Всем здравствуйте!
В начале сентября Банк Израиля снизил ставку ещё на 0,25%, шаг, который удешевит ипотеку, но совершенно не ясно, вернёт ли он покупателей в офисы продаж.
В Румынии земельный реестр возобновил работу после целого месяца простоя из-за кибератаки, и много вопросов по этому поводу всё ещё остаётся открытыми, и это при том, что с мая страна действует с переходным правительством, а политическая нестабильность привела к потере около 700 млн евро из грантов Европейского союза из-за невыполнения условий до конца августа 2026 года.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Инфляция в еврозоне подскакивает до 3,3% в августе.
б. Греция: рост цен на квартиры продолжается, но темп сократился почти вдвое.
в. Румыния: доходность недвижимости одна из самых высоких в Восточной Европе, но приток иностранного капитала всё ещё отстаёт от потенциала.
г. Болгария: жилищные кредиты на рекордных 19 млрд евро.
д. Португалия: темп сделок замедляется, но структурный дефицит продолжает поддерживать цены.
За последние двадцать лет я видел много хороших сделок и немало сделок, которые рухнули. То, что отличает их друг от друга, почти никогда не удача - это то, кто сидел напротив Вас и что Вы потрудились проверить, прежде чем подписать.
Пусть у Вас будет год, в котором эти два фактора сработают в Вашу пользу.
С Новым годом - хорошим, здоровым и сладким - Вам и всему дому Израилеву.
Приятного чтения,
Адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Eurostat: инфляция в еврозоне подскакивает до 3,3% в августе - Кипр, Болгария и Греция среди стран с самым резким скачком
1 сентября Eurostat, статистическое бюро Европейского союза, опубликовало быструю оценку годовой инфляции за август 2026 года: 3,3% в еврозоне в целом по сравнению с 2,9% в июле. Главной причиной роста стали цены на энергию, подскочившие до 14,3% в годовом выражении против всего 10,3% месяцем ранее.
Среди стран, в которых мы сопровождаем клиентов, разрыв между странами был особенно резким. Кипр зафиксировал 5,2%, вторую по величине во всей еврозоне, после одной лишь Литвы, и резкий скачок с 4,4% в июле. Болгария, присоединившаяся к еврозоне лишь в начале года, зафиксировала 5,1%, третью по величине среди 21 страны зоны. В Греции инфляция поднялась до 3,7% по сравнению с лишь 2,7% в июле, самый резкий скачок относительно предыдущего месяца среди проверенных нами стран. Португалия зафиксировала 3,6% (против 3,1%), а Италия - 3,3% по параллельным данным, опубликованным Итальянским статистическим институтом (Istat) в тот же день, это самый высокий уровень в Италии почти за три года, и там тоже лидировали цены на энергию, подскочившие до 17,0% в годовом выражении.
В Румынии, не входящей в еврозону, тенденция противоположная: годовая инфляция как раз резко ослабевает, с 10,4% в июне до 8,2% в июле, это последний официальный показатель, опубликованный Национальным институтом статистики (INS); данные за август ещё не опубликованы.
Что здесь выделяется, - не отдельное число, а общее направление: пять из шести стран движутся в одном направлении - вверх, и ускоренными по сравнению с предыдущим месяцем темпами. А когда ускорение идёт главным образом от цен на энергию, это не всегда полностью согласуется с тем, что происходит на местном рынке недвижимости, но в короткое время переводится в строительные затраты, местные процентные ставки, а порой и в требования об индексации арендной платы, которых не было в первоначальном договоре.
Греция
Налоговая льгота по НДС на новые квартиры
С 2019 года Греция применяет льготу, которая каждый год продлевается: приостановка НДС 24% на продажу новых квартир, вместо которого применяется сниженный налог на передачу недвижимости примерно 3%-3,09%. Это добровольный для застройщика механизм: он вправе выбрать оставаться на обычном режиме НДС, если предпочитает зачесть свой входной налог, но на практике большинство застройщиков выбирают приостановку. Льгота, уже продлённая несколько раз с момента первого введения, продлевается теперь до 31 декабря 2026 года.
Почему это важно на практике
Финансовая разница не маргинальна. На объекте стоимостью 200 000 евро полный НДС 24% добавил бы 48 000 евро к цене, подняв общую стоимость до 248 000 евро. На нынешнем пути приостановки сниженный налог на передачу добавляет лишь около 6 000 евро, так что общая стоимость остаётся около 206 000 евро. То есть разрыв между двумя путями может достигать десятков тысяч евро в одной сделке, и льгота - один из главных факторов, сдерживающих очередной резкий скачок цен на новые квартиры на рынке, который уже считается относительно дорогим по сравнению с местными доходами.
Следующее решение: ещё одно продление и, возможно, отмена налога на прирост капитала
Правительство Греции рассматривает сейчас ещё два значимых налоговых решения. Первое - продлевать ли приостановку НДС за пределы конца 2026 года. Второе, и, возможно, более драматичное, - постоянная отмена налога на прирост капитала в 15% при продаже недвижимости, налога, который должен был применяться к разнице между ценой покупки и ценой продажи, но откладывался снова и снова с момента принятия и фактически так и не вступил в силу. Вместо очередной временной отсрочки сейчас рассматривается окончательная и постоянная отмена - шаг, который устранит значимый фактор неопределённости для продавцов, покупателей и инвесторов в равной мере.
Эти решения, как ожидается, будут приняты и объявлены в речи премьер-министра Кириакоса Мицотакиса на открытии Салоникской международной выставки (ΔΕΘ), запланированной на 5 сентября 2026 года. Это традиционный форум, на котором правительство Греции ежегодно объявляет основы налоговой политики на следующий год, а в последние годы он служил как раз для объявления аналогичных продлений льготы по НДС на недвижимость. В этом году в речи, как ожидается, будет представлен многолетний экономический план на период 2027-2030 годов, так что есть разумный шанс, что решение по недвижимости будет представлено в рамках более широкого пакета налоговых послаблений.
Цены на квартиры в Греции: рост продолжается, но темп сократился почти вдвое
Индекс Spitogatos, основанный на запрашиваемых ценах по миллионам объявлений на крупнейшем сайте недвижимости Греции, показывает ясную картину за второй квартал 2026 года: цены по-прежнему растут по всей Греции, но гораздо более медленными темпами, чем годом ранее. Средняя запрашиваемая цена квартиры выросла на 6,1% по сравнению с аналогичным кварталом, против скачка на 9,7% ровно год назад. То есть темп роста сократился почти вдвое за один год. Афины (Аттика) выросли на 5,3% (против 9,4% годом ранее), а Салоники - на 7,7% (против 11,4%). На рынке аренды замедление гораздо драматичнее: рост лишь на 1,3% по стране против 7,2% год назад - почти полная остановка.
Разрыв между самыми дорогими и самыми дешёвыми районами Греции остаётся огромным и даже показывает, насколько рынок фрагментирован: южные пригороды Афин (4 231 евро за кв. м) и Киклады (4 063 евро за кв. м) на первом месте, против Кастории на севере Греции - всего 585 евро за кв. м, менее одной восьмой цены в южных пригородах. Внутри самой Аттики разрыв ещё резче: Vouliagmeni лидирует с 7 364 евро за кв. м, почти в пять раз выше самого дешёвого района, Varnavas, где кв. м стоит 1 407 евро.
А вот показатель, который действительно удивляет: районы, подскочившие больше всего в этом году, - не известные престижные, а как раз те, которые до недавнего времени считались «бюджетными». Drosia в пригородах Афин подскочила на 30,2% за год - самый резкий скачок во всей Аттике. Spitogatos связывает это, среди прочего, с ростом предложения садовых квартир и новых односемейных домов с высоким энергетическим рейтингом, поступающих по более высокой цене. Daphne (27%), Lykovrissi (25,6%) и Tavros (22,5%) также движутся в том же направлении. Другими словами, подорожание распространяется и на районы, которые до недавнего времени были дешёвой альтернативой.
Банковская система Греции открывает кран ипотеки. Средний коэффициент финансирования (LTV) вырос, и банки сегодня готовы финансировать до 90% стоимости объекта, что отчасти объясняет, почему и в «дешёвых» районах всё ещё есть спрос, толкающий цены вверх.
Важно помнить, что индекс Spitogatos основан на запрашиваемых ценах, а не на реальных сделках, и итоговая цена обычно ниже. Для сравнения: Банк Греции, измеряющий по реальным оценкам стоимости, сообщил о росте на 5,7% в первом квартале 2026 года (последний опубликованный им показатель), несколько более консервативном, чем у Spitogatos, но в том же направлении.
Наше присутствие в СМИ
Вы сегодня подписываете договор на квартиру в Афинах, когда никто ещё не знает, что от Вас потребуют завтра. Европейское регулирование не враг инвестора, но разрыв между тем, что продают в Израиле, и тем, что написано в договоре? Вот он - враг. Тот, кто закрывает его до подписания, экономит себе два года головной боли.
Израильтяне, купившие квартиры для сдачи туристам в Мадриде, думали, что знают правила, но правила изменились. Мэрия Мадрида сегодня запрещает сдачу туристам в смешанных зданиях в историческом центре, а штрафы достигают около 190 тысяч евро. Прежде чем входить в сделку в Мадриде - что Вам разрешено делать с объектом после подписания.
Верно, покупки иностранцев на американском рынке недвижимости упали на 19% за последний год. Но чего не говорит заголовок: за год до этого они выросли на 44%. Израильский инвестор, перебрасывающий деньги из США в Европу из-за одного заголовка, не проверив регулирование в новом месте назначения, не управляет риском - он меняет риск на риск.
84 тысячи непроданных квартир. А на рынке автомобилей? Площадки очищают скидками в 20%. Так почему застройщики не делают то же самое? Застройщик, который первым сломает лёд и оценит по сегодняшнему рынку, очистит запас раньше конкурентов. Тот, кто будет ждать, обнаружит, что процентная ставка уже съела скидку, которой он пытался избежать.
Румыния
Земельный реестр Румынии рухнул на целый месяц: хроника кризиса и последствия, которые остаются после него
14 июля 2026 года ANCPI, Национальное управление кадастра и публикации недвижимости Румынии, обнаружило взлом своих информационных систем. Национальная дирекция по кибербезопасности (DNSC) впоследствии подтвердила, что речь идёт об атаке вымогательского ПО: злоумышленники зашифровали и стёрли часть серверов, на которых работают приложения органа. e-Terra, система, через которую проходит каждая кадастровая регистрация и каждая регистрация права на недвижимость в Румынии, рухнула полностью вместе с институциональными системами электронной почты. Относительно хорошая новость: центральная база данных, содержащая сами записи о собственности и правах, не пострадала. Ущерб был нанесён операционной инфраструктуре, а не информации.
Что именно оказалось заблокировано
Румынское законодательство запрещает нотариусу заверять сделку, передающую право на недвижимость, без предварительной проверки актуальной выписки из земельного реестра. Без доступа к e-Terra такая проверка стала невозможной, а вместе с ней и любая сделка, требующая регистрации: договоры купли-продажи, дарения и обмена недвижимости, ипотека, предварительные договоры продажи по «закону Nordis» (207/2025) на квартиры в строящихся домах и любое кадастровое действие, такое как регистрация, исключение или объединение и разделение участков. Даже получение выписки из земельного реестра для обычной проверки (Due Diligence) было невозможно. Что продолжало работать: предварительные договоры продажи в частной подписи (кроме подпадающих под закон Nordis), договоры аренды и доверенности - всё, что не требует немедленной регистрации вещного права.
Гонка со временем до 1 августа
Тайминг превратил техническую неисправность в реальный экономический кризис. Тысячи покупателей, подписавших предварительный договор продажи до августа 2025 года, должны были подписать окончательный договор до 31 июля 2026 года, чтобы воспользоваться сниженным НДС 9% вместо 21%, разрыв, который может достигать десятков тысяч лей в одной сделке. Без e-Terra ни один нотариус не мог заверить эти подписи. Парламент Румынии действовал срочно: Сенат, а затем палата депутатов утвердили 29 июля закон, продлевающий срок до 30 сентября 2026 года для единственной квартиры с полезной площадью до 120 кв. м и стоимостью не выше 600 000 лей до НДС. Закон вступил в силу 7 августа и включает также механизм возврата разницы тем, кто уже завершил покупку с полным НДС между первоначальной датой и его вступлением в силу.
Форс-мажор или просто техническая неисправность
Параллельно с практическим преодолением среди румынских юридических фирм развернулась правовая дискуссия о том, является ли кризис «форс-мажором» по статье 1351 Гражданского кодекса Румынии. Распространённый анализ: даже если сам ANCPI может быть признано виновным в сбое информационной безопасности, для сторон сделки (продавца, покупателя, банка, нотариуса) событие является внешним, непредвиденным и непреодолимым и, следовательно, отвечает совокупным условиям. Вместе с тем есть важная оговорка: форс-мажор освобождает от договорной ответственности, но автоматически не продлевает установленные законом или административные сроки, такие как срок действия разрешений на строительство и сертификатов градостроительства, которые продолжают течь независимо от функционирования системы. В отличие от НДС, параллельного законодательного продления для этих сроков не опубликовано.
Возвращение к работе, поэтапное и при большой нагрузке
Примерно после трёх недель «определённой даты нет» ANCPI объявило вечером 7 августа, что проверки безопасности продвигаются хорошо и возвращение к работе ожидается в течение недели. e-Terra действительно была запущена вновь поэтапно с 11 августа: сначала для сотрудников органа и нотариусов, с 12 августа - для остальных специалистов, а с 20 августа возобновил работу и механизм онлайн-платежей. Орган сохранил правовую очерёдность: каждое заявление, поданное физически в период остановки, было зарегистрировано с точной датой и временем получения и внесено в реестр в том же порядке, а срок действия выписок, действовавших на момент события, автоматически продлён на число дней, когда система не работала. Вместе с тем возвращение сопровождалось исключительной нагрузкой: только 12 августа в кадастровых офисах зарегистрировано около 69 788 заявлений против около 42 057 в тот же день 2025 года, рост примерно на 66%, а запросов на выписки для нотариальной проверки было почти в пять раз больше обычного. Остаток документов, подтверждающих оплату, по заявлениям, не поданным до 15 июля, остаётся действительным для регистрации до 5 сентября.
Со стола автора:
Система вновь функционирует, но процесс закрытия разрыва между накопившимися 94 тысячами заявлений и текущим темпом обработки, как ожидается, продлится ещё какое-то время. Для клиентов с активными сделками в Румынии два основных сообщения: нет причины опасаться потери очерёдности или срока действия документов, орган предпринял чёткие шаги для защиты обоих, но стоит уточнить у местного нотариуса точный статус каждого дела и проверить, нет ли подверженности административному сроку, не получившему законодательного продления. Помимо непосредственных последствий, событие - более широкое напоминание для любой трансграничной сделки с недвижимостью: бюрократическая инфраструктура за каждой сделкой - реестр, нотариус, налоговый орган - не только процедурный вопрос. Когда она падает, она может остановить целый рынок, даже когда деньги, покупатель и продавец полностью готовы.
Переходное правительство, пропущенный дедлайн и 770 млн евро, которые стёрты
Румыния потеряет около 770 млн евро из средств фонда восстановления Европейского союза. Срок завершения реформ, к которым она обязалась, истёк 31 августа, и парламент не утвердил новый закон об оплате труда в государственном секторе - ключевое условие, поставленное Комиссией. Причина не техническая: с 5 мая Румыния действует при переходном правительстве с ограниченными полномочиями и без парламентского большинства. Это первый измеримый результат четырёх месяцев политического паралича, и не потому, что страна не хотела, а потому, что переходное правительство попросту не может проводить законодательство.
Как сюда пришли
В конце апреля Социал-демократическая партия (PSD) вышла из коалиции и вместе с крайне правой оппозиционной партией AUR подала предложение о вотуме недоверия. 5 мая предложение прошло 281 голосом против 4, и правительство Илие Боложана было свергнуто примерно после десяти месяцев у власти. Предмет спора: меры жёсткой экономии. С тех пор сам Боложан руководит переходным правительством; конституция позволяет президенту назначить временного премьер-министра на возобновляемые периоды по 45 дней, но переходное правительство не уполномочено проводить существенные реформы. Первая попытка сформировать новое правительство провалилась 4 июня, и партии пока не пришли к согласию.
Что именно потеряно и окончательно ли это
Сумма будет вычтена из 8,44 млрд евро, которые Румынии ещё причитаются, около 40% всего плана восстановления, объём которого составляет 21,41 млрд. Окончательный расчёт будет определён, когда Комиссия рассмотрит последнюю заявку на выплату, которая должна быть подана до конца сентября. Министр европейских фондов Драгош Пыслару оценил, что Румыния всё ещё получит свыше 90% грантов.
Формулировка президента Никушора Дана заслуживает внимания: он заявил, что партии выполнили своё обязательство не вносить отдельный законопроект в парламент и тем самым совместно взяли на себя потерю суммы. То есть не случайность, а совместное решение. По его словам, законодательство почти готово технически и может пройти до конца года, но деньги, относящиеся к этому этапу, не вернутся.
Во что это обходится на практике
Настоящая цена - не 770 млн евро, а стоимость денег. Доходность десятилетних государственных облигаций Румынии составляла 6,09% в июле 2026 года по данным Eurostat, показатель, существенно превышающий принятый в Союзе, удорожающий привлечение государственного долга и просачивающийся через банки в кредиты бизнесу и ипотеку. Три крупнейших рейтинговых агентства удерживают Румынию на BBB-, последней ступени инвестиционного рейтинга, и все с негативным прогнозом. Обоснования повторяются: большой и продолжительный дефицит, быстро растущий долг и политический раскол.
Фон: дефицит 7,9% ВВП в 2025 году, самый высокий в Европейском союзе, и государственный долг, впервые в истории пересёкший порог 60% ВВП в конце марта 2026 года. С другой стороны, и это менее освещаемая часть, бюджетная конвергенция как раз работает: дефицит за первые семь месяцев 2026 года снизился до 2,34% ВВП против 3,99% за аналогичный период, снижение на 37% в номинальном выражении. Налоговые поступления выросли на 15,4%, а чистый НДС - на 26,5%, тогда как государственные расходы выросли лишь на 2,9%. Улучшение происходит за счёт повышения налогов и сбора, а не роста, экономика выросла на 0,7% в 2025 году и, как ожидается, будет топтаться на месте в 2026 году.
Румыния предлагает одну из самых высоких доходностей недвижимости в Восточной Европе, но приток иностранного капитала всё ещё отстаёт от потенциала
Новый доклад консалтинговой компании Colliers, рассматривающий инвестиционный рынок недвижимости в Восточной Европе в первом полугодии 2026 года, рисует интересную картину для Румынии: страна продолжает предлагать часть самых высоких доходностей в регионе, но всё ещё далека от реализации полного потенциала по объёму иностранных инвестиций.
По данным, Румыния привлекла около 300 млн евро в сделках с недвижимостью в первом полугодии, снижение с примерно 400 млн евро за аналогичный период прошлого года. Это всего около 5% общего объёма инвестиций в шести крупнейших экономиках Восточной Европы (Болгария, Чехия, Польша, Румыния, Словакия и Венгрия), при том что на Румынию приходится около 18% совокупного ВВП этих стран. Этот разрыв, как отмечают в Colliers, говорит о том, что местный рынок всё ещё далёк от того, что оправдывают и аппетит инвесторов, и размер экономики.
С точки зрения доходности Бухарест продолжает лидировать в регионе: около 7,5% в офисах, 7,75% в промышленных и логистических объектах и 7,25% в торговых центрах - значительно выше Варшавы, Праги или Братиславы. Офисы составляли около 60% объёма сделок в Румынии в первом полугодии, самая высокая доля с 2022 года.
Роберт Микло (Robert Miklo), партнёр и руководитель рынков капитала в Colliers Румыния, отмечает, что ряд крупных сделок находится сейчас в процессе, и если они будут завершены, 2026 год может закрыться с объёмом инвестиций около миллиарда евро, что сделает его лишь вторым годом с 2007 года, когда рынок пересекает эту отметку. Среди рисков для второго полугодия: высокая процентная ставка, рост Euribor, потребности в рефинансировании долга и геополитическая напряжённость в регионе.
Со стола автора:
Практический вывод для тех, кто владеет объектом в Румынии или рассматривает покупку, не в заголовке. Средняя запрашиваемая цена новой квартиры в Бухаресте достигла в июне 2 636 евро за кв. м, рост на 21% за год, самый резкий среди крупных городов; вторичка - 2 259 евро за кв. м, рост на 10%. Но при инфляции 9,6% в первом квартале цены на жильё снизились примерно на 1,6% в реальном выражении. Тот, кто читает «рост на 21%» и видит прибыль, смотрит не на то число.
И одновременно изменилась вся структура затрат: НДС на новую квартиру вырос с 9% до 21%, налог на дивиденды вырос с 10% до 16% с 1 января 2026 года для физических лиц и компаний, для резидентов и нерезидентов в равной мере, а местные налоги на здания и землю повышены в этом году. Тот, кто владеет объектом через румынскую компанию, ощущает изменение налога на дивиденды прямо в итоговой строке, и мы рекомендуем клиентам с такой структурой пересмотреть её. А тому, кто построил экономическую модель два года назад, числа, на которые он опирался, уже не существуют.
И напоминание из предыдущего выпуска: продление срока покупки квартиры со сниженным НДС 9%, предоставленное вслед за остановкой ANCPI, истекает 30 сентября. У тех, у кого есть открытая сделка, отвечающая условиям, остаётся около трёх недель.
Румынский рынок по-прежнему предлагает доходность выше, чем в Западной Европе, а Бухарест остаётся самым ликвидным рынком. Но политическая неопределённость - не фон сделки, а её часть, и она оценивается сегодня в стоимости финансирования.
Болгария
Жилищные кредиты на рекордных 19 млрд евро
Данные Болгарского национального банка (BNB), опубликованные 27 августа 2026 года, показывают новый рекорд объёма жилищных кредитов в банковской системе: 19,022 млрд евро на конец июля 2026 года, рост на 25,7% по сравнению с 15,133 млрд евро на конец июля 2025 года, то есть прирост около 3,88 млрд евро за год. Это продолжение резкого расширения жилищного кредита и в период после перехода Болгарии на евро в начале 2026 года, хотя годовой темп роста немного замедлился, с 26,4% в июне до 25,7% в июле.
Спрос, как ожидается, останется стабильным
Опрос центрального банка среди коммерческих банков указывает, что спрос на ипотеку, как ожидается, останется стабильным и в третьем квартале 2026 года, без признаков значительного замедления. Это важный показатель для каждого, кто следит за рынком недвижимости Болгарии: сильный внутренний спрос - один из факторов, продолжающих поддерживать рост цен, зафиксированный на рынке с момента перехода на евро.
Что это значит для того, кто просит ипотеку как иностранец
Картина существенно отличается для иностранных покупателей. Тогда как жители Болгарии могут получить финансирование в размере (LTV) до 80%-85% стоимости объекта при соблюдении ограничений, установленных центральным банком, иностранцы, как правило, получают финансирование лишь 50%-70%, то есть требуемый собственный капитал составляет 30%-50% стоимости объекта. Срок погашения для иностранцев обычно ограничен примерно 20 годами против до 30 лет, разрешённых центральным банком для резидентов. Процентная ставка для иностранцев выше, обычно в диапазоне 3,5%-5% против около 2,7%-3,2% для местных жителей. Кредиты иностранным гражданам предоставляются исключительно в евро, а банки, как правило, требуют минимальный ежемесячный доход около 2 000 евро, а иногда и местного поручителя.
Тенденция сближения вслед за переходом на евро
Переход Болгарии на евро в начале 2026 года начинает влиять и на условия для самих иностранцев. Три ведущих банка Болгарии, принадлежащих европейским финансовым группам, разрабатывают сегодня продукты, цель которых - сократить разрыв между условиями финансирования для резидентов и условиями для иностранцев. Одновременно на рынке ожидают, что средняя ставка по ипотеке снизится с нынешнего диапазона около 3%-4% до уровня ниже 3% по мере того, как болгарские банки получат более дешёвый доступ к источникам финансирования от Европейского центрального банка.
Кипр
Экономика, растущая втрое быстрее европейского среднего, и 3 рейтинговых агентства на подходе, чтобы её оценить
Официальные данные, опубликованные 26 августа 2026 года, ставят Кипр во главе европейской таблицы роста: экономика Кипра расширилась на 3,3% в первом полугодии 2026 года, темп, почти втрое превышающий средний по Европейскому союзу. Уровень безработицы составляет лишь 4%, показатель, ставящий Кипр среди сильнейших стран Союза по рынку труда.
Инфляция растёт, и правительство реагирует
Наряду с резким ростом инфляция находится в явной тенденции роста: с 0,5% в январе 2026 года она поднялась до 3,1% в июне, и само правительство ожидает, что к концу года она достигнет около 4%. В ответ правительство Кипра выделило 200 млн евро на решение проблемы роста стоимости жизни, шаг, свидетельствующий, что инфляция стала реальной государственной заботой, а не просто преходящим явлением.
Помимо данных о росте и инфляции, правительство демонстрирует и сильные фискальные результаты: бюджетный профицит в 1,1% ВВП зафиксирован в первом полугодии 2026 года.
Три рейтинговых агентства на подходе и ещё два в ноябре
Кипр, как ожидается, получит три решения по кредитному рейтингу только в сентябре 2026 года: DBRS Morningstar, как ожидается, опубликует своё решение 4 сентября, а за ним Standard & Poor's и Capital Intelligence Ratings 18 сентября. Fitch и Moody's, как ожидается, завершат свои рассмотрения в ноябре 2026 года. На сегодня Кипр имеет инвестиционные рейтинги от всех основных агентств: Fitch повысило в мае рейтинг до A- с позитивным прогнозом, Moody's подтвердило 29 мая рейтинг A3 со стабильным прогнозом, а DBRS подтвердило в марте рейтинг A со стабильным прогнозом, прямо отметив высокий темп роста, прочность банковского сектора и внутреннюю политическую стабильность.
Со стола автора:
Для клиентов, рассматривающих инвестиции на Кипре, сочетание сильных макроданных и сконцентрированного раунда рейтинговых оценок в течение двух месяцев - момент, за которым стоит следить: дальнейшее повышение рейтинга, в частности от Fitch, уже показывающего позитивный прогноз, может снизить стоимость финансирования страны и добавить доверия местному рынку недвижимости, тогда как растущая инфляция напоминает, что картина неоднозначна и стоит следить и за реальной стоимостью жизни, а не только за данными роста.
Португалия
Темп сделок замедляется, но структурный дефицит продолжает поддерживать цены
Данные Eurostat, опубликованные в июле, ставят Португалию на десятое место из 18 стран Евросоюза по росту числа сделок с жильём за 2025 год - рост на 10,5%. Это явное замедление по сравнению с темпом роста 15,2%, зафиксированным в 2024 году, когда португальский рынок резко восстановился после падения числа сделок на 19,8% в 2023 году на фоне роста ипотечных ставок и высокой инфляции. Во главе европейской таблицы роста - Словения (+29,9%), Литва (+22,8%) и Австрия (+21,4%); снижение числа сделок зафиксировано лишь в трёх странах - Хорватии, Болгарии и Польше.
Наряду с замедлением темпа сделок цены на жильё в Португалии продолжили расти до нового рекорда в первом квартале 2026 года. Аналитик рынка в отрасли указывает на неоднозначную картину: иностранные покупатели сокращают присутствие, но местные покупатели продолжают нести значительную часть активности; арендная плата в Лиссабоне стабилизируется, а в Порту даже зафиксировано небольшое снижение, тогда как доступность жилья остаётся главным социальным вызовом в стране. Эта картина, сочетающая рекордные цены, замедление сделок и снижение иностранного спроса, показывает рынок, который уже не ведёт себя как единый блок: рынок первой квартиры отличается от инвестиционного, а Лиссабон живёт не в той же реальности, что Порту или Алгарве.
Структурный фактор, продолжающий поддерживать цены, несмотря на замедление сделок, - хроническая нехватка предложения: по данным доклада активной на рынке компании по маркетингу премиальной недвижимости, темп завершения нового строительства в Португалии составляет в среднем около 21 тысячи жилых единиц в год (2020-2024) против около 104 тысяч в год в начале 2000-х - разрыв, продолжающий препятствовать значимой коррекции цен даже при замедлении темпа сделок.
Со стола автора:
Рынок, на котором число сделок замедляется, но цены продолжают расти, - это рынок, на котором один лишь тайминг уже не гарантирует доходности: решает конкретный выбор объекта, локации и сегмента (первое жильё против инвестиции, Лиссабон против Алгарве). Мы рекомендуем клиентам, рассматривающим выход на португальский рынок в ближайшие месяцы, основывать решение на конкретных местных данных по региону и сегменту, а не на общей общенациональной ценовой тенденции.
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית