חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי - אוקטובר 2025

שלום,

חג סוכות שמח לכולם!

אתמול, כשישבתי בסוכה (ה"דירת ארעי" שלנו), חשבתי לעצמי: מה הקשר בין המבנה הזמני הזה להשקעות נדל"ן מטורפות שאני מלווה כרגע באירופה ובארה"ב?

התשובה היא השיעור הכי חשוב שיכול לחסוך לכם הפסדים מיותרים.

הנה 3 שיעורים שהסוכה מלמדת אותנו על איך להשקיע בחו"ל נכון:

"דירת קבע מול דירת ארעי": המפתח לגמישות (ולרווח!)

אנחנו יוצאים מהבית הנוח (דירת הקבע) אל הסוכה הזמנית. בנדל"ן, זה אומר שאתם חייבים לגוון. לא לשים את כל הכסף בסל אחד (מדינה אחת, סוג נכס אחד). אם שוק הדירות בברלין קופא, שהקרקעות בפלורידה יעבדו בשבילכם.

המסר: משקיע חכם יודע שהוא צריך להיות גמיש כמו הדפנות של הסוכה. תמיד תהיו מוכנים לתזוזה, לא להתקבע על יבשת אחת.

הטעות הקטלנית: לחסוך על ה"סכך"

כדי שהסוכה תהיה כשרה, היא צריכה סכך ודפנות. בנדל"ן, ה"סכך" זה הליווי המקצועי שלכם!

הטעות הכי נפוצה שאני רואה: ישראלים מתלהבים מנכס, סוגרים עסקה מהר, ואז מגלים ש:

• הם חשופים למס ענק בארץ ובחו"ל.

• הרגולציה המקומית אסרה חלק מהשימוש שתוכנן.

זה קורה כי הם חסכו על בדיקת נאותות (Due Diligence) ועל עורך דין נדל"ן בינלאומי מקומי. לא לחסוך על מי שיגן לכם על הכסף!

"ושמחת בחגך": לצאת מהשגרה

לצאת לסוכה זה אומץ. להשקיע בנדל"ן בחו"ל דורש אומץ דומה: לבדוק שווקים חדשים (כמו דרום אירופה, או נכסים טכנולוגיים) במקום ללכת רק על מה שכולם עושים.

התשואות הכי גבוהות מחכות לאלה שמוכנים להעיז, כל עוד הם עושים את זה עם ליווי משפטי צמוד.

לסיכום: הסוכה היא שיעור בגמישות ויסודיות. אל תתנו להזדמנויות הגדולות לברוח, אבל תבנו את הכל על בסיס חוקי איתן!

בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:

א. יוון - הקלות מס חדשות ותמריצים להשקעה יקזזו את אינפלציית השירותים.

ב. שוק הנדל״ן היווני: זינוק כפול המחירים ובשכ״ד מוביל למשבר היצע.

ג. הדירות ברומניה נמכרות מהר יותר אך המחיר נתון יותר למו״מ.

ד. קרן המטבע העולמית דורשת מרומניה רפורמות נוספות.

ה. רומניה - עליית מדרגה במחירי הדירות, והמע"מ מפנה את הביקוש לשוק ה"יד שנייה".

ו. שוק הנדל"ן הקפריסאי בספטמבר 2025: עליות מתונות ופערים אזוריים.

ז. בולגריה - שוק הנדל״ן הלוהט ממשיך לשבור שיאים בדרך לאירו.

ח. התאוששות פרדוקסלית: שוק הנדל"ן החדש באוקראינה.

מועדים לשמחה

אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד

יוון

הקלות מס חדשות ותמריצים להשקעה יקזזו את אינפלציית השירותים

הממשלה היוונית ממשיכה לשלוט היטב במאזנים הפיסקליים, מה שמאפשר לה להשיק חבילת תמריצים משמעותית שתומכת בצמיחה. בתקופה ינואר-אוגוסט 2025 נרשם עודף תקציבי ראשוני של 8.67 מיליארד אירו, גבוה משמעותית מהיעד הממשלתי.

ראש הממשלה קיריאקוס מיצוטאקיס הכריז בספטמבר על חבילת הקלות חדשה בשווי 1.7 מיליארד אירו. מטרת החבילה היא לשפר את ההכנסה הפנויה של משקי הבית, לתמרץ צרכנות ולהגביר את התחרותיות של הייצוא היווני.

• הקלות מס למשקי בית: דוגמה בולטת היא הפחתה נוספת במס על הכנסה לקבוצות מסוימות, שנועדה להגדיל את כוח הקנייה של משקי הבית באופן מיידי.
• תמריצים לייצואנים ולמגזר היצרני: הממשלה הציגה הטבות מס מיוחדות ותמיכה פיננסית לחברות יצואניות, וזאת כחלק ממהלך אסטרטגי להגדיל את נתח הייצור המקומי בתוצר הלאומי.
• השקעות ותשתיות: תמריצים מיוחדים ניתנים להאצת השקעות קבועות ברוטו (GFCF), אשר כבר רשמו עלייה חזקה של 6.5% ברבעון השני של 2025. ההשקעות ממוקדות במינוף כספי האיחוד האירופי (RRF) לפרויקטים בתחומי האנרגיה הירוקה והדיגיטציה.

האתגר: עליית מחירי השירותים

מנגד, האתגר הכלכלי העיקרי נותר אינפלציית השירותים הגבוהה. על אף שהצמיחה הכלכלית הכוללת (1.7% ברבעון 2) ממשיכה לעלות על זו של גוש האירו, אינפלציית שירותים, ובמיוחד מחירי הדיור (שכר דירה), החופשות והמסעדות, נותרה גבוהה וצפויה להביא את שיעור האינפלציה הכולל לשנת 2025 לכ-3.1%, מעל יעד הבנק המרכזי האירופי.

שוק הנדל״ן: זינוק כפול במחירים ובשכר הדירה מוביל למשבר היצע

שוק הנדל"ן היווני הפך למנוע צמיחה משמעותי, כשהוא דוחף את המחירים לרמות שלא נראו מאז המשבר הכלכלי. ברבעון השני של 2025, מחירי הדירות עלו ב-7.3% בפריסה ארצית (שנה-אחרי-שנה), וכעת הם גבוהים ב-5% משיאיהם הקודמים.

מוקדי הביקוש והמחירים הממוצעים

הביקוש החזק, הנתמך על ידי משקיעים זרים וגידול בתוכנית "ויזת הזהב" (שבה נרשמה עלייה של 31.9% בבקשות), ממוקד במספר אזורים:

• סלוניקי מובילה את הזינוק: העיר השנייה בגודלה מציגה את קצב הצמיחה המהיר ביותר מבין המרכזים המטרופוליניים, עם עליית מחירים של 10.0% ברבעון הראשון של 2025. המחיר הממוצע למ"ר בתוך עיריית סלוניקי עומד על כ-2,558 אירו.
• אתונה: צמיחה מבוזרת: באתונה, הצמיחה הכללית הייתה מתונה יותר (5.47% במרכז העיר), אך נמשך הביקוש העז באזורי הליבה והפריפריה העשירה. לדוגמה, מרכז אתונה רשם מחיר ממוצע של כ-2,317 אירו למ"ר, בעוד שבפרברים הדרומיים (הריביירה) הצמיחה הייתה מהירה יותר ומחיר יחידה יכול להיות גבוה בהרבה.
• שאר יוון: מחירי הדיור המשיכו לטפס חזק גם בערים ובאיים המרכזיים המושכים תיירות והשקעות.

משבר השכירות מחריף

לצד עליית מחירי הרכישה, קיים מחסור חמור בהיצע לשכירות לטווח ארוך, אשר דוחף את מחירי השכירות לעלייה מתמשכת. המחסור נובע מהסטת נכסים קיימים לשוק הדיור לטווח קצר (כגון Airbnb) ואיטיות בבניית דירות חדשות לשכירות. נתונים מראים כי עלויות שכר הדירה הן כיום אחד המניעים המרכזיים לאינפלציה במגזר השירותים, מה שמכביד משמעותית על משקי הבית היווניים.

דוחות כלכליים מבנקים גדולים מצביעים על תוכניות שאפתניות לעתיד, הכוללות השקעה כוללת של 45 מיליארד אירו בשוק הנדל"ן עד 2030, שעיקרה (40 מיליארד אירו) יופנה לבניית כ-350,000 יחידות דיור חדשות כדי לנסות ולצמצם את פער ההיצע הנוכחי.

הכיסוי התקשורתי שלנו

כולם מחכים לירידות חדות, אבל האמת פשוטה: זה לא יקרה - והתוצאה היא קיפאון, לא קריסה. מי שממשיך לשבת על הגדר, מגלה שהזמן יקר לא פחות מהכסף.

המגדלים הישנים מפנים מקום למשרדים גמישים, עירוניים, עם ערך אמיתי לאנשים שעובדים בהם.

למי שמביט קדימה - זו לא בעיה, זו הזדמנות.

מי שמחכה ל”יציבות” יישאר בחוץ, ומי שמעז עכשיו - לוקח את ההזדמנויות שאחרים מפספסים.

הערך האמיתי של נכס משרדי נמדד ביכולת שלו למשוך חברות שמבינות שעיצוב סביבת עבודה הוא השקעה - לא הוצאה.

רומניה

קרן המטבע הבינלאומית דורשת מרומניה רפורמות נוספות

כלכלת רומניה עמדה בחודש ספטמבר במרכז הדיון הציבורי והעסקי, כאשר מסקנות ביקור משלחת קרן המטבע הבינלאומית (FMI) העלו דאגה משמעותית לגבי מצבה הפיסקלי של המדינה. הדיווחים בעיתונות הכלכלית הרומנית הדגישו כי על אף התחזית לצמיחה מתונה, רומניה נמצאת בצומת דרכים הדורש יישום מלא וחסר פשרות של רפורמות פיסקליות כדי למנוע הידרדרות מאקרו-כלכלית.

תחזית הצמיחה מתעדכנת כלפי מטה

על פי הנתונים שפורסמו בעקבות ביקור משלחת ה-FMI (ששהתה בבוקרשט בתחילת ספטמבר), קרן המטבע עדכנה את תחזיות הצמיחה של רומניה כלפי מטה. הכלכלה הרומנית צפויה לצמוח בשיעור מתון של 1% בלבד ב-2025, עם האצה קלה ל-1.4% ב-2026.

בקרן הסבירו כי הצמיחה המתונה נובעת מקיזוז בין גורמים מנוגדים:

• 1. גורם ממתן: השפעתם של צעדי ההתאמה הפיסקלית שנועדו לצמצם את הגירעון, יחד עם אינפלציה שנותרה גבוהה (9.9% באוגוסט), מובילה להאטה בצריכה הפרטית.
• 2. גורם תומך: האצה צפויה בהשקעות ציבוריות, בייחוד אלו הממומנות באמצעות קרנות האיחוד האירופי במסגרת תוכנית "הדור הבא של האיחוד האירופי" (NextGenerationEU), אשר תסייע לייצב את התמ"ג.

הגירעון: האתגר המרכזי והאולטימטום של ה-FMI

הנושא הבוער ביותר נותר הגירעון התקציבי הגבוה של רומניה, המכונה "הגירעון התאום" (בשל שילובו עם גירעון חשבון שוטף רחב). ראש הממשלה Ilie Bolojan אישר כי סוכם עם הנציבות האירופית שרומניה תסיים את שנת 2025 עם גירעון תקציבי של 8.4% מהתמ"ג - נתון המדגיש את גודל הפער הדרוש.

בסיכום דוח ה-FMI הובהר כי חבילת הרפורמות הפיסקליות שאומצה לשנים 2025-2026 היא בבחינת "צעד חשוב קדימה", אך היא אינה סוף פסוק. בקרן קראו ליישום מלא וחסר פשרות של רפורמות אלו, והדגישו כי צעדי התאמה נוספים החל מ-2027 הם קריטיים על מנת להחזיר את הגירעון הפיסקלי אל מתחת ליעד של 3% מהתמ"ג הנדרש על ידי האיחוד האירופי.

אחת ההמלצות המפורטות ביותר של ה-FMI נגעה למבנה מערכת המס. הקרן הציעה להעביר את נטל המס הקיים כיום על כוח העבודה (שהוא אחד הגבוהים באיחוד האירופי בשכבות ההכנסה הנמוכות ברומניה) לכיוון מיסוי צריכה ומיסוי הון. שינוי אסטרטגי זה, כך לפי הקרן, יכול להניב הכנסות נוספות למדינה בשיעור של לפחות 1.2% מהתמ"ג כבר בשנת 2025.

בנוסף לרפורמות במס, הדגישה הקרן את הצורך ברפורמות מבניות נרחבות, כולל חיזוק יעילות המנגנון המדינתי, כדרך חיונית למקסם את השימוש במימון האירופי ולייצר צמיחה כלכלית בת-קיימא.

ה-FMI התריע על סיכון מתמשך להורדת דירוג האשראי של רומניה, המונע על ידי החשש המתמשך בנוגע ליכולת הממשלה להוציא לפועל את תוכנית ההתאמה הפיסקלית באופן שיבטיח יציבות פיננסית לטווח בינוני.

בנוגע למדיניות מוניטרית, נמסר כי גישת הבנק הלאומי של רומניה (BNR) הממשיכה להיות זהירה, נותרה הולמת. הקרן המליצה כי הפחתות ריבית יחודשו רק לאחר שהאינפלציה תיכנס למגמת ירידה מוצקה, צפי שקיים רק לקראת סוף שנת 2026.

עליית מדרגה במחירי הדירות, והמע"מ מפנה את הביקוש לשוק ה"יד שנייה"

שוק הנדל"ן הרומני למגורים הציג בספטמבר 2025 תמונה של המשך עליית מחירים ושל שינוי דרמטי בביקושים, המונע ברובו על ידי שינויים במדיניות המס.

ההשפעה הדרמטית של המע"מ על שוק הדירות החדשות והמעבר ליד שנייה

השינוי המרכזי והבולט ביותר נוגע להעלאת המע"מ על דירות חדשות, שנכנסה לתוקף בתחילת אוגוסט (עלייה מ-9% ל-21% על דירות עד 120,000 אירו, ומ-19% על דירות מעל סכום זה).

• הסטת הביקוש: עלייה זו, המייקרת את הדירות החדשות בעשרות אלפי אירו, הובילה להסטה משמעותית בביקוש הצרכני אל עבר שוק הדירות הישנות (יד שנייה). הדירות הישנות אינן כפופות לשינוי המע"מ, מה שהפך אותן לאטרקטיביות יותר מבחינת העלות הסופית לקונה.
• התחממות ה"יד השנייה": אנליסטים בשוק הנדל"ן דיווחו בספטמבר על שני מוקדים חמים:

• 1. קיצור זמני המכירה: בפלח הדירות הישנות נרשמה התקצרות בזמן הממוצע הנדרש למכירה (time-to-sell), במיוחד בקרב נכסים מתומחרים כראוי בערים הגדולות.
• 2. ציפייה לעליית מחירים: הקונים המפנים את הביקוש ל"יד שנייה" צפויים לדחוף את מחירי הדירות הישנות כלפי מעלה בהדרגה, מכיוון שהביקוש העודף יוצר לחץ חיובי על המחירים גם בפלח זה.

התחזית: המשך עליית מחירים ופעילות שיא בהשקעות

מרבית הקונים (כ-65%) והמומחים צופים עליית מחירים נוספת במהלך 2026, המונעת על ידי האינפלציה המתמשכת, עליית עלויות הבנייה והיצע מופחת של דירות חדשות יחסית.

ברמה ההשקעתית, הרבעון הרביעי של 2025 (שהחל) צפוי להיות אינטנסיבי במיוחד. משקיעים ממהרים להפנות הון לשוק הנדל"ן כדי לנצל את התנאים הנוכחיים, בעיקר בשל הצפי להעלאת מיסוי על דיבידנדים החל משנת 2026.

שוק השכירות בשיא: היצע מזנק וזמני השכרה מתקצרים בערים הגדולות

שוק השכירות הרומני הגיע לשיא פעילותו המסורתי בספטמבר 2025, חודש המאופיין בחזרה מחופשות ותחילת שנת הלימודים האקדמית. הנתונים הראו כי השוק נשאר דינמי ביותר, במיוחד בערים האוניברסיטאיות ובמרכזים הכלכליים כמו בוקרשט.

נתונים מרכזיים משוק השכירות בספטמבר:

• נרשמה עלייה משמעותית של 42% בהיצע הדירות להשכרה בספטמבר 2025 בהשוואה לספטמבר 2024. עלייה זו מעידה על פעילות מוגברת של בעלי נכסים וסוכנויות לפרסם נכסים לקראת שיא העונה.
• למרות שהביקוש המשיך להיות גבוה, הנתון המעניין ביותר הוא שדירות שהתאימו לקריטריוני החיפוש נשכרו מהר יותר מאשר בשנה הקודמת. משך הפרסום הממוצע של מודעה קוצר ב-15% בהשוואה לספטמבר 2024.
• שוק השכירות צפוי להישאר חם גם לאחר שיא ספטמבר. בנוסף לביקוש הקבוע מצד סטודנטים ועובדים, דווח בעיתונות כי עלייה במיסוי על בעלי נכסים להשכרה צפויה לגרור התאמות נוספות במחירי השכירות כלפי מעלה בתקופה הקרובה, כאשר בעלי הנכסים יגלגלו את העלויות על השוכרים.

השינויים המרכזיים במיסוי על שכירות הם:

1. מס הכנסה גבוה יותר:

• הניכוי הפורמלי קטן: מס ההכנסה (בשיעור 10%) מוטל כעת על 80% מההכנסה ברוטו מהשכירות. זאת, במקום 60% שהיה נהוג בעבר.
• המשמעות: הממשלה מקטינה את ההכרה בהוצאות לצורך מס, מה שמגדיל את הבסיס הממוסה של ההכנסה, והופך את חבות המס האפקטיבית לגבוהה יותר.

2. חובת תשלום ביטוח בריאות (CASS):

• סף חדש: בעל נכס חייב לשלם דמי ביטוח בריאות (CASS) בשיעור 10% אם ההכנסה השנתית נטו שלו משכירות עוברת סף מסוים (השווה ל-6 משכורות מינימום שנתיות ברוטו ברומניה).
• הקפיצה במחיר: הדאגה הגדולה ביותר לבעלי נכסים היא שעלייה קטנה בדמי השכירות החודשיים יכולה להקפיץ אותם מעל הסף הזה, ולגרום להם לשלם סכום משמעותי נוסף לביטוח הבריאות.
• התוצאה: כדי לכסות על חבות מס זו ועל חבות ה-CASS החדשה, בעלי נכסים רבים מעלים את דמי השכירות על השוכרים.

3. הקלה בירוקרטית:

• דיווח שנתי בלבד: במקום דיווחים חודשיים או רבעוניים, בעלי נכסים מגישים כעת את הדיווח הסופי ותשלום המס מתבצעים פעם אחת בלבד בשנה (במאי של השנה העוקבת).

בולגריה

המומנטום הכלכלי נמשך

נתוני ספטמבר 2025 מצביעים על המשך ההתאוששות והצמיחה בכלכלה הבולגרית. הדו"ח החודשי של המכון הלאומי לסטטיסטיקה (NSI) מציין כי מדד האקלים העסקי הכולל עלה ב-0.6 נקודות אחוז, בזכות מומנטום חיובי שנרשם בעיקר בשני מגזרים מרכזיים:

• תעשייה וקמעונאות: המדד במגזר התעשייה עלה, ובהתאם לכך השתפרו הערכות היזמים לגבי המצב העסקי הנוכחי. השיפור הדרמטי ביותר נרשם במסחר הקמעונאי, בו עלה המדד ב-6.2 נקודות אחוז, לאור ציפיות חיוביות בנוגע להזמנות.
• צמיחת GDP ותחזיות: הנתונים המקרו-כלכליים תומכים בתחושות החיוביות. כלכלת בולגריה רשמה צמיחה של 0.9% ברבעון השני של 2025, והבנק האירופי לשיקום ופיתוח (EBRD) עדכן כלפי מעלה את תחזית צמיחת ה-GDP הכוללת לשנת 2025.

שוק הנדל"ן הלוהט ממשיך לשבור שיאים בדרך לאירו

שוק הנדל"ן הבולגרי נותר אחד השווקים הדינמיים והצומחים ביותר באירופה, עם עליות מחירים חדות ושיאים חדשים בהיקפי המשכנתאות. ספטמבר 2025 משקף שוק המונע במידה רבה על ידי ציפייה לכניסה לגוש האירו (המתוכננת לינואר 2026) וריביות אטרקטיביות. בולגריה מזנקת במדדי מחירי הדיור באירופה, והיא מציגה עלייה שנתית של 15.5% במחירים (נכון לרבעון השני של 2025), אחת העליות החדות ביותר באיחוד האירופי כולו.

האצה חסרת התקדים הזו מונעת על ידי שילוב קריטי של שני גורמים:

• 1. ריביות היסטוריות נמוכות: הריבית הממוצעת על משכנתאות בולגריות נותרה סביב 2.74% בספטמבר 2025 - שיא שפל הממריץ באופן אגרסיבי את הביקוש.
• 2. הבהלה לאירו: רוכשים מקומיים וזרים ממהרים לסגור עסקאות לפני ינואר 2026, המועד הצפוי לכניסת בולגריה לגוש האירו. החשש הרווח הוא שצעד זה יוביל לעליית מחירים נוספת ומשמעותית.

התוצאה היא שיא כל הזמנים בהיקפי המשכנתאות: נכון לאוגוסט 2025, היקף הלוואות הדיור הגיע ל-30.2 מיליארד לב (כ-15.4 מיליארד אירו), עלייה מדהימה של 27.4% בתוך שנה אחת. זהו קצב פעילות חסר תקדים המעיד על אמונה עמוקה של הציבור בהמשך הזינוק.

מחירי מ"ר בערים הגדולות:

הפערים בין הערים עדיין מאפשרים מציאת הזדמנויות, אך המחירים ממשיכים לטפס:

• סופיה, עיר הבירה, מובילה את המחירים עם טווח ממוצע של 1,980 עד 2,250 אירו למ"ר. אזורי הפרימיום בבירה חוו עלייה אף חדה יותר.
• במקביל, ערים מרכזיות אחרות מציגות גם הן נתונים גבוהים:
• ורנה, בירת החוף השחור, נעה בין 1,550 ל-2,500 אירו למ"ר.
• בורגס, עיר נמל אסטרטגית, מתומחרת בין 1,200 ל-2,000 אירו למ"ר.
• פלובדיב, העיר השנייה בגודלה, נשארת אטרקטיבית יותר בטווח של 1,150 עד 1,500 אירו למ"ר.

משולחנו של הכותב:

קצב עליית המחירים המהיר (15.5%+) וההיקפים חסרי התקדים של המשכנתאות מעידים כי השוק נמצא בשיא פעילות, כנראה בהשפעת הציפייה לכניסה לגוש האירו; על המשקיעים לשקול פעולה מהירה כדי ליהנות מהמינוף הקיים ומהריביות ההיסטוריות הנמוכות (כ-2.74%) לפני שינוי אפשרי במדיניות המקומית או עליית מחירים נוספת לאחר המעבר למטבע האירופי.

השיפור הכללי באקלים העסקי בתעשייה ובקמעונאות ותחזיות ה-GDP החיוביות מספקים תשתית כלכלית יציבה לפרויקטי נדל"ן חדשים, במיוחד באזורים הממוקדים בצמיחה דמוגרפית (סופיה) או בנדל"ן מניב (חופי הים השחור). יחד עם זאת יש לקחת בחשבון את המחסור המתמשך בכוח אדם מקומי ואת הדיווחים על עלייה בעיכובים בתשלומים במגזר הבנייה, מה שמחייב ניהול סיכונים קפדני וניהול תזרים מזומנים שמרני יותר בפרויקטים חדשים.

קפריסין

שוק הנדל"ן הקפריסאי בספטמבר 2025: עליות מתונות ופערים אזוריים

שוק הנדל"ן בקפריסין ממשיך להוכיח את חוסנו, אך עם סימנים ברורים לכך שהשוק נכנס לשלב מאוזן ומורכב יותר. ספטמבר 2025 מוצא את האי בצומת דרכים, כשהביקוש הזר נותר גבוה, אך מחירי הנכסים החדשים מראים מגמות שונות מאוד בין עיר לעיר ובין סוגי הנכסים.

מומנטום מכירות מרשים לשנת 2025

למרות סימני האטה כלכלית כלליים במדינה, שוק הנדל"ן המשיך להפגין עוצמה מרשימה עד כה. בשמונת החודשים הראשונים של שנת 2025, נרשם זינוק של כ-13% במספר הסכמי המכירה שהוגשו לרשויות, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת, אוגוסט וספטמבר אותתו על עצירת נשימה קלה - ירידה מינורית שנראית כרגע כ"הפסקה" במומנטום ולא כהיפוך מגמה.

תמונת מחירים מעורבת: לימסול ממשיכה לדהור

הבחינה לעומק של המחירים הממוצעים למ"ר מגלה כי קפריסין מתנהלת כשני שווקים נפרדים: שוק הפרימיום והשוק המיועד למקומיים. המדד הלאומי של מחירי הבתים הראה עלייה שנתית מתונה, אך המגמה האמיתית נמצאת בפירוק הנתונים לפי מחוזות:

• לימסול - שיאנית המחירים: לימסול נותרה מעוז הנדל"ן הבלתי מעורער של קפריסין והיקרה ביותר. העיר, שהיא הלב העסקי והטכנולוגי של האי, ממשיכה להוביל במחירים ובהיקף העסקאות, כשהיא נשענת על ביקוש חזק של משקיעים זרים ופרויקטי יוקרה ימיים המושכים קהל אמיד. מחירי הנדל"ן למגורים הממוצעים בעיר נעים סביב 3,200 אירו למ"ר, כאשר אזורי הפריים חוצים את הרף הזה באופן קבוע.
• ניקוסיה: הבירה מציעה מחירים נוחים יותר, כשהיא מהווה עוגן יציב עבור המשקיעים המקומיים. המחירים הממוצעים נעים סביב 2,500 עד 2,800 אירו למ"ר, וניקוסיה ממשיכה לרשום גידול עקבי בהיקף העסקאות.
• פאפוס ולרנקה - ערך ותשואה: לרנקה מציגה את המחירים הנגישים ביותר בקרב ערי החוף המרכזיות (ממוצע של 1,500 עד 2,000 אירו למ"ר), אך פרויקטים חדשים ליד המרינה והנמל צפויים לדחוף את הרף הזה כלפי מעלה. פאפוס מציגה תמונה מפוצלת: מחירי הוילות היוקרתיות ממשיכים לזנק, בעוד מחירי הדירות הישנות נוטים להישחק.

שוק השכירות: מנוע צמיחה איתן

בעוד שוק המכירות חווה התייצבות, שוק השכירות נשאר איתן ואף רשם זינוק במונחים של מחירים. הביקוש הגובר למגורים, בין היתר מקרב אנשי הייטק, עובדים זרים וסטודנטים, דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה, במיוחד בלימסול.

עבור המשקיעים, החדשות הטובות הן שתשואות השכירות נשמרות יציבות ואטרקטיביות, בטווח ממוצע של 4.8% עד 6%. מגמה זו מעידה כי גם בתקופה של אי-וודאות כלכלית גלובלית, הנכס הקפריסאי שומר על ערכו כמחולל הכנסה יציב.

משולחנו של הכותב:

שוק הנדל"ן הקפריסאי אינו צועד כמקשה אחת. הוא מתחלק לשווקי משנה שונים - שוק היוקרה הלימסולי שנותר דומיננטי עם המחירים הגבוהים ביותר למ"ר, והשווקים של ניקוסיה ולרנקה המציעים הזדמנויות צמיחה מבוססות יותר. על משקיעים להתמקד בבחירה ממוקדת ואזורית כדי להבטיח שהם "מנצחים" במירוץ הנדל"ני המקומי.

המירוץ הנדל"ני בקפריסין אינו רק על המחיר הגבוה ביותר; הוא על בחירה חכמה. האם עדיף לשלם את מחיר הפרימיום של לימסול עבור ה"בטוח", או ליהנות מפוטנציאל הצמיחה והמחירים המשתלמים יותר של לרנקה או ניקוסיה? התשובה תלויה כעת יותר מתמיד באסטרטגיית ההשקעה האישית. בזמן שלימסול מושכת את "הון העילית" הזר, שוק המשנה מושך את המעמד הבינוני-גבוה הקפריסאי ואת המשקיעים הזרים המחפשים נקודת כניסה ראשונה לשוק האירופי.

אוקראינה

התאוששות פרדוקסלית: שוק הנדל"ן החדש באוקראינה - בין מחסור מיידי לגל בנייה עתידי

שוק הנדל"ן באוקראינה, ובמיוחד זה של הבנייה החדשה, מציג בחודשים האחרונים תמונה מורכבת ופרדוקסלית המאותתת על התחזקות בטחון המשקיעים לצד לחצי מחירים מיידיים. מגמות אלו מעידות על התאוששות משמעותית, בעיקר במערב המדינה ובאזור הבירה.

1. לחץ מחירים בטווח הקצר: התייקרות בשיעור דו-ספרתי בקייב

על אף המצב, שוק הבנייה החדשה בקייב ממשיך להפגין חוסן מפתיע והוא נמצא במגמת עליית מחירים חדה. לאחר עלייה ממוצעת של כ-14% במחצית הראשונה של השנה, מומחי נדל"ן מעריכים כי המחירים צפויים לזנק בשיעור נוסף של 10%-15% עד סוף שנת 2025 בבניינים חדשים.

הגורמים לעליית המחירים המיידית הם שילוב של:

• צניחה בהיצע המיידי: מספר הפרויקטים הפעילים למכירה נמוך משמעותית לעומת התקופה שלפני המלחמה, והיקף השלמת הדירות נמוך בכ-15%-20% בהשוואה לשנה קודמת.
• ביקוש יציב וחזק: הביקוש לדיור בטוח ומודרני נשאר יציב, בין השאר בזכות תוכניות משכנתאות ממשלתיות.
• עליית תשומות ובנייה: התייקרות חומרי גלם, מחסור בכוח אדם מקצועי והערכות לפיחות עתידי של המטבע המקומי (הריבניה) דוחפים את הקבלנים לייקר את המחירים.

2. גל בנייה אדיר: סימן מובהק לאמון המשקיעים

לצד המחסור המיידי בהיצע, נרשם זינוק מרשים בכמות התחלות הבנייה המתוכננות - עדות מובהקת לאמון המשקיעים והיזמים בטווח הארוך של השוק.

נתוני הרבעון הראשון של 2025 מראים:

• זינוק ארצי: השטח הכולל של מבני מגורים חדשים שקיבלו היתרי בנייה זינק בכ-45% במחצית הראשונה של 2025 לעומת התקופה המקבילה ב-2024.
• מוקדי הצמיחה: אזור קייב מוביל את הזינוק עם עלייה של כ-130% בשטח המגורים החדש שהוכרז באזור, ואחריו אזור לבוב עם גידול של 65%.
• אתגר מול פוטנציאל: חשוב לציין כי למרות הזינוק, השוק עדיין רחוק מהיקפי הבנייה של שנת 2021 טרום המלחמה, והחזרה לרמות אלו אינה צפויה לפני סוף שנת 2027. בנוסף, באזורים מסוימים ישנם דיווחים על כך שהיקף הפרויקטים החדשים שהושקו על ידי יזמים גדל בקצב מהיר יותר מכוח הקנייה הנוכחי של הצרכנים, מה שמעיד על פוטנציאל לאתגרי מכירה.

משולחנו של הכותב:

שוק הנדל"ן באוקראינה מתאפיין כעת בהתפצלות אזורית: בעוד אזורי עימות נמצאים בקיפאון, האזורים המערביים וסביב קייב מציגים רמות התאוששות גבוהות. העלייה החדה בהתחלות הבנייה משקפת ביטחון כי המדינה תעבור לשלב שיקום נרחב. עבור משקיעים, המגמה משקפת הזדמנות להיכנס לשוק מחדש או להגדיל חשיפה, תוך התמקדות באזורים המובילים בביקוש (קייב ולבוב) ובחינת הסיכונים הקשורים למחסור בכוח אדם ועליית עלויות הבנייה.

התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.

לכל הגיליונות