на 60% выше среднего показателя 2021 года. Это второй по высоте измеренный уровень в отрасли. По сравнению с июнем активность выросла на 7,6% по необработанному ряду и на 1,4% после корректировки.

На этом рынке годовой рост в 2,0% в июле считается резким замедлением. Во втором квартале темп составлял 18,0%, а в первом квартале - 7,7%. Замедление вызвано главным образом высокой базой сравнения: июль 2025 года был тогда месяцем с самым высоким зафиксированным скорректированным уровнем, в том числе из-за опережающего выполнения работ перед повышением НДС в августе 2025 года. После сезонной корректировки активность июля 2026 года на 8,3% ниже, чем в июле прошлого года. Жилищное строительство осталось самой сильной составляющей в июле, но INS не привёл отдельных данных по жилому и нежилому строительству.

Смысл в том, что отрасль находится на высоком уровне активности, а не в тенденции охлаждения, а годовое замедление отражает главным образом сравнение с исключительным периодом. В то же время Национальный банк Румынии оставил ставку на уровне 6,5% в августе и предупредил о рисках инфляции, и это сочетание требует от инвесторов тщательно проверять затраты на финансирование новых проектов.

Болгария

Прямые иностранные инвестиции подскочили до 2,18 млрд евро в первом полугодии 2026 года

Национальный банк Болгарии опубликовал данные платёжного баланса за первое полугодие. По данным, прямые иностранные инвестиции в страну составили 2,18 млрд евро, то есть 1,7% ВВП.

Скачок выглядит особенно драматичным по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но значительная его часть обусловлена низким базовым показателем. Банк пересмотрел показатель первого полугодия 2025 года в сторону понижения, с первоначально опубликованных 848 млн евро до всего 292,7 млн евро. Сравнение с исходным показателем рисует гораздо более умеренный рост, чем сравнение с пересмотренным, поэтому скачок следует читать осторожно.

В отрасли недвижимости зафиксирован чистый отток капитала иностранных компаний в размере 5,6 млн евро против 12,6 млн евро в тот же период прошлого года. Это небольшой отток в абсолютном выражении, и он не указывает на тенденцию. Следует также отметить, что за первые пять месяцев года инвестиции достигли 2,28 млрд евро, то есть накопленный показатель снизился в июне.

Для инвесторов в недвижимость данные указывают на значительный приток иностранного капитала в Болгарию после её присоединения к еврозоне. Вместе с тем он сосредоточен главным образом вне самой недвижимости, поэтому не следует рассматривать его как показатель растущего иностранного спроса на объекты.

США

Ипотечная ставка в США 7,28%, самая высокая с 2023 года, через две недели после того, как ФРС повысила ставку впервые с 2023 года: спрос ослабевает, строительство сокращается, а цены умеряются

16 сентября Федеральная резервная система повысила ставку на 25 базисных пунктов до 3,75%-4,00% единогласным голосованием (12-0). Это первое повышение с июля 2023 года. Председатель ФРС Кевин Уорш сказал, что инфляция «слишком высока и держится слишком долго», а ФРС дала понять, что дополнительное повышение возможно до конца года. На ипотечном рынке рост с тех пор продолжается без остановки: по данным Freddie Mac, ставка по фиксированной ипотеке на 30 лет составляла 17 сентября 6,95% (с 6,76% неделей ранее), 24 сентября - 7,03%, а 1 октября - 7,28%. По данным Fox Business, это самый высокий уровень с 22 ноября 2023 года. Год назад ставка составляла 6,34%. По нашему расчёту, на кредите в 500 000 долларов на 30 лет разница в ежемесячном платеже (основной долг и проценты) между 6,34% и 7,28% составляет около 313 долларов в месяц (3 421 против 3 108 долларов).

Спрос уже реагирует. Индекс доверия строителей NAHB снизился в сентябре до 32 пунктов (с 35 в августе), самого низкого уровня с сентября 2025 года, а 38% строителей снизили цены (в среднем на 6%). Председатель ассоциации сказал, что поток покупателей ослаб в большей части страны из-за процентной ставки. Продажи квартир с отложенным оформлением в августе выросли на 0,3% за месяц, но упали на 4,7% за год и примерно на 30% ниже допандемийных уровней, по словам главного экономиста NAR. За неделю, закончившуюся 25 сентября, заявки на ипотеку снизились на 6%, а заявки на покупку - на 4%, по данным MBA. Заявки на ипотеку с плавающей ставкой уже составляют 10,3% заявок, самая высокая доля с октября 2025 года. Запас вырос в августе до 1,62 млн квартир, впервые выше 1,6 млн с ноября 2019 года, а число месяцев предложения составило 4,9 (с 4,6 в июле).

Что касается цен, картина умеренная, но не картина краха. Индекс Case-Shiller (29 сентября) показал годовой рост 1,9% в июле (с 1,6% в июне) и 2,5% в 20 крупнейших городах. Чикаго (6,9%) и Нью-Йорк (5,8%) лидируют; Сиэтл (-1,6%), Лас-Вегас (-1,3%) и Денвер (-1,1%) снижаются. Поскольку инфляция в июле составляла 3,4%, стоимость домов снижалась в реальном выражении 14 месяцев подряд. Медианная цена существующей квартиры в августе составила 429 100 долларов, рост на 1,6% за год. Со стороны предложения завершение строительства в августе снизилось на 11,9% за месяц и на 27,1% за год (1,128 млн в годовых единицах), тогда как начала строительства отдельно стоящих домов выросли на 7,6% за месяц.

Что касается ожидаемого: индекс PCE за август, опубликованный 30 сентября, составил 3,4% (базовый: 3,0%), ниже прогнозов (3,7% и 3,3%), в том числе из-за методологических изменений Бюро экономического анализа. Вслед за этим вероятность повышения в октябре снизилась примерно до 35% по контрактам CME, а заместитель председателя ФРС Джон Уильямс сказал, что «срочности» нет, и дал понять, что следующий шаг будет ближе к концу года. Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) прогнозирует два дополнительных повышения в ближайшем году и ипотечную ставку, которая останется около сегодняшних уровней.

Что выделяется: процентная ставка ослабляет одновременно и спрос, и будущее предложение. Результат - медленный рынок с умеренным ростом цен, а не резким падением, но разрывы между крупными городами велики. Для клиентов, финансирующих покупки в США с кредитным плечом, стоимость долга выросла почти на процентный пункт за год, и главный вопрос в сделке - покрывает ли её арендная доходность.

Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.

Перевод с оригинала на иврите. עברית

Все выпуски