Здравствуйте!
Пока Рош ха-Шана выглядывает из-за угла, а рынок недвижимости в Израиле находится на перепутье, и немалая часть инвесторов «сидит на заборе» или ждёт снижения цен, цены на недвижимость в Европе продолжают расти.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Экономика Греции: траектория роста на фоне внутренних вызовов.
б. Анализ рынка недвижимости Греции в августе 2025 года.
в. Квартиры в Румынии продаются быстрее, но цена более открыта для торга.
г. Румыния - возможности и вызовы в период «перенастройки».
д. Экономика Болгарии, август 2025 года - устойчивость и стабильность.
Шана това - с добрым и благословенным новым годом
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Экономика Греции, август 2025 года - траектория роста на фоне внутренних вызовов
Анализ греческой экономической прессы за август 2025 года раскрывает картину экономики, движущейся сразу по нескольким траекториям. Центральная - траектория стратегической трансформации, возглавляемой правительством, которая выражается в реорганизации государственных органов, запуске новых инвестиционных фондов и продвижении законодательства, поддерживающего рост. Эта траектория, обусловленная бюджетной дисциплиной и работой с Евросоюзом, свидетельствует о долгосрочном видении построения устойчивой и диверсифицированной экономики.
Вместе с тем, наряду с макроэкономическим прогрессом, Греция сталкивается с внутренними вызовами, испытывающими на прочность курс политики правительства. Инфляционное давление, прежде всего на цены продуктов питания, требует постоянного реагирования и привлекает внимание лиц, определяющих политику. Способность правительства сохранять тонкий баланс между соблюдением ответственных фискальных рамок и ответом гражданину в борьбе с дороговизной жизни будет критически важна для дальнейшей экономической и политической стабильности.
Эти события дают основания прогнозировать, что ближайшие месяцы по-прежнему будут сосредоточены на борьбе с инфляцией, реализации экономического пакета, который будет объявлен на ярмарке в Салониках, и продвижении новых инвестиционных проектов. В целом это картина экономики, продолжающей переход от модели восстановления к модели стратегического роста, призванной обеспечить экономическое будущее Греции.
Анализ рынка недвижимости - август 2025 года
По данным Spitogatos Insights, цены на дома продолжают расти по всей Греции, создавая динамичную среду на рынке недвижимости. Постоянный рост влияет и на арендаторов, и на покупателей и усиливает необходимость тщательного изучения и взвешенного выбора.
Цены на недвижимость (на продажу и в аренду) находятся в тенденции роста во втором квартале 2025 года
Во втором квартале 2025 года греческий рынок недвижимости продолжил траекторию роста цен. В частности, по сравнению со вторым кварталом 2024 года цены на жилую недвижимость выросли на 9,7%, а арендные цены - на 7,2%. Стоит отметить, что эта тенденция уже продолжает тенденцию первого квартала 2025 года, когда цены продажи выросли на 2,8%, а арендная плата - на 4,2%.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости
На цены влияет несколько факторов, действующих (почти) одновременно. Завершение программы «Мой дом 2» (ипотечной программы, призванной помочь молодым людям в возрасте от 25 до 50 лет приобрести первое жильё) усилило спрос на объекты стоимостью до 250 000 евро, что даёт импульс отдельным районам. С началом туристического сезона цены в туристических направлениях - таких как острова Киклады и Ханья - существенно растут из-за повышенного сезонного спроса.
Одновременно меры финансовой поддержки арендаторов дают некоторое облегчение, но не полностью компенсируют давление роста цен. Наконец, публикация результатов национальных экзаменов и приём студентов в ведущие университеты ведут к росту спроса на студенческое жильё в городах с учебными заведениями, что напрямую влияет на арендные цены в отдельных районах.
Высокая стоимость жилья на Кикладах и в южных пригородах Афин
На рынке жилой недвижимости южные пригороды Афин лидируют как самый дорогой район для покупки домов: средняя запрашиваемая цена достигает 4 052 евро/кв. м. Сразу за ними следуют острова Киклады, северные пригороды Афин, Лефкада и Ханья.
По арендному жилью список возглавляют острова Киклады со средней запрашиваемой арендной платой 15,3 евро/кв. м, за ними следуют южные и северные пригороды Афин - 13,0 евро/кв. м и 11,4 евро/кв. м соответственно.
Варианты покупки по более доступным ценам находятся главным образом в таких городах, как Kastoria, Kozani, Florina, Kilkis и Grevena. Аналогично, самые выгодные рынки аренды включают Kilkis, Pella, Салоники, Grevena (4,8 евро/кв. м) и Imathia (5,0 евро/кв. м).
Цены на квартиры в Афинах и окрестностях динамично меняются
В Афинах и окрестностях (Аттика) заметны различия в ценах на покупку и аренду жилья. К самым дорогим районам относятся Vouliagmeni, Voula, Glyfada, Elliniko и Kolonaki, тогда как более выгодные варианты покупки можно найти в Agia Varvara, Varnava, Acharnes и Patisia.
В Салониках также продолжается рост цен на квартиры
Рынок недвижимости Салоник претерпевает значительные изменения: к самым дорогим районам для покупки относятся Kalamaria (3 047 евро/кв. м), центр города и Toumpa. С другой стороны, более выгодные варианты можно найти в таких районах, как Axios (779 евро/кв. м), Kallithea и Migdonia.
Наблюдения за рынком студенческого жилья
Во втором квартале 2025 года запрашиваемая арендная плата в сегменте студенческого жилья показала заметный рост на 7,4% в годовом выражении, незначительно превысив рост на 7,2% на более широком рынке аренды.
В Аттике средняя запрашиваемая арендная цена студенческого жилья выросла на 5,4%, причём Nikaia предлагает самые выгодные варианты (около 9,0 евро/кв. м), тогда как в таких районах, как Kolonaki, Mets и Koukaki, цены достигают 13-16,5 евро/кв. м. Район Zografou остаётся популярным, с запрашиваемой арендной ценой 534 евро за небольшие квартиры.
Салоники зафиксировали наибольший рост (10,9%), с дешёвыми вариантами в Stavroupoli и Evosmos и более дорогими в центре Салоник и в районе 40 Ekklisies - Evaggelistria.
В остальной Греции выгодные варианты можно найти в Drama, Lamia и Kastoria, тогда как туристическое давление в Ханье, Корфу и Rethymno существенно толкает цены вверх. Вместе с тем впечатляющий рост наблюдается в Florina, Sparti и в Ханье, что показывает: студенческое жильё остаётся весьма динамичной и непредсказуемой сферой.
Наше освещение в СМИ
Все рвутся в Грецию, на Кипр, в Болгарию и Румынию. Низкий налог на приобретение, освобождение от налога на прирост капитала, «золотые визы». На бумаге это выглядит заманчиво. Умный инвестор проверяет не только цифры. Он проверяет и людей, и среду, и ощущение безопасности.
Так же как не вкладывают все деньги в одну акцию, неправильно вкладываться и только в одну квартиру.
Румыния
Квартиры продаются быстрее, но цена более открыта для торга
Ежегодный отчёт «Market 360» портала Imobiliare.ro проливает свет на динамику рынка в крупных городах, показывая сочетание быстрого темпа продаж с растущей гибкостью в торге по цене.
Ключевые тенденции на рынке жилья:
- Скорость продажи: квартиры в Румынии сегодня продаются быстрее. Вместе с тем владельцы объектов охотнее торгуются по окончательной цене, что влияет на ценовую стратегию каждого застройщика.
- Рост цен: в городах Брашов, Яссы и Констанца зафиксирован рост цен на 12%-16% за последний год.
- Поведение продавцов: гибкость продавцов растёт, и торг стал неотъемлемой частью процесса продажи.
Различия между основными городами:
- Бухарест - самый быстрый рынок: город продолжает лидировать по скорости продаж: сделки закрываются в среднем всего за 47 дней во втором квартале 2025 года против 53 дней в аналогичном квартале 2024 года. Диапазон торга немного вырос с 3,5% до 4,1%.
- Клуж-Напока - самый дорогой и гибкий: несмотря на самые высокие цены на жильё, рынок в Клуже самый медленный. Объекты продаются в среднем за 78 дней (75 в аналогичном квартале 2024 года). Вместе с тем застройщики и владельцы объектов в городе наиболее гибки в торге, с диапазоном, достигшим почти 5%.
- Тимишоара - стабильность и высокий спрос: рынок недвижимости Тимишоары считается одним из самых стабильных в Румынии. Объекты продаются там менее чем за два месяца (в среднем 52 дня), что делает его вторым по скорости рынком в стране. Город отличается также самым низким диапазоном торга - 2,5%, что говорит о высоком доверии среди покупателей и продавцов.
- Брашов, Яссы и Констанца - растущие рынки: в этих городах скорость продаж составляет около двух месяцев. В Брашове и Яссах зафиксирован значительный рост диапазонов торга до 3,1% и 4,1% соответственно. Напротив, в Констанце диапазон сократился из-за сильного спроса.
Данные 2-го квартала 2025 года
Возможности и вызовы в период «перенастройки»
В последние годы румынский рынок недвижимости пережил впечатляющий рост, но данные нового отчёта консалтинговой компании iO Partners указывают на смену направления. Рынок в районе столичной агломерации Бухареста и Илфова, экономического двигателя страны, вступает сейчас в период, который аналитики называют «перенастройкой».
На первый взгляд данные выглядят смешанными: в первом полугодии зафиксировано снижение числа сделок примерно на 10%. На первый взгляд, этот показатель может свидетельствовать о замедлении спроса или об осторожности покупателей, но вместе с тем цены продолжали последовательно расти - примерно на 9,3%, что довело среднюю цену за кв. м в Бухаресте до более чем 2 100 евро. Чем объясняется этот разрыв?
Причина кроется в нескольких одновременно действующих факторах: высокая инфляция, значительный рост строительных затрат и ограниченное предложение нового жилья, особенно в уезде Илфов. Эти условия создают давление на цены, поскольку подрядчики перекладывают рост затрат на конечного потребителя. Одновременно данные показывают существенное различие между районами: если в самом Бухаресте зафиксировано снижение числа сделок, то в Илфове, напротив, отмечен небольшой рост, главным образом благодаря более конкурентным ценам на землю и высокой доступности участков под застройку.
Ближайшее будущее также таит интересную динамику: застройщики сообщают о планах вывести на рынок во втором полугодии около 10 800 новых жилых единиц - рост на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если эти планы осуществятся без задержек, можно ожидать, что это повлияет на баланс спроса и предложения.
Со стола автора:
Для застройщиков и инвесторов в недвижимость этот период - не повод воздерживаться, а скорее возможность. Нынешнее поведение рынка может отсеять менее профессиональных застройщиков и создать окно для опытных инвесторов, позволяющее войти на рынок по более привлекательным ценам. Глубокий анализ специфики каждого района, прежде всего различий между Бухарестом и Илфовом, поможет выявить лучшие возможности и обеспечить успех инвестиции в долгосрочной перспективе.
Болгария
Экономика Болгарии, август 2025 года - устойчивость и стабильность
Экономические оценки августа 2025 года рисуют картину продолжающегося роста, хотя и более умеренными темпами, чем ожидалось. Согласно экспресс-оценке Национального статистического института (NSI), опубликованной 14 августа, валовой внутренний продукт (ВВП) Болгарии вырос на 0,7% во втором квартале 2025 года по сравнению с предыдущим кварталом. В годовом выражении рост составил 3,1% по сравнению с аналогичным кварталом 2024 года, что совпадает с темпом роста, зафиксированным и в первом квартале 2025 года. Этот рост обусловлен главным образом частным потреблением, которое выросло на 0,9% во втором квартале и показало годовой рост 6,5%.
Несмотря на обнадёживающие данные, есть оценка, что экономический рост замедлится во втором полугодии. Ключевые институциональные прогнозы на 2025 год указывают на разные оценки, но все они говорят об охлаждении. Болгарский народный банк (BNB) повысил свой прогноз роста до 2,9%, тогда как Европейская комиссия (EC) прогнозирует 2,0%, а ОЭСР - 2,6%. Эти данные соответствуют оценке, что Болгария останется среди наиболее быстро растущих экономик еврозоны. Рост, основанный на потреблении и государственных инвестициях при поддержке фондов Евросоюза, создаёт благоприятную экономическую среду, поддерживающую спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.
Данные об инфляции в последние месяцы указывают на продолжающийся рост. Годовой уровень инфляции вырос до 5,3% в июле 2025 года после 4,4% в июне. Рост объясняется главным образом стоимостью продуктов питания и безалкогольных напитков (7,61% в июле), а также ростом цен на услуги. В ответ на эту тенденцию Болгарский народный банк пересмотрел свой прогноз инфляции в сторону повышения и теперь прогнозирует инфляцию 3,8% в терминах HICP (гармонизированный индекс потребительских цен Евросоюза) на весь 2025 год. Сам Евросоюз прогнозирует инфляцию 3,6%.
Рост инфляции, отчасти вызванный оживлённым частным потреблением и ростом заработной платы, напрямую влияет на ипотечные ставки. Несмотря на это, данные показывают, что жилищное кредитование продолжало расти - на 27,4% в июле 2025 года в годовом выражении. Ипотечные ставки по-прежнему считаются относительно низкими: средняя ставка составляет около 2,77% по ипотеке в местной валюте (болгарский лев) и около 3,09% по ипотеке в евро. Эти ставки ниже среднего по еврозоне. Большой объём кредитования существенно способствует импульсу на рынке недвижимости.
Болгария продолжает демонстрировать стабильные фискальные показатели. Государственный долг на конец 2024 года составлял 65% ВВП, что значительно ниже среднего по еврозоне. Вместе с тем существует напряжённость между сдержанной фискальной политикой и политическим и социальным давлением. Обсуждения законодательства, призванного ввести потолки на банковские комиссии и снизить установленную законом процентную ставку, указывают на стремление облегчить экономическое бремя для домохозяйств и бизнеса. Это сложная ситуация, в которой международные институты, такие как Международный валютный фонд (МВФ), отмечают, что чрезмерно экспансионистская фискальная политика может повысить риск перегрева и способствовать дальнейшему росту цен. Эта динамика подчёркивает необходимость тонкого баланса между поддержкой роста и сохранением макроэкономической стабильности.
Хорошие времена прошли: рынок недвижимости США в застое
Согласно статье, рынок жилья в США топчется на месте: цены замедлились в первом полугодии 2025 года, а в большинстве городов даже снизились за последние три месяца на фоне высокой процентной ставки и замедления роста, которое статья связывает в том числе с пошлинами. Снижения сосредоточены на западе и главным образом на юге, в городах, которые пользовались спросом в период коронавируса, таких как Даллас и Финикс, где внутренняя миграция замедлилась, а проекты, начатые в период пандемии, выходят на рынок только сейчас. Во Флориде цены за последний год снизились на 4%, в том числе из-за скачка страховых премий по страхованию жилья, снижения спроса со стороны канадцев и новых требований безопасности, установленных после обрушения жилого дома в пригороде Майами в 2021 году. Также отмечается, что Федеральная резервная система сохраняет высокую процентную ставку для сдерживания инфляции, поэтому значительного облегчения для рынка на горизонте не видно.
Источник: TheMarker, The Economist, 21.08.25
Сколько израильтян владеют более чем одной квартирой и почему инвесторы бегут с рынка
Согласно статье, около 386 тысяч израильтян, около 18% владельцев квартир, зарегистрированы по состоянию на июнь 2025 года как владельцы не менее двух квартир. Данные главного экономиста Министерства финансов Израиля показывают, что покупки квартир инвесторами снизились в первом полугодии 2025 года на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а во втором квартале среднемесячный показатель упал до около 875 квартир - исторический минимум; покупки опытных инвесторов снизились более чем на 50%. Статья связывает снижение с высокими ценами, процентной ставкой, ограничениями на программы финансирования от застройщиков и налогом на приобретение недвижимости (мас рехиша) в размере не менее 8%, и отмечает, что часть инвесторов сегодня предпочитает фондовый рынок или инвестиции за рубежом. Также отмечается, что сокращение числа инвесторов может уменьшить предложение квартир в аренду и что Центральное бюро статистики Израиля сообщило о росте арендной платы по новым договорам на 5,9%.
Источник: Глобс, Арик Мировски, 13.08.25
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית