Bună ziua,
Cu Rosh Hashanah (Anul Nou evreiesc) aproape, iar piața imobiliară din Israel aflată la o răscruce, cu o parte nu mică dintre investitori „stând pe margine” sau așteptând scăderi de prețuri, prețurile imobiliare din Europa continuă să crească.
În această lună dorim să vă aducem la cunoștință:
a. Economia Greciei - o traiectorie de creștere în fața provocărilor interne.
b. Analiza pieței imobiliare din Grecia în august 2025.
c. Apartamentele din România se vând mai repede, dar prețul este mai supus negocierii.
d. România - oportunități și provocări într-o perioadă de „reajustare”.
e. Economia Bulgariei în august 2025 - reziliență și stabilitate.
Un an nou bun și binecuvântat
av. Ilan Leibovitch și echipa biroului
Grecia
Economia Greciei în august 2025 - o traiectorie de creștere în fața provocărilor interne
Analiza presei economice grecești din august 2025 dezvăluie imaginea unei economii care se mișcă pe mai multe traiectorii în paralel. Traiectoria centrală este cea a unei transformări strategice, condusă de guvern, care se exprimă prin reorganizarea unor entități publice, prin lansarea unor noi fonduri de investiții și prin promovarea unei legislații care sprijină creșterea. Această traiectorie, determinată de disciplina fiscală și de colaborarea cu Uniunea Europeană, indică o viziune pe termen lung pentru construirea unei economii reziliente și diversificate.
Cu toate acestea, alături de progresul macroeconomic, Grecia se confruntă cu provocări interne care pun la încercare linia de politică a guvernului. Presiunile inflaționiste, în special la prețurile alimentelor, necesită un răspuns constant și atrag atenția factorilor de decizie. Capacitatea guvernului de a menține un echilibru delicat între păstrarea unui cadru fiscal responsabil și răspunsul oferit cetățeanului în lupta cu scumpirea traiului va fi critică pentru continuarea stabilității economice și politice.
Aceste evoluții oferă o prognoză potrivit căreia lunile următoare vor continua să se concentreze pe confruntarea cu inflația, pe punerea în practică a pachetului economic care va fi anunțat la Târgul de la Salonic și pe progresul unor noi proiecte de investiții. Tabloul de ansamblu este al unei economii care continuă să treacă de la un model de redresare la un model de creștere strategică, menit să asigure viitorul economic al Greciei.
Analiza pieței imobiliare - august 2025
Potrivit Spitogatos Insights, prețurile caselor continuă să crească în întreaga Grecie, creând un mediu dinamic pentru piața imobiliară. Creșterea constantă influențează atât chiriașii, cât și cumpărătorii și întărește necesitatea unei cercetări atente și a unor alegeri informate.
Prețurile imobiliare (pentru vânzare și pentru închiriere) se află pe o tendință ascendentă în trimestrul al doilea din 2025
În cursul trimestrului al doilea din 2025, piața imobiliară grecească și-a continuat traiectoria de creștere a prețurilor. Mai exact, comparativ cu trimestrul al doilea din 2024, prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 9,7%, în timp ce prețurile chiriilor au crescut cu 7,2%. Merită menționat că această tendință o continuă pe cea din primul trimestru din 2025, când prețurile de vânzare au crescut cu 2,8%, iar chiriile cu 4,2%.
Factori care influențează piața imobiliară
Prețurile sunt influențate de mai mulți factori care acționează (aproape) simultan. Finalizarea programului „My Home 2” (un program de credite ipotecare destinat să ajute tinerii, cu vârste între 25 și 50 de ani, să își cumpere prima locuință) a sporit cererea pentru proprietăți cu o valoare de până la 250.000 de euro, ceea ce dă un impuls unor zone specifice. Odată cu începutul sezonului turistic, prețurile din destinațiile turistice - precum Insulele Ciclade și Chania - cresc semnificativ din cauza cererii sezoniere sporite.
În paralel, măsurile de sprijin financiar pentru chiriași oferă o anumită ușurare, dar nu compensează complet presiunea creșterii prețurilor. În sfârșit, publicarea rezultatelor examenelor naționale și admiterea studenților la universități duc la o creștere a cererii de locuințe pentru studenți în orașele cu instituții de învățământ, ceea ce influențează direct prețurile chiriilor în anumite zone.
Costuri ridicate ale locuirii în Insulele Ciclade și în suburbiile sudice ale Atenei
Pe piața imobiliară rezidențială, suburbiile sudice ale Atenei se află în fruntea clasamentului drept zona cea mai scumpă pentru achiziția de locuințe, prețul mediu solicitat ajungând la 4.052 euro/mp. Aproape de ele se află Insulele Ciclade, suburbiile nordice ale Atenei, Lefkada și Chania.
În ceea ce privește locuințele de închiriat, Insulele Ciclade conduc lista, cu o chirie medie solicitată de 15,3 euro/mp, urmate de suburbiile sudice și nordice ale Atenei, cu 13,0 euro/mp și, respectiv, 11,4 euro/mp.
Opțiunile de achiziție la prețuri mai convenabile se găsesc în principal în orașe precum Kastoria, Kozani, Florina, Kilkis și Grevena. În mod asemănător, piețele de închiriere cele mai avantajoase includ Kilkis, Pella, Salonic, Grevena (4,8 euro/mp) și Imathia (5,0 euro/mp).
Prețurile apartamentelor din Atena și din împrejurimi se schimbă dinamic
În Atena și în împrejurimi (Attica), diferențele dintre prețurile de achiziție și de închiriere pentru locuințe sunt vizibile. Cele mai scumpe zone includ Vouliagmeni, Voula, Glyfada, Elliniko și Kolonaki, în timp ce opțiuni de achiziție mai avantajoase se pot găsi în Agia Varvara, Varnava, Acharnes și Patisia.
Și la Salonic continuă creșterea prețurilor apartamentelor
Piața imobiliară din Salonic trece prin schimbări semnificative, cele mai scumpe zone pentru achiziție incluzând Kalamaria (3.047 euro/mp), centrul orașului și Toumpa. Pe de altă parte, pentru opțiuni mai avantajoase se pot găsi în zone precum Axios (779 euro/mp), Kallithea și Migdonia.
Perspective asupra pieței locuințelor pentru studenți
În trimestrul al doilea din 2025, chiria solicitată în segmentul locuințelor pentru studenți a înregistrat o creștere vizibilă de 7,4% de la an la an, depășind ușor creșterea de 7,2% de pe piața mai largă a chiriilor.
În Attica, prețul mediu solicitat al chiriei pentru locuințele studențești a crescut cu 5,4%, Nikaia oferind opțiunile cele mai avantajoase (circa 9,0 euro/mp), în timp ce în zone precum Kolonaki, Mets și Koukaki prețurile ajung la 13-16,5 euro/mp. Zona Zografou rămâne populară, cu un preț solicitat de închiriere de 534 de euro pentru apartamentele mici.
Salonicul a înregistrat cea mai mare creștere (10,9%), cu soluții ieftine în Stavroupoli și Evosmos și soluții mai scumpe în centrul Salonicului și în zona 40 Ekklisies - Evaggelistria.
În restul Greciei se pot găsi opțiuni la prețuri convenabile în Drama, Lamia și Kastoria, în timp ce presiunea turiștilor din Chania, Corfu și Rethymno împinge prețurile în sus în mod semnificativ. Cu toate acestea, creșteri impresionante se observă în Florina, Sparti și Chania, ceea ce arată că locuințele pentru studenți rămân un domeniu foarte dinamic și imprevizibil.
Prezența noastră în presă
Toată lumea aleargă spre Grecia, Cipru, Bulgaria și România. Impozit redus la achiziție, scutire de impozit pe câștigul de capital, „Golden Visa”. Pe hârtie, pare ispititor. Un investitor înțelept nu verifică doar cifre. Verifică și oamenii, mediul și sentimentul de siguranță.
Exact așa cum nu pui toți banii într-o singură acțiune - tot așa nu este corect să investești într-un singur apartament.
România
Apartamentele se vând mai repede, dar prețul este mai supus negocierii
Raportul anual „Market 360” al Imobiliare.ro aruncă lumină asupra dinamicii pieței din marile orașe, prezentând o combinație între un ritm rapid de vânzare și o flexibilitate tot mai mare în negocierea prețului.
Tendințe centrale pe piața locuințelor:
- Viteza de vânzare: apartamentele din România se vând astăzi mai repede. Totuși, proprietarii sunt mai dispuși să negocieze prețul final, ceea ce influențează strategia de stabilire a prețurilor a fiecărui dezvoltator.
- Creșterea prețurilor: în orașele Brașov, Iași și Constanța s-a înregistrat o creștere a prețurilor de 12%-16% în ultimul an.
- Comportamentul vânzătorilor: flexibilitatea vânzătorilor este în creștere, iar negocierea a devenit parte integrantă a procesului de vânzare.
Diferențele dintre orașele principale:
- București - piața cea mai rapidă: orașul continuă să se afle în fruntea ritmului de vânzare, tranzacțiile fiind încheiate în medie în doar 47 de zile în trimestrul al doilea din 2025, față de 53 de zile în trimestrul corespunzător din 2024. Marja de negociere a crescut ușor, de la 3,5% la 4,1%.
- Cluj-Napoca - cel mai scump și cel mai flexibil: în pofida celor mai ridicate prețuri ale locuințelor, piața din Cluj este cea mai lentă. Proprietățile se vând în medie în 78 de zile (75 în trimestrul corespunzător din 2024). Totuși, dezvoltatorii și proprietarii din oraș sunt cei mai flexibili în negociere, cu o marjă ajunsă la aproape 5%.
- Timișoara - stabilitate și cerere ridicată: piața imobiliară din Timișoara este considerată una dintre cele mai stabile din România. Proprietățile se vând acolo în mai puțin de două luni (52 de zile în medie), ceea ce o face a doua piață ca rapiditate din țară. Orașul se caracterizează și prin cea mai mică marjă de negociere, de 2,5%, ceea ce indică un grad ridicat de încredere în rândul cumpărătorilor și vânzătorilor.
- Brașov, Iași și Constanța - piețe în creștere: în aceste orașe ritmul de vânzare este de circa două luni. La Brașov și la Iași s-a înregistrat o creștere semnificativă a marjelor de negociere, la 3,1% și, respectiv, 4,1%. În schimb, la Constanța marja s-a restrâns din cauza unei cereri puternice.
Datele trimestrului 2/2025
Oportunități și provocări într-o perioadă de „reajustare”
În ultimii ani, piața imobiliară românească a cunoscut o creștere impresionantă, dar datele noului raport al companiei de consultanță iO Partners indică o schimbare de direcție. Piața din zona metropolitană București și Ilfov, motorul economic al țării, intră acum într-o perioadă pe care analiștii o numesc „reajustare”.
La prima vedere, datele par amestecate: în prima jumătate a anului s-a înregistrat o scădere de circa 10% a numărului de tranzacții. Aparent, această cifră ar putea indica o încetinire a cererii sau o reținere din partea cumpărătorilor, dar, în același timp, prețurile au continuat să urce constant, cu o creștere de circa 9,3% care a adus prețul mediu pe mp în București la peste 2.100 de euro. Ce explică această diferență?
Motivul se află în mai mulți factori care acționează în paralel: inflația ridicată, creșterea semnificativă a costurilor de construcție și oferta limitată de locuințe noi, în special în județul Ilfov. Aceste condiții creează presiune asupra prețurilor, deoarece constructorii transferă creșterea costurilor către consumatorul final. În paralel, datele arată o diferență semnificativă între zone: în timp ce în București propriu-zis s-a înregistrat o scădere a tranzacțiilor, în Ilfov s-a înregistrat, dimpotrivă, o ușoară creștere, în principal datorită prețurilor mai competitive ale terenurilor și disponibilității ridicate a terenurilor de construcție.
Și viitorul apropiat ascunde o dinamică interesantă: dezvoltatorii raportează planuri de a adăuga pe piață circa 10.800 de unități locative noi în a doua jumătate a anului - o creștere de 15% față de perioada corespunzătoare din anul trecut. Dacă aceste planuri se vor materializa fără întârzieri, se poate anticipa că vor influența echilibrul dintre ofertă și cerere.
De pe masa autorului:
Pentru dezvoltatorii și investitorii imobiliari, această perioadă nu este un semn de abținere, ci, dimpotrivă, o oportunitate. Comportamentul actual al pieței ar putea filtra dezvoltatorii mai puțin profesioniști și ar putea crea o deschidere pentru investitorii experimentați de a intra pe piață la prețuri mai atractive. O analiză aprofundată a caracteristicilor specifice ale fiecărei zone, în special a diferențelor dintre București și Ilfov, va ajuta la identificarea celor mai avantajoase oportunități și la asigurarea succesului investiției pe termen lung.
Bulgaria
Economia Bulgariei în august 2025 - reziliență și stabilitate
Estimările economice din august 2025 prezintă imaginea unei creșteri continue, deși într-un ritm mai moderat decât se aștepta. Potrivit estimării rapide a Institutului Național de Statistică (NSI) publicate la 14 august, produsul intern brut (PIB) al Bulgariei a crescut cu 0,7% în trimestrul al doilea din 2025 față de trimestrul precedent. În termeni anuali, creșterea a fost de 3,1% față de trimestrul corespunzător din 2024, cifră identică cu ritmul de creștere înregistrat și în primul trimestru din 2025. Această creștere este determinată în principal de consumul privat, care a crescut cu 0,9% în trimestrul al doilea și a înregistrat o creștere anuală de 6,5%.
În pofida datelor încurajatoare, există estimarea că creșterea economică va încetini în a doua jumătate a anului. Prognozele instituționale principale pentru anul 2025 indică estimări diferite, dar toate indică o temperare. Banca Națională a Bulgariei (BNB) și-a corectat în sus prognoza de creștere la 2,9%, în timp ce Uniunea Europeană (CE) prevede 2,0%, iar OCDE prevede 2,6%. Aceste date corespund estimării că Bulgaria va rămâne printre economiile cu cea mai rapidă creștere din zona euro. Creșterea bazată pe consum și pe investiții publice, sprijinite de fondurile Uniunii Europene, creează un mediu economic pozitiv, care sprijină cererea atât pentru imobiliarele rezidențiale, cât și pentru cele comerciale.
Datele privind inflația din ultimele luni indică creșteri continue. Rata anuală a inflației a urcat la 5,3% în iulie 2025, după ce înregistrase 4,4% în iunie. Creșterea este atribuită în principal costurilor alimentelor și băuturilor nealcoolice (7,61% în iulie), precum și creșterii prețurilor serviciilor. Ca răspuns la această tendință, Banca Națională a Bulgariei și-a actualizat în sus prognoza de inflație, prevăzând acum o inflație de 3,8% în termeni HICP (indicele armonizat al prețurilor de consum al Uniunii Europene) pentru întregul an 2025. Uniunea Europeană însăși prevede o inflație de 3,6%.
Creșterea inflației, cauzată în parte de un consum privat animat și de creșterea salariilor, influențează direct dobânzile la creditele ipotecare. Cu toate acestea, datele arată că creditele pentru locuințe au continuat să crească, într-un ritm de 27,4% în iulie 2025 în termeni anuali. Dobânzile la creditele ipotecare sunt încă considerate relativ scăzute, cu o rată medie de circa 2,77% pentru creditele ipotecare denominate în moneda locală (leva bulgărească) și de circa 3,09% pentru cele denominate în euro. Aceste dobânzi sunt mai mici decât media din zona euro. Volumul ridicat al creditelor contribuie în mod semnificativ la elanul de pe piața imobiliară.
Bulgaria continuă să prezinte performanțe fiscale stabile. Datele privind datoria publică la sfârșitul lui 2024 s-au situat la 65% din PIB, cifră semnificativ mai mică decât media din zona euro. Cu toate acestea, există o tensiune între politica fiscală temperată și presiunile politice și sociale. Dezbaterile privind o legislație menită să impună plafoane pentru comisioanele bancare și să reducă rata dobânzii legale indică un efort de a ușura povara economică asupra gospodăriilor și afacerilor. Este o situație complexă, în care instituții internaționale precum Fondul Monetar Internațional (FMI) menționează că o politică fiscală prea expansionistă ar putea spori riscul de supraîncălzire și ar putea contribui la noi creșteri de prețuri. Această dinamică evidențiază necesitatea unui echilibru delicat între sprijinirea creșterii și menținerea stabilității macroeconomice.
Timpurile bune au trecut: piața imobiliară americană în stagnare
Potrivit articolului, piața locuințelor din SUA bate pasul pe loc: prețurile au încetinit în prima jumătate a lui 2025, iar în majoritatea orașelor au și scăzut în ultimele trei luni, pe fondul unei dobânzi ridicate și al unei încetiniri a creșterii pe care articolul o leagă și de taxele vamale. Scăderile sunt concentrate în vest și mai ales în sud, în orașe care s-au bucurat de cerere în perioada coronavirusului, precum Dallas și Phoenix, unde migrația internă s-a încetinit, iar proiectele începute în perioada pandemiei ajung abia acum pe piață. În Florida, prețurile au scăzut cu 4% în ultimul an, printre altele din cauza exploziei primelor de asigurare a locuințelor, a scăderii cererii din partea canadienilor și a noilor cerințe de siguranță stabilite după prăbușirea unei clădiri de locuințe dintr-o suburbie a orașului Miami în 2021. Se mai menționează că Banca Federală menține dobânda la un nivel ridicat pentru a tempera inflația, motiv pentru care nu se întrevede la orizont o ușurare semnificativă pentru piață.
Sursa: TheMarker, The Economist, 21.08.25
Câți israelieni au mai mult de un apartament și de ce fug investitorii de pe piață
Potrivit articolului, circa 386 de mii de israelieni, circa 18% dintre proprietarii de apartamente, sunt înregistrați, la iunie 2025, ca proprietari ai cel puțin două apartamente. Datele economistului-șef din Ministerul Finanțelor arată că achizițiile de apartamente de către investitori au scăzut în prima jumătate a lui 2025 cu 17% față de perioada similară de anul trecut, iar în trimestrul al doilea media lunară a coborât la circa 875 de apartamente, un minim istoric; achizițiile investitorilor cu experiență au scăzut cu peste 50%. Articolul atribuie scăderea prețurilor ridicate, dobânzii, restricțiilor privind ofertele de finanțare ale dezvoltatorilor și impozitului pe achiziție de cel puțin 8%, și menționează că o parte dintre investitori preferă astăzi piața de capital sau investiția în străinătate. Se mai menționează că reducerea numărului de investitori poate micșora oferta de apartamente de închiriat și că Biroul Central de Statistică din Israel a raportat o creștere de 5,9% a chiriilor în contractele noi.
Sursa: Globes, Arik Mirovsky, 13.08.25
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית