קוראים יקרים,
רגע לפני סוף השנה האזרחית, לאחר שתקציב המדינה ל- 2026 אושר ע״י הממשלה ולא נראה כי הוא מביא עימו בשורות למשקיעי הנדל״ן הישראלים.
רומניה, לעומת זאת, בהמשך לפרשת קריסת חברת ״נורדיס״ והנזקים שנגרמו לרוכשי הדירות, מאשרת חוק אשר יקשה על יזמים אשר עד כה התבססו על כספי המשקיעים/הרוכשים למימון הבנייה.
במדינות המסוקרות על ידנו מחיר הדירות המשיכו לעלות גם בנובמבר, ואנו צופים כי שנת 2025 תסתיים עם עליות מחירים משמעותיות.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. יוון - מחירי הדירות ממשיכים לעלות.
ב. יוון - עלייה בהכנסה הריאלית
ג. רומניה - שוק ההשקעות במרכז ומזרח אירופה מתאושש, ורומניה בולטת במגמה של חזרה מהוססת אך יציבה
ד. רומניה - ״חוק נורדיס״ נכנס לזירה
ה. קפריסין - עלייה בהיקף העסקאות, ביקושים חזקים בלימסול ומומנטום חיובי בדירות המגורים.
ו. "במחיר דירה בבוקרשט, אי-אפשר לקנות אפילו מפתח בישראל"
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
מחירי הדירות ממשיכים לעלות
ביוון נמשכת מגמת ההתייקרות החדה בשוק הדיור, למרות ירידה כללית באינפלציה. לפי הנתונים העדכניים של הבנק המרכזי של יוון, מחירי הדירות ברבעון השלישי של 2025 גבוהים בממוצע בכ-7.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כאשר העליות נרשמות בכל רחבי המדינה: כ-6.6% באתונה, 9.6% בסלוניקי, 8.9% בערים הגדולות האחרות וכ-8.5% בשאר האזורים.
מדובר בשנה החמישית ברציפות של עליות חדות במחירי הדירות, חלקן דו־ספרתיות, בשעה שהאינפלציה הכללית כבר חזרה לרמות של כ-2%-3% בלבד. המשמעות: עלות הדיור מתרחקת מהכנסות משקי הבית, והמשבר הדיורי ביוון מעמיק.
כדי לתת מענה מיידי לשוכרים, הממשלה משיקה בנובמבר לראשונה את תכנית “החזר שכר דירה” (Epistrofi Enoikiou). יותר ממיליון שוכרים קיבלו בסוף נובמבר החזר ישירות לחשבון הבנק, ללא צורך בהגשת בקשה. ההחזר מבוסס על 1/12 מדמי השכירות השנתיים שדווחו בדוחות המס לשנת 2024, עבור דירת המגורים העיקרית והדיור הסטודנטיאלי. סכום ההחזר השנתי מוגבל ל-800 אירו למגורים העיקריים, עם תוספת של 50 אירו לכל ילד, ועד 800 אירו נוספים לדיור סטודנטיאלי, בכפוף לקריטריונים של הכנסה, רכוש ואופן תשלום (עדיפות לתשלום אלקטרוני).
לצד התמיכה הישירה בשוכרים, הממשלה מנסה לטפל גם בצד ההיצע:
- תכנית “Renovate-Rent” מסבסדת שיפוץ דירות ריקות עד 100 מ”ר בתנאי שיועמדו להשכרה ארוכת טווח.
- מקודמת הפעלה של נכסי מדינה ומנגנוני “התחדשות חברתית” ליצירת מלאי של דיור בר־השגה.
- מורחבים הקריטריונים בתכנית “בית משלי 2”, המעניקה משכנתאות מסובסדות לזוגות צעירים.
כלכלנים ובנק יוון מזהירים כי כל גידול בביקוש, בין אם באמצעות משכנתאות מסובסדות ובין אם באמצעות סבסוד שכירות, עלול לתדלק עליות מחירים נוספות כל עוד ההיצע החדש מוגבל, במיוחד בדירות ישנות באזורים מבוקשים ובמרכזי ערים.
משולחנו של הכותב:
עבור משקיעים ישראלים המחזיקים נכסים ביוון או שוקלים כניסה לשוק, חשוב להבין:
- 1. סביבת המחירים ממשיכה לעלות, אך גם הרגולציה סביב השכירות מתהדקת.
- 2. תכניות כמו “החזר שכר דירה” מעודדות דיווח שקוף ומעקב הדוק יותר של הרשויות אחרי שוק השכירות.
- 3. כל החלטת השקעה צריכה להביא בחשבון לא רק את התשואה הברוטו, אלא גם את מיסוי השכירות, תנאי הזכאות לתכניות סבסוד, וסיכוני “בועה” באזורים מסוימים.
יוון: עלייה חדה בהכנסה הריאלית
לפי נתוני Eurostat שפורסמו השבוע, יוון רשמה זינוק של 22.3% בהכנסה הריאלית לנפש בין 2017 ל-2023, אחת העליות המשמעותיות ביותר באיחוד האירופי בתקופה זו. הנתון הזה מקבל משנה חשיבות על רקע שנים של צמיחה מתונה ושיקום כלכלי לאחר משבר החוב.
מדובר בשיפור המבוסס על שני גורמים מרכזיים:
- 1. עלייה בהכנסת משקי הבית בעקבות התאוששות שוק העבודה ושיפור בשכר.
- 2. ירידה חדה באינפלציה משנה שעברה, שהחזירה כוח קנייה למיליון משקי בית יווניים.
לפי הדיווח, יוון מציגה עלייה מהירה כמעט פי שלושה מהממוצע האירופי, כאשר מדינות רבות במערב אירופה אף רשמו ירידה בהכנסה הריאלית בשנים האחרונות. הנתון משקף שינוי מגמה חשוב: משקי בית יווניים נהנים היום מיכולת קנייה גבוהה יותר, וצריכה פרטית מתחזקת בהתאם.
רומניה
שוק ההשקעות במרכז ומזרח אירופה מתאוששת, ורומניה בולטת במגמה של חזרה מהוססת אך יציבה
דוח חדש של Colliers מציג תמונה אופטימית לשוק הנדל״ן במרכז ומזרח אירופה (CEE) לשנת 2025. היקף ההשקעות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הגיע ל־4.8 מיליארד אירו, עלייה של 38% לעומת התקופה המקבילה ב־2024. אף שהפעילות הכוללת עדיין נמוכה מהממוצע ההיסטורי, המגמה חיובית וברורה: ההון הבינלאומי חוזר לאט־לאט לאזור.
פולין מובילה את השוק עם כמעט מחצית מסך העסקאות, ואחריה צ’כיה.
אבל בתוך המגמה האזורית, רומניה מסומנת כמדינה שמתחילה מחדש לצבור עניין מצד משקיעים, אם כי עדיין בהיקפים צנועים יחסית.
לפי הדו״ח, פעילות ההשקעות ברומניה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הסתכמה קצת יותר מ- 450 מיליון אירו בלבד (נתח של 6% מעסקאות הנדל"ן באזור מרכז ומזרח אירופה, ירידה מיותר מ-8% בשנת 2024 ושיא של יותר מ-11% בשנת 2022), נתון שמציב אותה מאחורי יתר המדינות המובילות, אך מדגיש שגם בבוקרשט ובשאר המרכזים העירוניים מתחילים לראות שיפור בביקושים, בעיקר בסקטור התעשייה והלוגיסטיקה.
"שנת 2025 נראית דומה לזו של שנת 2019 - שנה שלא הייתה חזקה במיוחד מבחינת נפחים, אך אחריה באו שנתיים חזקות שהכינו את הקרקע לשיא הפעילות שנראה בשנת 2022. באותו אופן, בשלושת הרבעונים הראשונים, אנו רואים בשוק מספר עסקאות הנמצאות כעת בשלבי יישום שונים. לשנת 2026 יש פוטנציאל לדחיסת תשואה בתנאי שהסביבה המקרו-כלכלית המקומית והעולמית תישאר לפחות ניטרלית. ציפיות האנליסטים לגבי הורדות ריבית נוספות על ידי הבנק המרכזי האירופי תומכות בתחזית זו לשנה הבאה", מסביר Robert Miklo, שותף, ראש שוקי הון ב - Colliers.
"רומניה נותרה שוק אטרקטיבי להשקעה בשל תשואות בריאות ופוטנציאל צמיחה במגזרים מתפתחים. תשואות הפריים עומדות על כ-7.5% ו-7.75% עבור פרויקטים משרדיים ותעשייתיים פרימיום, בהתאמה, גבוהות יותר מאשר בצ'כיה או בפולין, מה שהופך את השוק המקומי למושך למשקיעים המחפשים הזדמנויות מוצקות לטווח בינוני עד ארוך", מדגיש Silviu Pop, מנהל מחקר CEE ורומניה ב-Colliers.
ב־Colliers מציינים כי המשקיעים ברומניה ממשיכים לגלות זהירות, והעסקאות הן לרוב נקודתיות וממוקדות, אך המומנטום חיובי. עניין מתגבר מצד קרנות בינלאומיות ועסקאות בהתהוות מצביעים על כך שהשקר העיקרי של השנה הוא שינוי תחושת הסיכון:
המשקיעים מתחילים לזהות את רומניה מחדש כ”שוק מתעורר” ולא כ”שוק מסוכן”.
סקטור הלוגיסטיקה הוא עדיין הכוח המרכזי שמניע את האזור כולו, ורומניה אינה יוצאת מהכלל, ביקושים גדולים מצד מסחר אלקטרוני ותעשייה מגדילים את היקפי השכירות ומחזקים את יציבות התשואות.
בסיכום, Colliers קובעים כי האזור נמצא “בשלב מוקדם של התאוששות”, אך האות למשקיעים ברור:
ההזדמנויות במזרח אירופה, ובפרט ברומניה, מתחילות להיפתח מחדש, למי שמבין כיצד לקרוא את השוק לפני הגל הבא.
רומניה סיכום נתוני רבעון 3/2025
רומניה רכשה רחפנים בשווי 400 מיליון דולר מאלביט
לפני מספר שנים, משרד ההגנה הרומני חתם על עסקה בשווי 400 מיליון דולר עם חברת אלביט הישראלית לפיתוח שבע מערכות Watchkeeper X, שישמשו לגילוי פעולות רוסיות ליד אזורי הגבול. הרחפנים יסופקו בעוד מספר חודשים (החוזה בין רומניה לאלביט נחתם בשנת 2023, אך אספקת הרחפנים הראשונים התעכבה עקב המלחמה בין ישראל לחמאס).
כל מערכת Watchkeeper X מורכבת ממרכז פיקוד, מערכות תקשורת ושלושה רחפנים.
המטוס ייבנה ברומניה, אך הרחפנים הראשונים נבדקים כעת בישראל. הם טסים בגובה של 1,000 מטרים ומזהים כל מטרה ברדיוס של 200 קילומטרים. הם מצוידים גם במצלמה חדישה המזהה אנשים ממרחק של 4-5 קילומטרים.
משימתם של רחפני ה-Watchkeeper X היא בעיקר מעקב, אך ניתן לצייד את המטוס גם בטילים במידת הצורך. הרחפנים יכולים להישאר באוויר במשך 16 שעות ללא תדלוק ולסייע משמעותית בתיאום כוחות על ידי מתן מידע בזמן אמת על כוחות האויב.
7 מערכות ה-Watchkeeper X יחולקו בין כל המטות הכלליים של צבא רומניה: 3 לכוחות היבשה, 3 לכוחות הימיים ומערכת אחת לחיל האוויר. ניתן להשתמש ברחפנים לפחות 15 שנים, ולאחר מכן יעברו תהליך מודרניזציה.
רחפן ה-Watchkeeper X לא נוסה בקרב; עם זאת, קודמו, דגם ה-Watchkeeper, הוכיח את עצמו כמסייע רבות במלחמה באפגניסטן. בריטניה השתמשה במטוס כדי לאתר מורדים ולהבטיח נסיגה בטוחה של כוחות בעלות הברית.
לאחר המסירה, רחפני ה-Watchkeeper יהפכו לנכס העיקרי של הצבא הרומני למשימות מודיעין, מעקב וסיור. בתרחישי לחימה, משרד ההגנה יכול להסתמך על רחפני Bayraktar כדי לתקוף עמדות אויב.
רחפנים היו נושא להשקעות צבאיות מחודשות ברחבי העולם, לאור תפקידם החיוני במלחמה באוקראינה. רומניה, בפרט, חוותה גם רחפנים רוסיים מפרים את המרחב האווירי שלה כ-13 פעמים מאז תחילת המלחמה. הפלישה האחרונה התרחשה ב-25 בנובמבר.
בתגובה לפלישה של רחפנים, אמר מפקד כוחות צבא ארצות הברית באירופה ובאפריקה, הגנרל Christopher Donahue, כי "לרומניה תהיה בקרוב מערכת צבאית חדשה המסוגלת להפיל רחפנים הנכנסים למרחב האווירי הלאומי".
“חוק נורדיס” נכנס לזירה
הפרלמנט הרומני אישר בחודש שעבר את מה שמכונה בתקשורת “חוק נורדיס” - חקיקה חדשה שמטרתה להסדיר בצורה מחמירה יותר את גביית המקדמות בעסקאות נדל״ן “על הנייר” ולהגן על רוכשי דירות מפני פרויקטים תקועים ושימוש לקוי בכספם. עבור יזמים ומשקיעים ישראלים הפעילים ברומניה, מדובר בשינוי עמוק בכללי המשחק, עם סיכונים חדשים, אבל גם יצירת סביבה בטוחה ושקופה יותר לטווח הארוך.
מה קובע החוק החדש?
הליבה של החוק היא הגבלה דרמטית של הסכומים שיזמים וקבלנים רשאים לגבות מרוכשים בשלבי הבנייה השונים. תשלום ה- Reservation, אותו סכום שמקובל לשלם כדי לשמור דירה עתידית בפרויקט, יוגבל מעתה ל־5% ממחיר המכירה בלבד, ולתקופה מרבית של 60 יום. בתוך פרק זמן זה חייבים הצדדים לעבור לחוזה התחייבות מחייב (פרה קונטרקט או promisiune de vânzare) או לחוזה מכר סופי; אם הדבר לא נעשה באשמת היזם, הוא יהיה מחויב להחזיר לרוכש את מלוא הסכום ששולם.
גם לאחר שלב ה- Reservation, החוק מגביל את היקף המקדמות לפי התקדמות הבנייה בפועל: אחוז מקסימלי לאחר השלמת השלד (25%), אחוז נוסף לאחר השלמת המערכות (20%), ובפועל סך התשלומים שהיזם יכול לקבל לפני מסירת הנכס יישאר על 50% ממחיר הדירה. בנוסף, כל הכספים המשולמים על ידי הרוכשים חייבים להיות מופקדים בחשבון בנק ייעודי לפרויקט, שאסור להשתמש בו למימון פרויקטים אחרים או לצרכים כלליים של החברה. היזם רשאי למשוך כספים מהחשבון הייעודי רק בהתאם להתקדמות אמיתית ומוכחת של הפרויקט
החוק אוסר לדרוש ולגבות: עמלות מיוחדות, תשלומי “התחייבות”, תשלומים עבור “ביטחון”, דמי פיתוח מוקדמים. כל סכום שאינו מוגדר בחוק - אסור לגבייה מראש.
על פי החוק היזם אינו יכול: לשנות מפרט, להגדיל שטחים משותפים, לשנות את שטח הדירה או לשנות מחסן/חניה ללא הסכמה מפורשת של הרוכש.
החוק מחמיר גם את תנאי החוזים עצמם: אי־אפשר עוד לחתום על הסכמי התחייבות למכירת דירות ללא היתר בנייה תקף וללא רישום פרויקט ותתי־יחידות בטאבו. החוזים חייבים להיות מנוסחים וחתומים באופן אותנטי בפני נוטריון, עם רישום בטאבו. חריגה מהמגבלות עלולה להוביל לבטלות מוחלטת של ההסכמים ואף לקנסות כספיים משמעותיים על היזם.
“חוק נורדיס” מסמן שלב חדש בשוק הנדל״ן הרומני: שוק מפוקח יותר, שבו לא ניתן עוד למכור חלומות על הנייר בלי בסיס משפטי ופיננסי מוצק.
ביום שישי 5/12/2025 חתם נשיא רומניה על אשרור החוק והוא אמור להיכנס שבוע לאחר מכן (בסוף שבוע זה).
משולחנו של הכותב:
מה המשמעות עבור יזמים?
עבור יזמי נדל״ן ברומניה, ובפרט יזמים ישראלים שרגילים למודל מימון המסתמך במידה רבה על כספי רוכשים, החוק החדש מחייב שינוי פרדיגמה. אי אפשר עוד “לממן את הבנייה מהלקוחות”: תזרים המזומנים המוקדם מצטמצם, והיכולת למשוך סכומים גבוהים בשלב מוקדם של הפרויקט מוגבלת בחוק.
המשמעות המעשית היא צורך בהון עצמי גבוה יותר, ליווי בנקאי מסודר ובניית מודלים פיננסיים שמבוססים על מקורות מימון יציבים ולא על מקדמות נדיבות של רוכשים. יזם שלא יתכנן זאת מראש, עלול למצוא עצמו בפרויקט שאינו מתכנס מימונית, או גרוע מכך, חשוף לתביעות, ביטול חוזים וקנסות רגולטוריים.
מצד שני, החוק צפוי “לנקות” את השוק משחקנים בעייתיים ולהעלות את רף המקצועיות. יזמים רציניים, בעלי יכולת מימון, ניסיון וניהול סיכונים נכון יבלטו יותר בשוק החדש, שבו אי אפשר להסתמך על מקדמות יתר ולא על חוזים מעורפלים.
מה המשמעות עבור משקיעים ורוכשי דירות?
עבור רוכשי דירות ומשקיעי נדל״ן החוק מגדיל את רמת ההגנה, במיוחד בעסקאות פרה-סייל. מגבלת המקדמות, הדרישה לחשבונות ייעודיים לפרויקט, החובה לקיומו של היתר בנייה ורישום בטאבו לפני חתימת הסכמי התחייבות, כל אלה נועדו לצמצם את הסיכון לסיפורים מוכרים של פרויקטים שלא הושלמו וכספים שנעלמו.
עם זאת, כדאי לשים לב שגם בסביבה רגולטורית מוגנת יותר, האחריות לבדיקת נאותות (Due Diligence) מקצועית - משפטית, פיננסית ופיזית - לא נעלמת. להפך: כאשר החוקים מסתבכים, הצורך להבין לעומק האם היזם פועל בהתאם להסדר החדש, האם מבנה המימון שלו בריא, והאם החוזים משקפים נכון את הגנות החוק - הופך קריטי אף יותר.
קפריסין
עלייה בהיקף העסקאות, ביקושים חזקים בלימסול ומומנטום חיובי בדירות המגורים
שוק הנדל״ן הקפריסאי מסכם את 2025 עם מגמה ברורה: פעילות ערה, היקפי מכירות גבוהים ועלייה איכותית בביקושים, למרות התקררות קלה במספר היתרי הבנייה. על פי נתוני Real Estate Agent Registration Council שפורסמו ב-Cyprus Mail, בין ינואר לספטמבר 2025 בוצעו בקפריסין 13,173 העברות בעלות - עלייה של כ-13% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. היקף הכספים הכולל הגיע לכ-€3.49 מיליארד, עלייה של כ-12.6%, נתון הממחיש את המשך הצמיחה ואת המעבר לעסקאות בנכסים יקרים ובעלי ערך גבוה יותר.
אחד המנועים המרכזיים להתאוששות הוא מגזר הדירות. מדד המחירים של RICS Cyprus בשיתוף KPMG מצביע על כך שדירות מגורים הן הקטגוריה שמובילה את העלייה בשוק, בעוד הנכסים המסחריים, ובעיקר תחום הקמעונאות, ממשיכים לדשדש. הדירות, ולעיתים גם בתים פרטיים, משרדים ומחסנים, נהנים מביקוש קשיח מצד תושבים מקומיים וקונים בינלאומיים כאחד, לצד פעילות משמעותית של משקיעי נדל״ן המחפשים תשואות גבוהות ושוק יציב.
לימסול ממשיכה להיות ה״כוכבת״ של השוק הקפריסאי. העיר שומרת על חלק מרשים של כ-37% מכלל היקף העסקאות הארצי, עם עסקאות בהיקף של כ-€1.3 מיליארד בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. במקביל, שוק השכירות בלימסול הופך צפוף ויקר יותר: שכר הדירה הממוצע חצה בקיץ האחרון את רף €3,000 לחודש, כמעט כפול מהממוצע בלרנקה. היצע הדירות להשכרה מתכווץ באופן עקבי, מיותר מ־3,200 דירות בתחילת השנה ל-1,390 בלבד ביולי, נתון שממחיש את עומק המחסור בדיור ארוך טווח בעיר.
במקביל, ענף הבנייה בקפריסין מציג תמונה מורכבת: מספר היתרי הבנייה ירד, אך הערך הכולל של הפרויקטים שאושרו דווקא עלה. נתון זה מלמד על שינוי באופי הפיתוח, פחות פרויקטים קטנים, יותר יוזמות בהיקף גדול, פרויקטים יוקרתיים ומיזמים שנועדו לשוק הבינלאומי. עבור משקיעים, המשמעות היא יציבות יחסית בהיצע העתידי לצד הצטמצמות בפיתוחים הזולים, מה שעשוי לתמוך במחירים בשנים הקרובות.
משולחנו של הכותב:
שנת 2025 מחזקת את מעמדה של קפריסין כיעד נדל״ן מרכזי במזרח הים התיכון. שוק מגורים דינמי, מצוקת היצע בלימסול, עלייה בהיקפי העסקאות ומעבר להשקעות בנכסים בעלי ערך גבוה, כולם מצביעים על מגמה חיובית.
עבור משקיעים ישראלים, קפריסין ממשיכה להציע שילוב נדיר של קרבה גיאוגרפית, רגולציה יציבה, ביקושים גבוהים ותשואות אטרקטיביות במיוחד.
"במחיר דירה בבוקרשט, אי-אפשר לקנות אפילו מפתח בישראל"
הכתבה, החמישית בסדרה של ידיעות אחרונות, עוסקת בהתעניינות הגוברת של משקיעים ישראלים בבוקרשט, שבשנות האלפיים נחשבה ליעד בעייתי, ומביאה נתון של אתר investropa לפיו מחירי הדיור בעיר עלו בשנה האחרונה ביותר מ-18%. לפי הכתבה, המחירים משתנים מאוד בין חלקי העיר: כ-4,500 עד 5,000 אירו למ״ר בפרויקטים חדשים בצפון, כ-2,500 אירו במרכז וכ-1,500 אירו בדרום. עורכי הדין שרואיינו, ובהם עו״ד אילן ליבוביץ, מפרטים את הסיכונים: מי שאינו אזרח האיחוד האירופי אינו יכול להחזיק ישירות ברכיב הקרקע, ברומניה אין הגנה המקבילה לחוק המכר הישראלי, ויש לבדוק את היתר הבנייה, את זכויות המוכר ואת ההיתר להשכרה. עוד מוזכרות בכתבה קריסת חברת Nordis Group והמגבלה, החלה מינואר, על השכרת דירות בבניינים בסיכון גבוה לרעידת אדמה.
מקור: ידיעות אחרונות, הילה ציאון, 14.11.2025
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.