Уважаемые читатели!
Незадолго до конца календарного года, после того как государственный бюджет на 2026 год был утверждён правительством, и, судя по всему, он не несёт добрых вестей израильским инвесторам в недвижимость.
Румыния же, вслед за делом краха компании «Nordis» и ущербом, причинённым покупателям квартир, утверждает закон, который осложнит жизнь застройщикам, до сих пор финансировавшим строительство за счёт средств инвесторов и покупателей.
В странах, которые мы освещаем, цены на квартиры продолжили расти и в ноябре, и мы ожидаем, что 2025 год завершится значительным ростом цен.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Греция - цены на квартиры продолжают расти.
б. Греция - рост реальных доходов.
в. Румыния - инвестиционный рынок Центральной и Восточной Европы восстанавливается, а Румыния выделяется нерешительным, но устойчивым возвращением.
г. Румыния - «закон Nordis» выходит на арену.
д. Кипр - рост объёма сделок, сильный спрос в Лимассоле и положительный импульс на рынке жилых квартир.
е. «На цену квартиры в Бухаресте в Израиле не купить даже ключ».
Адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Цены на квартиры продолжают расти
В Греции продолжается тенденция резкого удорожания на рынке жилья, несмотря на общее снижение инфляции. Согласно последним данным Банка Греции, цены на квартиры в третьем квартале 2025 года в среднем примерно на 7,7% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, причём рост зафиксирован по всей стране: около 6,6% в Афинах, 9,6% в Салониках, 8,9% в других крупных городах и около 8,5% в остальных регионах.
Это пятый год подряд резкого роста цен на квартиры, местами двузначного, в то время как общая инфляция уже вернулась к уровню всего около 2%-3%. Смысл: стоимость жилья отдаляется от доходов домохозяйств, и жилищный кризис в Греции углубляется.
Чтобы дать арендаторам немедленный ответ, правительство впервые запускает в ноябре программу «Возврат арендной платы» (Epistrofi Enoikiou). Более миллиона арендаторов получили в конце ноября возврат прямо на банковский счёт без необходимости подавать заявление. Возврат основан на 1/12 годовой арендной платы, заявленной в налоговых декларациях за 2024 год, за основное жильё и студенческое жильё. Сумма годового возврата ограничена 800 евро за основное жильё с добавлением 50 евро на каждого ребёнка и ещё до 800 евро за студенческое жильё, при соблюдении критериев по доходу, имуществу и способу оплаты (приоритет отдаётся электронной оплате).
Наряду с прямой поддержкой арендаторов правительство пытается воздействовать и на сторону предложения:
- Программа «Renovate-Rent» субсидирует ремонт пустующих квартир площадью до 100 кв. м при условии, что они будут сдаваться в долгосрочную аренду.
- Продвигается ввод в эксплуатацию государственных объектов и механизмов «социального обновления» для создания фонда доступного жилья.
- Расширяются критерии программы «Мой дом 2», предоставляющей субсидируемую ипотеку молодым парам.
Экономисты и Банк Греции предупреждают, что любой рост спроса, будь то за счёт субсидируемой ипотеки или субсидирования аренды, может подогреть дальнейший рост цен, пока новое предложение ограничено, особенно на старые квартиры в востребованных районах и в центрах городов.
Со стола автора:
Израильским инвесторам, владеющим объектами в Греции или рассматривающим выход на рынок, важно понимать:
- 1. Ценовая среда продолжает расти, но и регулирование вокруг аренды ужесточается.
- 2. Такие программы, как «Возврат арендной платы», поощряют прозрачную отчётность и более пристальный контроль властей за рынком аренды.
- 3. Любое инвестиционное решение должно учитывать не только валовую доходность, но и налогообложение аренды, условия права на субсидируемые программы и риски «пузыря» в некоторых регионах.
Греция: резкий рост реальных доходов
По данным Eurostat, опубликованным на этой неделе, Греция зафиксировала скачок на 22,3% в реальном доходе на душу населения между 2017 и 2023 годами - один из наиболее значительных приростов в Европейском союзе за этот период. Этот показатель приобретает особое значение на фоне лет умеренного роста и экономического восстановления после долгового кризиса.
Речь идёт об улучшении, основанном на двух главных факторах:
- 1. Рост доходов домохозяйств вслед за восстановлением рынка труда и улучшением зарплат.
- 2. Резкое снижение инфляции по сравнению с прошлым годом, вернувшее покупательную способность миллиону греческих домохозяйств.
Согласно сообщению, Греция показывает рост почти в три раза быстрее среднеевропейского, при этом во многих странах Западной Европы в последние годы реальный доход даже снизился. Этот показатель отражает важное изменение тенденции: греческие домохозяйства сегодня пользуются более высокой покупательной способностью, и частное потребление соответственно укрепляется.
Румыния
Инвестиционный рынок Центральной и Восточной Европы восстанавливается, а Румыния выделяется нерешительным, но устойчивым возвращением
Новый доклад Colliers рисует оптимистичную картину рынка недвижимости Центральной и Восточной Европы (CEE) на 2025 год. Объём инвестиций за первые три квартала года достиг 4,8 млрд евро, что на 38% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Хотя общая активность всё ещё ниже исторического среднего, тенденция положительная и очевидная: международный капитал постепенно возвращается в регион.
Польша лидирует на рынке, на неё приходится почти половина всех сделок, за ней следует Чехия.
Но внутри региональной тенденции Румыния отмечена как страна, которая вновь начинает накапливать интерес со стороны инвесторов, хотя пока в относительно скромных масштабах.
Согласно докладу, инвестиционная активность в Румынии за первые три квартала года составила лишь немногим более 450 млн евро (доля 6% сделок с недвижимостью в регионе Центральной и Восточной Европы, снижение с более чем 8% в 2024 году и пика свыше 11% в 2022 году) - показатель, который ставит её позади остальных ведущих стран, но подчёркивает, что и в Бухаресте, и в других городских центрах начинает наблюдаться улучшение спроса, главным образом в промышленном и логистическом секторе.
«2025 год выглядит похожим на 2019-й - год, который не был особенно сильным по объёмам, но за которым последовали два сильных года, подготовившие почву для пика активности, наблюдавшегося в 2022 году. Точно так же в первые три квартала мы видим на рынке ряд сделок, находящихся сейчас на разных стадиях реализации. У 2026 года есть потенциал для сжатия доходности при условии, что местная и мировая макроэкономическая среда останется как минимум нейтральной. Ожидания аналитиков относительно дальнейшего снижения ставок Европейским центральным банком поддерживают этот прогноз на следующий год», - объясняет Роберт Микло (Robert Miklo), партнёр, руководитель направления рынков капитала в Colliers.
«Румыния остаётся привлекательным рынком для инвестиций благодаря здоровой доходности и потенциалу роста в развивающихся секторах. Премиальная доходность составляет около 7,5% и 7,75% для премиальных офисных и промышленных проектов соответственно, что выше, чем в Чехии или Польше, делая местный рынок привлекательным для инвесторов, ищущих надёжные возможности на средне- и долгосрочную перспективу», - подчёркивает Сильвиу Поп (Silviu Pop), директор по исследованиям CEE и Румынии в Colliers.
В Colliers отмечают, что инвесторы в Румынии продолжают проявлять осторожность, а сделки чаще точечные и целевые, но импульс положительный. Растущий интерес международных фондов и формирующиеся сделки указывают на то, что главное изменение года - сдвиг в восприятии риска:
Инвесторы начинают вновь воспринимать Румынию как «развивающийся рынок», а не как «рискованный рынок».
Логистический сектор по-прежнему остаётся главной силой, движущей весь регион, и Румыния не исключение: большой спрос со стороны электронной коммерции и промышленности увеличивает объёмы аренды и укрепляет стабильность доходности.
В итоге Colliers заключает, что регион находится «на ранней стадии восстановления», но сигнал для инвесторов ясен:
Возможности в Восточной Европе, и в частности в Румынии, начинают вновь открываться - для тех, кто понимает, как читать рынок перед следующей волной.
Румыния: итоги данных за 3-й квартал 2025 года
Румыния приобрела дроны на 400 млн долларов у Elbit
Несколько лет назад министерство обороны Румынии подписало сделку на сумму 400 млн долларов с израильской компанией Elbit на разработку семи систем Watchkeeper X, которые будут использоваться для обнаружения российских действий вблизи приграничных районов. Дроны будут поставлены через несколько месяцев (контракт между Румынией и Elbit был подписан в 2023 году, но поставка первых дронов задержалась из-за войны между Израилем и ХАМАС).
Каждая система Watchkeeper X состоит из командного центра, систем связи и трёх дронов.
Аппарат будет построен в Румынии, но первые дроны сейчас испытываются в Израиле. Они летают на высоте 1 000 метров и обнаруживают любую цель в радиусе 200 километров. Они также оснащены новейшей камерой, распознающей людей с расстояния 4-5 километров.
Задача дронов Watchkeeper X - в основном наблюдение, но при необходимости аппарат можно оснастить и ракетами. Дроны могут оставаться в воздухе 16 часов без дозаправки и существенно помогать координации сил, предоставляя информацию о силах противника в реальном времени.
7 систем Watchkeeper X будут распределены между всеми генеральными штабами армии Румынии: 3 для сухопутных войск, 3 для военно-морских сил и одна система для военно-воздушных сил. Дроны можно использовать не менее 15 лет, после чего они пройдут модернизацию.
Дрон Watchkeeper X не испытывался в бою; однако его предшественник, модель Watchkeeper, доказал свою значительную полезность в войне в Афганистане. Великобритания использовала аппарат для обнаружения повстанцев и обеспечения безопасного отхода сил союзников.
После передачи дроны Watchkeeper станут основным активом румынской армии для задач разведки, наблюдения и патрулирования. В боевых сценариях министерство обороны может опираться на дроны Bayraktar для атаки на позиции противника.
Дроны стали предметом возобновлённых военных инвестиций по всему миру ввиду их важной роли в войне в Украине. Румыния, в частности, также сталкивалась с нарушением своего воздушного пространства российскими дронами около 13 раз с начала войны. Последнее вторжение произошло 25 ноября.
В ответ на вторжение дронов командующий силами армии США в Европе и Африке генерал Кристофер Донахью (Christopher Donahue) заявил, что «у Румынии вскоре будет новая военная система, способная сбивать дроны, входящие в национальное воздушное пространство».
«Закон Nordis» выходит на арену
Парламент Румынии в прошлом месяце утвердил так называемый в СМИ «закон Nordis» - новое законодательство, призванное более жёстко регулировать взимание авансов в сделках с недвижимостью «на бумаге» и защитить покупателей квартир от замороженных проектов и ненадлежащего использования их средств. Для израильских девелоперов и инвесторов, работающих в Румынии, это глубокое изменение правил игры, с новыми рисками, но и с созданием более безопасной и прозрачной среды в долгосрочной перспективе.
Что устанавливает новый закон?
Суть закона - резкое ограничение сумм, которые застройщики и подрядчики вправе взимать с покупателей на разных стадиях строительства. Платёж Reservation - сумма, которую принято вносить для закрепления будущей квартиры в проекте, - отныне будет ограничен лишь 5% от цены продажи и максимальным сроком 60 дней. В течение этого срока стороны обязаны перейти к обязывающему договору о намерениях (предварительный договор, или promisiune de vânzare) либо к окончательному договору купли-продажи; если этого не произошло по вине застройщика, он будет обязан вернуть покупателю всю уплаченную сумму.
Даже после стадии Reservation закон ограничивает объём авансов в зависимости от реального хода строительства: максимальный процент после завершения каркаса (25%), ещё один процент после завершения инженерных систем (20%), и фактически общая сумма платежей, которую застройщик может получить до передачи объекта, останется на уровне 50% от цены квартиры. Кроме того, все средства, выплаченные покупателями, должны быть размещены на выделенном банковском счёте проекта, который нельзя использовать для финансирования других проектов или общих нужд компании. Застройщик вправе снимать средства с выделенного счёта только в соответствии с реальным и подтверждённым ходом проекта
Закон запрещает требовать и взимать: особые комиссии, платежи за «обязательство», платежи за «обеспечение», предварительные сборы за развитие. Любая сумма, не определённая в законе, не может взиматься заранее.
Согласно закону, застройщик не вправе: менять спецификацию, увеличивать площади общего пользования, менять площадь квартиры или менять кладовую/парковку без прямого согласия покупателя.
Закон ужесточает и условия самих договоров: больше нельзя подписывать предварительные договоры продажи квартир без действующего разрешения на строительство и без регистрации проекта и подъединиц в земельном реестре. Договоры должны быть составлены и подписаны в удостоверенной форме перед нотариусом, с регистрацией в земельном реестре. Нарушение ограничений может привести к полной недействительности договоров и даже к значительным денежным штрафам для застройщика.
«Закон Nordis» знаменует новый этап на рынке недвижимости Румынии: более регулируемый рынок, на котором больше нельзя продавать мечты на бумаге без прочной правовой и финансовой основы.
В пятницу 5.12.2025 президент Румынии подписал ратификацию закона, и он должен вступить в силу через неделю (в конце этой недели).
Со стола автора:
Что это значит для застройщиков?
Для застройщиков в Румынии, и в частности для израильских девелоперов, привыкших к модели финансирования, в значительной мере опирающейся на деньги покупателей, новый закон требует смены парадигмы. Больше нельзя «финансировать строительство за счёт клиентов»: ранний денежный поток сокращается, а возможность получать крупные суммы на раннем этапе проекта ограничена законом.
Практический смысл - потребность в более высоком собственном капитале, упорядоченном банковском сопровождении и построении финансовых моделей на основе стабильных источников финансирования, а не щедрых авансов покупателей. Застройщик, не спланировавший этого заранее, может оказаться в проекте, который не сходится по финансированию, или, что хуже, подвергнуться искам, расторжению договоров и регуляторным штрафам.
С другой стороны, закон, как ожидается, «очистит» рынок от проблемных игроков и повысит планку профессионализма. Серьёзные застройщики с финансовыми возможностями, опытом и правильным управлением рисками станут более заметными на новом рынке, где нельзя полагаться на чрезмерные авансы и расплывчатые договоры.
Что это значит для инвесторов и покупателей квартир?
Для покупателей квартир и инвесторов в недвижимость закон повышает уровень защиты, особенно в сделках пре-сейла. Ограничение авансов, требование выделенных счетов проекта, обязательное наличие разрешения на строительство и регистрации в земельном реестре до подписания предварительных договоров - всё это призвано снизить риск привычных историй о незавершённых проектах и исчезнувших деньгах.
Вместе с тем стоит обратить внимание: даже в более защищённой регуляторной среде ответственность за профессиональную проверку (Due Diligence) - юридическую, финансовую и физическую - не исчезает. Наоборот: когда законы усложняются, необходимость глубоко понимать, действует ли застройщик в соответствии с новым регулированием, здорова ли его структура финансирования и правильно ли договоры отражают защиту закона, становится ещё более критичной.
Кипр
Рост объёма сделок, сильный спрос в Лимассоле и положительный импульс на рынке жилых квартир
Рынок недвижимости Кипра подводит итоги 2025 года с чёткой тенденцией: оживлённая активность, высокие объёмы продаж и качественный рост спроса, несмотря на лёгкое охлаждение по количеству разрешений на строительство. По данным Real Estate Agent Registration Council, опубликованным в Cyprus Mail, с января по сентябрь 2025 года на Кипре было совершено 13 173 передачи права собственности - примерно на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объём средств достиг примерно 3,49 млрд €, рост около 12,6%, что показывает продолжение роста и переход к сделкам с более дорогой и ценной недвижимостью.
Одним из главных двигателей восстановления является сектор квартир. Индекс цен RICS Cyprus совместно с KPMG указывает, что жилые квартиры - категория, ведущая рост на рынке, тогда как коммерческая недвижимость, в основном розничная, продолжает топтаться на месте. Квартиры, а порой и частные дома, офисы и склады пользуются устойчивым спросом как местных жителей, так и международных покупателей, наряду со значительной активностью инвесторов в недвижимость, ищущих высокую доходность и стабильный рынок.
Лимассол продолжает оставаться «звездой» кипрского рынка. Город сохраняет впечатляющую долю около 37% от общего объёма сделок по стране, с оборотом около 1,3 млрд € за первые три квартала года. Одновременно рынок аренды в Лимассоле становится теснее и дороже: средняя арендная плата прошлым летом превысила отметку 3 000 € в месяц, почти вдвое больше среднего показателя в Ларнаке. Предложение квартир в аренду последовательно сокращается - с более чем 3 200 квартир в начале года до всего 1 390 в июле, что показывает глубину дефицита долгосрочного жилья в городе.
Одновременно строительная отрасль Кипра показывает сложную картину: количество разрешений на строительство снизилось, но общая стоимость утверждённых проектов, напротив, выросла. Этот показатель говорит об изменении характера застройки: меньше небольших проектов, больше крупномасштабных инициатив, люксовых проектов и начинаний, рассчитанных на международный рынок. Для инвесторов это означает относительную стабильность будущего предложения наряду с сокращением недорогой застройки, что может поддержать цены в ближайшие годы.
Со стола автора:
2025 год укрепляет положение Кипра как ключевого направления недвижимости в восточном Средиземноморье. Динамичный рынок жилья, дефицит предложения в Лимассоле, рост объёмов сделок и переход к инвестициям в объекты высокой стоимости - всё это указывает на положительную тенденцию.
Для израильских инвесторов Кипр продолжает предлагать редкое сочетание географической близости, стабильного регулирования, высокого спроса и особенно привлекательной доходности.
«На цену квартиры в Бухаресте в Израиле не купить даже ключ»
В статье, пятой в серии «Едиот Ахронот», рассказывается о растущем интересе израильских инвесторов к Бухаресту, который в 2000-е годы считался проблемным направлением, и приводится данные сайта investropa, согласно которым цены на жильё в городе за последний год выросли более чем на 18%. По данным статьи, цены сильно различаются по частям города: около 4 500-5 000 евро за кв. м в новых проектах на севере, около 2 500 евро в центре и около 1 500 евро на юге. Опрошенные адвокаты, в том числе адвокат Илан Лейбович, перечисляют риски: тот, кто не является гражданином Европейского союза, не может напрямую владеть земельной составляющей; в Румынии нет защиты, аналогичной израильскому закону о продаже квартир; необходимо проверять разрешение на строительство, права продавца и разрешение на сдачу в аренду. Далее в статье упоминаются крах компании Nordis Group и ограничение, действующее с января, на сдачу квартир в аренду в зданиях с высоким сейсмическим риском.
Источник: Едиот Ахронот, Хила Циион, 14.11.2025
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית