قراءنا الأعزاء،
بعد انتهاء الأعياد، وخفوت أصوات الحرب، وبقاء عدد قليل من المخطوفين في غزة نأمل أن يعودوا هم أيضًا إلى إسرائيل قريبًا، نقترب من نهاية السنة الميلادية ومن حصيلة العام. وكما شهد سوق العقار في إسرائيل تقلبات خلال العام الماضي، يبدو أن الأسواق الدولية تشهد تقلبات هي الأخرى، ومع ذلك ما زلنا نلمس اهتمامًا مرتفعًا لدى الإسرائيليين بشراء عقارات وراء البحار. فهل سيعيد خفض الفائدة المتوقع، والركود، وبحسب البعض انخفاض الأسعار في إسرائيل، المستثمرين إلى السوق الإسرائيلية، أم سنواصل رؤية مستثمرين يبحثون عن قنوات استثمار بديلة في الخارج؟
في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. اليونان - صندوق النقد الدولي يتوقع نموًا بنسبة 2%.
ب. وكالة S&P تؤكد الاستقرار الاقتصادي لليونان.
ج. اليونان في أزمة سكن: نقص المعروض يدفع أسعار العقارات إلى مستويات قياسية جديدة.
د. Colliers: سوق العقار الروماني يدخل مرحلة تبريد.
هـ. رومانيا - تأشيرة ذهبية؟
و. Storia: أسعار الشقق في بوخارست ارتفعت بنسبة 70% خلال السنوات الست الأخيرة.
ز. قبرص - سوق العقار يبلغ مرحلة النضج.
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
اليونان
صندوق النقد الدولي يتوقع نموًا مستقرًا بنسبة 2% لليونان في ظل التقلبات العالمية
يتوقع صندوق النقد الدولي (IMF) نموًا بنسبة 2% للاقتصاد اليوناني في عامي 2025 و2026، وهو تراجع طفيف عن 2.3% في عام 2024، لكنه ما زال أعلى من متوسط منطقة اليورو، بحسب أحدث تقرير له بعنوان «آفاق الاقتصاد العالمي».
وحذّر صندوق النقد الدولي من أن النمو العالمي يواجه صعوبات كبيرة. فالتوترات التجارية، ولا سيما سياسة الرسوم الجمركية الأمريكية، والتعديلات الاقتصادية الكلية المتقلبة، وتلاشي تأثيرات التحفيز قصيرة الأجل، كلها تشكل مخاطر. ويتوقع التقرير تباطؤ النمو العالمي من 3.3% في عام 2024 إلى 3.2% في عام 2025 و3.1% في عام 2026، على أن تنمو الاقتصادات المتقدمة بنحو 1.5% وتحافظ الأسواق الناشئة على نمو يزيد قليلًا على 4%.
وفيما يخص اليونان، تجمع التوقعات بين تفاؤل حذر وتحديات هيكلية. ومع اتجاه مؤشرات اقتصادية رئيسية نحو التحسن، قد تستفيد البلاد من جهود الإصلاح المتواصلة، لكنها تظل عرضة للصدمات الاقتصادية الخارجية.
وكالة S&P تؤكد الاستقرار الاقتصادي لليونان
أكدت وكالة التصنيف العالمية S&P Global من جديد التصنيف الائتماني لليونان عند مستوى BBB مع نظرة مستقبلية مستقرة، ما يشير إلى ثقة متواصلة باقتصاد البلاد وبآفاق نموه على المدى الطويل.
ويعزز هذا التأكيد مكانة اليونان لدى المستثمرين ووكلاء السياحة الدوليين، الذين يرون فيها وجهة مستقرة وجاذبة للتعاون والاستثمارات السياحية طويلة الأجل. ومن المتوقع أن تجذب القدرة التنافسية المحسّنة مزيدًا من رؤوس الأموال وأن تسهّل الوصول إلى التمويل اللازم لتحديث البنى التحتية، ما يحسّن بيئة السياحة والأعمال في اليونان أكثر.
وأفادت S&P بأن اليونان من بين الاقتصادات المتقدمة القليلة التي يُتوقع أن تخفّض دينها العام بالقيم المطلقة للسنة الثانية على التوالي، وتتوقع فائضًا ماليًا إجماليًا في عام 2025.
وأشارت الوكالة إلى أن «التوقعات الاقتصادية لليونان ما زالت قوية، بدعم من برامج الاستثمار والطلب السياحي القوي»، وأضافت أن النظرة المستقرة تعكس أداءً متينًا يقابله مستوى الدين المرتفع.
وتتوقع الوكالة أن ينمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي لليونان بنسبة 2.1% هذا العام، وأن يبلغ متوسط نموه 2.2% سنويًا بين عامي 2025 و2026، بقيادة الاستثمارات والاستهلاك الخاص. كما يُتوقع أن يدعم الانخفاض المتواصل في البطالة وارتفاع الأجور الحقيقية الطلب المحلي. ومن المتوقع أن يتباطأ النمو تدريجيًا بعد انتهاء تمويل «آلية التعافي والصمود» (RRF) خلال السنوات المقبلة.
ورغم عدم اليقين العالمي، وصفت S&P التوقعات المالية لليونان بأنها صامدة. وفي حين بقي الإنتاج الصناعي دون تغيير في الأشهر الثمانية الأولى من العام بسبب ضعف الطلب الأوروبي وانخفاض الصادرات، ارتفعت إيرادات السياحة بنسبة 12.5% حتى يوليو مقارنة بالفترة المقابلة من عام 2024، ما يبرز القوة المستمرة لهذا القطاع.
اليونان في أزمة سكن: نقص المعروض يدفع أسعار العقارات إلى مستويات قياسية جديدة
لا يزال سوق العقار اليوناني في حالة غليان، وهذه المرة لا يعود السبب إلى الطلب المرتفع وحده، بل إلى نقص حاد في المعروض. فبحسب تقرير موسع نشره موقع Greek Reporter، تواجه اليونان أزمة سكن آخذة في التعمق، تؤدي إلى ارتفاع متواصل في أسعار الشقق وإلى ضغط متزايد في سوق الإيجارات أيضًا.
وفي النصف الأول من العام، سُجّل انخفاض بنسبة 14% في عدد تراخيص البناء مقارنة بالعام السابق، إلى جانب تراجع بنسبة 24% في المساحة المبنية و17% في إجمالي حجم البناء. والمعنى واضح: بناء جديد أقل - شقق جديدة أقل - ومعروض يضيق باستمرار.
وتظهر النتيجة جليّة في بيانات الأسعار. ففي الربع الثاني من عام 2025 قفزت أسعار الشقق في اليونان بنسبة 7.3% في المتوسط السنوي. وارتفعت أسعار الشقق الجديدة بنسبة 6.8%، فيما قفزت أسعار الشقق القديمة بوتيرة أسرع بلغت 7.6%. وفي أثينا سُجّل ارتفاع متوسطه 5.9%، أما في مناطق الشمال مثل سالونيك والأطراف فسُجّلت معدلات ارتفاع أشد، تبلغ نحو 8.8% في السنة.
وفي سوق الإيجارات أيضًا يُلمس التوتر: فقد ارتفع مؤشر الإيجارات الوطني إلى 114.7 نقطة، بزيادة تقارب 10% عن العام الماضي، ما يدل على طلب قوي على السكن وعلى فجوة آخذة في الاتساع بين عدد المستأجرين المحتملين وعدد العقارات المتاحة للإيجار.
ويشير التقرير إلى أن سوق العقار اليوناني دخل مرحلة «ترتفع فيها الأسعار لا بسبب فائض الطلب، بل أساسًا بسبب غياب المعروض». ونُقل عن مسؤولين حكوميين قولهم إن هذا الاتجاه يهدد قدرة الطبقة الوسطى على شراء شقة، ويثير نقاشًا عامًا جديدًا حول حوافز البناء الجديد وتقييد الإيجار قصير الأجل (Airbnb وما شابهه)، الذي يستنزف مخزون الشقق من السوق المحلية.
وفي الوقت نفسه، يجذب الارتفاع المتواصل في الأسعار انتباه المستثمرين الأجانب. وبحسب التقديرات، تجاوزت حصة المشترين الدوليين في وسط أثينا عتبة 40% من إجمالي الصفقات. وبالنسبة إليهم، هذا سوق ناشئ ينطوي على إمكانات أرباح رأسمالية ملحوظة - لكنه يتطلب حذرًا وفهمًا محليًا وإدارة مخاطر دقيقة.
من مكتب الكاتب:
إمكانات للمستثمر الإسرائيلي
- الارتفاع المتواصل في الأسعار (بمتوسط نحو 7% في السنة) يدل على سوق ذي ديناميكية إيجابية للاستثمار والدخل من الإيجار.
- تظل مناطق مثل سالونيك جذابة بوجه خاص، مع ارتفاعات تتجاوز 5%.
- يخلق نقص المعروض إمكانات، خصوصًا للمستثمرين النشطين القادرين على سدّ «الحلقة المفقودة» في السوق (ترميم، تجديد، عقارات تنتظر تحسين قيمتها).
مخاطر مهمة
- عندما يكون المعروض محدودًا، يكمن الخطر في أنه إذا تعافى البناء فقد يحدث تصحيح في الأسعار.
- لقد تراجع البناء تراجعًا ملحوظًا في النصف الأول من عام 2025، وإذا انتهى اتجاه التراجع هذا فقد يظهر تباطؤ في الارتفاعات.
- على المستثمر أن يتحقق من: تكاليف الترميم المرتفعة، والأنظمة المحلية (التخطيط، التراخيص)، وفهم مناطق محددة، لا «اليونان» ككل فحسب.
رومانيا
Colliers: سوق العقار الروماني يدخل مرحلة تبريد
يشير تقرير حديث لشركة الاستشارات Colliers إلى أن ثقة المستهلكين في رومانيا هبطت إلى أحد أدنى مستوياتها في السنوات الخمس عشرة الأخيرة. فبعد عدة سنوات من الطلب القياسي، دخل قطاع السكن في رومانيا عام 2025 في مرحلة تبريد، مع ازدياد حذر المشترين.
وسجّلت معنويات المستهلكين أشد انخفاض نصف سنوي لها منذ الأزمة المالية في 2009-2010، باستثناء الصدمة القصيرة التي سببتها الجائحة، بحسب Colliers. ومع ذلك يُتوقع أن يكون هذا الانخفاض أعمق وأطول، مع ضعف سوق العمل، وعدم الاستقرار السياسي، والتغييرات المالية التي تضر بالقوة الشرائية للأسر.
وقد أحدث قرار الحكومة رفع ضريبة القيمة المضافة إلى 21% اعتبارًا من الأول من أغسطس موجة مؤقتة من الصفقات، جعلت شهر يوليو من أنشط الأشهر منذ سنوات. لكن محللي Colliers حذّروا من أن التأثير سيكون قصير الأمد، إذ يُتوقع أن تحدّ الضرائب الأعلى وتكاليف الطاقة والرسوم على الوقود، إلى جانب أسعار الفائدة المرتفعة بصورة متواصلة، من النشاط في الأشهر الأخيرة من عام 2025.
وفي الأشهر الثمانية الأولى من العام بيعت نحو 106 آلاف وحدة سكنية في أنحاء البلاد، دون تغيير يُذكر عن عام 2024، بحسب بيانات رسمية.
«رغم أن مؤشرات البناء وتراخيص البناء ومعنويات المشترين تُظهر انخفاضات كبيرة، فإن السوق لا يدخل في ركود شبيه بركود 2009-2010. وبدلًا من ذلك نشهد عودة إلى الوضع الطبيعي بعد عدة سنوات قوية للغاية تفوّق فيها الطلب باستمرار على العرض»، قال Gabriel Blăniță، الشريك المدير لخدمات التقييم والاستشارات في Colliers Romania.
«على المدى الطويل ما زالت الأساسيات متينة: فالمدن الكبرى تواصل مواجهة الاكتظاظ والعجز في السكن، بينما تبقى نوايا الشراء أعلى بكثير من مستويات ما قبل الجائحة. وتشير هذه التطورات إلى أن سوق السكن يمر بفترة تكيّف لا بانخفاض هيكلي»، أضاف.
واصلت الأسعار في كبرى المدن الرومانية الارتفاع بنحو 5% في النصف الأول من عام 2025، نتيجة ارتفاع تكاليف البناء والطلب على العقارات المركزية. في المقابل، شهدت المناطق الضاحوية والحضرية المحيطة، حيث الأراضي أرخص، نموًا أكثر اعتدالًا ومعروضًا أكثر صمودًا.
وذكرت Colliers في التقرير أن التوقعات قصيرة الأجل تشير إلى طلب أضعف وصفقات أقل، إذ تؤثر تكاليف الاقتراض المرتفعة والضغوط المالية سلبًا. لكنها شددت على أن التوقعات طويلة الأجل ما زالت إيجابية، إذ لا تزال بوخارست ومراكز حضرية كبرى أخرى تعاني نقصًا في السكن.
وأضافت الشركة أن جهات دولية، بينها صندوق النقد الدولي والبنك الدولي، لا تتوقع تباطؤًا اقتصاديًا مماثلًا لأزمة 2009-2010.
«تأشيرة ذهبية»؟
بحسب مسودة مشروع القانون، سيمنح البرنامج - الذي يُسمى رسميًا «برنامج الإقامة عبر الاستثمار» - مواطني الدول الثالثة (من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية) تصريح إقامة قابلًا للتجديد لمدة خمس سنوات مقابل حد أدنى للاستثمار قدره 400,000 يورو في رومانيا - «تأشيرة ذهبية».
وسيوفر البرنامج حقوق إقامة فقط، لكنه سيتيح للمستفيدين تقديم طلب للحصول على الجنسية الرومانية بعد خمس سنوات من الإقامة المتواصلة.
وبحسب المقترح، تشمل خيارات الاستثمار الملائمة شراء سندات حكومية رومانية بقيمة 400,000 يورو على الأقل بفترة استحقاق خمس سنوات أو أكثر؛ وشراء عقارات بقيمة 400,000 يورو على الأقل مع الاحتفاظ بها لمدة خمس سنوات على الأقل؛ واستثمارات بقيمة 400,000 يورو على الأقل في صناديق مرخصة من هيئة الرقابة المالية (ASF)؛ أو شراء أسهم في شركات رومانية مسجلة بقيمة 400,000 يورو على الأقل.
ووفق مشروع القانون أيضًا، سيتعين على مقدمي الطلبات إثبات المصدر القانوني لأموالهم، وألا يكونوا مدرجين في قوائم العقوبات الدولية، وألا يشكلوا خطرًا أمنيًا. وقبل إصدار التصاريح ستُجرى فحوص إلزامية من قبل جهاز المخابرات الروماني (SRI) وجهاز المخابرات الخارجية (SIE) والمكتب الوطني لمنع ومكافحة غسل الأموال (ONPCSB) وجهات أخرى.
وسيتمتع المستثمرون المستوفون لشروط البرنامج بتصريح إقامة قابل للتجديد لمدة خمس سنوات، وبحق ضم أفراد العائلة، وبإمكانية الحصول على إقامة دائمة وجنسية في نهاية المطاف بعد خمس سنوات.
ولا تشترط المسودة حدًا أدنى للإقامة الفعلية السنوية في رومانيا، لكن الإبقاء على الاستثمار المؤهِّل سيكون إلزاميًا طوال فترة الإقامة.
Storia: أسعار الشقق في بوخارست ارتفعت بنسبة 70% خلال السنوات الست الأخيرة
تضاعف متوسط أسعار الشقق في براشوف وسيبيو بين سبتمبر 2019 وسبتمبر 2025، في حين ارتفعت أسعار الشقق في بوخارست بنسبة 70%، بحسب تحليل أجرته منصة العقارات Storia. ومن بين المدن الكبرى في البلاد، كانت وتيرة النمو الأبطأ في تيميشوارا، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 53%.
ارتفع متوسط أسعار الشقق خلال السنوات الست الأخيرة في جميع المدن الكبرى في رومانيا، لكن الارتفاعات لم تكن متساوية على المستوى الوطني.
وإجمالًا، خلال السنوات الست الأخيرة، التي اتسمت بجائحة كورونا والتضخم المرتفع، تضاعف متوسط أسعار الشقق في براشوف وسيبيو بأكثر من 103%، لتصل إلى 2,203 يورو و1,921 يورو للمتر المربع على التوالي في سبتمبر 2025.
وبصفتها أغلى مدينة في رومانيا، تقع كلوج-نابوكا أيضًا بين المدن الثلاث الأولى في نسب النمو خلال السنوات الست الأخيرة، بارتفاع متوسطه 93%، بينما ارتفعت متوسطات الأسعار في أوراديا بنسبة 88%، إلى 1,884 يورو للمتر المربع في سبتمبر 2025.
وسجلت مدينتان أصغر في رومانيا أيضًا ارتفاعات تفوق 80% في متوسط الأسعار (كراوفا بنسبة 82% وأراد بنسبة 81%)، بينما بلغ الارتفاع في ياش 73%.
وفي بوخارست بلغ متوسط ارتفاع الأسعار 70%، إلى 2,017 يورو للمتر المربع في سبتمبر 2025. والمدينة الوحيدة من بين المدن التي شملها التحليل التي سجلت ارتفاعًا أقل من العاصمة هي تيميشوارا. وفي هذه المدينة الواقعة في غرب رومانيا بلغ الارتفاع 53%، إلى 1,891 يورو للمتر المربع.
قبرص
سوق العقار يبلغ مرحلة النضج - أسعار مستقرة وطلب أجنبي مرتفع ونقص في المعروض
في أكتوبر 2025 تتضح صورة جلية من البيانات المنشورة في الصحافة القبرصية: ينتقل سوق العقار القبرصي إلى حالة من الاستقرار النسبي، مع وتيرة معتدلة لارتفاع الأسعار، وطلب أجنبي كبير، وتوتر متزايد في المعروض.
وبحسب بيانات البنك المركزي القبرصي (CBC) والدائرة الإحصائية القبرصية (Cystat)، ارتفع مؤشر أسعار المساكن (House Price Index - HPI) في الربع الثاني من عام 2025 بنسبة 0.2% مقارنة بالربع السابق وبنحو 1% مقارنة بالعام السابق.
ويتركز النمو أساسًا في الشقق، بينما يظل أضعف في البيوت الخاصة: ففي الشقق سُجّل نمو سنوي بنحو 5.3% في الربع الثاني، في حين بقي الارتفاع في البيوت الخاصة عند نحو 3.4%-3.6%.
الاتجاهات الإقليمية بارزة بوجه خاص:
- في محافظة ليماسول سُجّل ارتفاع سنوي في أسعار الشقق بنحو 6.8%، وهي الوتيرة الأعلى في المناطق المركزية.
- في محافظة بافوس تتفاوت الأسعار بحسب النوع: فمتوسط سعر الشقة المستعملة نحو 129,774 يورو، أما البيوت الخاصة في المحافظة فمتوسط سعرها نحو 386,828 يورو، ما يجعل بافوس من المناطق الأغلى للاستثمار.
وفي الوقت نفسه تشير التقارير إلى تزايد الطلب الأجنبي - ففي الأشهر الأولى من عام 2025 تدل البيانات على ارتفاع بنحو 15% في عمليات الشراء من قبل مشترين أجانب مقارنة بعام 2024.
وتحمل سوق الإيجارات كذلك مؤشرات ملحوظة: ففي يوليو - أغسطس 2025 أدت الصفقات في المناطق الراقية إلى دفعات مرتفعة؛ فعلى سبيل المثال، في محافظة ليماسول يبلغ الإيجار الشهري لشقة بغرفة واحدة نحو 1,651 يورو، ولشقة بغرفتين نحو 2,574 يورو، ولشقة بثلاث غرف نحو 3,812 يورو.
وخلاصة القول: تعرض قبرص اليوم سوق عقار يقف على «خط الاستقرار». فالأسعار تواصل الارتفاع، لكن بوتيرة معتدلة نسبيًا مقارنة بما كان عليه الحال بعد الأزمة وبعد الجائحة، ويظل الطلب الأجنبي محركًا مركزيًا. ومع ذلك، فإن نقص المعروض وارتفاع تكاليف البناء ورفع مستوى المتطلبات من المباني (كفاءة الطاقة وغيرها) تزيد من درجة التعقيد للمستثمرين.
من مكتب الكاتب:
- 1. فرصة في ظل السيطرة والتوسع: وتيرة ارتفاع الأسعار معتدلة (نحو 1%-5% في السنة)، لكنها مع الطلب الأجنبي المرتفع تتيح إمكانات استثمار جيدة، خصوصًا في المناطق الراقية مثل ليماسول وبافوس.
- 2. اختيار استراتيجي للمنطقة: تواصل ليماسول الصدارة من حيث الأسعار وحجم السوق، لكن في مناطق مثل بافوس وحتى لارنكا قيمة مضافة لمن يبحث عن عائد أعلى ومسار أقل «شهرة».
- 3. استثمار بمنظور متوسط إلى طويل الأجل: بما أن التوقعات بارتفاع الأسعار لم تعد كما كانت (فمؤشر HPI ارتفع نحو 1% فقط في السنة على المستوى الوطني)، يُنصح بالتفكير بمنطق 3-5 سنوات والخروج من نموذج الشراء من أجل «ارتفاع سريع في القيمة».
أين اختفى مشترو الشقق الشباب في الولايات المتحدة؟ انظروا إلى سوق الأسهم
يتناول المقال كيف أن أسعار السكن المرتفعة في الولايات المتحدة، إلى جانب الارتفاعات الحادة في سوق الأسهم، تغيّر حسابات الشباب بين شراء منزل وبين الاستئجار واستثمار المال. وبحسب تقرير لـ JPMorgan Chase، كان 37% ممن بلغوا 25 عامًا يمتلكون حساب استثمار في عام 2024، مقابل 6% في عام 2015، وبحسب الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تبلغ نسبة تملك المنازل بين أبناء الجيل Z 16% فقط. وفي حساب توضيحي يرد في المقال، تقترب النتيجة المالية بعد عشر سنوات من الاستئجار والاستثمار في سوق الأسهم من نتيجة شراء منزل بقيمة 400 ألف دولار، وذلك بين أمور أخرى بسبب الرافعة المالية التي يوفرها الرهن العقاري. ويشدد المقال على أن النتيجة تتوقف على الافتراضات والظروف الشخصية، ومنها تكاليف البيع والضرائب واحتياجات السيولة ومدة السكن في المكان نفسه.
المصدر: The Wall Street Journal، كارول رايان، 25.10.2025
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית