Уважаемые читатели!
Праздники позади, отзвуки войны стихают, а в Газе остались считаные заложники, которые, как мы надеемся, тоже вскоре вернутся в Израиль. Мы приближаемся к концу календарного года и к подведению итогов. Как рынок недвижимости в Израиле пережил в уходящем году колебания, так, судя по всему, колебания переживают и международные рынки, и всё же мы по-прежнему видим высокий интерес израильтян к приобретению объектов за рубежом. Вернут ли ожидаемое снижение процентной ставки, а также застой и, по мнению некоторых, падение цен в Израиле инвесторов на израильский рынок, или мы продолжим видеть, как инвесторы ищут альтернативные направления инвестиций за рубежом?
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Греция - МВФ прогнозирует рост на 2%.
б. S&P подтверждает экономическую стабильность Греции.
в. Греция в жилищном кризисе: дефицит предложения толкает цены на недвижимость к новым рекордам.
г. Colliers: рынок недвижимости Румынии вступает в период охлаждения.
д. Румыния - золотая виза?
е. Storia: цены на квартиры в Бухаресте выросли на 70% за последние 6 лет.
ж. Кипр - рынок недвижимости достигает зрелости.
Адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Международный валютный фонд прогнозирует Греции стабильный рост на 2% на фоне мировой волатильности
Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост экономики Греции на 2% в 2025 и 2026 годах - умеренное снижение с 2,3% в 2024 году, но всё же выше среднего показателя еврозоны, как следует из его последнего доклада «Перспективы развития мировой экономики».
МВФ предупредил, что мировой рост сталкивается со значительными трудностями. Риски создают торговые напряжения, в частности американская тарифная политика, волатильные макроэкономические корректировки и ослабевающий эффект краткосрочного стимулирования. В докладе прогнозируется замедление мирового роста с 3,3% в 2024 году до 3,2% в 2025 году и 3,1% в 2026 году; развитые экономики вырастут примерно на 1,5%, а развивающиеся рынки сохранят рост чуть выше 4%.
Что касается Греции, прогноз предлагает сочетание осторожного оптимизма и структурных вызовов. При том что ключевые экономические показатели движутся в нужном направлении, страна может извлечь пользу из продолжающихся реформ, но остаётся уязвимой к внешним экономическим потрясениям.
S&P подтверждает экономическую стабильность Греции
Мировое рейтинговое агентство S&P Global вновь подтвердило кредитный рейтинг Греции на уровне BBB со стабильным прогнозом, что свидетельствует о сохраняющемся доверии к экономике страны и её долгосрочным перспективам роста.
Это подтверждение укрепляет положение Греции среди международных инвесторов и туристических агентов, видящих в стране стабильное и привлекательное направление для сотрудничества и долгосрочных туристических инвестиций. Ожидается, что повышенная конкурентоспособность привлечёт больше капитала и облегчит доступ к финансированию для модернизации инфраструктуры, что ещё больше улучшит туристическую и деловую среду Греции.
S&P сообщило, что Греция входит в число немногих развитых экономик, которые, как ожидается, сократят государственный долг в абсолютном выражении второй год подряд, и прогнозирует общий фискальный профицит в 2025 году.
«Экономические перспективы Греции остаются сильными, их поддерживают инвестиционные программы и сильный туристический спрос», - отметило агентство, добавив, что стабильный прогноз отражает прочные результаты, уравновешиваемые всё ещё высоким уровнем долга.
Агентство прогнозирует, что реальный ВВП Греции вырастет в этом году на 2,1% и в среднем будет расти на 2,2% в год в 2025-2026 годах благодаря инвестициям и частному потреблению. Устойчивое снижение безработицы и рост реальных зарплат, как ожидается, также поддержат внутренний спрос. Рост, как ожидается, будет постепенно замедляться после того, как в ближайшие годы закончится финансирование по Механизму восстановления и устойчивости (RRF).
Несмотря на мировую неопределённость, S&P охарактеризовало фискальные перспективы Греции как устойчивые. Хотя промышленное производство оставалось неизменным в первые восемь месяцев года из-за более слабого европейского спроса и снижения экспорта, доходы от туризма выросли на 12,5 процента до июля по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, что подчёркивает сохраняющуюся силу этого сектора.
Греция в жилищном кризисе: дефицит предложения толкает цены на недвижимость к новым рекордам
Рынок недвижимости Греции продолжает бурлить, и на этот раз причина не только в высоком спросе, но и в остром дефиците предложения. По данным подробного материала в Greek Reporter, Греция стоит перед углубляющимся жилищным кризисом, который ведёт к последовательному росту цен на квартиры и растущему давлению на рынок аренды.
В первом полугодии зафиксировано снижение количества разрешений на строительство на 14% по сравнению с предыдущим годом, наряду с падением застроенной площади на 24% и общего объёма строительства на 17%. Смысл очевиден: меньше нового строительства - меньше новых квартир - и предложение сжимается.
Результат хорошо виден в ценовых данных. Во втором квартале 2025 года цены на квартиры в Греции подскочили в среднем на 7,3% в годовом исчислении. Новые квартиры подорожали на 6,8%, а старые - более быстрыми темпами, на 7,6%. В Афинах зафиксирован средний рост на 5,9%, но в северных регионах, таких как Салоники, и на периферии темпы роста были более резкими - около 8,8% в год.
Напряжение ощущается и на рынке аренды: национальный индекс арендной платы поднялся до уровня 114,7 пункта, что почти на 10% больше, чем в прошлом году, свидетельствуя о сильном спросе на жильё и растущем разрыве между числом потенциальных арендаторов и количеством свободных для аренды объектов.
В материале указывается, что рынок недвижимости Греции вступил в фазу, когда «цены растут не из-за избытка спроса, а главным образом из-за отсутствия предложения». Представители власти, как цитируется, заявили, что эта тенденция угрожает возможности среднего класса приобрести квартиру и вызывает новую общественную дискуссию о стимулах для нового строительства и ограничении краткосрочной аренды (Airbnb и подобные сервисы), которая забирает жилой фонд с местного рынка.
Вместе с тем продолжающийся рост цен привлекает внимание иностранных инвесторов. По оценкам, доля международных покупателей в центре Афин уже превышает порог в 40% от всех сделок. Для них это развивающийся рынок со значительным потенциалом прироста капитала - но требующий осторожности, понимания местной специфики и тщательного управления рисками.
Со стола автора:
Потенциал для израильского инвестора
- Устойчивый рост цен (в среднем около 7% в год) указывает на рынок с положительной динамикой для инвестиций и дохода от аренды.
- Такие регионы, как Салоники, остаются особенно привлекательными, с ростом выше 5%.
- Дефицит предложения создаёт потенциал, особенно для активных инвесторов, способных закрыть «недостающее звено» рынка (ремонт, реновация, объекты, ожидающие повышения стоимости).
Важные риски
- При ограниченном предложении риск таков: если строительство восстановится, возможна коррекция цен.
- Именно строительство существенно сократилось в первом полугодии 2025 года, так что если тенденция снижения прекратится, возможно замедление роста.
- Инвестору необходимо проверить: высокие затраты на ремонт, местное регулирование (планирование, разрешения), понимание конкретных регионов, а не только «Греции» в целом.
Румыния
Colliers: рынок недвижимости Румынии вступает в период охлаждения
Недавно опубликованный доклад консалтинговой компании Colliers указывает на то, что доверие потребителей в Румынии упало до одного из самых низких уровней за последние 15 лет. После нескольких лет рекордного спроса жилищный сектор Румынии вошёл в 2025 год в фазу охлаждения, когда покупатели стали осторожнее.
Потребительские настроения пережили самое резкое полугодовое снижение со времён финансового кризиса 2009-2010 годов, не считая кратковременного шока пандемии, отметила Colliers. Вместе с тем ожидается, что это снижение будет более глубоким и продолжительным по мере ослабления рынка труда, политической нестабильности и фискальных изменений, ударяющих по покупательной способности домохозяйств.
Решение правительства повысить НДС до 21% с 1 августа вызвало временную волну сделок, сделав июль одним из самых активных месяцев за годы. Но аналитики Colliers предупредили, что эффект будет кратковременным: более высокие налоги, энергетические расходы и акцизы на топливо в сочетании с неизменно высокими процентными ставками, как ожидается, сдержат активность в последние месяцы 2025 года.
За первые восемь месяцев года по всей стране было продано почти 106 000 жилых единиц, что почти не изменилось по сравнению с 2024 годом, согласно официальным данным.
«Хотя показатели строительства, разрешения на строительство и настроения покупателей демонстрируют существенное снижение, рынок не входит в рецессию, подобную 2009-2010 годам. Вместо этого мы наблюдаем нормализацию после нескольких исключительно сильных лет, когда спрос неизменно превышал предложение», - сказал Габриэль Бланицэ (Gabriel Blăniță), управляющий партнёр по оценке и консалтингу в Colliers Romania.
«В долгосрочной перспективе фундаментальные показатели остаются крепкими: в крупных городах по-прежнему сохраняются теснота и дефицит жилья, а намерения покупать остаются значительно выше допандемийных уровней. Эти события говорят о том, что жилищный рынок переживает период адаптации, а не структурного спада», - добавил он.
Цены в крупных городах Румынии продолжили расти примерно на 5% в первом полугодии 2025 года в результате более высоких строительных затрат и спроса на центральные объекты. Напротив, пригородные и метрополитенские районы, где земля дешевле, показали более умеренный рост и более устойчивое предложение.
Colliers отметила в докладе, что краткосрочный прогноз указывает на более слабый спрос и меньшее количество сделок, поскольку стоимость заимствований высока, а фискальное давление ощутимо. Вместе с тем компания подчеркнула, что долгосрочный прогноз остаётся положительным, поскольку Бухарест и другие крупные городские центры по-прежнему сталкиваются с дефицитом жилья.
Международные организации, включая Международный валютный фонд и Всемирный банк, не прогнозируют экономического замедления, подобного кризису 2009-2010 годов, добавила компания.
«Золотая виза»?
Согласно проекту законопроекта, программа, официально называемая «Программа резидентства через инвестиции», предоставит гражданам третьих стран (не входящим в Европейский союз и Европейскую экономическую зону) возобновляемый вид на жительство на пять лет в обмен на минимальную инвестицию в 400 000 евро в Румынии - «золотая виза».
Программа предоставит только право проживания, но позволит получателям подать заявление на румынское гражданство после пяти лет непрерывного проживания.
Согласно предложению, подходящие варианты инвестиций включают приобретение румынских государственных облигаций на сумму не менее 400 000 евро со сроком погашения пять лет и более; приобретение недвижимости на сумму не менее 400 000 евро с удержанием не менее пяти лет; инвестиции не менее 400 000 евро в фонды, лицензированные Управлением финансового надзора (ASF); или приобретение акций зарегистрированных румынских компаний на сумму не менее 400 000 евро.
Далее, согласно законопроекту, заявители должны будут подтвердить законное происхождение своих средств, не фигурировать в международных санкционных списках и не представлять угрозы безопасности. Перед выдачей разрешений будут проведены обязательные проверки Румынской службой информации (SRI), Службой внешней разведки (SIE), Национальным управлением по предупреждению и пресечению отмывания денег (ONPCSB) и другими органами.
Инвесторы, отвечающие условиям программы, получат возобновляемый вид на жительство на пять лет, право включить членов семьи и доступ к постоянному проживанию и в конечном итоге гражданству по истечении пяти лет.
Проект не требует минимального ежегодного физического пребывания в Румынии, но сохранение квалифицирующей инвестиции будет обязательным в течение всего периода проживания.
Storia: цены на квартиры в Бухаресте выросли на 70% за последние 6 лет
Средние цены на квартиры в Брашове и Сибиу удвоились с сентября 2019 года по сентябрь 2025 года, тогда как цены на квартиры в Бухаресте выросли на 70%, следует из анализа платформы недвижимости Storia. Среди крупных городов страны самые медленные темпы роста были в Тимишоаре, где цены выросли на 53%.
Средние цены на квартиры выросли за последние 6 лет во всех крупных городах Румынии, но рост не был равномерным по стране.
В целом за последние шесть лет, на фоне пандемии коронавируса и высокой инфляции, цены на квартиры в Брашове и Сибиу удвоились более чем на 103% и достигли в сентябре 2025 года 2 203 евро и 1 921 евро за кв. м соответственно.
Будучи самым дорогим городом Румынии, Клуж-Напока также входит в тройку лидеров по проценту роста за последние 6 лет - со средним ростом на 93%, тогда как в Орадее средние цены выросли на 88%, до 1 884 евро за кв. м в сентябре 2025 года.
Два более небольших города Румынии также показали рост средних цен более чем на 80% (Крайова - на 82% и Арад - на 81%), тогда как в Яссах рост составил 73%.
В Бухаресте средний рост цен составил 70%, до 2 017 евро за кв. м в сентябре 2025 года. Единственный из проанализированных городов с ростом ниже, чем в столице, - Тимишоара. В этом городе на западе Румынии рост составил 53%, до 1 891 евро за кв. м.
Кипр
Рынок недвижимости достигает зрелости - стабильные цены, высокий иностранный спрос и дефицит предложения
В октябре 2025 года из данных, публикуемых в кипрской прессе, вырисовывается чёткая картина: рынок недвижимости Кипра переходит в состояние относительной стабильности, с умеренными темпами роста цен, значительным иностранным спросом и растущим напряжением в предложении.
По данным Центрального банка Кипра (CBC) и Статистической службы Кипра (Cystat), во втором квартале 2025 года индекс цен на жильё (House Price Index - HPI) вырос на 0,2% по сравнению с предыдущим кварталом и примерно на 1% по сравнению с предыдущим годом.
Рост сосредоточен в основном на квартирах, но продолжает быть более слабым на частных домах: на квартирах зафиксирован годовой рост около 5,3% во втором квартале, тогда как на частных домах рост остался около 3,4%-3,6%.
Региональные тенденции особенно заметны:
- В районе Лимассол зафиксирован годовой рост цен на квартиры около 6,8% - самые высокие темпы среди центральных регионов.
- В районе Пафос цены варьируются в зависимости от типа: для квартиры на вторичном рынке средняя цена составляет около 129 774 €, а для частных домов в районе средняя цена около 386 828 €, что делает Пафос одним из наиболее дорогих регионов для инвестиций.
Одновременно публикации указывают на растущий иностранный спрос - данные за первые месяцы 2025 года показывают рост примерно на 15% покупок иностранными покупателями по сравнению с 2024 годом.
Рынок аренды также несёт значительные признаки: в июле-августе 2025 года сделки в премиальных районах привели к высоким платежам, например, в районе Лимассол ежемесячная аренда однокомнатной квартиры составляет около 1 651 €, двухкомнатной - около 2 574 €, трёхкомнатной - около 3 812 €.
Итог: Кипр сегодня демонстрирует рынок недвижимости, находящийся на «линии стабильности». Цены продолжают расти, но умеренными по сравнению с периодом после кризиса и после коронавируса темпами, а иностранный спрос по-прежнему остаётся главным двигателем. Вместе с тем дефицит предложения, высокие строительные затраты и повышение требований к зданиям (энергоэффективность и т.д.) повышают уровень сложности для инвесторов.
Со стола автора:
- 1. Возможность в условиях контроля и расширения: темпы роста цен умеренные (около 1%-5% в год), но в сочетании с высоким иностранным спросом они позволяют получить качественный инвестиционный потенциал, особенно в премиальных районах, таких как Лимассол и Пафос.
- 2. Стратегический выбор региона: Лимассол продолжает лидировать по ценам и размеру рынка, но и в таких регионах, как Пафос и даже Ларнака, есть добавленная ценность для тех, кто ищет более высокую доходность и менее «известный» маршрут.
- 3. Инвестиции с перспективой на средне- и долгосрочный период: поскольку ожидания роста цен уже не те, что были (HPI вырос лишь примерно на 1% в год в целом по стране), рекомендуется мыслить в горизонте 3-5 лет и отказаться от модели покупки ради «быстрого роста стоимости».
Куда исчезли молодые покупатели квартир в США? Проверьте фондовый рынок
В статье рассматривается, как высокие цены на жильё в США наряду с резким ростом фондового рынка меняют соображения молодых людей при выборе между покупкой дома и арендой с вложением денег. Согласно отчёту JPMorgan Chase, 37% 25-летних имели инвестиционный счёт в 2024 году, по сравнению с 6% в 2015 году, а по данным Национальной ассоциации риелторов, доля владельцев жилья среди поколения Z составляет лишь 16%. В наглядном расчёте, приведённом в статье, через десять лет финансовый результат аренды с инвестированием в фондовый рынок близок к результату покупки дома за 400 тысяч долларов, в том числе из-за кредитного плеча ипотеки. В статье подчёркивается, что результат зависит от допущений и личных обстоятельств, включая расходы на продажу, налогообложение, потребности в ликвидности и срок проживания на одном месте.
Источник: The Wall Street Journal, Кэрол Райан, 25.10.2025
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית