קוראים יקרים,
כשהחגים מאחורינו, קולות המלחמה נחלשים ובעזה נותרו חטופים בודדים שאנו מקווים כי גם הם ישובו במהרה לישראל, אנחנו מתקרבים לסוף השנה האזרחית ולסיכומים השנה. כשם ששוק הנדל״ן בארץ חווה תנודתיות במהלך השנה החולפת, נראה כי גם השווקים הבינלאומיים חווים תנודתיות, ויחד עם זאת אנחנו עדיין עדים להתעניינות גבוהה מצד ישראלים לרכישת נכסים מעבר לים. האם הורדת הריבית הצפויה, והקיפאון ויש אומרים ירידת מחירים בארץ, יחזירו את המשקיעים לשוק הישראלי או שנמשיך לראות את המשקיעים מחפשים אפיקי השקעה חלופיים בחו״ל?
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. יוון - IMF צופה צמיחה של 2%.
ב. S&P מאשרת את היציבות הכלכלית של יוון.
ג. יוון במשבר דיור: מחסור בהיצע דוחף את מחירי הנדל״ן לשיאים חדשים.
ד. Colliers: שוק הנדל״ן הרומני נכנס לתקופת צינון.
ה. רומניה - גולדן ויזה?.
ו. Storia: מחירי הדירות בבוקרשט התייקרו ב- 70% ב-6 השנים האחרונות
ז. קפריסין - שוק הנדל״ן מגיע לבגרות.
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
קרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה יציבה של 2% ליוון על רקע תנודתיות עולמית
קרן המטבע הבינלאומית (IMF) צופה צמיחה של 2% לכלכלת יוון בשנים 2025 ו-2026, ירידה צנועה מ-2.3% בשנת 2024, אך עדיין עולה על הממוצע של גוש האירו, כך עולה מדו"ח "התחזית הכלכלית העולמית" האחרון שלה.
קרן המטבע הבינלאומית הזהירה כי הצמיחה העולמית מתמודדת עם קשיים משמעותיים. מתחים מסחריים, במיוחד מדיניות מכסים אמריקאית, התאמות מקרו-כלכליות תנודתיות והשפעות גירוי לטווח קצר הולכות ופוחתות, מהווים סיכונים. הדו"ח צופה האטה בצמיחה העולמית מ-3.3% בשנת 2024 ל-3.2% בשנת 2025 ו-3.1% בשנת 2026, כאשר הכלכלות המפותחות יצמחו בכ-1.5% והשווקים המתעוררים ישמרו על צמיחה של מעט מעל 4%.
ביוון, התחזית מציעה שילוב של אופטימיות זהירה ואתגרים מבניים. עם אינדיקטורים כלכליים מרכזיים במגמת כיוון, המדינה עשויה להפיק תועלת ממאמצי רפורמה מתמשכים, אך היא נותרה פגיעה לזעזועים כלכליים חיצוניים.
S&P מאשרת את היציבות הכלכלית של יוון
סוכנות הדירוג העולמית S&P Global אישרה מחדש את דירוג האשראי של יוון ברמה של BBB עם תחזית יציבה, מה שמאותת על אמון מתמשך בכלכלת המדינה ובסיכויי הצמיחה לטווח ארוך.
אישור זה מחזק את מעמדה של יוון בקרב משקיעים וסוכני תיירות בינלאומיים, הרואים במדינה יעד יציב ומושך לשיתוף פעולה והשקעות תיירותיות לטווח ארוך. תחרותיות משופרת צפויה למשוך יותר הון ולהקל על הגישה למימון לשדרוגי תשתיות, ובכך לשפר עוד יותר את סביבת התיירות והעסקים של יוון.
S&P מסרה כי יוון היא בין הכלכלות המתקדמות הבודדות הצפויות להפחית את החוב הציבורי במונחים מוחלטים זו שנה שנייה ברציפות, וחוזה עודף פיסקאלי כולל בשנת 2025.
"התחזית הכלכלית של יוון נותרה חזקה, נתמכת על ידי תוכניות השקעה וביקוש תיירותי חזק", ציינה הסוכנות, והוסיפה כי התחזית היציבה משקפת ביצועים מוצקים המאוזנים על רקע רמות החוב הגבוהות עדיין.
הסוכנות צופה כי התמ"ג הריאלי של יוון יצמח ב-2.1% השנה ויהיה בממוצע 2.2% מדי שנה בין 2025 ל-2026, בהובלת השקעות וצריכה פרטית. הירידה המתמדת באבטלה ועליית השכר הריאלי צפויות גם הן לתמוך בביקוש המקומי. הצמיחה צפויה להאט בהדרגה לאחר שהמימון של מתקן ההתאוששות והחוסן (RRF) יפוג בשנים הקרובות.
למרות אי הוודאות העולמית, S&P תיארה את התחזית הפיסקלית של יוון כחסינה. בעוד שהייצור התעשייתי נותר ללא שינוי בשמונת החודשים הראשונים של השנה עקב ביקוש אירופי חלש יותר ויצוא נמוך יותר, הכנסות התיירות עלו ב-12.5 אחוזים עד יולי בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024, מה שמדגיש את חוזקו המתמשך של המגזר.
יוון במשבר דיור: מחסור בהיצע דוחף את מחירי הנדל״ן לשיאים חדשים
שוק הנדל״ן היווני ממשיך לבעבע, והפעם הסיבה אינה רק ביקוש גבוה, אלא מחסור חריף בהיצע. על פי דיווח מקיף ב־Greek Reporter, יוון ניצבת בפני משבר דיור הולך ומעמיק, שמוביל לעלייה עקבית במחירי הדירות וללחץ גובר גם בשוק השכירות.
במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של 14% במספר היתרי הבנייה בהשוואה לשנה הקודמת, לצד צניחה של 24% בשטח הבנוי ו־17% בנפח הבנייה הכולל. המשמעות ברורה: פחות בנייה חדשה - פחות דירות חדשות - והיצע שהולך ונסגר.
התוצאה ניכרת היטב בנתוני המחירים. ברבעון השני של 2025 זינקו מחירי הדירות ביוון ב־7.3% בממוצע שנתי. הדירות החדשות עלו ב־6.8%, ואילו הדירות הישנות זינקו בקצב מהיר יותר של 7.6%. באתונה נרשמה עלייה ממוצעת של 5.9%, אך באזורים צפוניים כמו סלוניקי והפריפריה נרשמו שיעורי עלייה חדים יותר, סביב 8.8% בשנה.
גם בשוק השכירות מורגשת מתיחות: מדד השכירויות הלאומי עלה לרמה של 114.7 נקודות, עלייה של כמעט 10% לעומת השנה שעברה, מה שמעיד על ביקוש חזק למגורים ועל פער הולך וגדל בין מספר השוכרים הפוטנציאליים לבין כמות הנכסים הפנויים להשכרה.
הכתבה מצביעה על כך ששוק הנדל״ן היווני נכנס לשלב שבו “המחירים עולים לא בגלל עודף ביקוש, אלא בעיקר בגלל היעדר היצע”. גורמי ממשל צוטטו כאומרים כי המגמה הזו מאיימת לפגוע ביכולת של מעמד הביניים לרכוש דירה, ומעוררת דיון ציבורי חדש סביב תמריצים לבנייה חדשה והגבלת השכירות לטווח קצר (Airbnb ודומיו), אשר גוזלת מלאי דירות מהשוק המקומי.
יחד עם זאת, העלייה המתמשכת במחירים מושכת תשומת לב של משקיעים זרים. לפי הערכות, חלקם של הרוכשים הבינלאומיים במרכז אתונה כבר חוצה את רף ה־40% מכלל העסקאות. עבורם, מדובר בשוק מתפתח עם פוטנציאל רווחי הון ניכר - אך כזה שדורש זהירות, הבנה מקומית וניהול סיכונים קפדני.
משולחנו של הכותב:
פוטנציאל למשקיע ישראלי
- העלייה המתמדת במחירים (בממוצע ~7% בשנה) מצביעה על שוק עם דינמיקה חיובית להשקעה והכנסה משכירות.
- אזורים כמו סלוניקי מוסיפים להיות אטרקטיביים במיוחד, עם עליות גבוהות מ-5%.
- מחסור בהיצע יוצר פוטנציאל, במיוחד למשקיעים פעילים שיכולים לפתור את “החלק החסר” בשוק (שיפוצים, מתחדש, נכסים שמחכים להשבחה).
סיכונים חשובים
- כשההיצע מוגבל, הסיכון: אם הבנייה תתאושש, יתכן תיקון במחירים.
- דווקא הבנייה ירדה משמעותית במחצית הראשונה של 2025, אז אם מגמת הירידה תסתיים, יתכן שיראו האטה בעליות.
- על המשקיע לוודא: עלויות שיפוץ גבוהות, רגולציות מקומיות (תכנון, היתרים), הבנה של אזורים ספציפיים, לא רק “יוון” כולה.
רומניה
Colliers: שוק הנדל״ן הרומני נכנס לתקופת צינון
דו״ח של חברת הייעוץ Colliers שפורסם לאחרונה מצביע על כך שאמון הצרכנים ברומניה ירד לאחת הרמות הנמוכות ביותר שלו ב-15 השנים האחרונות. לאחר מספר שנים של ביקוש שיא, מגזר הדיור ברומניה נכנס לשנת 2025 בשלב התקררות, כאשר הקונים הפכו זהירים יותר.
סנטימנט הצרכנים חווה את הירידה החצי-שנתית החדה ביותר שלו מאז המשבר הפיננסי של 2009-2010, לא כולל הלם המגפה קצר המועד, ציינה Colliers. עם זאת, ירידה זו צפויה להיות עמוקה וארוכה יותר, ככל ששוק עבודה ייחלש, חוסר יציבות פוליטית ושינויים פיסקאליים שפוגעים בכוח הקנייה של משקי הבית.
החלטת הממשלה להעלות את המע"מ ל-21% החל מ-1 באוגוסט עוררה גל זמני של עסקאות, מה שהפך את יולי לאחד החודשים הפעילים ביותר מזה שנים. אך אנליסטים של Colliers הזהירו כי ההשפעה תהיה קצרת מועד, כאשר מיסים גבוהים יותר, עלויות אנרגיה ומכסים על דלק, בשילוב עם ריביות גבוהות באופן עקבי, צפויים לרסן את הפעילות בחודשים האחרונים של 2025.
בשמונת החודשים הראשונים של השנה נמכרו כמעט 106,000 יחידות דיור ברחבי הארץ, כמעט ללא שינוי משנת 2024, על פי נתונים רשמיים.
"למרות שמדדי הבנייה, היתרי הבנייה וסנטימנט הקונים מראים ירידות משמעותיות, השוק אינו נכנס למיתון דומה ל-2009-2010. במקום זאת, אנו עדים לנורמליזציה לאחר מספר שנים חזקות במיוחד בהן הביקוש עלה באופן עקבי על ההיצע", אמר Gabriel Blăniță, מנהל שותף לשירותי הערכה וייעוץ ב-Colliers Romania.
"בטווח הארוך, היסודות נותרו איתנים: ערים גדולות ממשיכות להתמודד עם צפיפות וגירעון בדיור, בעוד שכוונות הרכישה נותרות הרבה מעל לרמות שלפני המגפה. התפתחויות אלו מצביעות על כך ששוק המגורים עובר תקופה של הסתגלות, לא ירידה מבנית", הוסיף.
המחירים בערים הגדולות ברומניה המשיכו לעלות בכ-5% במחצית הראשונה של 2025, כתוצאה מעלויות בנייה גבוהות יותר וביקוש לנכסים מרכזיים. לעומת זאת, אזורים פרבריים ומטרופוליניים, שבהם קרקעות זולות יותר, חוו צמיחה מתונה יותר והיצע עמיד יותר.
Colliers ציינה בדו״ח כי התחזית לטווח קצר מצביעה על ביקוש חלש יותר ופחות עסקאות, שכן עלויות הלוואה גבוהות ולחצים פיסקאליים נושכים. עם זאת, הדגישה כי התחזית לטווח ארוך נותרה חיובית, כאשר בוקרשט ומרכזים עירוניים גדולים אחרים עדיין מתמודדים עם מחסור בדיור.
גופים בינלאומיים, כולל קרן המטבע הבינלאומית והבנק העולמי, אינם צופים האטה כלכלית דומה למשבר 2009-2010, הוסיפה החברה.
״גולדן ויזה״?
על פי טיוטת הצעת החוק, התוכנית - שנקראת רשמית "תוכנית תושבות באמצעות השקעה" - תעניק לאזרחים ממדינות שלישיות (מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי) היתר שהייה מתחדש לחמש שנים בתמורה להשקעה מינימלית של 400,000 אירו ברומניה - "ויזת זהב".
התוכנית תספק זכויות שהייה בלבד, אך תאפשר למוטבים להגיש בקשה לאזרחות רומנית לאחר חמש שנות תושבות רצופות.
על פי ההצעה אפשרויות השקעה מתאימות כוללות רכישת אג"ח ממשלתיות רומניות בשווי של לפחות 400,000 אירו עם תקופת פדיון של חמש שנים או יותר; רכישת נדל"ן בשווי של לפחות 400,000 אירו ומוחזק למשך לפחות חמש שנים; השקעות של לפחות 400,000 אירו בקרנות המורשות על ידי הרשות לפיקוח פיננסי (ASF); או רכישת מניות בחברות רומניות רשומות בשווי של לפחות 400,000 אירו.
עוד על פי הצעת החוק על המבקשים יהיה להוכיח את המקור החוקי של כספם, לא להופיע ברשימות סנקציות בינלאומיות, ולא להוות סיכון ביטחוני. לפני הנפקת היתרים, יבוצעו בדיקות חובה על ידי שירות המודיעין הרומני (SRI), שירות המודיעין הזר (SIE), המשרד הלאומי למניעה ומאבק בהלבנת הון (ONPCSB) ורשויות אחרות.
משקיעים העומדים בתנאי התוכנית ייהנו מהיתר שהייה מתחדש לחמש שנים, הזכות לכלול בני משפחה, וגישה לתושבות קבע ואזרחות בסופו של דבר לאחר חמש שנים.
הטיוטה אינה דורשת שהייה פיזית שנתית מינימלית ברומניה, אך שמירה על ההשקעה המזכה תהיה חובה לאורך כל תקופת השהייה.
Storia: מחירי הדירות בבוקרשט התייקרו ב- 70% ב- 6 השנים האחרונות
מחירי הדירות הממוצעים בבראשוב ובסיביו הוכפלו בין ספטמבר 2019 לספטמבר 2025, בעוד שמחירי הדירות בבוקרשט עלו ב-70%, כך עולה מניתוח של פלטפורמת הנדל"ן Storia. מבין הערים הגדולות במדינה, קצב הצמיחה האיטי ביותר היה בטימישוארה, שם המחירים עלו ב-53%.
מחירי הדירות הממוצעים עלו ב-6 השנים האחרונות בכל הערים הגדולות ברומניה, אך העליות לא היו אחידות ברמה הארצית.
בסך הכל, במהלך שש השנים האחרונות, בסימן מגפת הקורונה והאינפלציה הגבוהה, מחירי הדירות בבראשוב ובסיביו הוכפלו ביותר מ-103%, והגיעו ל-2,203 אירו ו-1,921 אירו/מ״ר, בהתאמה, בספטמבר 2025.
כעיר היקרה ביותר ברומניה, קלוז'-נאפוקה נמצאת גם בין 3 המובילות באחוזי הצמיחה ב-6 השנים האחרונות, עם עלייה ממוצעת של 93%, בעוד שבאוראדיה המחירים הממוצעים עלו ב-88%, ל-1,884 אירו/מ״ר בספטמבר 2025.
שתי ערים קטנות יותר ברומניה רשמו גם הן עליות של מעל 80% במחירים הממוצעים (קריובה ב-82% וארד ב-81%), בעוד שביאשי העלייה הייתה 73%.
בבוקרשט, עליית המחירים הממוצעת הייתה 70%, ל-2,017 אירו למ"ר בספטמבר 2025. העיר היחידה מבין אלו שנותחו עם עלייה נמוכה יותר מזו שבבירה היא טימישוארה. בעיר שבמערב רומניה, העלייה הייתה 53%, ל-1,891 אירו למ"ר.
קפריסין
שוק הנדל״ן מגיע לבגרות - מחירים יציבים, ביקוש זר גבוה ומחסור בהיצע
באוקטובר 2025 עולה תמונה ברורה מנתונים המתפרסמים בעתונות הקפריסאית: שוק הנדל״ן הקפריסאי עובר למצב של יציבות יחסית, עם קצב עליית מחירים מתון, ביקוש זר משמעותי ומתח גובר בהיצע.
לפי נתוני ה-Central Bank of Cyprus (CBC) וה-Cyprus Statistical Service (Cystat) ברבעון השני של 2025 מדד מחירי הדירות (House Price Index - HPI) עלה ב־ 0.2% לעומת הרבעון הקודם ובכ-1% לעומת שנה קודמת.
הצמיחה מתמקדת בעיקר בדירות אך ממשיכה להיות חלשה יותר בבתים פרטיים: בדירות נרשם גידול שנתי של כ-5.3% ברבעון השני, בעוד שבבתים פרטיים העלייה נותרה סביב 3.4%-3.6%.
המגמות האזוריות בולטות במיוחד:
- במחוז לימסול נרשמה עלייה שנתית במחירי הדירות של כ-6.8%, הקצב הגבוה ביותר באזורים המרכזיים.
- במחוז פאפוס המחירים נעים בהתאם למגוון: לדירת יד שנייה מחיר ממוצע של כ-€129,774, אך לבתים פרטיים במחוז המחיר הממוצע עומד על כ-€386,828, מה שהופך את פאפוס לאחד האזורים היקרים יותר להשקעה.
במקביל, הכתבות מצביעות על ביקוש זר גובר - בחודשים הראשונים של 2025 הנתונים מצביעים על עלייה של כ-15% ברכישות מצד קונים זרים לעומת 2024.
שוק השכירות נושא גם הוא סימנים משמעותיים: ביולי-אוגוסט 2025 העסקאות באזורי הפריים הובילו לתשלומים גבוהים, לדוגמה, במחוז לימסול השכירות החודשית לדירת חדר עומדת על כ-€1,651, לדירת שני חדרים כ-€2,574, לשלושה חדרים כ-€3,812 .
לסיכום: קפריסין כיום מציגה שוק נדל״ן שמצוי ב”קו יציבות”. המחירים ממשיכים לעלות, אך בקצב מתון יחסית למה שהיה לאחר המשבר והפוסט-קורונה, והביקוש הזר ממשיך להוות מנוע מרכזי. יחד עם זאת, מחסור בהיצע, עלויות בנייה גבוהות והעלאת רמת הדרישות ממבנים ( eficiência energy וכו׳) מעלים את רמת המורכבות למשקיעים.
משולחנו של הכותב:
- 1. הזדמנות בשליטה והתרחבות: קצב עליית המחירים מתון (~1%-5% בשנה) אך יחד עם ביקוש זר גבוה מאפשר פוטנציאל השקעה איכותי, במיוחד באזורי פריים כמו לימסול ופאפוס.
- 2. בחירה אסטרטגית באזור: לימסול ממשיכה להוביל מבחינת מחירים וגודל השוק, אך גם באזורים כמו פאפוס ואפילו לרנקה יש ערך מוסף למי שמחפש על-תשואה גבוהה יותר ומסלול פחות “מוכר”.
- 3. השקעה עם פרספקטיבה לטווח בינוני-ארוך: מאחר שהציפיות לעליות מחירים כבר אינן כפי שהיו (ה-HPI עלה רק כ-1% בשנה ברמה הארצית), מומלץ לחשוב בהיגיון 3-5 שנים ולצאת מהמודל של רכישה לצורך ״עליית ערך מהירה״.
לאן נעלמו רוכשי הדירות הצעירים בארה"ב? תבדקו את שוק המניות
הכתבה בוחנת כיצד מחירי הדיור הגבוהים בארה״ב, לצד עליות חדות בשוק המניות, משנים את השיקולים של צעירים בין רכישת בית לבין שכירות והשקעת הכסף. לפי דוח של JPMorgan Chase, 37% מבני ה-25 החזיקו חשבון השקעות ב-2024, לעומת 6% ב-2015, ולפי איגוד המתווכים הלאומי שיעור הבעלות על בית בקרב בני דור ה-Z עומד על 16% בלבד. בחישוב להמחשה המובא בכתבה, לאחר עשר שנים התוצאה הכספית של שכירות והשקעה בשוק המניות קרובה לזו של רכישת בית ב-400 אלף דולר, בין היתר בשל המינוף שבמשכנתא. הכתבה מדגישה שהתוצאה תלויה בהנחות ובנסיבות האישיות, ובהן עלויות מכירה, מיסוי, צורכי נזילות ומשך המגורים באותו מקום.
מקור: The Wall Street Journal, קרול ריאן, 25.10.2025
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.