Bună ziua tuturor!
La începutul lui septembrie Banca Israelului a redus dobânda cu încă 0,25%, o măsură care va ieftini creditele ipotecare, dar nu este deloc clar dacă îi va readuce pe cumpărători în birourile de vânzări.
În România registrul funciar a reintrat în funcțiune după o lună întreagă în care nu a funcționat în urma unui atac cibernetic, iar multe întrebări rămân deschise în această privință, în paralel cu faptul că din luna mai țara funcționează cu un guvern de tranziție, instabilitatea politică ducând la pierderea a aproximativ 700 de milioane de euro din grantul Uniunii Europene din cauza neîndeplinirii condițiilor până la sfârșitul lui august 2026.
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:
a. Inflația din zona euro sare la 3,3% în august.
b. Grecia: creșterea prețurilor apartamentelor continuă, dar ritmul s-a tăiat aproape la jumătate.
c. România: randamente imobiliare printre cele mai ridicate din Europa de Est, dar fluxul de capital străin rămâne în urma potențialului.
d. Bulgaria: creditele pentru locuințe la un maxim de 19 miliarde de euro.
e. Portugalia: ritmul tranzacțiilor încetinește, dar penuria structurală continuă să susțină prețurile.
În ultimii douăzeci de ani am văzut multe tranzacții bune și nu puține tranzacții care au explodat. Ceea ce le deosebește aproape niciodată nu este norocul - ci cine a stat în fața dumneavoastră și ce v-ați dat osteneala să verificați înainte de a semna.
Să aveți un an în care aceste două lucruri să lucreze în favoarea dumneavoastră.
Un an bun, sănătos și dulce, dumneavoastră și întregii case a lui Israel.
Lectură plăcută,
av. Ilan Leibovitch și echipa biroului
Eurostat: inflația din zona euro sare la 3,3% în august - Ciprul, Bulgaria și Grecia se numără printre țările cu cel mai brusc salt
La 1 septembrie, Eurostat, biroul de statistică al Uniunii Europene, a publicat estimarea rapidă a inflației anuale din august 2026: 3,3% în întreaga zonă euro, față de 2,9% în iulie. Factorul central al creșterii au fost prețurile energiei, care au sărit la 14,3% în bază anuală, față de doar 10,3% cu o lună înainte.
Între țările în care îi însoțim pe clienți, diferența dintre țări a fost deosebit de puternică. Ciprul a înregistrat 5,2%, a doua cifră ca mărime din întreaga zonă euro, după Lituania, și un salt brusc de la 4,4% în iulie. Bulgaria, care a aderat la zona euro abia la începutul anului, a înregistrat 5,1%, a treia ca mărime dintre cele 21 de state ale zonei. În Grecia inflația a urcat la 3,7%, față de doar 2,7% în iulie, cel mai puternic salt relativ la luna precedentă dintre țările pe care le-am analizat. Portugalia a înregistrat 3,6% (față de 3,1%), iar Italia 3,3%, potrivit cifrei corespunzătoare publicate de institutul italian de statistică (Istat) în aceeași zi, cel mai ridicat nivel din Italia din ultimii aproape trei ani, și acolo în frunte cu prețurile energiei care au sărit la 17,0% anual.
În România, care nu este membră a zonei euro, tendința este opusă: inflația anuală slăbește, dimpotrivă, brusc, de la 10,4% în iunie la 8,2% în iulie, ultima cifră oficială publicată de Institutul Național de Statistică (INS); datele din august nu au fost încă publicate.
Ceea ce se remarcă aici nu este cifra singulară, ci direcția comună: cinci din cele șase țări se mișcă în aceeași direcție - în sus, și într-un ritm accelerat față de luna precedentă. Iar când accelerarea vine în principal din prețurile energiei, nu se potrivește întotdeauna pe deplin cu ce se întâmplă pe piața imobiliară locală, dar se traduce în scurt timp în costuri de construcție, în dobânzi locale și uneori și în pretenții de indexare a chiriei care nu au apărut în contractul inițial.
Grecia
Facilitatea TVA la apartamentele noi
Din 2019 Grecia aplică o facilitate care se repetă în fiecare an: suspendarea TVA de 24% la vânzarea apartamentelor noi, în locul căruia se aplică un impozit redus de transfer al proprietății imobiliare de doar aproximativ 3%-3,09%. Este un mecanism voluntar din punctul de vedere al dezvoltatorului, el poate alege să rămână în regimul obișnuit de TVA dacă preferă să compenseze taxa aferentă intrărilor, dar în practică majoritatea dezvoltatorilor aleg suspendarea. Facilitatea, care a fost deja prelungită de mai multe ori de la prima introducere, este prelungită acum până la 31 decembrie 2026.
De ce contează în practică
Diferența bănească nu este marginală. La o proprietate în valoare de 200.000 de euro, un TVA complet de 24% ar adăuga 48.000 de euro la preț, ridicând costul total la 248.000 de euro. În traseul actual de suspendare, impozitul redus de transfer adaugă doar în jur de 6.000 de euro, astfel încât costul total rămâne în jur de 206.000 de euro. Adică diferența dintre cele două trasee poate ajunge la zeci de mii de euro într-o singură tranzacție, iar facilitatea este printre factorii centrali care împiedică un nou salt brusc al prețurilor apartamentelor noi pe o piață considerată deja scumpă în raport cu veniturile locale.
Decizia următoare: o nouă prelungire și poate anularea impozitului pe câștigul de capital
Guvernul grec analizează acum încă două decizii fiscale semnificative. Prima este dacă să prelungească suspendarea TVA dincolo de sfârșitul lui 2026. A doua, și poate mai dramatică, este anularea permanentă a impozitului pe câștigul de capital de 15% la vânzarea de imobiliare, un impozit care ar fi trebuit să se aplice diferenței dintre prețul de cumpărare și cel de vânzare, dar care a fost amânat iar și iar de la adoptare și de fapt nu a intrat niciodată efectiv în vigoare. În locul unei noi amânări temporare, se analizează acum o anulare finală și permanentă, o măsură care va elimina un factor semnificativ de incertitudine pentru vânzători, cumpărători și investitori deopotrivă.
Aceste decizii sunt așteptate să fie hotărâte și publicate în discursul prim-ministrului Kyriakos Mitsotakis la deschiderea Târgului Internațional de la Salonic (ΔΕΘ), programat pentru 5 septembrie 2026. Este forumul tradițional în care guvernul grec anunță în fiecare an principalele linii ale politicii fiscale pentru anul următor, iar în ultimii ani a servit exact pentru anunțarea unor prelungiri similare ale facilității TVA la imobiliare. Anul acesta, discursul este așteptat să prezinte un program economic multianual pentru perioada 2027-2030, astfel încât există o șansă rezonabilă ca o decizie privind imobiliarele să fie prezentată într-un cadru mai larg de facilități fiscale.
Prețurile apartamentelor din Grecia: creșterea continuă, dar ritmul s-a tăiat aproape la jumătate
Indicele Spitogatos, bazat pe prețurile cerute din milioane de anunțuri de pe cel mai mare site imobiliar din Grecia, arată o imagine clară pentru trimestrul al doilea din 2026: prețurile încă urcă în toată Grecia, dar într-un ritm mult mai lent decât anul trecut. Prețul mediu cerut pentru un apartament a crescut cu 6,1% față de trimestrul corespunzător, față de un salt de exact 9,7% cu un an în urmă. Adică ritmul de creștere s-a tăiat aproape la jumătate într-un singur an. Atena (Attica) a crescut cu 5,3% (față de 9,4% anul trecut), iar Salonic cu 7,7% (față de 11,4%). Pe piața chiriilor încetinirea este mult mai dramatică: o creștere de doar 1,3% la nivel național, față de 7,2% cu un an în urmă - aproape o oprire completă.
Diferența dintre zonele cele mai scumpe și cele mai ieftine din Grecia rămâne uriașă și chiar demonstrează cât de fragmentată este piața: suburbiile sudice ale Atenei (4.231 de euro/m²) și Ciclade (4.063 de euro/m²) în frunte, față de Kastoria din nordul Greciei, doar 585 de euro/m², mai puțin de o optime din prețul din suburbiile sudice. În interiorul Atticii însăși diferența este și mai puternică: Vouliagmeni conduce cu 7.364 de euro/m², aproape de cinci ori mai mult decât zona cea mai ieftină, Varnavas, unde m² este de 1.407 euro.
Și iată cifra care surprinde cu adevărat: zonele care au sărit cel mai mult anul acesta nu sunt cele de lux cunoscute, ci tocmai cele considerate până de curând „bugetare”. Drosia, în suburbiile Atenei, a sărit cu 30,2% într-un an, cel mai puternic salt din întreaga Attică. Spitogatos atribuie aceasta, printre altele, creșterii ofertei de apartamente cu grădină și de case unifamiliale noi cu clasificare energetică ridicată, care vin la un preț mai mare. Și Daphne (27%), Lykovrissi (25,6%) și Tavros (22,5%) se află pe aceeași tendință. Cu alte cuvinte, scumpirea se răspândește și în zone care până nu demult erau alternativa ieftină.
Sistemul bancar din Grecia deschide robinetul creditelor ipotecare. Raportul mediu de finanțare (LTV) a crescut, iar băncile sunt acum dispuse să finanțeze până la 90% din valoarea proprietății, cifră care explică parțial de ce și în zonele „ieftine” există încă o cerere care împinge prețurile în sus.
Este important să ne amintim că indicele Spitogatos se bazează pe prețuri cerute, nu pe tranzacții efective, prețul final fiind de obicei mai mic. Pentru comparație: Banca Greciei, care măsoară după evaluări reale, a raportat o creștere de 5,7% în primul trimestru din 2026 (cea mai recentă cifră pe care a publicat-o), puțin mai conservatoare decât Spitogatos, dar exact în aceeași direcție.
Prezența noastră în presă
Semnați astăzi pentru un apartament la Atena când nimeni nu știe încă ce vi se va cere mâine. Reglementarea europeană nu este dușmanul investitorului, dar diferența dintre ce se comercializează în Israel și ce scrie în contract? Aceea da. Cine o închide înainte de semnare își economisește doi ani de dureri de cap.
Israelienii care au cumpărat apartamente pentru închiriere către turiști la Madrid au crezut că știu regulile, dar regulile s-au schimbat. Primăria Madridului interzice acum închirierea către turiști în clădiri mixte din centrul istoric, iar amenzile ajung la aproximativ 190 de mii de euro. Înainte de a intra într-o tranzacție la Madrid - ce aveți voie să faceți cu proprietatea după ce ați semnat.
Este adevărat, achizițiile străinilor pe piața imobiliară din SUA au scăzut cu 19% în ultimul an. Dar ceea ce titlul nu spune: în anul dinainte ele crescuseră cu 44%. Un investitor israelian care mută bani din SUA în Europa din cauza unui singur titlu, fără să verifice reglementarea din noua destinație, nu gestionează riscul - schimbă un risc cu altul.
84 de mii de apartamente nevândute. Iar pe piața auto? Se curăță parcările cu reduceri de 20%. Atunci de ce nu fac constructorii la fel? Un dezvoltator care sparge gheața primul și stabilește prețul după piața de azi, își va curăța stocul înaintea concurenților. Cine va aștepta, va găsi că dobânda a mâncat deja reducerea pe care a încercat să o evite.
România
Registrul funciar din România a căzut o lună întreagă: cronica crizei și consecințele care rămân după ea
La 14 iulie 2026, ANCPI, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară din România, a descoperit o pătrundere în sistemele ei informatice. Directoratul Național de Securitate Cibernetică (DNSC) a confirmat ulterior că este vorba despre un atac de tip ransomware: atacatorii au criptat și au șters o parte din serverele pe care rulează aplicațiile agenției. e-Terra, sistemul prin care trece fiecare înregistrare cadastrală și fiecare înscriere de drept imobiliar din România, s-a prăbușit complet, împreună cu sistemele de e-mail instituționale. Vestea relativ bună: baza de date centrală, cea care conține înregistrările de proprietate și de drepturi în sine, nu a fost afectată. Lovitura a fost asupra infrastructurii operaționale, nu asupra informației.
Ce anume s-a blocat
Legea română interzice unui notar să autentifice o tranzacție care transferă un drept imobiliar fără a verifica mai întâi un extras actualizat din registrul funciar. Fără acces la e-Terra, această verificare a devenit imposibilă, și odată cu ea orice tranzacție care cere înscriere: contracte de vânzare, donație și schimb de imobile, credite ipotecare, antecontracte de vânzare conform „legii Nordis” (207/2025) pentru apartamente în construcție, și orice operațiune cadastrală precum înscrierea, radierea sau alipirea și dezmembrarea parcelelor. Nici obținerea unui extras de carte funciară (tabu) pentru o verificare prealabilă obișnuită nu a fost posibilă. Ceea ce a continuat să funcționeze: antecontractele de vânzare cu semnătură privată (în afară de cele supuse legii Nordis), contractele de închiriere și procurile, tot ce nu cere înscrierea imediată a unui drept real.
Cursă contra ceasului de la 1 august
Momentul a transformat defecțiunea tehnică într-o criză economică reală. Mii de cumpărători care semnaseră un antecontract de vânzare înainte de august 2025 trebuiau să semneze contractul final până la 31 iulie 2026, pentru a beneficia de TVA redus de 9% în locul celui de 21%, o diferență care poate ajunge la zeci de mii de lei într-o singură tranzacție. Fără e-Terra, niciun notar nu putea autentifica aceste semnături. Parlamentul român a acționat urgent: Senatul, iar după el Camera Deputaților au aprobat, la 29 iulie, o lege care prelungește termenul până la 30 septembrie 2026, pentru un singur apartament cu suprafață utilă de până la 120 m² și o valoare care nu depășește 600.000 de lei înainte de TVA. Legea a intrat în vigoare la 7 august și include și un mecanism de rambursare a diferenței pentru cine a finalizat deja o achiziție cu TVA complet între data inițială și intrarea ei în vigoare.
Forță majoră sau o simplă defecțiune tehnică
În paralel cu confruntarea practică, s-a dezvoltat o dezbatere juridică între birouri de avocatură românești în jurul întrebării dacă criza constituie „forță majoră” conform articolului 1351 din Codul civil român. Analiza răspândită este că, chiar dacă ANCPI însăși ar putea fi considerată vinovată de o defecțiune de securitate a informației, din punctul de vedere al părților la tranzacție (vânzător, cumpărător, bancă, notar) evenimentul este extern, imprevizibil și de neînvins, și deci îndeplinește condițiile cumulative. Totuși, există o rezervă importantă: forța majoră scutește de răspundere contractuală, dar nu prelungește automat termene statutare sau administrative, precum valabilitatea autorizațiilor de construire și a certificatelor de urbanism, care continuă să curgă indiferent de funcționarea sistemului. Spre deosebire de TVA, nu a fost publicată o prelungire legislativă paralelă pentru aceste termene.
Revenirea la funcționare, în etape și sub încărcare mare
După aproximativ trei săptămâni de „nu există o dată certă”, ANCPI a anunțat în seara de 7 august că testele de securitate avansează bine și se așteaptă revenirea la activitate în decurs de o săptămână. e-Terra a fost într-adevăr repusă în funcțiune în etape începând cu 11 august: mai întâi pentru personalul agenției și pentru notari, din 12 august pentru restul profesioniștilor, iar din 20 august a revenit în funcțiune și mecanismul plăților online. Agenția a păstrat ordinea juridică de prioritate: orice cerere depusă fizic în perioada de oprire a fost înregistrată cu data și ora exactă a primirii și a intrat în registru în aceeași ordine, iar valabilitatea extraselor care erau valabile în momentul evenimentului a fost prelungită automat cu numărul de zile în care sistemul nu a funcționat. Totuși, revenirea a fost însoțită de o încărcare neobișnuită: numai la 12 august s-au înregistrat aproximativ 69.788 de cereri la oficiile de cadastru, față de aproximativ 42.057 în aceeași zi din 2025, o creștere de aproximativ 66%, iar cererile de extrase pentru verificarea notarială au fost aproape de cinci ori mai multe decât în mod obișnuit. Soldul documentelor de confirmare a plății pentru cereri nedepuse până la 15 iulie a rămas valabil pentru înregistrare până la 5 septembrie.
De la biroul autorului:
Sistemul a revenit în funcțiune, dar procesul de închidere a diferenței dintre cele 94 de mii de cereri acumulate și ritmul curent de tratare se așteaptă să mai dureze. Pentru clienții cu tranzacții active în România, două mesaje centrale: nu există motiv de teamă privind pierderea ordinii de prioritate sau a valabilității documentelor, autoritatea a luat măsuri explicite pentru protecția ambelor, dar merită să verificați cu notarul local statutul exact al fiecărui dosar și să analizați dacă există expunere la un termen administrativ care nu a primit prelungire legislativă. Dincolo de implicațiile imediate, evenimentul este o reamintire mai largă pentru orice tranzacție imobiliară transfrontalieră: infrastructura birocratică din spatele fiecărei tranzacții, registrul, notarul, autoritatea fiscală, nu este doar o chestiune procedurală. Când cade, poate opri o piață întreagă, chiar și atunci când banii, cumpărătorul și vânzătorul sunt perfect pregătiți.
Guvern de tranziție, un termen depășit și 770 de milioane de euro șterse
România va pierde aproximativ 770 de milioane de euro din fondurile de redresare ale Uniunii Europene. Termenul de finalizare a reformelor la care s-a angajat a trecut la 31 august, iar parlamentul nu a aprobat noua lege a salarizării pentru sectorul public - o condiție centrală stabilită de Comisie. Motivul nu este tehnic: din 5 mai România este condusă de un guvern de tranziție cu competențe limitate și fără majoritate parlamentară. Este primul rezultat măsurabil al celor patru luni de paralizie politică, și nu pentru că țara nu a vrut, ci pentru că un guvern de tranziție pur și simplu nu poate adopta legislație.
Cum s-a ajuns aici
La sfârșitul lui aprilie, Partidul Social Democrat (PSD) s-a retras din coaliție și a depus o moțiune de neîncredere împreună cu partidul de extremă dreaptă AUR din opoziție. La 5 mai moțiunea a trecut cu 281 de voturi la 4, iar guvernul lui Ilie Bolojan a fost demis după aproximativ zece luni în funcție. Disputa: măsurile de austeritate. De atunci Bolojan însuși conduce un guvern de tranziție; Constituția îi permite președintelui să numească un prim-ministru interimar pentru perioade reînnoibile de 45 de zile, dar un guvern de tranziție nu este împuternicit să adopte reforme de fond. O primă încercare de a forma un guvern nou a eșuat la 4 iunie, iar partidele nu au ajuns încă la un acord.
Ce anume s-a pierdut și dacă este definitiv
Suma va fi dedusă din cele 8,44 miliarde de euro care mai sunt cuvenite României, aproximativ 40% din întregul plan de redresare, a cărui valoare este de 21,41 miliarde. Calculul final va fi stabilit când Comisia va analiza ultima cerere de plată, care trebuie depusă până la sfârșitul lui septembrie. Ministrul fondurilor europene Dragoș Pîslaru a estimat că România va absorbi totuși peste 90% din granturi.
Formularea președintelui Nicușor Dan merită atenție: el a declarat că partidele și-au respectat angajamentul de a nu depune un proiect de lege separat în parlament, asumându-și astfel în comun pierderea sumei. Adică nu un accident, ci o decizie comună. După spusele lui, legislația este aproape pregătită din punct de vedere tehnic și poate trece până la sfârșitul anului, dar banii atribuiți acestei etape nu se vor mai întoarce.
Cât costă în practică
Prețul real nu este cele 770 de milioane de euro, ci costul banilor. Randamentul obligațiunilor guvernului României pe zece ani a fost de 6,09% în iulie 2026 potrivit datelor Eurostat, cifră semnificativ mai mare decât media din Uniune, care scumpește atragerea datoriei guvernamentale și se transmite, prin bănci, în creditul pentru afaceri și în creditele ipotecare. Cele trei mari agenții de rating mențin România la BBB-, ultima treaptă a ratingului de investiții, și toate cu perspectivă negativă. Motivele se repetă: deficit mare și persistent, datorie care crește rapid și diviziune politică.
Contextul: un deficit de 7,9% din PIB în 2025, cel mai mare din Uniunea Europeană, și o datorie publică care a depășit pentru prima dată pragul de 60% din PIB la sfârșitul lui martie 2026. În schimb, și aceasta este partea mai puțin raportată, convergența bugetară chiar funcționează: deficitul în primele șapte luni din 2026 a scăzut la 2,34% din PIB față de 3,99% în perioada corespunzătoare, o scădere de 37% în termeni nominali. Veniturile din impozite au crescut cu 15,4%, iar TVA net cu 26,5%, în timp ce cheltuiala publică a crescut doar cu 2,9%. Îmbunătățirea provine din majorări de impozite și din colectare, nu din creștere; economia a crescut cu 0,7% în 2025 și se așteaptă să stagneze în 2026.
România oferă randamente imobiliare printre cele mai ridicate din Europa de Est, dar fluxul de capital străin rămâne în urma potențialului
Un nou raport al companiei de consultanță Colliers, care trece în revistă piața investițiilor imobiliare din Europa de Est în prima jumătate a lui 2026, conturează o imagine interesantă pentru România: țara continuă să ofere o parte din cele mai ridicate randamente din regiune, dar este încă departe de a-și realiza întregul potențial în ceea ce privește volumele de investiții străine.
Potrivit datelor, România a atras aproximativ 300 de milioane de euro în tranzacții imobiliare în prima jumătate a anului, o scădere de la aproximativ 400 de milioane de euro în perioada corespunzătoare din anul trecut. Este vorba de doar aproximativ 5% din volumul total al investițiilor în cele șase mari economii din Europa de Est (Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia și Ungaria), în condițiile în care România reprezintă aproximativ 18% din PIB-ul agregat al acelor țări. Această diferență, după cum menționează reprezentanții Colliers, arată că piața locală este încă departe de ceea ce justifică atât apetitul investitorilor, cât și dimensiunea economiei.
Din punctul de vedere al randamentelor, Bucureștiul continuă să conducă regiunea: aproximativ 7,5% la birouri, 7,75% la proprietăți industriale și logistice și 7,25% la centrele comerciale - semnificativ mai mult decât la Varșovia, Praga sau Bratislava. Birourile au reprezentat aproximativ 60% din volumul tranzacțiilor din România în prima jumătate a anului, cea mai mare pondere din 2022.
Robert Miklo, partener și șef al departamentului Piețe de Capital la Colliers România, menționează că mai multe tranzacții mari se află în prezent în curs și, dacă vor fi finalizate, 2026 se poate încheia cu un volum de investiții de aproximativ un miliard de euro, ceea ce ar face din acesta al doilea an din 2007 în care piața depășește acest prag. Printre riscurile pentru a doua jumătate a anului: dobânda ridicată, creșterea Euribor, nevoile de refinanțare a datoriei și tensiunea geopolitică din regiune.
De la biroul autorului:
Concluzia practică pentru cine deține o proprietate în România sau ia în considerare cumpărarea nu se află în titlu. Prețul mediu cerut pentru un apartament nou la București a ajuns în iunie la 2.636 de euro/m², o creștere de 21% într-un an, cea mai puternică dintre marile orașe; second-hand 2.259 de euro/m², o creștere de 10%. Dar cu o inflație de 9,6% în primul trimestru, prețurile locuințelor au scăzut cu aproximativ 1,6% în termeni reali. Cine citește „21% creștere” și vede un câștig - se uită la cifra greșită.
Și în paralel s-a schimbat întreaga structură a costurilor: TVA la un apartament nou a crescut de la 9% la 21%, impozitul pe dividende a crescut de la 10% la 16% de la 1 ianuarie 2026, pentru persoane fizice și societăți, pentru rezidenți și nerezidenți deopotrivă, iar impozitele locale pe clădiri și terenuri au fost majorate anul acesta. Cine deține o proprietate printr-o societate românească simte schimbarea impozitului pe dividende direct la linia de profit, și le recomandăm clienților cu o astfel de structură să o reexamineze. Iar pentru cine a construit un model economic acum doi ani, cifrele pe care se baza nu mai există.
Și o reamintire din ediția precedentă: prelungirea termenului de cumpărare a unui apartament cu TVA redus de 9%, acordată în urma opririi ANCPI, expiră la 30 septembrie. Pentru cine are o tranzacție deschisă care îndeplinește condițiile au rămas aproximativ trei săptămâni.
Piața românească oferă în continuare randamente mai mari decât Europa de Vest, iar Bucureștiul rămâne piața cea mai lichidă. Dar incertitudinea politică nu este fundalul unei tranzacții, ea este o parte a ei, și este evaluată astăzi în costul finanțării.
Bulgaria
Creditele pentru locuințe la un maxim de 19 miliarde de euro
Datele Băncii Naționale a Bulgariei (BNB), publicate la 27 august 2026, arată un nou maxim al volumului creditelor pentru locuințe din sistemul bancar: 19,022 miliarde de euro la sfârșitul lui iulie 2026, o creștere de 25,7% față de 15,133 miliarde de euro la sfârșitul lui iulie 2025, adică un adaos de aproximativ 3,88 miliarde de euro într-un an. Este vorba de continuarea unei extinderi puternice a creditului pentru locuințe și în perioada de după trecerea Bulgariei la moneda euro, la începutul lui 2026, deși ritmul anual de creștere a încetinit puțin, de la 26,4% în iunie la 25,7% în iulie.
Cererea este așteptată să rămână stabilă
Sondajul băncii centrale în rândul băncilor comerciale indică faptul că cererea de credite ipotecare este așteptată să rămână stabilă și în trimestrul al treilea din 2026, fără semne de încetinire semnificativă. Este o cifră importantă pentru oricine urmărește piața imobiliară din Bulgaria: cererea internă puternică este unul dintre factorii care continuă să susțină creșterile de preț înregistrate pe piață de la trecerea la euro.
Ce înseamnă pentru cine solicită un credit ipotecar ca străin
Imaginea este semnificativ diferită pentru cumpărătorii străini. În timp ce rezidenții Bulgariei pot primi finanțare cu un raport de finanțare (LTV) de până la 80%-85% din valoarea proprietății, sub rezerva limitărilor stabilite de banca centrală, străinii primesc de regulă finanțare de doar 50%-70%, adică un capital propriu necesar de 30%-50% din valoarea proprietății. Perioada de rambursare pentru străini este de regulă limitată la aproximativ 20 de ani, față de până la 30 de ani pe care banca centrală îi permite rezidenților. Dobânda pentru străini este mai mare, de regulă în intervalul 3,5%-5%, față de aproximativ 2,7%-3,2% pentru rezidenții locali. Creditele pentru cetățeni străini sunt acordate exclusiv în moneda euro, iar băncile cer de regulă un venit lunar minim de aproximativ 2.000 de euro și, uneori, și un garant local.
Tendință de apropiere în urma trecerii la euro
Trecerea Bulgariei la euro, la începutul lui 2026, începe să influențeze și condițiile pentru străinii înșiși. Cele trei mari bănci din Bulgaria, aflate în proprietatea unor grupuri financiare europene, dezvoltă în prezent produse al căror scop este să reducă diferența dintre condițiile de finanțare pentru rezidenți și cele pentru străini. În același timp, așteptarea pe piață este ca dobânda medie la creditele ipotecare să scadă din intervalul actual de aproximativ 3%-4% la un nivel sub 3%, pe măsură ce băncile bulgare vor beneficia de acces mai ieftin la surse de finanțare de la Banca Centrală Europeană.
Cipru
O economie care crește de trei ori mai repede decât media europeană și 3 agenții de rating în drum să o analizeze
Datele oficiale publicate la 26 august 2026 plasează Ciprul în fruntea tabelului european de creștere: economia cipriotă s-a extins cu 3,3% în prima jumătate a lui 2026, un ritm de aproape trei ori mai mare decât media din Uniunea Europeană. Rata șomajului este de doar 4%, cifră care plasează Ciprul printre cele mai puternice state din Uniune din punctul de vedere al pieței muncii.
Inflația crește, iar guvernul reacționează
Alături de creșterea bruscă, inflația este pe o tendință clară de creștere: de la 0,5% în ianuarie 2026 a urcat la 3,1% în iunie, iar guvernul însuși prevede că va ajunge la aproximativ 4% până la sfârșitul anului. Ca răspuns, guvernul cipriot a alocat 200 de milioane de euro pentru a oferi un răspuns creșterii costului vieții, o mișcare care arată că inflația a devenit o preocupare de stat reală, și nu doar un fenomen trecător.
Dincolo de datele de creștere și de inflație, guvernul prezintă și performanțe fiscale puternice: un excedent bugetar de 1,1% din PIB s-a înregistrat în prima jumătate a lui 2026.
Trei agenții de rating în drum, și încă două în noiembrie
Ciprul este așteptat să primească trei decizii de rating de credit numai în luna septembrie 2026: DBRS Morningstar este așteptată să publice decizia la 4 septembrie, urmată de Standard & Poor's și Capital Intelligence Ratings la 18 septembrie. Fitch și Moody's sunt așteptate să își încheie analizele în noiembrie 2026. În prezent, Ciprul deține ratinguri de investiții de la toate agențiile principale: Fitch a ridicat în mai ratingul la A- cu perspectivă pozitivă, Moody's a confirmat la 29 mai ratingul A3 cu perspectivă stabilă, iar DBRS a confirmat în martie ratingul A cu perspectivă stabilă, menționând explicit ritmul ridicat de creștere, soliditatea sectorului bancar și stabilitatea politică internă.
De la biroul autorului:
Pentru clienții care analizează o investiție în Cipru, combinația de date macro puternice cu un val concentrat de analize de rating într-un interval de două luni este un moment relevant de urmărit: o nouă îmbunătățire a ratingului, în special din partea Fitch, care prezintă deja o perspectivă pozitivă, poate îmbunătăți costurile de finanțare ale statului și poate adăuga credibilitate pieței imobiliare locale, în timp ce inflația în creștere amintește că imaginea nu este univocă și merită urmărit și costul real al vieții, nu doar datele de creștere.
Portugalia
Ritmul tranzacțiilor încetinește, dar penuria structurală continuă să susțină prețurile
Datele Eurostat publicate în cursul lunii iulie plasează Portugalia pe locul al zecelea dintre 18 state ale Uniunii Europene la creșterea numărului de tranzacții cu locuințe pentru anul 2025 - o creștere de 10,5%. Este o încetinire clară față de ritmul de creștere de 15,2% înregistrat în 2024, când piața portugheză s-a refăcut puternic după o prăbușire de 19,8% a tranzacțiilor în 2023, pe fondul creșterii dobânzii ipotecare și al inflației ridicate. În fruntea tabelului european de creștere se află Slovenia (+29,9%), Lituania (+22,8%) și Austria (+21,4%); scăderea numărului de tranzacții s-a înregistrat doar în trei țări - Croația, Bulgaria și Polonia.
Alături de încetinirea ritmului tranzacțiilor, prețurile locuințelor din Portugalia au continuat să urce spre un nou maxim în primul trimestru din 2026. Un analist de piață din domeniu indică o imagine care nu este univocă: cumpărătorii străini își reduc prezența, dar cumpărătorii locali continuă să poarte o parte considerabilă a activității; chiria din Lisabona se stabilizează, iar la Porto s-a înregistrat chiar o ușoară scădere, în timp ce accesul la locuință rămâne o provocare socială centrală în țară. Această imagine, care combină prețuri record, încetinirea tranzacțiilor și scăderea cererii străine, ilustrează o piață care nu se mai comportă ca un bloc unitar: piața primei locuințe este diferită de cea a investiției, iar Lisabona nu trăiește aceeași realitate ca Porto sau Algarve.
Factorul structural care continuă să susțină prețurile în pofida încetinirii tranzacțiilor este o penurie cronică de ofertă: potrivit unui raport al unei companii de marketing imobiliar premium activă pe piață, ritmul finalizării construcțiilor noi în Portugalia este de circa 21 de mii de unități locative pe an în medie (2020-2024), față de aproximativ 104 mii pe an la începutul anilor 2000 - o diferență care continuă să împiedice o corecție semnificativă a prețurilor chiar și atunci când ritmul tranzacțiilor încetinește.
De la biroul autorului:
O piață în care numărul tranzacțiilor încetinește, dar prețurile continuă să urce, este o piață în care momentul ales singur nu mai garantează un randament - alegerea specifică a proprietății, a locației și a segmentului (prima locuință față de investiție, Lisabona față de Algarve) este cea care stabilește. Le recomandăm clienților care analizează intrarea pe piața portugheză în lunile următoare să își bazeze decizia pe date locale specifice zonei și segmentului, și nu pe tendința generală a prețurilor la nivel național.
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית