חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי - ספטמבר 2025

שלום,

כשראש השנה מציץ מעבר לפינה, ובארץ שוק הנדל״ן נמצא בצומת דרכים וחלק לא קטן מהמשקיעים ״יושבים על הגדר״ או שממתינים לירידות מחירים, מחירי הנדל״ן באירופה ממשיכים לעלות.

בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:

א. כלכלת יוון מסלול של צמיחה מול אתגרים פנים-ארציים.

ב. ניתוח שוק הנדל״ן ביוון באוגוסט 2025.

ג. הדירות ברומניה נמכרות מהר יותר אך המחיר נתון יותר למו״מ.

ד. רומניה - הזדמנויות ואתגרים בתקופת ״כוונון מחדש״.

ה. כלכלת בולגריה אוגוסט 2025 - חוסן ויציבות.

שנה טובה ומבורכת

אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד

יוון

כלכלת יוון אוגוסט 2025 - מסלול של צמיחה מול אתגרים פנים-ארציים

הניתוח של העיתונות הכלכלית היוונית באוגוסט 2025 חושף תמונה של כלכלה הנעה בכמה מסלולים במקביל. המסלול המרכזי הוא של התמרה אסטרטגית, המובלת על ידי הממשלה, שבאה לידי ביטוי בארגון מחדש של גופים ציבוריים, בהשקת קרנות השקעה חדשות ובקידום חקיקה תומכת צמיחה. מסלול זה, המונע על ידי משמעת פיסקלית ועבודה מול האיחוד האירופי, מעיד על חזון ארוך טווח לבניית כלכלה עמידה ומגוונת.

עם זאת, לצד ההתקדמות המאקרו-כלכלית, יוון מתמודדת עם אתגרים פנים-ארציים המעמידים במבחן את הקו המדיניות של הממשלה. הלחצים האינפלציוניים, בעיקר במחירי המזון, דורשים תגובה מתמדת ומושכים את תשומת ליבם של גורמי המדיניות. יכולתה של הממשלה לשמור על איזון עדין בין שמירה על מסגרת פיסקלית אחראית לבין מתן מענה לאזרח במאבק ביוקר המחיה, תהיה קריטית להמשך היציבות הכלכלית והפוליטית.

התפתחויות אלו מציעות תחזית לפיה חודשים הקרובים ימשיכו להתמקד בהתמודדות עם האינפלציה, במימוש החבילה הכלכלית שתוכרז ביריד בסלוניקי ובהתקדמות של פרויקטי השקעה חדשים. התמונה הכוללת היא של כלכלה הממשיכה לעבור ממודל של התאוששות למודל של צמיחה אסטרטגית, המכוונת להבטיח את עתידה הכלכלי של יוון.

ניתוח שוק הנדל״ן - אוגוסט 2025

עפ״י Spitogatos Insights מחירי הבתים ממשיכים לעלות ברחבי יוון, ויוצרים סביבה דינמית לשוק הנדל"ן. העלייה המתמדת משפיעה הן על שוכרים והן על קונים, ומחזקת את הצורך במחקר מדוקדק ובבחירות מושכלות.

מחירי הנדל״ן (למכירה ולהשכרה) נמצאים במגמת עלייה ברבעון השני של 2025

במהלך הרבעון השני של 2025, שוק הנדל"ן היווני המשיך במסלול עליית המחירים. באופן ספציפי, בהשוואה לרבעון השני של 2024, מחירי נכסים למגורים עלו ב-9.7%, בעוד שמחירי השכירות עלו ב-7.2%. ראוי לציין כי מגמה זו כבר ממשיכה את המגמה ברבעון הראשון של 2025, כאשר מחירי המכירה עלו ב-2.8% ושכר הדירה ב-4.2%.

גורמים המשפיעים על שוק הנדל"ן

המחירים מושפעים ממספר גורמים הפועלים (כמעט) בו זמנית. השלמת תוכנית "בית שלי 2" (תוכנית משכנתאות המיועדת לסייע לאנשים צעירים, בין הגילאים 25 עד 50, לרכוש את ביתם הראשון) הגבירה את הביקוש לנכסים בשווי של עד 250,000 אירו, מה שנותן דחיפה לאזורים ספציפיים. עם תחילת תקופת התיירות, המחירים ביעדי תיירות - כמו האיים הקיקלאדיים וחאניה - עולים משמעותית עקב ביקוש עונתי מוגבר.

במקביל, אמצעי תמיכה כספית לשוכרים מציעים הקלה מסוימת, אך אינם מקזזים לחלוטין את הלחץ מעליית המחירים. לבסוף, פרסום תוצאות המבחנים הארציים וקבלת סטודנטים לאוניברסיטאות מובילים לעלייה בביקוש לדיור סטודנטים בערים עם מוסדות חינוך, דבר המשפיע ישירות על מחירי השכירות באזורים ספציפיים.

עלויות דיור גבוהות באיים הקיקלאדים ובפרברים הדרומיים של אתונה

בשוק הנדל"ן למגורים, הפרברים הדרומיים של אתונה מובילים כאזור היקר ביותר לרכישת בתים, כאשר מחיר המבוקש הממוצע מגיע ל-4,052 אירו/מ"ר. קרוב אחריהם נמצאים האיים הקיקלאדים, הפרברים הצפוניים של אתונה, לפקדה וחאניה.

במונחי דיור להשכרה, האיים הקיקלאדים מובילים את הרשימה עם שכר דירה מבוקש ממוצע של 15.3 אירו/מ"ר, ואחריהם הפרברים הדרומיים והצפוניים של אתונה עם 13.0 אירו/מ"ר ו-11.4 אירו/מ"ר בהתאמה.

אפשרויות רכישה במחירים נוחים יותר ממוקמות בעיקר בערים כמו Kastoria, Kozani, Florina, Kilkis ו- Grevena. באופן דומה, שווקי השכירות המשתלמים ביותר כוללים את Kilkis, Pella, סלוניקי, Grevena (4.8 אירו/מ"ר) ו- Imathia (5.0 אירו/מ"ר).

מחירי הדירות באתונה וסביבתה משתנים באופן דינמי

באתונה וסביבתה (אתיקה), ההבדלים במחירי הרכישה למגורים והשכרה מורגשים. האזורים היקרים ביותר כוללים את Vouliagmeni, Voula, Glyfada, Elliniko ו- Kolonaki, בעוד שאפשרויות רכישה משתלמות יותר ניתן למצוא ב- Agia Varvara, Varnava, Acharnes וב- Patisia.

גם סלוניקי נמשכת העלייה במחירי הדירות

שוק הנדל"ן בסלוניקי עובר שינויים משמעותיים, כאשר האזורים היקרים ביותר לרכישה כוללים את Kalamaria (3,047 אירו/מ"ר), מרכז העיר ו- Toumpa. מצד שני, עבור אפשרויות משתלמות יותר, ניתן למצוא באזורים כמו Axios (779 אירו/מ"ר), Kallithea ו- Migdonia.

תובנות שוק הדיור לסטודנטים

ברבעון השני של 2025, שכר הדירה המבוקש במגזר דיור הסטודנטים רשם עלייה ניכרת של 7.4% משנה לשנה, ועברה במעט את הצמיחה של 7.2% בשוק השכירות הרחב יותר.

באתיקה, מחיר השכירות המבוקש הממוצע של דיור לסטודנטים עלה ב-5.4%, כאשר Nikaia מציעה את האפשרויות המשתלמות ביותר (כ-9.0 אירו/מ"ר), בעוד אזורים כמו Kolonaki, Mets ו- Koukaki המחירים מגיעים ל- 13-16.5 אירו/מ"ר. אזור Zografou נותר פופולרי, עם מחיר מבוקש להשכרה של 534 אירו לדירות קטנות.

סלוניקי רשמה את העלייה הגדולה ביותר (10.9%), עם פתרונות זולים ב- Stavroupoli ו- Evosmos, ופתרונות יקרים יותר במרכז סלוניקי ובאזור 40 Ekklisies - Evaggelistria.

בשאר יוון, ניתן למצוא אפשרויות במחירים נוחים ב- Drama, Lamia ו- Kastoria, בעוד שלחץ התיירים בחאניה, קורפו ו- Rethymno דוחף את המחירים כלפי מעלה באופן משמעותי. עם זאת, עליות מרשימות נצפות ב- Florina, Sparti, ובחאניה, דבר המראה כי דיור סטודנטים נותר תחום דינמי ובלתי צפוי ביותר.

הכיסוי התקשורתי שלנו

כולם רצים ליוון, קפריסין, בולגריה ורומניה. מס רכישה נמוך, פטור ממס רווח הון, “ויזות זהב”. זה על הנייר נראה מפתה. משקיע חכם לא בודק רק מספרים. הוא בודק גם אנשים, סביבה ותחושת ביטחון.

בדיוק כפי שלא שמים את כל הכסף במניה אחת - כך גם לא נכון להשקיע רק בדירה אחת.

רומניה

הדירות נמכרות מהר יותר, אך המחיר נתון יותר למו״מ

הדוח השנתי 'Market 360' של Imobiliare.ro שופך אור על דינמיקת השוק בערים הגדולות, ומציג שילוב של קצב מכירה מהיר לצד גמישות הולכת וגוברת במשא ומתן על המחיר.

מגמות מרכזיות בשוק הדיור:

• מהירות המכירה: דירות ברומניה נמכרות מהר יותר כיום. עם זאת, בעלי הנכסים מוכנים יותר לנהל משא ומתן על המחיר הסופי, מה שמשפיע על אסטרטגיית התמחור של כל יזם.
• עליית מחירים: בערים בראשוב, יאשי וקונסטנצה נרשמה עליית מחירים של 12%-16% במהלך השנה האחרונה.
• התנהגות המוכרים: גמישות המוכרים הולכת וגוברת, ומשא ומתן הפך לחלק בלתי נפרד מתהליך המכירה.

ההבדלים בין הערים המרכזיות:

• בוקרשט - השוק המהיר ביותר: העיר ממשיכה להוביל בקצב המכירה, כאשר עסקאות נסגרות בממוצע תוך 47 ימים בלבד ברבעון השני של 2025 לעומת 53 ימים ברבעון המקביל ב- 2024. מרווח המשא ומתן עלה במעט מ-3.5% ל-4.1%.
• קלוז'-נאפוקה - היקר והגמיש ביותר: למרות מחירי הדיור הגבוהים ביותר, השוק בקלוז' הוא האיטי ביותר. נכסים נמכרים בממוצע תוך 78 ימים (75 ברבעון המקביל ב- 2024). עם זאת, יזמים ובעלי נכסים בעיר הם הגמישים יותר במשא ומתן, עם מרווח שהגיע לכמעט 5%.
• טימישוארה - יציבות וביקוש גבוה: שוק הנדל״ן בטימישוארה נחשב לאחד היציבים ברומניה. נכסים נמכרים שם תוך פחות מחודשיים (52 ימים בממוצע), מה שהופך אותו לשוק השני המהיר במדינה. העיר מתאפיינת גם במרווח המשא ומתן הנמוך ביותר, העומד על 2.5%, מה שמעיד על אמון גבוה בקרב קונים ומוכרים.
• בראשוב, יאשי וקונסטנצה - שווקים צומחים: בערים אלו קצב המכירה עומד על כשני חודשים. בבראשוב וביאשי נרשמה עלייה משמעותית במרווחי המשא ומתן ל-3.1% ו-4.1% בהתאמה. לעומת זאת, בקונסטנצה המרווח דווקא הצטמצם בשל ביקוש חזק.

נתוני רבעון 2/2025

הזדמנויות ואתגרים בתקופת "כיוונון מחדש"

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן הרומני חווה צמיחה מרשימה, אך נתוני הדוח החדש של חברת הייעוץ iO Partners מצביעים על שינוי כיוון. השוק באזור המטרופולין של בוקרשט ו- Ilfov, המנוע הכלכלי של המדינה, נכנס כעת לתקופה של מה שהאנליסטים מכנים "כיוונון מחדש".

על פניו, הנתונים נראים מעורבים: במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של כ-10% במספר העסקאות. לכאורה, נתון זה יכול להעיד על האטה בביקוש או על הרתעה מצד הקונים, אך יחד עם זאת, המחירים המשיכו לטפס באופן עקבי, עם עלייה של כ-9.3% שהביאה את המחיר הממוצע למ"ר בבוקרשט ליותר מ-2,100 אירו. מה מסביר את הפער הזה?

הסיבה נעוצה במספר גורמים שפועלים במקביל: אינפלציה גבוהה, עלייה משמעותית בעלויות הבנייה והיצע מוגבל של דיור חדש, במיוחד במחוז Ilfov. תנאים אלו יוצרים לחץ על המחירים, שכן הקבלנים מעבירים את עליית העלויות אל הצרכן הסופי. במקביל, הנתונים מראים הבדל משמעותי בין האזורים: בעוד שבבוקרשט עצמה נרשמה ירידה בעסקאות, ב- Ilfov דווקא נרשמה עלייה קלה, בעיקר בזכות מחירי קרקעות תחרותיים יותר וזמינות גבוהה של שטחי בנייה.

העתיד הקרוב צופן בחובו גם הוא דינמיקה מעניינת: יזמים מדווחים על תוכניות להוסיף כ-10,800 יחידות דיור חדשות לשוק במחצית השנייה של השנה - גידול של 15% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה. אם תוכניות אלו יתממשו ללא עיכובים, ניתן לצפות שזה ישפיע על האיזון בין היצע וביקוש.

משולחנו של הכותב:

עבור יזמי ומשקיעי נדל"ן, תקופה זו אינה סימן להימנעות, אלא דווקא הזדמנות. התנהגות השוק הנוכחית עשויה לסנן יזמים פחות מקצועיים, וליצור פתח למשקיעים מנוסים להיכנס לשוק במחירים אטרקטיביים יותר. ניתוח מעמיק של המאפיינים הספציפיים של כל אזור, בעיקר הפערים בין בוקרשט ל-Ilfov, יסייע לזהות את ההזדמנויות הטובות ביותר ולהבטיח את הצלחת ההשקעה בטווח הארוך.

בולגריה

כלכלת בולגריה אוגוסט 2025 - חוסן ויציבות

האומדנים הכלכליים של אוגוסט 2025 מציגים תמונה של צמיחה מתמשכת, אם כי בקצב מתון מהצפוי. על פי אומדן הבזק של המכון הלאומי לסטטיסטיקה (NSI) שפורסם ב-14 באוגוסט, התוצר המקומי הגולמי (GDP) של בולגריה צמח ב-0.7% ברבעון השני של 2025 בהשוואה לרבעון הקודם. במונחים שנתיים, הצמיחה עמדה על 3.1% ביחס לרבעון המקביל של 2024, נתון זהה לקצב הצמיחה שנרשם גם ברבעון הראשון של 2025. צמיחה זו מונעת בעיקר מצריכה פרטית, שעלתה ב-0.9% ברבעון השני והציגה גידול שנתי של 6.5%.

על אף הנתונים המעודדים, קיימת הערכה כי הצמיחה הכלכלית תאט במחצית השנייה של השנה. תחזיות מוסדיות מרכזיות לשנת 2025 מצביעות על הערכות שונות, אך כולן מצביעות על התמתנות. הבנק הלאומי הבולגרי (BNB) תיקן כלפי מעלה את תחזית הצמיחה שלו ל-2.9%, בעוד שהאיחוד האירופי (EC) צופה 2.0% וה-OECD צופה 2.6%. נתונים אלו תואמים את ההערכה כי בולגריה תישאר בין הכלכלות הצומחות ביותר בגוש האירו. צמיחה מבוססת צריכה והשקעות ציבוריות, הנתמכות על ידי קרנות האיחוד האירופי, יוצרת סביבה כלכלית חיובית התומכת בביקוש הן לנדל"ן למגורים והן לנדל"ן מסחרי.

נתוני האינפלציה בחודשים האחרונים מצביעים על עליות מתמשכות. שיעור האינפלציה השנתי עלה ל-5.3% ביולי 2025, לאחר שרשם 4.4% ביוני. העלייה מיוחסת בעיקר לעלויות מזון ומשקאות לא-אלכוהוליים (7.61% ביולי) וכן לעלייה במחירי שירותים. בתגובה למגמה זו, הבנק הלאומי הבולגרי עדכן את תחזית האינפלציה שלו כלפי מעלה, וצופה כעת אינפלציה של 3.8% במונחי HICP (מדד המחירים לצרכן המותאם של האיחוד האירופי) לשנת 2025 כולה. האיחוד האירופי עצמו צופה אינפלציה של 3.6%.

עלייה באינפלציה, הנגרמת בחלקה מצריכה פרטית ערה ומעלייה בשכר, משפיעה באופן ישיר על ריביות המשכנתאות. למרות זאת, הנתונים מראים כי הלוואות לדיור המשיכו לצמוח, בשיעור של 27.4% ביולי 2025 במונחים שנתיים. ריביות המשכנתאות עדיין נחשבות לנמוכות יחסית, עם שיעור ממוצע של כ-2.77% למשכנתאות נקובות במטבע המקומי (לב בולגרי) וכ-3.09% למשכנתאות בנקובות באירו. ריביות אלה נמוכות מהממוצע בגוש האירו. היקף ההלוואות הגבוה תורם באופן משמעותי לתנופה בשוק הנדל"ן.

בולגריה ממשיכה להציג ביצועים פיסקאליים יציבים. נתוני החוב הציבורי בסוף 2024 עמדו על 65% מהתמ"ג, נתון הנמוך משמעותית מהממוצע בגוש האירו. עם זאת, קיים מתח בין המדיניות הפיסקאלית המאופקת לבין לחצים פוליטיים וחברתיים. דיונים על חקיקה שמטרתה להטיל תקרות על עמלות בנקים ולהפחית את שיעור הריבית הסטטוטורית מצביעים על מאמץ להקל על הנטל הכלכלי על משקי בית ועסקים. זהו מצב מורכב, שבו מוסדות בינלאומיים כמו קרן המטבע הבינלאומית (IMF) מציינים כי מדיניות פיסקאלית מרחיבה מדי עלולה להגביר את הסיכון להתחממות יתר ולתרום לעליות מחירים נוספות. הדינמיקה הזו מדגישה את הצורך באיזון עדין בין תמיכה בצמיחה לבין שמירה על יציבות מקרו-כלכלית.

הזמנים הטובים חלפו: שוק הנדל"ן האמריקאי בקיפאון

לפי הכתבה, שוק הדיור בארה״ב מדשדש: המחירים האטו במחצית הראשונה של 2025 וברוב הערים אף ירדו בשלושת החודשים האחרונים, על רקע ריבית גבוהה והאטה בצמיחה שהכתבה קושרת גם למכסים. הירידות מתרכזות במערב ובעיקר בדרום, בערים שנהנו מביקוש בתקופת הקורונה כמו דאלאס ופיניקס, שם ההגירה הפנימית הואטה ופרויקטים שהחלו בתקופת המגפה מגיעים רק עכשיו לשוק. בפלורידה ירדו המחירים ב-4% בשנה האחרונה, בין היתר בשל זינוק בפרמיות ביטוח הדירות, ירידה בביקוש מצד קנדים ודרישות בטיחות חדשות שנקבעו לאחר קריסת בניין מגורים בפרבר של מיאמי ב-2021. עוד מצוין כי הבנק הפדרלי שומר על ריבית גבוהה כדי לרסן את האינפלציה, ולכן הקלה משמעותית לשוק אינה נראית באופק.

מקור: TheMarker, The Economist, 21.08.25

לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת, ולמה המשקיעים בורחים מהשוק

לפי הכתבה, כ-386 אלף ישראלים, כ-18% מבעלי הדירות, רשומים נכון ליוני 2025 כבעלים של שתי דירות לפחות. נתוני הכלכלן הראשי באוצר מראים כי רכישות הדירות בידי משקיעים ירדו במחצית הראשונה של 2025 ב-17% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, וברבעון השני ירד הממוצע החודשי לכ-875 דירות, שפל היסטורי; הרכישות של משקיעים ותיקים ירדו ביותר מ-50%. הכתבה מייחסת את הירידה למחירים הגבוהים, לריבית, למגבלות על מבצעי מימון של קבלנים ולמס רכישה של 8% לפחות, ומציינת כי חלק מהמשקיעים מעדיפים כיום את שוק ההון או השקעה בחו״ל. עוד מצוין כי צמצום מספר המשקיעים עלול להקטין את היצע הדירות להשכרה, וכי הלמ״ס דיווחה על עלייה של 5.9% בשכר הדירה בחוזים חדשים.

מקור: גלובס, אריק מירובסקי, 13.08.25

התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.

לכל הגיליונות