النشرة الشهرية - سبتمبر 2025

مرحبًا،

مع اقتراب رأس السنة العبرية، وفي ظل وجود سوق العقارات في إسرائيل عند مفترق طرق وجلوس جزء غير قليل من المستثمرين «على الحياد» أو انتظارهم هبوط الأسعار، تواصل أسعار العقارات في أوروبا الارتفاع.

في هذا الشهر نودّ أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:

أ. الاقتصاد اليوناني - مسار نمو في مواجهة تحديات داخلية.

ب. تحليل سوق العقارات في اليونان في أغسطس 2025.

ج. الشقق في رومانيا تُباع بسرعة أكبر لكن السعر أكثر عرضة للمساومة.

د. رومانيا - فرص وتحديات في فترة «إعادة الضبط».

هـ. الاقتصاد البلغاري في أغسطس 2025 - متانة واستقرار.

كل عام وأنتم بخير، سنة جيدة ومباركة

المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب

اليونان

الاقتصاد اليوناني أغسطس 2025 - مسار نمو في مواجهة تحديات داخلية

يكشف تحليل الصحافة الاقتصادية اليونانية في أغسطس 2025 صورة اقتصاد يتحرك في عدة مسارات متوازية. والمسار المركزي هو مسار تحوّل استراتيجي تقوده الحكومة، يتجلى في إعادة تنظيم هيئات عامة، وإطلاق صناديق استثمار جديدة، ودفع تشريعات داعمة للنمو. ويدل هذا المسار، الذي تحركه الانضباط المالي والعمل مع الاتحاد الأوروبي، على رؤية بعيدة المدى لبناء اقتصاد صامد ومتنوع.

ومع ذلك، إلى جانب التقدم على مستوى الاقتصاد الكلي، تواجه اليونان تحديات داخلية تضع خط سياسة الحكومة قيد الاختبار. فالضغوط التضخمية، خاصة في أسعار الغذاء، تتطلب استجابة متواصلة وتشدّ انتباه صناع السياسات. وستكون قدرة الحكومة على الحفاظ على توازن دقيق بين الحفاظ على إطار مالي مسؤول وبين الاستجابة للمواطن في مكافحة غلاء المعيشة حاسمة لاستمرار الاستقرار الاقتصادي والسياسي.

وتقدم هذه التطورات توقعًا بأن الأشهر القادمة ستواصل التركيز على مواجهة التضخم، وعلى تنفيذ الحزمة الاقتصادية التي ستُعلن في معرض سالونيك، وعلى تقدم مشاريع استثمارية جديدة. والصورة العامة هي صورة اقتصاد يواصل الانتقال من نموذج التعافي إلى نموذج النمو الاستراتيجي، الذي يهدف إلى ضمان مستقبل اليونان الاقتصادي.

تحليل سوق العقارات - أغسطس 2025

بحسب Spitogatos Insights، تواصل أسعار المنازل الارتفاع في أنحاء اليونان، ما يخلق بيئة ديناميكية لسوق العقارات. ويؤثر الارتفاع المستمر في المستأجرين والمشترين على حد سواء، ويعزز الحاجة إلى بحث دقيق وخيارات مدروسة.

أسعار العقارات (للبيع وللإيجار) في اتجاه صعودي في الربع الثاني من 2025

خلال الربع الثاني من 2025 واصل سوق العقارات اليوناني مسار ارتفاع الأسعار. وتحديدًا، بالمقارنة مع الربع الثاني من 2024، ارتفعت أسعار العقارات السكنية بنسبة 9.7%، بينما ارتفعت أسعار الإيجار بنسبة 7.2%. وجدير بالذكر أن هذا الاتجاه يواصل أصلًا الاتجاه في الربع الأول من 2025، حين ارتفعت أسعار البيع بنسبة 2.8% والإيجار بنسبة 4.2%.

العوامل المؤثرة في سوق العقارات

تتأثر الأسعار بعدة عوامل تعمل (تقريبًا) في وقت واحد. فقد زاد استكمال برنامج «بيتي 2» (My Home 2، برنامج رهن عقاري مخصص لمساعدة الشباب، بين سن 25 و50، على شراء منزلهم الأول) الطلب على عقارات تصل قيمتها إلى 250,000 يورو، ما يعطي دفعة لمناطق محددة. ومع بدء موسم السياحة، ترتفع الأسعار في الوجهات السياحية - مثل جزر السيكلاديس وخانيا - بصورة كبيرة بسبب ازدياد الطلب الموسمي.

وفي الوقت نفسه، توفر إجراءات الدعم المالي للمستأجرين بعض التخفيف، لكنها لا تعوّض بالكامل الضغط الناجم عن ارتفاع الأسعار. وأخيرًا، يؤدي نشر نتائج الامتحانات الوطنية وقبول الطلاب في الجامعات إلى ارتفاع الطلب على مساكن الطلاب في المدن التي فيها مؤسسات تعليمية، وهو ما يؤثر مباشرة في أسعار الإيجار في مناطق محددة.

تكاليف السكن المرتفعة في جزر السيكلاديس وفي الضواحي الجنوبية لأثينا

في سوق العقارات السكنية، تتصدر الضواحي الجنوبية لأثينا بوصفها المنطقة الأغلى لشراء المنازل، إذ يبلغ متوسط السعر المطلوب 4,052 يورو/م². وتأتي بعدها مباشرة جزر السيكلاديس والضواحي الشمالية لأثينا ولافكادا وخانيا.

وفي ما يخص السكن للإيجار، تتصدر جزر السيكلاديس القائمة بمتوسط إيجار مطلوب 15.3 يورو/م²، تليها الضواحي الجنوبية والشمالية لأثينا بـ13.0 يورو/م² و11.4 يورو/م² على التوالي.

وتقع خيارات الشراء بأسعار أنسب أساسًا في مدن مثل Kastoria وKozani وFlorina وKilkis وGrevena. وبصورة مماثلة، تشمل أسواق الإيجار الأكثر جدوى Kilkis وPella وسالونيك وGrevena (4.8 يورو/م²) وImathia (5.0 يورو/م²).

أسعار الشقق في أثينا ومحيطها تتغير ديناميكيًا

في أثينا ومحيطها (أتيكا) تُلمس الفروق في أسعار الشراء السكني والإيجار. وتشمل المناطق الأغلى Vouliagmeni وVoula وGlyfada وElliniko وKolonaki، بينما يمكن العثور على خيارات شراء أكثر جدوى في Agia Varvara وVarnava وAcharnes وPatisia.

في سالونيك أيضًا يستمر ارتفاع أسعار الشقق

يمر سوق العقارات في سالونيك بتغييرات كبيرة، وتشمل المناطق الأغلى للشراء Kalamaria (3,047 يورو/م²) ووسط المدينة وToumpa. ومن جهة أخرى، يمكن العثور على خيارات أكثر جدوى في مناطق مثل Axios (779 يورو/م²) وKallithea وMigdonia.

رؤى حول سوق السكن للطلاب

في الربع الثاني من 2025 سجل الإيجار المطلوب في قطاع سكن الطلاب ارتفاعًا ملحوظًا بنسبة 7.4% على أساس سنوي، متجاوزًا قليلًا النمو البالغ 7.2% في سوق الإيجار الأوسع.

وفي أتيكا ارتفع متوسط سعر الإيجار المطلوب لسكن الطلاب بنسبة 5.4%، وتقدم Nikaia الخيارات الأكثر جدوى (نحو 9.0 يورو/م²)، بينما في مناطق مثل Kolonaki وMets وKoukaki تبلغ الأسعار 13-16.5 يورو/م². وتبقى منطقة Zografou شعبية، بسعر إيجار مطلوب قدره 534 يورو للشقق الصغيرة.

وسجلت سالونيك أكبر ارتفاع (10.9%)، مع حلول رخيصة في Stavroupoli وEvosmos، وحلول أغلى في وسط سالونيك وفي منطقة 40 Ekklisies - Evaggelistria.

وفي بقية اليونان يمكن العثور على خيارات بأسعار مناسبة في Drama وLamia وKastoria، بينما يدفع ضغط السياح في خانيا وكورفو وRethymno الأسعار إلى الأعلى بصورة كبيرة. ومع ذلك، تُلاحظ ارتفاعات لافتة في Florina وSparti وفي خانيا، ما يظهر أن سكن الطلاب يبقى مجالًا ديناميكيًا وغير قابل للتنبؤ إلى حد بعيد.

تغطيتنا الإعلامية

الجميع يركضون إلى اليونان وقبرص وبلغاريا ورومانيا. ضريبة شراء منخفضة، إعفاء من ضريبة أرباح رأس المال، «تأشيرات الذهب». يبدو ذلك مغريًا على الورق. والمستثمر الذكي لا يفحص الأرقام فقط. بل يفحص أيضًا الأشخاص والبيئة والشعور بالأمان.

تمامًا كما لا نضع كل المال في سهم واحد - كذلك ليس صحيحًا الاستثمار في شقة واحدة فقط.

رومانيا

الشقق تُباع بسرعة أكبر، لكن السعر أكثر عرضة للمساومة

يسلط التقرير السنوي 'Market 360' من Imobiliare.ro الضوء على ديناميكية السوق في المدن الكبرى، ويعرض مزيجًا من وتيرة بيع سريعة إلى جانب مرونة متزايدة في المساومة على السعر.

الاتجاهات الرئيسية في سوق السكن:

• سرعة البيع: تُباع الشقق في رومانيا اليوم بسرعة أكبر. ومع ذلك، فإن أصحاب العقارات أكثر استعدادًا للتفاوض على السعر النهائي، وهو ما يؤثر في استراتيجية التسعير لدى كل مطور.
• ارتفاع الأسعار: في مدن براشوف وياش وكونستانتسا سُجل ارتفاع في الأسعار بنسبة 12%-16% خلال السنة الأخيرة.
• سلوك البائعين: تتزايد مرونة البائعين، وأصبحت المساومة جزءًا لا يتجزأ من عملية البيع.

الفروق بين المدن الرئيسية:

• بوخارست - السوق الأسرع: تواصل المدينة الصدارة في وتيرة البيع، إذ تُغلق الصفقات في المتوسط خلال 47 يومًا فقط في الربع الثاني من 2025 مقابل 53 يومًا في الربع المقابل من 2024. وارتفع هامش المساومة قليلًا من 3.5% إلى 4.1%.
• كلوج-نابوكا - الأغلى والأكثر مرونة: رغم أن أسعار السكن هي الأعلى، فإن السوق في كلوج هو الأبطأ. وتُباع العقارات في المتوسط خلال 78 يومًا (75 في الربع المقابل من 2024). ومع ذلك، فإن المطورين وأصحاب العقارات في المدينة هم الأكثر مرونة في المساومة، بهامش بلغ نحو 5%.
• تيميشوارا - استقرار وطلب مرتفع: يُعدّ سوق العقارات في تيميشوارا من الأكثر استقرارًا في رومانيا. وتُباع العقارات هناك في أقل من شهرين (52 يومًا في المتوسط)، ما يجعله السوق الثاني الأسرع في البلاد. وتتميز المدينة أيضًا بأدنى هامش مساومة، يبلغ 2.5%، ما يدل على ثقة عالية لدى المشترين والبائعين.
• براشوف وياش وكونستانتسا - أسواق ناشئة: في هذه المدن تبلغ وتيرة البيع نحو شهرين. وفي براشوف وياش سُجل ارتفاع كبير في هوامش المساومة إلى 3.1% و4.1% على التوالي. في المقابل، تقلص الهامش في كونستانتسا بسبب طلب قوي.

معطيات الربع 2/2025

فرص وتحديات في فترة «إعادة الضبط»

في السنوات الأخيرة شهد سوق العقارات الروماني نموًا لافتًا، لكن معطيات التقرير الجديد لشركة الاستشارات iO Partners تشير إلى تغيير في الاتجاه. فالسوق في منطقة العاصمة بوخارست و Ilfov، المحرك الاقتصادي للبلاد، يدخل الآن فترة ما يسميه المحللون «إعادة الضبط».

وللوهلة الأولى تبدو المعطيات متباينة: ففي النصف الأول من العام سُجل انخفاض بنحو 10% في عدد الصفقات. وقد يدل هذا الرقم ظاهريًا على تباطؤ في الطلب أو على إحجام من جانب المشترين، لكن في الوقت نفسه واصلت الأسعار التسلق بصورة متسقة، بارتفاع نحو 9.3% رفع متوسط السعر للمتر المربع في بوخارست إلى أكثر من 2,100 يورو. فما الذي يفسر هذه الفجوة؟

يكمن السبب في عدة عوامل تعمل بالتوازي: تضخم مرتفع، وارتفاع كبير في تكاليف البناء، وعرض محدود من المساكن الجديدة، وبخاصة في مقاطعة Ilfov. وتخلق هذه الظروف ضغطًا على الأسعار، إذ يحوّل المقاولون ارتفاع التكاليف إلى المستهلك النهائي. وفي الوقت نفسه، تظهر المعطيات فرقًا كبيرًا بين المناطق: ففي حين سُجل في بوخارست نفسها انخفاض في الصفقات، سُجل في Ilfov ارتفاع طفيف، وذلك أساسًا بفضل أسعار أراضٍ أكثر تنافسية وتوافر مرتفع لمساحات البناء.

والمستقبل القريب ينطوي أيضًا على ديناميكية مثيرة للاهتمام: إذ يفيد المطورون بخطط لإضافة نحو 10,800 وحدة سكنية جديدة إلى السوق في النصف الثاني من العام - بزيادة 15% مقارنة بالفترة المقابلة في العام الماضي. وإذا تحققت هذه الخطط دون تأخير، يمكن توقع أن يؤثر ذلك في التوازن بين العرض والطلب.

من مكتب كاتب هذه السطور:

بالنسبة للمطورين والمستثمرين في العقارات، هذه الفترة ليست علامة على الإحجام، بل فرصة بالذات. فقد يؤدي سلوك السوق الحالي إلى غربلة المطورين الأقل مهنية، ويخلق منفذًا أمام مستثمرين مجرّبين للدخول إلى السوق بأسعار أكثر جاذبية. وسيساعد تحليل معمق للخصائص المحددة لكل منطقة، وبخاصة الفجوات بين بوخارست و Ilfov، في تحديد أفضل الفرص وضمان نجاح الاستثمار على المدى البعيد.

بلغاريا

الاقتصاد البلغاري أغسطس 2025 - متانة واستقرار

تعرض التقديرات الاقتصادية لأغسطس 2025 صورة نمو متواصل، وإن كان بوتيرة أكثر اعتدالًا من المتوقع. فبحسب التقدير السريع للمعهد الوطني للإحصاء (NSI) الذي نُشر في 14 أغسطس، نما الناتج المحلي الإجمالي (GDP) لبلغاريا بنسبة 0.7% في الربع الثاني من 2025 مقارنة بالربع السابق. وبالقيم السنوية بلغ النمو 3.1% مقارنة بالربع المقابل من 2024، وهو رقم مطابق لوتيرة النمو المسجلة في الربع الأول من 2025. ويقود هذا النمو أساسًا الاستهلاك الخاص، الذي ارتفع بنسبة 0.9% في الربع الثاني وسجل نموًا سنويًا بنسبة 6.5%.

وعلى الرغم من المعطيات المشجعة، هناك تقدير بأن النمو الاقتصادي سيتباطأ في النصف الثاني من العام. وتشير التوقعات المؤسسية الرئيسية لعام 2025 إلى تقديرات مختلفة، لكنها جميعًا تشير إلى اعتدال. فقد عدّل البنك الوطني البلغاري (BNB) توقعه للنمو صعودًا إلى 2.9%، بينما يتوقع الاتحاد الأوروبي (EC) نسبة 2.0% وتتوقع OECD نسبة 2.6%. وتتوافق هذه المعطيات مع التقدير بأن بلغاريا ستبقى من الاقتصادات الأسرع نموًا في منطقة اليورو. ويخلق نمو قائم على الاستهلاك والاستثمارات العامة، مدعومًا بأموال الاتحاد الأوروبي، بيئة اقتصادية إيجابية تدعم الطلب على العقارات السكنية والتجارية على حد سواء.

وتشير معطيات التضخم في الأشهر الأخيرة إلى ارتفاعات متواصلة. فقد ارتفع معدل التضخم السنوي إلى 5.3% في يوليو 2025، بعد أن سجل 4.4% في يونيو. ويُعزى الارتفاع أساسًا إلى تكاليف الغذاء والمشروبات غير الكحولية (7.61% في يوليو) وكذلك إلى ارتفاع أسعار الخدمات. وردًا على هذا الاتجاه، عدّل البنك الوطني البلغاري توقعه للتضخم صعودًا، ويتوقع الآن تضخمًا بنسبة 3.8% بمقياس HICP (مؤشر أسعار المستهلكين المنسّق في الاتحاد الأوروبي) لعام 2025 كله. ويتوقع الاتحاد الأوروبي نفسه تضخمًا بنسبة 3.6%.

ويؤثر ارتفاع التضخم، الناجم جزئيًا عن استهلاك خاص نشط وعن ارتفاع الأجور، مباشرة في أسعار فوائد الرهن العقاري. ومع ذلك تظهر المعطيات أن القروض السكنية واصلت النمو بنسبة 27.4% في يوليو 2025 بالقيم السنوية. ولا تزال فوائد الرهن العقاري تُعتبر منخفضة نسبيًا، بمعدل وسطي نحو 2.77% للرهون المقومة بالعملة المحلية (الليف البلغاري) ونحو 3.09% للرهون المقومة باليورو. وهذه الفوائد أدنى من المتوسط في منطقة اليورو. ويسهم حجم القروض المرتفع بصورة كبيرة في زخم سوق العقارات.

وتواصل بلغاريا إظهار أداء مالي مستقر. فقد بلغ الدين العام في نهاية 2024 نسبة 65% من الناتج المحلي الإجمالي، وهو رقم أدنى بكثير من المتوسط في منطقة اليورو. ومع ذلك، هناك توتر بين السياسة المالية المتحفظة وبين ضغوط سياسية واجتماعية. وتشير نقاشات حول تشريع يهدف إلى فرض سقوف على عمولات البنوك وخفض سعر الفائدة القانوني إلى جهد لتخفيف العبء الاقتصادي عن الأسر والشركات. وهو وضع معقد، تشير فيه مؤسسات دولية مثل صندوق النقد الدولي (IMF) إلى أن سياسة مالية توسعية أكثر من اللازم قد تزيد خطر فرط التسخين وتسهم في مزيد من ارتفاعات الأسعار. وتبرز هذه الديناميكية الحاجة إلى توازن دقيق بين دعم النمو والحفاظ على الاستقرار الاقتصادي الكلي.

الأوقات الجيدة ولّت: سوق العقارات الأمريكي في ركود

بحسب المقال، يتعثر سوق الإسكان في الولايات المتحدة: فقد تباطأت الأسعار في النصف الأول من 2025 وانخفضت في معظم المدن حتى في الأشهر الثلاثة الأخيرة، على خلفية فائدة مرتفعة وتباطؤ في النمو يربطه المقال أيضًا بالرسوم الجمركية. وتتركز الانخفاضات في الغرب وخاصة في الجنوب، في مدن استفادت من طلب في فترة كورونا مثل دالاس وفينيكس، حيث تباطأت الهجرة الداخلية وتصل مشاريع بدأت في فترة الجائحة إلى السوق الآن فقط. وفي فلوريدا انخفضت الأسعار بنسبة 4% في السنة الأخيرة، من بين أسباب أخرى بسبب قفزة في أقساط تأمين المنازل، وتراجع الطلب من الكنديين ومتطلبات سلامة جديدة حُددت بعد انهيار مبنى سكني في ضاحية ميامي في 2021. ويُذكر أيضًا أن البنك الفدرالي يبقي الفائدة مرتفعة لكبح التضخم، ولذلك لا يلوح في الأفق تخفيف كبير للسوق.

المصدر: TheMarker، The Economist، 21.08.25

كم إسرائيليًا لديه أكثر من شقة، ولماذا يهرب المستثمرون من السوق

بحسب المقال، نحو 386 ألف إسرائيلي، أي نحو 18% من مالكي الشقق، مسجلون حتى يونيو 2025 كمالكين لشقتين على الأقل. وتظهر معطيات كبير الاقتصاديين في وزارة المالية أن مشتريات الشقق من جانب المستثمرين انخفضت في النصف الأول من 2025 بنسبة 17% مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي، وفي الربع الثاني انخفض المتوسط الشهري إلى نحو 875 شقة، وهو أدنى مستوى تاريخي؛ وانخفضت مشتريات المستثمرين القدامى بأكثر من 50%. ويعزو المقال الانخفاض إلى الأسعار المرتفعة وإلى الفائدة وإلى القيود على عروض التمويل من المقاولين وإلى ضريبة الشراء (ضريبة تُفرض في إسرائيل على شراء العقارات) بنسبة 8% على الأقل، ويشير إلى أن بعض المستثمرين يفضلون اليوم سوق المال أو الاستثمار في الخارج. ويُذكر أيضًا أن تقليص عدد المستثمرين قد يقلل المعروض من الشقق للإيجار، وأن الدائرة المركزية للإحصاء أفادت بارتفاع نسبته 5.9% في الإيجار في العقود الجديدة.

المصدر: غلوبس، إريك ميروفسكي، 13.08.25

المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.

مترجم عن الأصل العبري. עברית

كل الأعداد