חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי - ינואר 2026

שלום לכולם!

שנה אזרחית חדשה החלה, בולגריה עברה ב- 1.1.26 למטבע היורו.

אט אט יתחילו להגיע סיכומי השנה החולפת (2025), עד אז חשוב להתעדכן בשינויים בתחום המיסוי במדינות שנכנסו לתוקף עם תחילת השנה ולהתארגן בהתאם.

בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:

א. יוון - סיכום 2025 עם הפנים ל- 2026.

ב. ראש עירייה חדש לבוקרשט.

ג. רומניה: חוק נורדיס משנה את שוק הנדל״ן - מהתנהלות היזמים ועד המימון הבנקאי.

ד. רומניה - החמרה רגולטורית מיסויית מה-1.1.26.

ה. רפורמת מס בקפריסין נכנסה לתוקף ב- 1.1.26.

ו. בולגריה עברה ליורו.

אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד

יוון

סקירה לסיכום 2025 ומבט ל-2026

שנת 2025 מסתמנת כשנת המפנה של יוון ממדינה בשיקום לשחקנית מפתח בכלכלה האירופית. הנתונים המצטברים מציגים תמונה של צמיחה יציבה לצד שינויים מבניים בשוק הנדל״ן והתיירות.

1. מאקרו-כלכלה: יציבות ודירוג בינלאומי גבוה

• צמיחת התמ״ג: על פי נתוני ה-OECD והנציבות האירופית, יוון מסכמת את שנת 2025 עם צמיחה של כ-2.1%, תוך תחזית לעלייה ל-2.2% בשנת 2026. הצמיחה נשענת על צריכה פרטית חזקה והמשך זרימת כספים מקרן ההתאוששות האירופית (RRF).
• דירוג ה-Economist: בדצמבר 2025 דורגה יוון במקום ה-6 במדד הכלכלות המצטיינות של מגזין ה-Economist (מתוך 36 מדינות מפותחות), תוך שהיא עוקפת את רוב כלכלות צפון אירופה במדדי אינפלציה, תעסוקה וביצועי שוק ההון.
• הזירה הפוליטית: בחירתו של שר האוצר היווני, קיריאקוס פיראקקיס, לנשיא ה-Eurogroup בדצמבר 2025, מהווה הכרה רשמית של האיחוד האירופי ביציבות הפיננסית של המדינה.

2. שוק הנדל״ן: התמתנות במחירים ושינויים גיאוגרפיים

• מדדי מחירים: לאחר העליות הדו-ספרתיות של 2024, שנת 2025 הציגה עלייה מתונה יותר. נתוני הבנק המרכזי (BoG) מצביעים על עלייה שנתית ממוצעת של כ-6.2% במחירי הדירות בערים.
• דינמיקה אזורית: סלוניקי הובילה את הצמיחה עם עלייה של כ-10% במחירים, בעוד שבאתונה נרשמה התייצבות סביב 5.5%.
• השפעת ה-Golden Visa: העלאת סף ההשקעה ל-800 אלף אירו באזורי הביקוש (אתונה, סלוניקי והאיים הגדולים) הסיטה את עניין המשקיעים הזרים לנכסים המיועדים להסבה (Commercial to Residential) בערים משניות, שם נשמר רף ההשקעה על 250 אלף אירו.
• תמריצי מס ל-2026: הממשלה אישרה הפחתה במס ה-ENFIA (מס רכוש) באזורים כפריים החל מ-2026, לצד הורדת תקרת המס על הכנסות משכירות (מ-35% ל-25% עבור מדרגת הביניים).

3. תיירות: שנת שיא בהכנסות ושינוי יעדים

• נתונים כספיים: הכנסות התיירות במחצית הראשונה של 2025 רשמו שיא של 7.6 מיליארד אירו (עלייה של 11% משנה לשנה). נרשמה עלייה ממוצעת של 5%-10% בשווי נכסים מסחריים ומלונאות.
• מדדי רווחיות: מדד ה-RevPAR (פדיון ממוצע לחדר פנוי) נמצא בעלייה עקבית, מה שמושך רשתות מלונאות בינלאומיות להרחיב את פעילותן באתונה, סלוניקי והאיים הגדולים.
• שינוי במפת הביקושים: בעוד שהאיים הקיקלאדיים (סנטוריני ומיקונוס) חוו ירידה מסוימת בהזמנות בשל עלויות גבוהות ורוויה, אזורים כמו כרתים וצפון יוון (חאלקידיקי) רשמו זינוק של עשרות אחוזים בביקוש התיירותי.
• אסטרטגיית ״איכות על כמות״: משרד התיירות היווני דיווח על עלייה בהוצאה הממוצעת לתייר, מגמה שנתמכת על ידי כניסת רשתות מלונאות יוקרה בינלאומיות לשוק המקומי.
• איכות חיים: יוון דורגה על ידי International Living כיעד מס' 1 בעולם לפרישה, נתון המגדיל את הביקוש לנדל״ן למגורים ולטווח ארוך.

4. אפיקי מימון והשקעה

• מסלולי חוב: בשל הריביות הגבוהות יחסית במערכת הבנקאית, גדל השימוש ב״מסלולי חוב״ (Debt Financing) ככלי להשקעה יזמית. מסלולים אלו מציעים למשקיעים קדימות בהחזר ותשואות צפויות מראש בגיבוי נכסי נדל״ן, מה שנחשב לאפיק שמרני יותר בסביבת שוק מתבגרת.
• סביבת השקעה ״ידידותית למשתמש״: דו״ח ה-Investment Climate 2025 של ממשלת ארה״ב, המגדיר את יוון כיעד ״ידידותי למשקיע״. הממשלה קידמה השנה חוקים המייעלים את תהליכי קבלת היתרי הבנייה, מפחיתים בירוקרטיה ומגבירים את השקיפות הרגולטורית - צעדים קריטיים להפחתת סיכונים ליזמים זרים.

יוון מסכמת את 2025 כשוק שהתבגר והתייצב. השילוב בין יציבות פוליטית בתוך האיחוד האירופי, נתוני מאקרו חזקים וביקוש תיירותי חסר תקדים, הופך אותה ליעד אופטימלי להשקעות ארוכות טווח ב-2026.

הכיסוי התקשורתי שלנו

המהפכה של 1989 לא יצרה כאוס, היא התחילה תהליך ארוך שבנה שוק אירופי בוגר, יציב ופתוח להון.

36 שנים של רפורמות, נאט״ו, האיחוד האירופי ושנגן - והמחירים עדיין מתומחרים כאילו הזמן עצר.

מרץ 2025 שינה את המשחק: מבחן שפה ברמת B1 הפך לחובה לקבלת דרכון רומני. מי שכבר בתהליך? השעון מתקתק עד 14 במרץ 2026, אחרת התיק נסגר ומתחילים מאפס.

בוקרשט כבר לא משחקת "זול מול יקר". היא עוברת פאזה, משוק מתפתח לשוק שמבין מיתוג, חוויה וסטטוס.

רומניה

הבחירות לראשות עיריית בוקרשט - דצמבר 2025

ב־7 בדצמבר 2025 נערכו בבוקרשט בחירות מקומיות חלקיות לראשות עיריית הבירה, בעקבות התפנות התפקיד (לאחר שראש העיר הקודם, ניקושור דן, נבחר לתפקיד נשיא רומניה). שיעור ההצבעה דווח סביב כ־33%, נתון שנחשב נמוך ביחס לבחירות המקומיות הקודמות.

המנצח הוא צ’יפריאן צ’יוקו (Ciprian Ciucu), מועמד המפלגה הליברלית PNL, המקורב לראש הממשלה המכהן Ilie Bolojan, שקיבל כ־36% מהקולות (מעל 210 אלף מצביעים). במקום השני דורגה אנקה אלכסנדרסקו (Anca Alexandrescu), שנתמכה פוליטית על ידי AUR, ובמקומות הבאים מועמדים נוספים מהקשת המפלגתית המקומית.

המדיניות שהציג ראש העיר הנבחר במהלך קמפיין הבחירות:

קידום תכנון סטטוטורי מרכזי: אימוץ PUG חדש לבוקרשט

במסגרת מסרי הקמפיין ותיאורי “שנת העדיפות הראשונה”, צ’יוקו הציב כיעד מרכזי קידום/אימוץ Plan Urbanistic General (PUG) חדש לעיר - מסמך־על שמסדיר את מדיניות השימושים, זכויות הבנייה ועקרונות הפיתוח העירוני. בהקשר הרומני, זהו כלי שמקרין ישירות על הוודאות התכנונית, היתרים ומסגרות לפיתוח.

התחדשות עירונית של מרכז העיר והציר Unirii-Victoriei, באמצעות PUZ

צ’יוקו התחייב למהלך “רגנרציה אורבנית” במרכז ההיסטורי ובציר Piața Unirii-Piața Victoriei, והדגיש שבפועל מדובר בתהליך שדורש תכנון מפורט יותר (PUZ), ולאחר מכן רצף מכרזים/תכנון/ביצוע.

“עיר־פארק” וגרין־בלט מטרופוליני

צ’יוקו קידם תפיסה של “oraș-parc” (עיר־פארק): יותר אזורים ירוקים, מרחבים ציבוריים, שבילי אופניים ורצף הליכתי. כחלק מזה הוזכר גם פרויקט “București-Ilfov Green Belt” כטבעת ירוקה/מסדרונות ירוקים סביב המטרופולין, עם מטרות מוצהרות של הפחתת זיהום והפחתת “אי חום עירוני”.

תנועה, זיהום ותחבורה - כהשלכה תכנונית

צ’יוקו סימן כיעדים “דחופים” את עומסי התנועה והזיהום מתחבורה, לצד התחדשות המרכז. בהקשר התכנוני, המשמעות היא דגש על שינוי תעדוף מרחב הרחוב, קישוריות תחבורה ציבורית, חניות היקפיות/קטנות, ותשתיות אופניים (בהסתמך גם על MasterplanVelo שאושר במועצת העיר).

תשתיות עירוניות כבסיס לפיתוח, ובעיקר חימום מרכזי (Termoficare)

לצד נושאי תכנון “קלאסיים”, צ’יוקו שם דגש משמעותי על שיקום תשתיות החימום העירוני, כולל המשך מודרניזציה של רשת הולכה והחלפת מקטעים ותיקים. עבור שוק הבנייה, זהו רכיב שמשפיע על לוחות זמנים, תיאומים תשתיתיים ועלויות פיתוח באזורים מסוימים.

חוק נורדיס משנה את שוק הנדל״ן - מהתנהלות היזמים ועד המימון הבנקאי

ב-11 בדצמבר 2025 נכנס לתוקף ברומניה תיקון חקיקה מהותי בענף המגורים, המכונה בתקשורת המקומית “חוק נורדיס” (Legea nr. 207/2025). החוק, שנחקק בעקבות פרשות מתוקשרות בתחום מכירת דירות בבנייה, נועד לחזק את ההגנה על רוכשים, אך בפועל הוא מוביל לשינוי רחב הרבה יותר בהתנהלות היזמים ובמבנה המימון של פרויקטי נדל״ן.

החוק קובע כי התחייבות למכירת דירה תיחתם רק לאחר רישום היתר הבנייה בספר הקרקע, ובפרויקטים של בניינים - לאחר ביצוע הליך preapartamentare ופתיחת ספרי קרקע ליחידות העתידיות. בנוסף, החוק מגביל גם את היקף המקדמות שניתן לגבות מרוכשים וקובע מנגנון תשלומים מדורג לפי שלבי התקדמות הבנייה. כספי המקדמות נדרשים להיות מופקדים בחשבון בנק ייעודי לפרויקט, והשימוש בהם מוגבל למימון העבודות בלבד, בכפוף לאישורים מקצועיים. כלי התקשורת מדגישים כי מדובר בשינוי עומק ביחסי יזם-רוכש, שמצמצם את האפשרות להשתמש בכספי רוכשים כמקור מימון חופשי. חלק מהוראות היישום, ובראשן החובה המלאה לביצוע preapartamentare, ייכנסו לתוקף בתחילת מרץ 2026.

מאז כניסת החוק לתוקף ניכרת זהירות גוברת בקרב יזמים. כלי התקשורת הכלכליים ברומניה מדווחים על דחייה בהשקת פרויקטים חדשים, התאמה של מסמכי שיווק והתקשרות, וצמצום מכירות מוקדמות מסוג off plan. יזמים רבים מקדימים להשלים רישומים תכנוניים וקנייניים עוד לפני פנייה לשוק, וחלקם פונים למבני מימון חלופיים או לשותפויות מקצועיות בתקופת המעבר.

במקביל, נרשמת השפעה ישירה על מנגנוני המימון. המגבלות על שימוש בכספי רוכשים כמקור מימון מוקדם מחזירות את הבנקים למרכז תהליך הייזום. אף שלא פורסמו הנחיות בנקאיות רשמיות חדשות הקובעות דרישות מספריות מחייבות, מהתנהלות השוק עולה כי בנקים נוקטים גישה שמרנית יותר כלפי יזמים: דרישות להון עצמי גבוה יותר, בדיקות מקדימות מעמיקות, והקשחה בתנאי הליווי.

יזמים מדווחים כי הון עצמי שנדרש בעבר בשיעורים של כ־15%-25% מעלות הפרויקט מוחלף כיום בדרישות המתקרבות ל־25%-35%, במיוחד בפרויקטים חדשים או אצל יזמים ללא רקורד מוכח. גם אופן הערכת שווי המקרקעין נעשה שמרני יותר, עם משקל מופחת לפוטנציאל עתידי ולהכנסות ממכירות מוקדמות, ודגש חזק על סטטוס רישומי ברור בטאבו.

בנוסף, נרשמת הקשחה באופי הליווי הבנקאי: שליטה הדוקה יותר בחשבונות הפרויקט, שחרור כספים לפי אבני דרך הנדסיות ולא לפי קצב שיווק, ועלייה במרווחי הריבית, בעיקר עבור יזמים קטנים ובינוניים. מגמות אלה צפויות להאיץ תהליכי סלקציה וקונסולידציה בענף, ולהעדיף יזמים מבוססים עם הון עצמי וניסיון מוכח.

פרשנויות כלכליות ברומניה מצביעות על כך שהחוק התקבל באופן חיובי ברמה הציבורית, אך מעלה חשש להכבדה רגולטורית, האטה בקצב השקות פרויקטים חדשים ואף עליית מחירים, בשל הצורך במימון מוקדם יקר יותר ובעלויות ציות גבוהות. במקביל, מדווח על שינוי בהתנהגות הרוכשים, עם ירידה בנכונות לרכוש דירות “על הנייר” והעדפה לפרויקטים מתקדמים יותר מבחינה רישומית.

במבט כולל, חוק נורדיס מתגלה לא רק כחוק צרכני, אלא כמהלך שמשנה את האיזון הפיננסי בענף הנדל״ן הרומני. מרץ 2026, מועד כניסת מלוא סעיפי החוק לתוקף, צפוי לשמש נקודת מבחן מרכזית ליכולתו של השוק להסתגל לכללי המשחק החדשים.

החמרה רגולטורית ומיסויית - מה חייבים לדעת יזמים ומשקיעים ישראלים

שנת 2026 מסמנת שינוי כיוון ברור במדיניות הפיסקלית והרגולטורית של רומניה. לאחר שנים של סביבה יחסית גמישה וידידותית ליזמים, נכנסת לתוקף חבילת שינויים רחבה שמטרתה הגברת גבייה, צמצום אזורים אפורים וחיזוק המשמעת התאגידית. עבור משקיעים ויזמים ישראלים, המשמעות אינה רק עלייה במסים, אלא שינוי עמוק בכללי המשחק. הם משנים את נקודת האיזון בין יזמות, מימון, שימוש בכספי חברה וניהול סיכונים.

להלן עיקרי הסעיפים הרלוונטיים והשלכותיהם:

העלאת מס הדיבידנד ל־16%

החל מ־1 בינואר 2026, מס הדיבידנד עולה מ־10% ל־16%, והוא חל על כל דיבידנד שמחולק בפועל החל ממועד זה, גם אם הרווח נצבר בשנים קודמות. המס מנוכה ומדווח במועד התשלום לבעלי המניות. מדובר בפגיעה ישירה בתשואה נטו של משקיעים זרים, ובפרט במבני החזקה המבוססים על חלוקת רווחים שוטפת.

מיסוי שימוש אישי בכספי החברה - סגירת “קיצור הדרך”

רכישת טובין או שירותים ע״י החברה המשמשים בפועל את בעל המניות או אדם קשור לצרכים פרטיים (רכב, דירה, נסיעות, שירותים) תיחשב הכנסה אישית החייבת במס של 16%, בדומה לדיבידנד.

לדוגמה: רכב שנרכש/נחכר ע״י החברה ומשמש בפועל את בעל המניות ללא הצדקה עסקית ברורה;

דירה/וילה הרשומה על שם החברה, אך משמשת למגורי בעל המניות; הוצאות טיסה, מלון, רכב, מסעדות, כנסים - ללא זיקה ברורה לפעילות החברה; תשלום “מנופח” לבעל מניות בגין שירותים או השכרת נכס במחיר גבוה ממחיר שוק. כל אלה, אם לא ניתן להוכיח שימוש עסקי אמיתי וסביר, ייחשבו הכנסה אישית לבעל המניות.

הדגש עובר מבדיקה פורמלית לבדיקה מהותית: לא די בחשבונית - נדרש שימוש עסקי אמיתי, סביר ומתועד. עבור יזמים ישראלים שנהגו “למשוך” ערך מהחברה דרך הוצאות, מדובר בשינוי קריטי עם חשיפה אישית ממשית.

שינוי במשטר המיקרו-חברות

תקרת ההכנסות למיקרו-חברה עומדת על 100,000 אירו בלבד, וחובה להעסיק לפחות עובד אחד במשרה מלאה. חריגה מהתקרה במהלך 2026 מובילה למעבר למס חברות רגיל, לצמיתות, ללא אפשרות חזרה. בנוסף, בוטלה מדרגת המס של 3% ונותר מס אחיד של 1% בלבד.

מגבלות חדשות על דיבידנדים והלוואות לבעלי מניות

חוק חדש מגביל חלוקת דיבידנדים ומתן הלוואות לבעלי מניות ואנשים קשורים. חברה שחילקה דיבידנדים ביניים אינה רשאית להעמיד הלוואות לבעלי מניות באותה שנה. בנוסף, אם ההון העצמי נמוך ממחצית ההון הרשום, נאסרת החזרת הלוואות לבעלי מניות וחלוקת דיבידנדים עד לתיקון המצב. הפרה גוררת קנסות משמעותיים ואף אחריות אישית.

נניח שחברה עם הון עצמי של 200 ליי הקימה פרויקט, הזרימה כסף לבנייה, אבל בדרך נוצרו הפסדים או חובות. גם אם בסוף יש כסף בחשבון הבנק, החוק ברומניה קובע שאסור לבעלים להוציא ממנו כסף, לא כרווח ולא כהחזר כספים שהוא עצמו נתן לחברה, עד שמצב החברה משתפר.

המגבלות החדשות על חלוקת דיבידנדים והחזרת הלוואות כאשר ההון העצמי נשחק מחייבות ניהול הון אקטיבי. משקיעים שהזרימו כספים כהלוואות בעלים יצטרכו לשקול המרה להון או שינוי מבנה, אחרת ייתקעו עם כסף “כלוא” בחברה.

שכר מינימום

שכר המינימום נותר 4,050 ליי במחצית הראשונה של 2026, עם כוונה להעלאה ל־4,325 ליי ביולי.

חובה להחזיק חשבון בנק פעיל

כל חברה מחויבת להחזיק חשבון בנק פעיל לאורך כל תקופת פעילותה. חברה ללא חשבון בנק תסווג כ”לא פעילה פיסקלית”, מה שמוביל לשלילת ניכוי הוצאות ומע״מ - סנקציה חמורה במיוחד עבור חברות נדל״ן ויזמות.

חובה לאפשר תשלום בכרטיס (POS)

חברות ועוסקים מחויבים לאפשר תשלום באמצעים אלקטרוניים (כרטיסים, אפליקציות), אלא אם כל הפעילות מתבצעת דרך העברות בנקאיות בלבד. גם כאן הכיוון ברור: דחיפה לכלכלה מתועדת ושקופה.

השינויים לשנת 2026 אינם נקודתיים אלא מערכתיים. רומניה מאותתת בבירור על מעבר לאכיפה הדוקה, שקיפות מלאה וצמצום גמישות מבנית. עבור משקיעים ויזמים ישראלים, המשמעות היא צורך מיידי בבחינה מחדש של מבני החזקה, מדיניות חלוקת רווחים, שימוש בכספי חברה ותכנון מס כולל. יש לקחת בחשבון שיותר ויותר סעיפים מטילים אחריות ישירה על בעלי מניות ומנהלים, ולא רק על החברה. עבור יזם ישראלי שאינו נוכח ביום־יום ברומניה, המשמעות היא סיכון אישי גבוה יותר במקרה של ניהול רשלני או הסתמכות יתר על גורמים מקומיים. מה שעבד עד 2025, עלול להפוך לחשיפה משפטית ומיסויית ב־2026.

בולגריה

בולגריה מצטרפת לגוש היורו

האיחוד האירופי אישר באופן סופי את הצטרפותה של בולגריה לגוש היורו, כאשר החל מ־1 בינואר 2026 היורו יהפוך למטבע הרשמי במדינה ויחליף את הלבה הבולגרי. בכך תהפוך בולגריה למדינה ה־21 המשתמשת במטבע האירופי המשותף.

המהלך הוא תוצאה של תהליך ארוך שנמשך למעלה מעשור, שבמסגרתו נדרשה בולגריה לעמוד בקריטריונים הכלכליים של גוש היורו, ובהם יציבות מחירים, משמעת תקציבית, יציבות פיננסית ושמירה על שער חליפין קבוע. מאז 2020 היה הלב הבולגרי צמוד ליורו במסגרת מנגנון ERM II בשער קבוע של 1 אירו = 1.95583 לבה, שער שיישאר גם כבסיס להמרה הסופית.

המעבר צפוי להתבצע בצורה מדורגת ומבוקרת, כולל תקופת חפיפה שבה יוצגו מחירים הן בלבה והן ביורו, התאמות במערכות הבנקאיות, והיערכות של עסקים ומוסדות פיננסיים לשינוי המטבעי. הממשלה והבנק המרכזי בבולגריה הדגישו כי אין כוונה לבצע עיגול מחירים כלפי מעלה, וכי יינקטו צעדי פיקוח למניעת ניצול המעבר לפגיעה בצרכנים.

בולגריה היא אחת הכלכלות העניות יחסית באיחוד האירופי, והמעבר ליורו נתפס על ידי הנהגתה כצעד משמעותי להעמקת ההשתלבות הכלכלית באירופה, חיזוק האמון הבינלאומי בכלכלה המקומית והפחתת חסמים במסחר ובפעילות פיננסית חוצת־גבולות.

במקביל, במדינה מתקיים דיון ציבורי ער סביב השלכות המהלך, לרבות חשש מעליות מחירים בטווח הקצר, השפעה על כוח הקנייה של האוכלוסייה המקומית ואתגרי הסתגלות של עסקים קטנים. הרשויות מצידן מדגישות כי הניסיון של מדינות אחרות שהצטרפו לגוש היורו מצביע על השפעות מתונות בלבד, בעיקר כאשר המעבר מתבצע תחת שער חליפין קבוע מראש.

המעבר ליורו מסמן שלב חדש בכלכלה הבולגרית וימקם אותה באופן מלא בתוך המרחב המוניטרי האירופי, לצד מדינות מערב ומרכז אירופה.

משולחנו של הכותב:

אימוץ היורו על ידי בולגריה צפוי להשפיע לא רק על הכלכלה המאקרו־פיננסית, אלא גם על שווקים ריאליים ובראשם שוק הנדל״ן. שינוי מטבע אינו יוצר ביקושים יש מאין, אך הוא משנה את אופן התמחור, את תפיסת הסיכון ואת נגישות ההון.

ראשית, המעבר ליורו מבטל בפועל את סיכון שער החליפין עבור משקיעים אירופיים ובינלאומיים, ומיישר קו עם מנגנוני תמחור ומימון הנהוגים בגוש האירו. המשמעות היא עלייה בשקיפות פיננסית והפחתת חסם טכני שהיה קיים עבור חלק מהמשקיעים הזרים.

שנית, במדינות אחרות שהצטרפו לגוש היורו נרשמה בשנים הראשונות עלייה בהתעניינות מצד הון מוסדי וקרנות, בעיקר באזורים עירוניים מרכזיים, בפרויקטים מניבים ובנכסים בעלי מאפיינים “אירופיים” ברורים. עם זאת, ניסיון העבר מלמד כי ההשפעה אינה אחידה, והיא תלויה מאוד באיכות המוצר, במיקום ובמבנה העסקה.

במקביל, חשוב להדגיש כי המעבר ליורו אינו משנה בין לילה מאפיינים מבניים של השוק המקומי: פערים אזוריים, כוח קנייה מקומי, איכות יזמים, רגולציה תכנונית ויכולת אכיפה. לכן, בעוד שסביבת הפעילות הופכת “אירופית” יותר, רמת הסיכון אינה נעלמת, אלא משנה צורה.

בשל כך, השקעות נדל״ן בבולגריה בתקופה הקרובה צפויות למשוך עניין גובר, אך גם לדרוש רמת ניתוח גבוהה יותר, הבחנה בין אזורים ונכסים, והבנה עמוקה של הדינמיקה המקומית ולא רק של הכותרת המאקרו־כלכלית.

המעבר ליורו מסמן פרק חדש עבור בולגריה, אך עבור משקיעים ויזמים מדובר בנקודת פתיחה לניתוח מחודש - לא בנקודת סיום.

קפריסין

שינויי מס משמעותיים בקפריסין נכנסו לתוקף ב-1 בינואר 2026

בתחילת שנת 2026 נכנסה לתוקף בקפריסין חבילה רחבה של רפורמות במס, שנחשבת לשינוי המשמעותי ביותר במערכת המיסוי הקפריסאית מזה למעלה מ-20 שנה. בית הנבחרים של קפריסין אישר את רפורמת המס ב-22 בדצמבר 2025, והחוקים החדשים פורסמו בעיתונות המקומית כהפיכה מבנית בשיטת המס, עם השפעות על יחידים, עסקים ומשקיעים.

עיקרי השינויים למס חברות ולמשקיעים

מבין השינויים המרכזיים שנמצאים כעת בתוקף ניתן למנות את העלייה בשיעור מס החברות מ-12.5% ל-15%, צעד שמביא את קפריסין לקירוב כללי המס שלה לסטנדרטים בינלאומיים ומסגרת המיסוי המינימלי של ה-OECD. למרות העלייה, שיעור זה עדיין נחשב תחרותי במסגרת מדינות האיחוד האירופי.

בשורה משמעותית נוספת היא ביטול ההסדר המכונה ״Deemed Dividend Distribution״ שנדרש בעבר להפרשות רווחים כפולים, לצד הפחתת שיעור ה- SDC (Special Defence Contribution) על דיבידנדים מ-17% ל-5% עבור תושבים קפריסאיים. המהלך מיועד לצמצם חבות מס על חלוקת רווחים ולייעל את מבנה המס הכללי.

שינויים במיסוי אישי והקלות למשקי בית

הרפורמה אינה נוגעת רק למס חברות. עבור יחידים, נקבעה העלאת הסף לפטור ממס הכנסה ל-22,000 אירו בשנה, במקום 19,500 אירו בעבר, ומערכת מדרגות המס עודכנה במסגרת שמטרתה להקל על הכנסה הפנויה של משקי בית.

בנוסף לכך, הוכנסו נקודות זיכוי חדשות למשפחות עם ילדים, שמטרתן להציע תמיכה רחבה יותר למשקי בית, ולחזק את מעמדם הכלכלי בתנאי החיים הגבוהים של השנים האחרונות.

רפורמה מקיפה יותר - מעבר ליעד המס

העיתונות הקפריסאית מדווחת כי הרפורמה כוללת גם צעדי חיזוק משמעותיים בתחום האכיפה והציות למס, פישוט חובות דיווח ומערכת הצבת חובות על עסקים שלא עומדים בתשלומי המס. לפי הדיווחים, הממשלה והפרלמנט שואפים לייצר מסגרת מס מודרנית, שקופה ותחרותית גם בעת החדשה הזו.

הרפורמה אינה כוללת העלאת שיעור מס ייעודית או מדרגה חדשה להכנסות משכירות נדל״ן. ההכנסות ממשיכות להיות ממוסות כחלק ממס ההכנסה האישי, בהתאם למדרגות המעודכנות, ובמקרים הרלוונטיים גם בכפוף ל-SDC לתושבים קפריסאיים.

עם זאת, קיימת החמרה ברורה ומשמעותית בהיבטי האכיפה, הדיווח ואופן גביית דמי השכירות.

גביית שכר דירה - מזומן מחוץ למשחק

נכון ל־2026, ובהתאם למדיניות שמיושמת ומודגשת במסגרת הרפורמה, גביית דמי שכירות נדרשת להתבצע אך ורק באמצעות העברות בנקאיות או אמצעי תשלום דיגיטליים מתועדים - כגון הוראת קבע, העברה בנקאית, כרטיס אשראי או פלטפורמות תשלום מוכרות.

גביית שכר דירה במזומן אינה נאסרת בהכרח בלשון החוק לכל סכום, אך אינה מוכרת לצורכי מס, ועלולה לחשוף את המשכיר לקנסות, שומות, סנקציות מנהליות ואף טענות לאי־דיווח. בפועל, המשמעות ברורה: שכר דירה במזומן הפך לבלתי אפשרי מבחינה רגולטורית.

הרשויות בקפריסין שמות דגש גובר על הצלבת נתונים בין:

חוזי שכירות, דיווחי מס, העברות בנקאיות ונתוני בנקים - כחלק ממאבק בהון השחור והרחבת בסיס המס.

משולחנו של הכותב:

השינויים ברפורמה עשויים להשפיע על מבני מס בינלאומיים, על התכנון המיסויי של חברות הזנק ומשקיעים פרטיים, וכן על חישובי רווחים ודיבידנדים. עסקים הפועלים בקפריסין, או שוקלים השקעה במדינה זו, צריכים לבחון מחדש תכנוני מס, מבני אחזקה ומודלים פיננסיים לאור שינויי המס החדשים והשפעתם על תזרימי מזומנים, רווחיות וניהול סיכונים.

עבור משקיעים זרים ובעלי נכסים מניבים בקפריסין, 2026 אינה שנת “מס חדש על שכירות”, אלא שנת שינוי כללי המשחק התפעוליים:

אופן הגבייה, התיעוד, הדיווח וההתאמה לאמנות למניעת כפל מס הופכים קריטיים לא פחות משיעור המס עצמו.

עוקפת את בריטניה, צרפת וגרמניה - המהגרים חוזרים למולדת במזרח אירופה

הכתבה מדווחת, בהסתמך על ה"דיילי מייל" ועל נתוני המשרד לסטטיסטיקה הלאומית בבריטניה, כי רבים מכמיליון הרומנים שהיגרו לבריטניה חוזרים למולדתם, וכי מספר העוזבים מקרב הרומנים גבוה כיום מזה של כל לאום אחר באיחוד האירופי, כולל הפולנים. בין הסיבות שמובאות: פשיעה, מצב מערכת הבריאות ויוקר המחיה בבריטניה, לעומת השיפור הכלכלי ברומניה, שבה לפי הכתבה השכר הממוצע עלה בחדות בעשור האחרון, האבטלה נמוכה ושכר הדירה לדירת שני חדרים בבוקרשט עומד על 300 עד 500 אירו בחודש. ממשלת רומניה, שאיבדה כרבע מאוכלוסייתה להגירה מאז 1989, מציעה מענקים ליזמים שחוזרים, והכתבה מצטטת גם את אתר Numbeo, המדרג את רומניה כבטוחה יותר מבריטניה, צרפת וגרמניה.

מקור: מעריב, אלי לאון, 29.12.25

התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.

לכל הגיליונות