Stimați cititori,
Chiar înainte de sfârșitul anului calendaristic, după ce bugetul de stat pentru 2026 a fost aprobat de guvern și nu pare să aducă vești bune pentru investitorii imobiliari israelieni.
România, în schimb, în continuarea cazului prăbușirii companiei „Nordis” și a pagubelor suferite de cumpărătorii de apartamente, adoptă o lege care va îngreuna situația dezvoltatorilor care până acum s-au bazat pe banii investitorilor/cumpărătorilor pentru finanțarea construcției.
În țările pe care le acoperim, prețurile apartamentelor au continuat să crească și în noiembrie, iar noi estimăm că anul 2025 se va încheia cu creșteri semnificative de prețuri.
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:
a. Grecia - prețurile apartamentelor continuă să crească.
b. Grecia - creșterea venitului real.
c. România - piața investițiilor din Europa Centrală și de Est își revine, iar România se remarcă printr-o revenire ezitantă, dar stabilă.
d. România - „legea Nordis” intră în scenă.
e. Cipru - creșterea volumului tranzacțiilor, cerere puternică la Limassol și elan pozitiv la apartamentele rezidențiale.
f. „La prețul unui apartament în București nu poți cumpăra nici măcar o cheie în Israel”
av. Ilan Leibovitch și echipa biroului
Grecia
Prețurile apartamentelor continuă să crească
În Grecia continuă tendința de scumpire bruscă pe piața locuințelor, în pofida scăderii generale a inflației. Potrivit celor mai recente date ale Băncii Centrale a Greciei, prețurile apartamentelor din trimestrul al treilea din 2025 sunt în medie cu aproximativ 7,7% mai mari față de perioada corespunzătoare din anul trecut, creșterile fiind înregistrate în întreaga țară: aproximativ 6,6% la Atena, 9,6% la Salonic, 8,9% în celelalte orașe mari și aproximativ 8,5% în restul regiunilor.
Este al cincilea an consecutiv de creșteri puternice ale prețurilor apartamentelor, unele dintre ele cu două cifre, în timp ce inflația generală a revenit deja la niveluri de doar aproximativ 2%-3%. Semnificația: costul locuirii se îndepărtează de veniturile gospodăriilor, iar criza locativă din Grecia se adâncește.
Pentru a oferi un răspuns imediat chiriașilor, guvernul lansează în noiembrie, pentru prima dată, programul „rambursarea chiriei” (Epistrofi Enoikiou). Peste un milion de chiriași au primit la sfârșitul lunii noiembrie o rambursare direct în contul bancar, fără a fi nevoie să depună o cerere. Rambursarea se bazează pe 1/12 din chiria anuală raportată în declarațiile fiscale pentru anul 2024, pentru locuința principală și pentru locuințele studențești. Suma anuală a rambursării este limitată la 800 de euro pentru locuința principală, cu un adaos de 50 de euro pentru fiecare copil și până la 800 de euro în plus pentru locuințele studențești, sub rezerva unor criterii de venit, de avere și de modalitate de plată (prioritate pentru plata electronică).
Pe lângă sprijinul direct pentru chiriași, guvernul încearcă să abordeze și partea ofertei:
- Programul „Renovate-Rent” subvenționează renovarea apartamentelor goale de până la 100 m², cu condiția ca acestea să fie date în chirie pe termen lung.
- Se promovează valorificarea proprietăților statului și a mecanismelor de „regenerare socială” pentru crearea unui stoc de locuințe accesibile.
- Se extind criteriile programului „Casa mea 2”, care oferă credite ipotecare subvenționate cuplurilor tinere.
Economiști și Banca Greciei avertizează că orice creștere a cererii, fie prin credite ipotecare subvenționate, fie prin subvenționarea chiriilor, poate alimenta noi creșteri de prețuri atâta timp cât oferta nouă este limitată, în special la apartamentele vechi din zonele căutate și din centrele orașelor.
De la biroul autorului:
Pentru investitorii israelieni care dețin proprietăți în Grecia sau iau în considerare intrarea pe piață, este important să se înțeleagă următoarele:
- 1. Mediul prețurilor continuă să crească, dar și reglementările privind închirierea se înăspresc.
- 2. Programe precum „rambursarea chiriei” încurajează raportarea transparentă și o monitorizare mai strictă din partea autorităților a pieței chiriilor.
- 3. Orice decizie de investiție trebuie să ia în considerare nu doar randamentul brut, ci și impozitarea chiriilor, condițiile de eligibilitate pentru programele de subvenționare și riscurile de „bulă” în anumite zone.
Grecia: creștere bruscă a venitului real
Potrivit datelor Eurostat publicate săptămâna aceasta, Grecia a înregistrat un salt de 22,3% al venitului real pe cap de locuitor între 2017 și 2023, una dintre cele mai semnificative creșteri din Uniunea Europeană în această perioadă. Această cifră capătă o importanță aparte pe fondul anilor de creștere moderată și de reconstrucție economică după criza datoriilor.
Este o îmbunătățire bazată pe doi factori centrali:
- 1. Creșterea veniturilor gospodăriilor ca urmare a redresării pieței muncii și a îmbunătățirii salariilor.
- 2. Scăderea bruscă a inflației față de anul trecut, care a readus puterea de cumpărare unui milion de gospodării grecești.
Potrivit raportului, Grecia prezintă o creștere de aproape trei ori mai rapidă decât media europeană, în timp ce multe țări din Europa de Vest au înregistrat chiar o scădere a venitului real în ultimii ani. Cifra reflectă o schimbare importantă de tendință: gospodăriile grecești se bucură astăzi de o putere de cumpărare mai mare, iar consumul privat se consolidează în consecință.
România
Piața investițiilor din Europa Centrală și de Est își revine, iar România se remarcă printr-o revenire ezitantă, dar stabilă
Un nou raport Colliers prezintă o imagine optimistă a pieței imobiliare din Europa Centrală și de Est (CEE) pentru anul 2025. Volumul investițiilor din primele trei trimestre ale anului a ajuns la 4,8 miliarde de euro, o creștere de 38% față de perioada corespunzătoare din 2024. Deși activitatea totală este încă sub media istorică, tendința este pozitivă și clară: capitalul internațional revine încet-încet în regiune.
Polonia conduce piața, cu aproape jumătate din totalul tranzacțiilor, urmată de Cehia.
Dar în cadrul tendinței regionale, România este indicată ca o țară care începe din nou să câștige interes din partea investitorilor, deși încă la dimensiuni relativ modeste.
Potrivit raportului, activitatea de investiții din România în primele trei trimestre ale anului s-a ridicat la puțin peste 450 de milioane de euro (o pondere de 6% din tranzacțiile imobiliare din regiunea Europei Centrale și de Est, în scădere de la peste 8% în 2024 și de la un maxim de peste 11% în 2022), cifră care o plasează în urma celorlalte țări de top, dar subliniază că și la București, și în celelalte centre urbane încep să se vadă îmbunătățiri ale cererii, în principal în sectorul industrial și al logisticii.
„Anul 2025 seamănă cu anul 2019 - un an care nu a fost deosebit de puternic ca volume, dar după care au urmat doi ani puternici, care au pregătit terenul pentru vârful de activitate văzut în 2022. În același mod, în primele trei trimestre vedem pe piață o serie de tranzacții aflate acum în diverse etape de implementare. Anul 2026 are potențial de comprimare a randamentelor, cu condiția ca mediul macroeconomic local și global să rămână cel puțin neutru. Așteptările analiștilor privind noi reduceri de dobândă din partea Băncii Centrale Europene susțin această prognoză pentru anul viitor”, explică Robert Miklo, partener, șef al departamentului Piețe de Capital la Colliers.
„România rămâne o piață atractivă pentru investiții datorită randamentelor sănătoase și potențialului de creștere în sectoarele emergente. Randamentele prime se situează la aproximativ 7,5% și 7,75% pentru proiectele premium de birouri și industriale, respectiv, mai ridicate decât în Cehia sau în Polonia, ceea ce face piața locală atractivă pentru investitorii care caută oportunități solide pe termen mediu și lung”, subliniază Silviu Pop, director de cercetare CEE și România la Colliers.
Reprezentanții Colliers menționează că investitorii din România continuă să dea dovadă de prudență, iar tranzacțiile sunt de regulă punctuale și țintite, dar elanul este pozitiv. Interesul crescând al fondurilor internaționale și tranzacțiile în curs de pregătire indică faptul că elementul central al anului este schimbarea percepției asupra riscului:
Investitorii încep să identifice din nou România drept „piață emergentă” și nu drept „piață riscantă”.
Sectorul logisticii este în continuare forța centrală care mișcă întreaga regiune, iar România nu face excepție: cererea mare din partea comerțului electronic și a industriei mărește volumele închirierilor și consolidează stabilitatea randamentelor.
În concluzie, Colliers stabilește că regiunea se află într-o „fază timpurie a redresării”, dar semnalul pentru investitori este clar:
Oportunitățile din Europa de Est, și în special din România, încep să se redeschidă, pentru cei care știu cum să citească piața înaintea următorului val.
România - rezumatul datelor din trimestrul 3/2025
România a cumpărat drone în valoare de 400 de milioane de dolari de la Elbit
Cu câțiva ani în urmă, Ministerul Apărării al României a semnat un contract în valoare de 400 de milioane de dolari cu compania israeliană Elbit pentru dezvoltarea a șapte sisteme Watchkeeper X, care vor fi folosite pentru detectarea acțiunilor rusești în apropierea zonelor de frontieră. Dronele vor fi livrate în câteva luni (contractul dintre România și Elbit a fost semnat în 2023, dar livrarea primelor drone a fost amânată din cauza războiului dintre Israel și Hamas).
Fiecare sistem Watchkeeper X este alcătuit dintr-un centru de comandă, sisteme de comunicații și trei drone.
Aeronava va fi construită în România, dar primele drone sunt testate acum în Israel. Ele zboară la altitudinea de 1.000 de metri și identifică orice țintă pe o rază de 200 de kilometri. Sunt echipate și cu o cameră modernă care identifică persoane de la o distanță de 4-5 kilometri.
Misiunea dronelor Watchkeeper X este în principal supravegherea, dar aeronava poate fi echipată și cu rachete, la nevoie. Dronele pot rămâne în aer 16 ore fără realimentare și pot ajuta semnificativ la coordonarea forțelor, oferind informații în timp real despre forțele inamice.
Cele 7 sisteme Watchkeeper X vor fi repartizate între toate statele majore ale armatei României: 3 pentru forțele terestre, 3 pentru forțele navale și un sistem pentru forțele aeriene. Dronele pot fi folosite cel puțin 15 ani, după care vor trece printr-un proces de modernizare.
Drona Watchkeeper X nu a fost testată în luptă; totuși, predecesorul ei, modelul Watchkeeper, s-a dovedit foarte util în războiul din Afganistan. Marea Britanie a folosit aeronava pentru a localiza insurgenți și pentru a asigura retragerea în siguranță a forțelor aliate.
După livrare, dronele Watchkeeper vor deveni principalul activ al armatei române pentru misiuni de informații, supraveghere și recunoaștere. În scenarii de luptă, Ministerul Apărării se poate baza pe dronele Bayraktar pentru a lovi pozițiile inamice.
Dronele au fost subiectul unor noi investiții militare în întreaga lume, având în vedere rolul lor esențial în războiul din Ucraina. România, în special, a cunoscut și drone rusești care i-au încălcat spațiul aerian de aproximativ 13 ori de la începutul războiului. Ultima încălcare a avut loc pe 25 noiembrie.
Ca răspuns la încălcarea de către drone, comandantul forțelor armatei Statelor Unite în Europa și Africa, generalul Christopher Donahue, a declarat că „România va avea în curând un nou sistem militar capabil să doboare dronele care intră în spațiul aerian național”.
„Legea Nordis” intră în scenă
Parlamentul României a aprobat luna trecută ceea ce este numit în presă „legea Nordis” - o legislație nouă al cărei scop este să reglementeze mai strict încasarea avansurilor în tranzacțiile imobiliare „pe hârtie” și să protejeze cumpărătorii de apartamente împotriva proiectelor blocate și a folosirii necorespunzătoare a banilor lor. Pentru dezvoltatorii și investitorii israelieni activi în România, este vorba despre o schimbare profundă a regulilor jocului, cu riscuri noi, dar și cu crearea unui mediu mai sigur și mai transparent pe termen lung.
Ce prevede noua lege?
Miezul legii este limitarea drastică a sumelor pe care dezvoltatorii și constructorii au voie să le încaseze de la cumpărători în diferitele etape ale construcției. Plata de Reservation, suma obișnuită care se plătește pentru a rezerva un apartament viitor într-un proiect, va fi limitată de acum la doar 5% din prețul de vânzare, pentru o perioadă maximă de 60 de zile. În acest interval, părțile trebuie să treacă la un contract obligatoriu de angajament (antecontract sau promisiune de vânzare) ori la un contract final de vânzare; dacă acest lucru nu s-a făcut din vina dezvoltatorului, acesta va fi obligat să returneze cumpărătorului întreaga sumă plătită.
Și după etapa de Reservation, legea limitează volumul avansurilor în funcție de progresul real al construcției: un procent maxim după finalizarea structurii (25%), un procent suplimentar după finalizarea instalațiilor (20%), iar în practică totalul plăților pe care dezvoltatorul le poate primi înainte de predarea proprietății rămâne la 50% din prețul apartamentului. În plus, toate sumele plătite de cumpărători trebuie depuse într-un cont bancar dedicat proiectului, care nu poate fi folosit pentru finanțarea altor proiecte sau pentru nevoile generale ale companiei. Dezvoltatorul poate retrage bani din contul dedicat doar în funcție de progresul real și dovedit al proiectului
Legea interzice solicitarea și încasarea de: comisioane speciale, plăți de „angajament”, plăți pentru „garanție”, taxe de dezvoltare anticipate. Orice sumă care nu este definită în lege este interzisă la încasare în avans.
Conform legii, dezvoltatorul nu poate: să modifice specificațiile, să mărească spațiile comune, să schimbe suprafața apartamentului sau să schimbe debaraua/locul de parcare fără acordul explicit al cumpărătorului.
Legea înăspre și condițiile contractelor în sine: nu se mai pot semna contracte de angajament pentru vânzarea apartamentelor fără autorizație de construire valabilă și fără înscrierea proiectului și a subunităților în cartea funciară (tabu). Contractele trebuie redactate și semnate în formă autentică în fața unui notar, cu înscriere în cartea funciară. Depășirea limitărilor poate duce la nulitatea absolută a contractelor și chiar la amenzi financiare semnificative pentru dezvoltator.
„Legea Nordis” marchează o etapă nouă pe piața imobiliară din România: o piață mai reglementată, în care nu se mai pot vinde vise pe hârtie fără o bază juridică și financiară solidă.
Vineri, 5.12.2025, președintele României a semnat promulgarea legii, care ar trebui să intre în vigoare la o săptămână după aceea (la sfârșitul acestei săptămâni).
De la biroul autorului:
Ce înseamnă pentru dezvoltatori?
Pentru dezvoltatorii imobiliari din România, și în special pentru dezvoltatorii israelieni obișnuiți cu un model de finanțare care se sprijină în mare măsură pe banii cumpărătorilor, noua lege impune o schimbare de paradigmă. Nu se mai poate „finanța construcția de la clienți”: fluxul de numerar timpuriu se reduce, iar capacitatea de a încasa sume mari într-o etapă timpurie a proiectului este limitată prin lege.
Semnificația practică este nevoia de capital propriu mai mare, de finanțare bancară ordonată și de construirea unor modele financiare bazate pe surse de finanțare stabile, nu pe avansuri generoase de la cumpărători. Un dezvoltator care nu planifică aceasta din timp se poate trezi într-un proiect care nu se echilibrează financiar sau, mai rău, expus la procese, la anularea contractelor și la amenzi de reglementare.
Pe de altă parte, legea este de așteptat să „curețe” piața de jucători problematici și să ridice nivelul de profesionalism. Dezvoltatorii serioși, cu capacitate de finanțare, experiență și o gestionare corectă a riscurilor, se vor remarca mai mult pe noua piață, în care nu se poate conta pe avansuri excesive și nici pe contracte vagi.
Ce înseamnă pentru investitori și cumpărători de apartamente?
Pentru cumpărătorii de apartamente și pentru investitorii imobiliari, legea sporește nivelul de protecție, în special în tranzacțiile în faza de pre-vânzare. Limitarea avansurilor, cerința conturilor dedicate proiectului, obligația existenței autorizației de construire și a înscrierii în cartea funciară înainte de semnarea contractelor de angajament - toate acestea sunt menite să reducă riscul unor povești cunoscute, cu proiecte nefinalizate și bani dispăruți.
Totuși, merită să rețineți că, și într-un mediu de reglementare mai protejat, responsabilitatea unei verificări prealabile (Due Diligence) profesionale - juridice, financiare și fizice - nu dispare. Dimpotrivă: când legile se complică, nevoia de a înțelege în profunzime dacă dezvoltatorul acționează în conformitate cu noua reglementare, dacă structura sa de finanțare este sănătoasă și dacă contractele reflectă corect protecțiile legii devine și mai critică.
Cipru
Creșterea volumului tranzacțiilor, cerere puternică la Limassol și elan pozitiv la apartamentele rezidențiale
Piața imobiliară din Cipru încheie anul 2025 cu o tendință clară: activitate intensă, volume mari de vânzări și o creștere calitativă a cererii, în pofida unei ușoare răciri a numărului de autorizații de construire. Potrivit datelor Real Estate Agent Registration Council publicate în Cyprus Mail, între ianuarie și septembrie 2025 s-au efectuat în Cipru 13.173 de transferuri de proprietate - o creștere de aproximativ 13% față de perioada corespunzătoare din anul trecut. Valoarea totală a sumelor a ajuns la aproximativ 3,49 miliarde €, o creștere de circa 12,6%, cifră care ilustrează continuarea creșterii și trecerea către tranzacții cu proprietăți mai scumpe și de valoare mai mare.
Unul dintre motoarele centrale ale redresării este sectorul apartamentelor. Indicele prețurilor RICS Cyprus, în colaborare cu KPMG, arată că apartamentele rezidențiale sunt categoria care conduce creșterea pieței, în timp ce proprietățile comerciale, în special domeniul comerțului cu amănuntul, continuă să stagneze. Apartamentele, și uneori și casele private, birourile și depozitele, se bucură de o cerere fermă atât din partea rezidenților locali, cât și a cumpărătorilor internaționali, alături de o activitate semnificativă a investitorilor imobiliari care caută randamente ridicate și o piață stabilă.
Limassol rămâne „vedeta” pieței cipriote. Orașul păstrează o pondere impresionantă de aproximativ 37% din volumul total al tranzacțiilor la nivel național, cu tranzacții de aproximativ 1,3 miliarde € în primele trei trimestre ale anului. În paralel, piața chiriilor din Limassol devine mai aglomerată și mai scumpă: chiria medie a depășit vara trecută pragul de 3.000 € pe lună, aproape dublu față de media din Larnaca. Oferta de apartamente de închiriat se restrânge constant, de la peste 3.200 de apartamente la începutul anului la doar 1.390 în iulie, cifră care ilustrează profunzimea penuriei de locuințe pe termen lung din oraș.
În paralel, sectorul construcțiilor din Cipru prezintă o imagine complexă: numărul autorizațiilor de construire a scăzut, dar valoarea totală a proiectelor aprobate a crescut totuși. Această cifră indică o schimbare a naturii dezvoltării: mai puține proiecte mici, mai multe inițiative de mare amploare, proiecte de lux și întreprinderi destinate pieței internaționale. Pentru investitori, semnificația este o stabilitate relativă a ofertei viitoare, alături de restrângerea dezvoltărilor ieftine, ceea ce poate susține prețurile în anii următori.
De la biroul autorului:
Anul 2025 consolidează poziția Ciprului ca destinație imobiliară centrală în estul Mediteranei. O piață rezidențială dinamică, penuria de ofertă la Limassol, creșterea volumelor de tranzacții și trecerea la investiții în proprietăți de valoare ridicată indică toate o tendință pozitivă.
Pentru investitorii israelieni, Ciprul continuă să ofere o combinație rară de apropiere geografică, reglementare stabilă, cerere ridicată și randamente deosebit de atractive.
„La prețul unui apartament în București nu poți cumpăra nici măcar o cheie în Israel”
Articolul, al cincilea dintr-o serie a ziarului Yedioth Ahronoth, se ocupă de interesul crescând al investitorilor israelieni pentru București, care în anii 2000 era considerat o destinație problematică, și aduce o cifră a site-ului investropa, potrivit căreia prețurile locuințelor din oraș au crescut în ultimul an cu peste 18%. Conform articolului, prețurile variază foarte mult între zonele orașului: aproximativ 4.500 până la 5.000 de euro/m² în proiectele noi din nord, circa 2.500 de euro în centru și circa 1.500 de euro în sud. Avocații intervievați, între care av. Ilan Leibovitch, detaliază riscurile: cine nu este cetățean al Uniunii Europene nu poate deține direct componenta de teren, în România nu există o protecție echivalentă cu legea vânzării din Israel, și trebuie verificate autorizația de construire, drepturile vânzătorului și permisiunea de închiriere. Mai sunt menționate în articol prăbușirea companiei Nordis Group și limitarea, valabilă din ianuarie, privind închirierea apartamentelor din clădirile cu risc seismic ridicat.
Sursa: Yedioth Ahronoth, Hila Tzion, 14.11.2025
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית