Ежемесячная рассылка - август 2025

Здравствуйте!

Июль-август - обычно месяцы летних отпусков в Европе с замедлением темпа, но июль завершился тарифным соглашением между Евросоюзом и США, которое может повлиять и на цены на недвижимость на континенте, а одновременно - повышением НДС на квартиры в Румынии, что также может повлиять на спрос в этой стране.

В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:

а. Цены на недвижимость в Греции продолжают расти.

б. Кризис студенческого жилья в Греции обостряется.

в. Уровни зарплат в Румынии в июле 2025 года.

г. Румыния приобретает «Железный купол» у Израиля.

д. Болгария на пути к евро - что это означает для цен на недвижимость?

е. Кипр привлекает инвесторов: Лимасол возглавляет таблицу арендных цен на элитную недвижимость.

ж. «Башня Трампа» будет построена в Бухаресте.

Новое в нашей рассылке: наши публикации в СМИ, включая экспертные мнения, личные интервью, обзоры и новые наблюдения.

Приятного чтения,

адвокат Илан Лейбович и команда офиса

Греция

Тенденция сохраняется - цены стремительно растут, предложение сокращается

Цены в большинстве столичных районов Афин продолжают расти: средняя цена в первой половине 2025 года составила 2 591 евро/кв. м (рост на 8,3% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года):

• В северных районах Chalandri, Kifissia, Maroussi, Melissia, Agia Paraskevi и Cholargos зафиксирован умеренный рост цен до 4%.
• В южных пригородах Alimos показал значительный рост почти на 9%, Voula, Glyfada и Paleo Faliro - рост на 4-5%, тогда как Elliniko показал впечатляющий рост на 12,1% - развитие, напрямую связанное со значительным городским обновлением и ожиданием модернизации района.
• В западных пригородах районы, которые раньше недооценивались, демонстрируют сильный подъём, главным образом благодаря доступности, новой инфраструктуре и росту цен: Peristeri показал рост на 11,9%, Korydallos - ещё больший рост, 13,1%, Nikaia также зафиксировал рост на 3,4%.
• Пирей привлекает инвесторов удобным транспортом, действующим портом и планами городского обновления - и показывает рост числа новых сделок.

Согласно недавно опубликованным данным, в Греции наблюдается нехватка объектов, доступных для покупки, одновременно с продолжающимся ростом цен:

• Предложение квартир на свободном рынке сократилось примерно на 12% за последние два года, главным образом из-за перевода объектов в туристический рынок.
• Темпы нового строительства не поспевают за темпами спроса, в том числе из-за строительных затрат, выросших на двузначный процент с 2022 года.

Значение двойное: с одной стороны, труднее найти хорошие объекты по привлекательной цене. С другой - качественный объект, приобретённый сейчас, как ожидается, явно вырастет в цене в ближайшие годы.

Кризис студенческого жилья в Греции обостряется - и становится горячей возможностью для инвесторов

Пока греческий рынок недвижимости продолжает взлетать, один рынок, небольшой, но стабильный, посылает сильные сигналы сообразительным застройщикам: жильё для студентов.

Недавно опубликованный на новостном сайте Newsit доклад раскрывает тревожную картину, прежде всего в Афинах, Пирее и Салониках - крупнейших учебных центрах страны. Тысячи греческих и иностранных студентов с трудом находят крышу над головой по приемлемой цене: арендные цены стремительно растут, а предложение сокращается.

Основные данные:

• В Афинах арендные цены на однокомнатную квартиру (студия/квартира с 1 спальней площадью 30-40 кв. м) составляют от 400 до 600 евро в месяц - цена, не позволяющая большинству студентов жить рядом с учебными заведениями.
• В Пирее, главном портовом городе вблизи Афин, а также в Салониках - столице севера - цены схожи, но предложение квартир существенно меньше.
• Студенты вынуждены переезжать в отдалённые пригороды или мириться с плохими условиями проживания - а иногда и вовсе отказываться от самостоятельного жилья.

Почему это происходит?

• Конкуренция с туристическим рынком: владельцы квартир в студенческих районах предпочитают превращать объект в квартиру Airbnb, которая приносит более высокий доход - даже на 30% и более - по сравнению с обычной арендой.
• Нехватка нового строительства: в отличие от центров европейских городов, в Греции почти нет специализированных проектов для студентов. Государственные программы по этой теме тоже годами стоят на месте.
• Растущий международный спрос: Греция стала желанным направлением для иностранных студентов из стран Евросоюза (программа Erasmus), и их число неуклонно растёт.

Со стола автора:

Рынок студенческого жилья в Греции находится в кризисе - но для сообразительного инвестора это отличная возможность построить доходный, стабильный и качественный портфель недвижимости. Пока общественность и СМИ заняты ростом цен на квартиры в престижных районах, тот, кто смотрит на шаг вперёд, видит здесь нишу с жёстким спросом, постоянным ежемесячным денежным потоком и потенциалом роста стоимости.

Инвестиции в небольшие объекты в районах с постоянным учебным спросом позволяют получать и стабильный ежемесячный денежный поток, и рост стоимости по мере роста рынка.

Что можно сделать?

• Покупка небольших квартир или законное разделение больших квартир в районах с высоким спросом (например, рядом с Афинским университетом, Университетом Пирея или Университетом Македонии в Салониках).
• Развитие проектов совместного проживания (Co-Living) для студентов с дополнительными услугами (WIFI, прачечная, общая кухня, транспортная доступность).
• Умная аренда через специализированные платформы - цифровые решения для управления, повышающие эффективность процесса сдачи жилья студентам и снижающие затраты.

Где искать?

• Афины: такие районы, как Kypseli, Zografou, Goudi или Ampelokipi - рядом с крупными университетами и с постоянным спросом.
• Пирей: районы вблизи порта, Морского училища и местного университета.
• Салоники: район Аристотелевского университета, улица Egnatia и её окрестности - там спрос растёт, а цены остаются относительно доступными.

Наше освещение в СМИ

«Ни один застройщик не пойдёт на экономическую авантюру в Бейт-Шеане или Цфате без настоящего стимула!»

«Строительство "Башни Трампа" в Бухаресте - это не просто сделка, а заявление о престиже, которое привлечёт международный капитал и подстегнёт рост цен на недвижимость».

«В условиях масштабных разрушений способность быстро отстроиться заново имеет решающее значение».

Румыния

Рост цен в Румынии в результате повышения НДС

Цены на широкий спектр товаров и услуг вырастут в августе после того, как правительство Румынии повысило НДС и акцизы. Ожидается, что вступят в силу подорожание железнодорожных билетов, связи, розничных товаров и платежей за здравоохранение для категорий, ранее освобождённых от налога.

Чтобы справиться с вышедшим из-под контроля дефицитом, правительство решило повысить стандартную ставку НДС с 19% до 21% и сократить число пониженных ставок с двух нынешних, 5% и 9%, до одной - 11%. С другой стороны, ряд ритейлеров объявили, что замораживают цены на ряд товаров или вводят скидки, чтобы компенсировать рост НДС.

CFR Călători объявила, что повышение ставки НДС с 19% до 21% увеличит цены на железнодорожные билеты на сумму до 4,5 лея (0,9 евро), и обновление тарифов будет применено всеми шестью железнодорожными операторами. Цены на билеты второго класса вырастут не более чем на 3 лея, а билеты первого класса - не более чем на 4,5 лея, сообщила национальная пассажирская железнодорожная компания. Последний раз цены на железнодорожные билеты повышались 15 декабря 2024 года, на 4,6%.

В связи с тем же ростом цен ведущая телекоммуникационная компания Румынии Digi объявила, что с 1 августа скорректирует тарифы на оказываемые услуги и поставляемые товары, применяя новую ставку НДС 21%.

Кроме того, в ответ на рост цен ритейлеры, такие как Carrefour, Mega Image и Lidl, объявили о скидках или заморозке цен на ряд товаров в течение августа, сообщило агентство Agerpres.

Рост цен

Согласно документу PwC, пониженная ставка НДС вырастет с 9% до 11% для следующих товаров/услуг: лекарства для людей; продукты питания, включая напитки для людей и животных, а также домашних животных и живых птиц. НДС по ставке 11% будет применяться также к водоснабжению и канализации, оросительной воде для сельского хозяйства, поставкам удобрений и пестицидов, включая химикаты, семена и другую сельскохозяйственную продукцию для посева или посадки, а также к услугам, обычно используемым в сельскохозяйственном производстве.

Тот же налог будет применяться к проживанию в домах престарелых, детских домах и реабилитационных центрах для несовершеннолетних с ограниченными возможностями, размещению в гостиничном или аналогичном секторе, включая аренду мест в кемпингах и услуги ресторанов/кейтеринга.

Ставка НДС 5% вырастет до 11% для учебников, книг, газет и журналов; доступа в замки, музеи, мемориальные дома, исторические, архитектурные и археологические памятники, зоопарки и ботанические сады; дров для отопления; и тепловой энергии в холодный сезон для отдельных регулируемых категорий потребителей.

Напротив, НДС вырастет до стандартной ставки 21% (с 9%) для ветеринарных лекарств, растений и ингредиентов, используемых для приготовления пищи, семян и корма для пчёл.

НДС по ставке 21% будет применяться также к домам любых размеров и цен, без прежнего различия, по которому дома с максимальной полезной площадью 120 кв. м и стоимостью не выше 600 000 леев облагались НДС по ставке 9%. Этот шаг заметно повысит цены на дома.

Кроме того, НДС по ставке 21% будет применяться к установке фотоэлектрических панелей, солнечных тепловых панелей, тепловых насосов и других эффективных систем отопления с низкими выбросами, включая монтажные комплекты и все отдельно приобретаемые компоненты, предназначенные для общественных или жилых зданий.

Налоги вырастут в два этапа

На алкоголь и алкогольные напитки - на 10% с 1 августа 2025 года и ещё на 10% с 1 января 2026 года;

На обработанный табак - на 3% с 1 августа 2025 года и снова на 3% с 1 января 2026 года;

На бензин и дизельное топливо - на 10% в обе даты. Кроме того, с 1 августа 2025 года будут введены акцизы на минеральные вина, яблочный и грушевый сидр и домашнее вино. С 1 января 2026 года эти акцизы вырастут на 10%.

Уровни зарплат в Румынии в июле 2025 года: Бухарест по-прежнему лидирует

Рынок труда в Румынии продолжает демонстрировать признаки укрепления, и официальное обновление Национального института статистики (INS) указывает на чёткую тенденцию:

Средняя чистая зарплата в Румынии в июле 2025 года составила 5 217 леев (около 1 050 евро) - реальный рост на 13% по сравнению с июлем 2024 года.

Но помимо среднего показателя данные раскрывают интересную географическую и экономическую картину - с резкими различиями между регионами и сферами, где зарплата превышает среднюю до 3 раз.

Средняя зарплата по сферам деятельности:

Данные показывают, что румынский хай-тек платит более чем вдвое выше среднего по стране, тогда как традиционные отрасли по-прежнему отстают.

Зарплата по географическим регионам:

Запад Румынии демонстрирует зарплаты, сопоставимые с Бухарестом, - явление, подкрепляющее тенденции экономического развития и инвестиций на западной периферии.

Со стола автора:

Что это означает для инвесторов в недвижимость?

• Бухарест и запад страны - рынки с потенциалом роста арендной доходности, главным образом благодаря более высоким располагаемым доходам.
• Рост зарплат позволяет повышать арендную плату на местном рынке - не только для международных арендаторов, но и среди местного населения.
• Города с высокими зарплатами создают спрос на более качественные квартиры, что является возможностью для застройщиков с проектами высокого уровня.
• Напротив, инвестиции в районы с низкими зарплатами требуют точной ценовой стратегии и ориентации на небольшие квартиры или арендаторов с государственной поддержкой.

Кто понимает карту зарплат - понимает карту спроса.

Инвестор, опирающийся на экономические данные, умеет сосредоточить свою деятельность в районах с трудовой стабильностью и растущими зарплатами - двумя составляющими, которые обеспечивают жёсткий спрос, высокую доходность и сниженный риск.

Завершено строительство дороги A0, огибающей Бухарест

1 июля для движения были открыты последние 18 км (южное полукольцо) дороги A0, благодаря которой водители смогут полностью избежать кольцевой дороги Бухареста - дороги с одной полосой в каждом направлении, очень загруженной, особенно грузовиками.

Длина A0 составляет 51 км, при этом осталось достроить ещё 4 км в северной части в районе Cernica, которые, как ожидается, откроются для движения к концу 2025 года и соединят DN1 с A2.

Весь проект был выполнен подрядным способом с привлечением иностранных компаний из Греции и Китая.

Румыния приобретает израильский «Железный купол» - историческая оборонная сделка

21 июля 2025 года правительство Румынии объявило о подписании рамочного соглашения на сумму около 2,3 млрд евро с израильской компанией «Рафаэль», в центре которого - покупка 6 современных систем ПВО SHORAD/VSHORAD - все они результат израильской технологии, в том числе «Железный купол» и его производные.

Это первый случай, когда европейская страна полностью приобретает систему такого типа компании «Рафаэль», которая до сих пор использовалась главным образом в Израиле и отдельных странах Азии и Африки.

Сделка включает три дополнительных контракта, которые будут подписаны в ближайшие семь лет, в рамках которых будут поставлены также логистика, боеприпасы, обучение и сопутствующие услуги. Первые две системы должны прибыть в течение трёх лет после подписания первого контракта.

Почему Румыния выбрала израильскую систему?

• Румыния расположена вблизи границы с Украиной и учла свои опасения по поводу усиления России в регионе. В последние годы на румынской территории сбивали части беспилотников и крылатых ракет из войны России и Украины.
• Министр обороны Румынии Ливиу-Йонуц Мостяну (Liviu-Ionuț Moșteanu) заявил, что «Железный купол» доказал свою эффективность в защите Тель-Авива от иранских ударов - и теперь он будет защищать также города Румынии, аэропорты и военные базы.
• Конкурирующие европейские системы были отклонены в тендере в пользу израильского решения «Рафаэль», исходя из явного приоритета технологии, эффективности и интеграции с такими системами, как Patriot и NATO.

Значение и будущие возможности

• Сделка представляет собой крупнейшую экспортную сделку в истории «Рафаэль» и придала вес конкурентоспособности израильской оборонной промышленности на мировом рынке.
• Речь идёт о стратегическом сотрудничестве Израиля и Румынии в сфере безопасности, укрепляющем положение «Рафаэль» как одного из ведущих поставщиков современных систем ПВО в мире.
• Соглашение может стать образцом для подобного сотрудничества с другими странами Европы - особенно со странами, увеличивающими оборонные бюджеты в свете растущих угроз со стороны Восточной Европы.

Болгария

Болгария на пути к евро: что это означает для цен на недвижимость?

Пока Болгария готовится к переходу на евро - на данном этапе ожидаемому 1 января 2026 года или вскоре после этого, - местные и международные эксперты рынка недвижимости начинают намечать возможное влияние на цены на квартиры, спрос и иностранных инвесторов.

Временный рост цен - главным образом в крупных городах

Согласно нескольким недавно опубликованным на сайте Novinite аналитическим материалам, ожидается умеренный, но заметный рост цен на 5%-12% в течение года после перехода на евро.

Влияние, как ожидается, будет более значительным в таких городах, как:

• София - экономический, технологический и академический центр.
• Пловдив - предпочтительное направление для промышленных инвестиций и международных событий.
• Варна и Бургас - центры туризма и отдыха, главным образом в летний период.

На периферии и в менее востребованных районах рост, как ожидается, будет умеренным или вовсе не произойдёт.

Почему цены на квартиры растут с переходом на евро?

• Рост доверия инвесторов: международные инвесторы видят в переходе на евро сигнал экономической и регуляторной стабильности, что ведёт к притоку иностранного капитала.
• Инфляционные ожидания населения: местные покупатели опасаются, что цены на квартиры вырастут после перехода, и потому спешат купить квартиры ещё до срока, что повышает спрос в краткосрочной перспективе.
• Подорожание сырья и услуг: часть поставщиков и подрядчиков предвидят подорожание и закладывают его в цены заранее.

Недвижимость в Болгарии: рост цен европейскими темпами

Болгарский рынок недвижимости переживает один из самых динамичных периодов в своей истории - с резким ростом цен, высокими экономическими ожиданиями и растущим вниманием международных инвесторов. Последние сообщения указывают на чёткую тенденцию: Болгария сегодня - второй по темпам роста рынок недвижимости в Евросоюзе по состоянию на первый квартал 2025 года - с годовым ростом 16,5% цен на квартиры.

Прогноз: рост на 18% в 2025 году - а затем стабилизация

Согласно свежему докладу, опубликованному на Novinite, эксперты рынка прогнозируют, что к ожидаемому переходу на евро (январь 2026 года или немного позже) цены на квартиры подскочат ещё примерно на 18% - главным образом из-за общественных ожиданий «подорожания после евро», притока иностранного капитала и нехватки предложения.

Вместе с тем после перехода ожидается постепенная стабилизация и даже некоторое замедление темпов роста с возвращением к умеренному годовому росту 4%-6%.

Где цены растут быстрее всего?

• София - остаётся самым дорогим городом Болгарии, со средней ценой около 1 500 евро/кв. м для новых квартир (а в престижных районах и больше).
• Варна - прибрежная столица Болгарии показывает одну из лучших доходностей, с устойчивым ростом цен на квартиры и спроса на аренду (и среди туристов, и среди студентов).
• Пловдив - второй по величине город страны по-прежнему предлагает относительно низкие цены (около 1 000 евро/кв. м), но зафиксировал рост около 10% в этом году.
• Русе - сюрприз года: темпы роста цен в этом городе на границе Болгарии и Румынии одни из самых быстрых, главным образом из-за инвестиций в инфраструктуру, переезда промышленности в район и притока молодого населения.

Что стоит за ростом?

• Ожидаемый переход на евро - приводит к волнам ранних покупок как со стороны местных жителей, так и иностранцев из опасения роста цен после перехода.
• Нехватка качественного нового строительства - главным образом в центрах городов, из-за роста стоимости сырья и медленного регулирования.
• Высокая доходность по сравнению с рынками Евросоюза - по-прежнему можно найти объекты с чистой доходностью 5%-7%, что редкость для Европы 2025 года.
• Приход иностранных покупателей - главным образом из Германии, Израиля, Австрии и Великобритании - вслед за снятием регуляторных ограничений и ожиданием валютной стабильности.

Но не всё так радужно

Эксперты предупреждают о росте цен, который не обязательно отражает реальный рост экономической стоимости, а вызван временным ажиотажем вокруг евро. Иными словами, покупка по рекордной цене сейчас может принести низкую доходность или привести к ценовой коррекции в течение одного-двух лет.

Кипр

Кипр привлекает инвесторов: Лимасол возглавляет таблицу арендных цен на элитную недвижимость

Новый доклад, опубликованный в этом месяце платформой недвижимости Ask Wire, показывает:

Лимасол продолжает лидировать на рынке аренды Кипра - особенно в части элитной недвижимости и премиальных квартир - и сохраняет звание самого дорогого города для аренды на Кипре, тогда как Ларнака остаётся самым выгодным городом и для арендаторов, и для инвесторов.

Лимасол в последние годы стал центром нового строительства, иностранных жильцов и международного капитала - что подстёгивает арендные цены здесь выше, чем в остальной части острова.

Ключевые данные из доклада:

• Средняя ежемесячная арендная плата за элитные квартиры в Лимасоле: €1 683 в месяц (лидирует среди всех городов Кипра)
• Виллы и элитные квартиры с садом: в Лимасоле средняя цена составляет €3 000 в месяц - втрое больше, чем в таких городах, как Пафос и Ларнака.
• Средняя ежемесячная арендная плата: €1 064
• Годовой рост на 5,3%
• Единственный город со средней ежемесячной арендой выше €1 000
• Ларнака и Пафос: сохранили заметно более низкую среднюю арендную плату - около €500-600 в месяц за обычные квартиры.
• Пафос: продолжает пользоваться спросом и со стороны инвесторов, и со стороны туристов
• Средняя ежемесячная арендная плата: €754
• Ларнака - самый дешёвый город: продолжает привлекать арендаторов близостью к аэропорту и более низкой стоимостью жизни.
• Средняя ежемесячная арендная плата: €707
• Никосия, столица, заняла второе место после Лимасола по аренде элитных квартир - со средним показателем €1 200 в месяц.
• Средняя ежемесячная арендная плата: €792
• Относительная стабильность цен, но растущий спрос в деловых районах.

Со стола автора:

Данные подчёркивают чёткую тенденцию: Лимасол стал городом с привлекательным, но дорогим рынком аренды, главным образом для инвесторов, ищущих быструю доходность на элитных объектах для среднесрочной и краткосрочной аренды. Международные инвесторы продолжают отдавать предпочтение Лимасолу благодаря ускоренному развитию, современной инфраструктуре, новому порту и имиджу роскоши

Вместе с тем разрыв в ценах между Лимасолом и такими городами, как Пафос и Ларнака, указывает и на альтернативные инвестиционные возможности для терпеливых инвесторов, которые рассчитывают на будущий рост стоимости и вход по более низкой цене.

Раскидывает руки в Румынию: «Башня Трампа» будет построена в центре Бухареста

Организация Трампа, бизнес-корпорация семьи президента США, объединится с румынской компанией недвижимости SDC Imobiliare для строительства элитной жилой башни в центре Бухареста под названием «Башня Трампа Бухарест», сообщает CNBC. Компании не раскрыли местоположение башни и дату начала работ. В статье отмечается, что румынская экономика буксовала в первом квартале на фоне политического кризиса, после того как Конституционный суд в декабре аннулировал президентские выборы из-за подозрений во вмешательстве России; выборы были проведены заново в мае, и победу на них одержал мэр Бухареста Никушор Дан.

Источник: ynet, информационные агентства, 13.07.25

Больше не привлекает: гигантский город, из которого бегут американцы

По данным Бюро переписи населения США, столичный регион Атланты (около 6,3 млн жителей) потерял в году, закончившемся в середине 2024 года, больше жителей по внутренней миграции, чем принял, - чистое сокращение около 1 330 человек, впервые с тех пор, как три десятилетия назад начали публиковать данные. Согласно статье, за этой тенденцией стоят высокие цены на жильё (стоимость домов в регионе утроилась с 2012 года до около 390 тысяч долларов), транспортные заторы и замедление строительства: рост жилого фонда упал до 0,6% между 2020 и 2023 годами. Также отмечается, что около четверти офисных площадей в городе пустуют, а небольшие города юга США, такие как Хантсвилл, Уилмингтон, Ноксвилл и Чаттануга, принимают значительную часть уезжающих.

Источник: ynet, информационные агентства, 21.07.25

Мультифэмили-сделка в США на 625 млн долларов

Американская инвестиционная компания Harbor Group и «Мейтав» (гемель и пенсия) приобрели 11 комплексов квартир для аренды (мультифэмили), включающих около 3 600 квартир в Южной Каролине, Джорджии и Луизиане, за около 625 млн долларов. Согласно статье, доля «Мейтав» в сделке составляет около 175 млн долларов из капитальной составляющей в 250 млн долларов, а продавец решил продавать после того, как заём, взятый им под объекты, подошёл к концу. В статье эта сделка рассматривается как признак оживления американского рынка недвижимости после примерно двух лет, когда высокая стоимость финансирования затрудняла сделки такого типа.

Источник: TheMarker, Йосеф Хореш, 20.07.25

Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.

Перевод с оригинала на иврите. עברית

Все выпуски