Bună ziua,
Nu doar în Israel prețurile locuințelor continuă să crească, ci și în toate țările în care activează biroul nostru, iar în același timp, pe fondul războiului comercial declanșat la începutul lunii aprilie de președintele SUA și al turbulențelor de pe bursele globale, industria imobiliară de pretutindeni se confruntă cu o stare de confuzie și incertitudine. Pe de o parte, există așteptări ca investitorii să își mute capitalul de pe piața de capital către piața imobiliară. Cu toate acestea, este clar că mediul de afaceri devine tot mai complex și mai riscant.
Circa 7% din materiile prime utilizate în construcția de locuințe în SUA sunt importate din străinătate. Instituirea de noi taxe vamale la importul materialelor de construcție, precum taxele vamale ale „Zilei Eliberării” impuse de președintele Trump, este de așteptat să majoreze costurile de construcție în SUA. Potrivit estimărilor profesioniștilor din domeniul imobiliar, aceste taxe vamale ar putea scumpi construcția de case noi.
La noi, în Israel, indicele costurilor de construcție, care a urcat deja brusc în ianuarie 25' cu 2,6%, ajunge la un ritm anual de circa 6%, încă înainte de efectul programului de taxe vamale și al scumpirilor preconizate ale materiilor prime pentru construcții. Indicele este de așteptat să continue să crească și să influențeze prețurile apartamentelor, în special ale celor cumpărate „pe hârtie” (în faza de proiect) și a căror dată de predare este îndepărtată, cumpărătorii urmând să plătească creșterea indicelui costurilor de construcție.
În această lună dorim să vă aducem la cunoștință:
a. Prețurile apartamentelor din Atena și din împrejurimi continuă să galopeze.
b. Fondul Monetar Internațional: economia Greciei are cele mai performante rezultate din Uniunea Europeană.
c. Majorarea TVA în România este așteptată în această lună.
d. Un nou proiect de lege va spori protecția cumpărătorilor de apartamente din România.
e. Prețurile apartamentelor din Bulgaria au crescut vertiginos în ultimul deceniu.
f. Economia Ciprului a continuat să crească în trimestrul 1/2025.
Nou în newsletterul nostru:
Începând din această lună, newsletterul nostru va include o rubrică nouă și captivantă! În fiecare ediție vă vom prezenta aparițiile noastre în presă, inclusiv opinii, interviuri personale, recenzii și perspective inovatoare.
Lectură plăcută,
av. Ilan Leibovitch și echipa biroului
Grecia
Prețurile apartamentelor din Atena și din împrejurimi continuă să galopeze
Piața locuințelor din Atena în 2025 descrie, în ansamblu, o realitate nouă, cea a unui oraș care se mișcă în două lumi paralele. Pe de o parte, strălucirea zonei litorale de lux și a cartierelor urbane scumpe, iar pe de altă parte, cartierele mai ieftine, dar în același timp neglijate, în care costul vieții și viața de zi cu zi sunt dramatic diferite.
În cele mai scumpe zone ale Atenei, cifrele se dezvăluie: în Vouliagmeni prețul mediu solicitat urcă brusc la 7.273 euro/mp. Între investițiile internaționale, marile proiecte de dezvoltare și programele de regenerare de amploare, Vouliagmeni devine un punct de referință pentru locuințele de lux, în comparație cu destinații cosmopolite precum Riviera Franceză sau Miami.
Voula o urmează cu 6.034 euro/mp, continuându-și traiectoria ascendentă ca suburbie de lux, în timp ce Glyfada și Elliniko - două zone care și-au schimbat dramatic profilul datorită dezvoltării marelui proiect Elliniko - înregistrează prețuri de peste 5.300 euro/mp. Chiar și în centrul tradițional al Atenei, în Kolonaki și Lycabettus, prețurile continuă să crească, 5.000 euro/mp reprezentând noul „prag” pentru locuit în centrul istoric.
Aceasta este o Atenă care se adresează acum unui public cu putere de cumpărare ridicată, precum investitorii străini, cumpărătorii prin Golden Visa și grecii cu avere mare. Cererea se concentrează pe proprietăți de lux, cu caracteristici precum priveliște la mare, acces direct la centre comerciale și la marine, dar și apropiere de proiecte de infrastructură care promit să schimbe fața zonei extinse.
Totuși, dacă privim dincolo de vitrinele suburbiilor scumpe, vedem o altă Atenă, cea a cartierelor mai ieftine, în care proprietățile rămân la un preț mai rezonabil, dar cu contraste evidente. În Agia Varvara, cea mai ieftină zonă din Atena, prețul mediu este de 1.260 euro/mp. O diferență de aproape șase ori mai mică decât în Vouliagmeni, în aceeași zonă metropolitană.
Urmează Varnavas, Acharnes, Patisia și Patision - Acharnon, cu prețuri cuprinse între 1.400 și 1.600 euro/mp. Acestea sunt zone aflate în afara hărții oficiale a marilor planuri de investiții, iar viața de zi cu zi se caracterizează aici prin lipsa infrastructurii, prin aglomerație în trafic și prin mai puține oportunități de modernizare a peisajului urban.
Diferența mare dintre zonele ieftine și cele scumpe ridică îngrijorări noi. Pe de o parte, zonele economice devin un magnet pentru cumpărătorii tineri care nu au un capital inițial prea mare sau pentru cei care caută investiții cu risc scăzut. Pe de altă parte, prețul scăzut este adesea asociat cu o calitate a vieții mai scăzută, cu o valoare de revânzare mai mică și cu mai multe provocări urbane.
În paralel, piața imobiliară rezidențială din Atena se află la o răscruce critică. Mai exact, va continua oare să se îndrepte spre o logică în care imobiliarele devin un privilegiu pentru puțini? Sau va reuși să dezvolte zone rezidențiale mai echilibrate, capabile să atragă o gamă mai largă de locuitori și investitori?
Răspunsul se va stabili în anii următori, deoarece noile proiecte de infrastructură, regenerarea și condițiile economice generale vor modela noul peisaj urban. Deocamdată, chipul Atenei în 2025 rămâne un mozaic de contraste.
Fondul Monetar Internațional: economia Greciei are cele mai performante rezultate din Uniunea Europeană
Directoarea executivă a Fondului Monetar Internațional (FMI), Kristalina Georgieva, s-a referit la evoluția impresionantă a economiei grecești și la progresul semnificativ înregistrat în ultimii ani, imediat după întâlnirea pe care a avut-o cu ministrul grec al Economiei la sediul organizației din Washington.
„Grecia a făcut progrese impresionante în ultimii ani. Este una dintre economiile cele mai performante din Uniunea Europeană. Ceea ce vedem în Grecia este ceea ce ne-am dori să vedem pretutindeni”, a declarat directoarea executivă a Fondului Monetar Internațional, adăugând că „creșterea este peste media Uniunii Europene”. „Din deficitele anilor anteriori, avem acum un excedent și, cel mai important, țara avansează cu reforme structurale care o fac mai competitivă într-o lume cu șocuri mai frecvente. Aceasta înseamnă o economie rezistentă pentru poporul grec”, a subliniat ea.
În încheiere, Georgieva a făcut o observație foarte importantă - așa cum a descris-o: „Toată lumea vorbește despre puterea transformării digitale. Grecia valorifică această putere pentru a oferi servicii publice eficiente, pentru a putea ajunge la cetățeni și a le oferi ceea ce așteaptă, la costuri mici, în mod transparent și fără niciun loc pentru corupție.”
Ministrul Economiei, Pierrakakis, care, după cum a spus, reprezintă o țară mândră, a vorbit despre noua realitate a economiei grecești, care, după cum a subliniat, provine din muncă asiduă, reforme și responsabilitate. „Ne aflăm la sediul Fondului Monetar Internațional împreună cu directoarea executivă, doamna Georgieva, la cincisprezece ani de la începutul unei aventuri fără precedent pentru greci. Țara a depășit acum un deceniu cenușiu, s-a întors la rate de creștere pozitive, la extroversiune. Prin muncă asiduă, responsabilitate, reforme, am ieșit din margini și am reușit să creăm încredere, să câștigăm încrederea investitorilor și a piețelor”, a subliniat ministrul.
„Oficialii Fondului Monetar Internațional vorbesc acum în termeni elogioși despre Grecia, cu câțiva ani în urmă cuvintele nu erau aceleași. Iată-mă reprezentând o țară mândră, reprezentându-i pe cetățenii ei care au reușit. Cred că este foarte important să putem privi acum viitorul cu mult mai mult optimism decât în trecut. Desigur, mai avem încă mulți pași de făcut, cetățeni care trebuie sprijiniți, oportunități care trebuie valorificate, structuri care trebuie modernizate. Acum avem toate motivele să credem că vom reuși”, a încheiat Pierrakakis.
De pe masa autorului:
Creșterea ratingului de către Moody's, pentru prima dată de la criza din 2010, reprezintă o confirmare a îmbunătățirii semnificative a economiei Greciei și a stabilității politice din țară. Îmbunătățirile din economia grecească creează oportunități semnificative pentru investitori și dezvoltatori imobiliari. Acest lucru ar putea spori încrederea investitorilor în piața imobiliară, ar putea facilita atragerea de capital pentru proiecte imobiliare și ar putea duce la o creștere a cererii de proprietăți, atât rezidențiale, cât și comerciale.
Aparițiile noastre în presă
„Oportunitățile reale se găsesc adesea departe de plajele cunoscute care se fotografiază bine”.
„Lucrul cel mai important pentru un investitor în Georgia este ce garanție primește atunci când cumpără un apartament de la un dezvoltator”.
„Și în perioade de incertitudine, țara continuă să atragă turiști și investitori deopotrivă”.
„Există o tendință, în special în Europa, ca cumpărătorii de apartamente să fie dispuși să plătească mai mult pentru o locuință verde”.
România
Majorarea TVA este așteptată în această lună
TVA crește la 21%, împreună cu alte impozite. Aceste modificări sunt așteptate în cursul lunii mai (se estimează că vor interveni între cele două tururi de scrutin preconizate pentru alegerile prezidențiale, la 4.5 și la 18.5). Din noiembrie 2024, analiștii economici susțin că majorările de impozite sunt inevitabile și, mai mult, au fost luate în calcul de guvernul de atunci (guvernul condus de Ciolacu, într-o coaliție din care făceau parte PSD și PNL) ca angajament față de Comisia Europeană și Fondul Monetar Internațional.
Datele dezamăgitoare privind execuția bugetară din primul trimestru, cu un deficit de 2,3% din PIB, ar putea duce la un astfel de anunț mai devreme decât mai târziu.
Vânzările de unități locative în București și în Ilfov au scăzut cu 4,3% față de trimestrul 1/2024
Peste 13.200 de case și apartamente au fost vândute în București și în împrejurimi în primele 3 luni ale anului, o scădere de 4,3% față de perioada similară din 2024, reiese dintr-o analiză a companiei de consultanță imobiliară SVN România, bazată pe datele statistice ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Peste 11.200 de locuințe au fost vândute în București în primul trimestru din 2025, o scădere de 5,4% față de perioada similară din 2024, în timp ce în județul Ilfov au fost vândute 1.960 de locuințe, o creștere de 2,4% față de nivelul primului trimestru din 2024.
„Scăderea ofertei, combinată cu o cerere care a rămas la un nivel ridicat, a dus la o presiune și mai mare asupra prețurilor tranzacțiilor. Totuși, se pare că potențialii cumpărători s-au adaptat deja la noile prețuri, iar capacitatea de a cumpăra o locuință rămâne la un nivel bun”, a declarat Andrei Sârbu, director executiv al SVN România.
Aproape 18.000 de apartamente noi vor fi finalizate în 2025 în București și în împrejurimi, potrivit datelor SVN, un nivel scăzut, similar celui înregistrat în 2024, când a fost predat cel mai mic număr de locuințe din ultimii 5 ani în zona București.
Aproape 37.000 de locuințe au fost vândute în România în primele 3 luni ale anului, o scădere de 4,9% în termeni anuali. Cele mai multe unități locative au fost vândute în Constanța, Cluj și Timiș, potrivit statisticilor oficiale.
Un nou proiect de lege va spori protecția cumpărătorilor de apartamente
După cazul prăbușirii companiei Nordis, Senatul României a votat un proiect de lege care protejează clienții dezvoltatorilor imobiliari care vând apartamente în clădiri aflate încă în fazele de construcție ale proiectului, însă legea va intra în vigoare numai după aprobarea ei și de Camera Deputaților a României. Camera Deputaților, organul decizional. Dezvoltatorii vor putea pretinde restul banilor pe măsură ce lucrările avansează.
Prima schimbare adusă de lege este că dezvoltatorii vor putea să se angajeze la vânzarea de apartamente numai după ce vor îndeplini mai multe condiții importante: autorizația de construire trebuie înscrisă în cartea funciară, trebuie efectuată o înscriere preliminară a apartamentelor pentru clădirile viitoare, iar cartea funciară trebuie deschisă separat pentru fiecare apartament.
De asemenea, va fi posibil să se semneze o „rezervare” (ofertă de cumpărare) pentru achiziția unui apartament aflat încă în faza de construcție, valabilă 60 de zile. În principiu, este un formular prin care cumpărătorul își poate asigura apartamentul dorit înainte de semnarea documentelor oficiale. Pentru această rezervare se va plăti un avans de până la 5% din prețul total al apartamentului, sumă care va fi returnată cumpărătorului dacă, în termen de 60 de zile, nu se semnează un antecontract de vânzare-cumpărare sau contractul final.
În paralel, legea stabilește și o limită clară a avansurilor pe care dezvoltatorul le poate solicita, în etapele următoare:
- maximum 15% la semnarea contractului de vânzare-cumpărare,
- până la 25% dacă structura de rezistență a clădirii este finalizată,
- și încă 25% dacă lucrările de infrastructură (electricitate, apă și gaz) vor fi finalizate.
Un alt detaliu important: toți acești bani vor fi depuși într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului și vor putea fi folosiți numai pentru lucrări legate de proiectul specific.
Dacă dezvoltatorul devine insolvent, cumpărătorii - împreună cu statul - vor primi statutul de „creditori privilegiați” în proceduri. Aceasta înseamnă că vor avea un nivel mai ridicat de protecție și o șansă mai bună de a-și recupera banii.
De pe masa autorului:
Noul proiect de lege va constitui un pas semnificativ în protecția cumpărătorilor de apartamente de la dezvoltatori și ar putea deschide piața, deoarece românilor le este teamă să cumpere apartamente „pe hârtie”, iar dezvoltatorii își încep eforturile de vânzare în principal după ce au un apartament-model. Legea amintește în mare măsură de Legea israeliană a vânzării (apartamente) în ceea ce privește asigurarea banilor cumpărătorului, deși nu este atât de perfecționată încât să ofere cumpărătorilor garanții pentru sumele care vor fi plătite dezvoltatorilor/constructorilor.
Șoc politic în România
După anularea rezultatelor alegerilor din primul tur, în urmă cu aproximativ jumătate de an, se întâmplă aici ceva dramatic, iar acest lucru va influența direct investițiile dumneavoastră.
Duminică, 4.5.25, rezultatele alegerilor prezidențiale au dat peste cap toate calculele. În locul candidaților cu care ne obișnuisem, candidatul de extremă dreaptă, George Simion, a strâns nu mai puțin de 41% din voturi! Acum se îndreaptă spre turul al doilea, pe 18 mai, în fața primarului Bucureștiului, Nicușor Dan. Candidatul susținut de partidele coaliției de guvernare, care ar fi trebuit, potrivit tuturor sondajelor, să ajungă pe locul 2, Crin Antonescu, a ajuns doar pe locul 3 și nu va candida în turul al doilea de scrutin.
Dar nu s-a încheiat aici: luni, 5.5.25, odată cu publicarea rezultatelor alegerilor, prim-ministrul României, Marcel Ciolacu, și-a asumat responsabilitatea pentru eșecul candidatului coaliției și a demisionat.
De pe masa autorului:
Deci ce înseamnă aceasta pentru dumneavoastră, ca investitori imobiliari?
Un mare semn de întrebare: o victorie a lui Simion ar putea crea o atmosferă de incertitudine pe piață. Când harta politică se schimbă astfel, aceasta poate influența apetitul investitorilor străini și în general.
O politică în curs de formare: pozițiile lui Simion privind Uniunea Europeană și relațiile internaționale pot atrage după sine schimbări în politica guvernului, iar acest lucru poate afecta direct reglementările, impozitarea și proiectele imobiliare viitoare.
Impactul asupra partenerilor noștri: România face parte din Uniunea Europeană, iar președintele poate influența luarea unor decizii importante. Orice schimbare în această direcție se poate răsfrânge asupra colaborărilor economice și asupra atractivității României pentru investițiile străine.
Bulgaria
Prețurile locuințelor din Bulgaria au crescut vertiginos în ultimul deceniu
În ultimul deceniu, prețurile proprietăților rezidențiale din Sofia, Bulgaria, au crescut cu 200%, de la o medie de 715 euro/mp în 2015 la peste 2.100 euro/mp la începutul lui 2025. Aceste date se bazează pe tranzacțiile companiei imobiliare Imoteka, care a marcat zece ani pe piață.
Și metoda de stabilire a prețurilor proprietăților a evoluat semnificativ. Prețul mediu pe metru pătrat a devenit un indicator mai detaliat, influențat astăzi în mare măsură de factori precum calitatea proprietății, standardele de construcție, locația, legăturile de transport, infrastructura locală, mediul social, vegetația verde și potențialul viitor de dezvoltare și investiții al zonei. Drept urmare, prețurile locuințelor de dimensiuni similare din cartiere diferite pot varia cu zeci de mii de euro.
În Varna, prețurile locuințelor au crescut cu circa 120% din 2015, de la mai puțin de 700 euro/mp la peste 1.500 euro/mp. În Plovdiv, creșterea este de circa 150%, prețurile medii urcând de la 550 euro/mp la aproape 1.400 euro/mp în aceeași perioadă. Tendința de creștere a tranzacțiilor se observă în principal în orașele mari. În timp ce volumele naționale ale tranzacțiilor au rămas relativ stabile, activitatea din Sofia s-a dublat în zece ani. În Varna a crescut cu 45-50%, iar în Plovdiv cu circa 15%.
Și dimensiunea medie a locuințelor cumpărate a crescut, de la 84 mp în 2015 la 96 mp la începutul lui 2025. Aceasta se atribuie atât preferințelor de după pandemia de coronavirus pentru locuințe mai spațioase, cât și îmbunătățirii generale a capacității financiare a gospodăriilor. Salariul lunar mediu din Bulgaria a crescut de la puțin peste 850 BGN în 2015 la peste 2.400 BGN la începutul lui 2025. În Sofia veniturile sunt chiar mai mari, în concordanță cu ponderea dominantă a orașului în activitatea imobiliară.
Peisajul imobiliar din Sofia s-a schimbat vizibil, cumpărătorii mutându-și tot mai mult interesul de la cartierele vechi și prestigioase către zone dezvoltate recent, cu complexuri moderne. Piața primară a construcțiilor noi a depășit piața secundară din punctul de vedere al activității. Mulți preferă să locuiască într-un mediu nou și modern, iar înfățișarea în evoluție a Sofiei reflectă această preferință. Totodată, se subliniază necesitatea ca autoritățile statului și ale municipiului să asigure o infrastructură adecvată în cartierele noi, pentru a menține o calitate ridicată a vieții, păstrând în același timp atractivitatea centrului istoric al orașului.
O dinamică similară se observă în Varna și în Plovdiv, unde interesul se concentrează pe zone cu o ofertă semnificativă de proiecte noi de locuințe de calitate, inclusiv case. În urma pandemiei de coronavirus, piața caselor s-a extins pe măsură ce oamenii acordă prioritate mediilor de locuit sustenabile și flexibilității muncii la distanță. Această tendință a stimulat atât cererea clienților, cât și creșterea vizibilă a construcției de case individuale și a comunităților rezidențiale închise.
Și piața chiriilor a cunoscut o creștere semnificativă, prețurile urcând cu circa 111% în ultimii zece ani. Totuși, ritmul a fost mai lent decât cel al achizițiilor de proprietăți, deoarece tot mai mulți oameni aleg să cumpere în loc să închirieze, lucru determinat de dobânzile scăzute, de veniturile mai mari și de inflație. Merită menționat că chiar și cumpărătorii tineri sub 30 de ani aleg tot mai des să plătească rate ipotecare similare cu chiria sau mai mici decât aceasta, determinați de valoarea culturală profundă atribuită proprietății asupra unei locuințe în Bulgaria.
De la începutul lui 2025, piața imobiliară din Bulgaria a înregistrat o creștere vizibilă, prețurile locuințelor urcând cu circa 6%. Această creștere vine pe fondul unor așteptări sporite legate de aderarea planificată a țării la zona euro.
Este important de menționat totodată că, în ultimul deceniu, peste 70% dintre tranzacțiile imobiliare din Bulgaria au fost efectuate în numerar, o tendință legată de economia informală semnificativă.
Cipru
Economia Ciprului a continuat să crească în trimestrul 1/2025
Economia cipriotă și-a continuat traiectoria pozitivă în primul trimestru din 2025, potrivit Indicelui Economic Compozit Principal al Ciprului (Cyprus Composite Leading Economic Index - CCLEI), realizat de Centrul de Cercetare Economică al Universității din Cipru (CypERC), deși apar semne de încetinire pe fondul unei incertitudini internaționale tot mai mari.
Indicele CCLEI a crescut cu 1,7% de la an la an în luna martie, după creșteri mai puternice de 2,3% în februarie și 2,4% în ianuarie, pe baza unor date revizuite. În pofida tendinței ascendente continue, datele indică o încetinire treptată a ritmului creșterii economice.
Performanța pozitivă a CCLEI, după cum menționează CypERC în buletinul său, a fost „întărită de îmbunătățiri ale unor indicatori-cheie locali și internaționali”. Printre contribuțiile notabile s-au numărat creșterea contractelor de vânzare a proprietăților, creșterea valorii tranzacțiilor cu carduri de credit cipriote și creșterea volumelor vânzărilor cu amănuntul. Scăderea prețurilor la țițeiul de tip Brent a sprijinit și ea elanul economic, prin reducerea costurilor pentru întreprinderi și consumatori.
Cu toate acestea, scăderea încrederii consumatorilor, atât în Cipru, cât și în întreaga zonă euro, a influențat negativ indicele. În plus, scăderea volumelor de producție de energie electrică și scăderea sosirilor de turiști au limitat și mai mult creșterea indicelui, evidențiind vulnerabilități în anumite sectoare.
„Tendința recentă a indicelui CCLEI rămâne ascendentă, dar încetinește”, a declarat echipa de cercetare a CypERC. Aceștia au indicat incertitudinea economică internațională persistentă drept un factor principal care influențează perspectivele actuale și viitoare de creștere ale Ciprului.
Finanțare ieftină, „flipuri” și Cupa Mondială: așa a devenit Porto o destinație fierbinte pentru investiții imobiliare
Articolul analizează interesul investitorilor israelieni pentru piața locuințelor din Porto, al doilea oraș ca mărime din Portugalia. Potrivit articolului, PIB-ul Portugaliei a crescut în 2024 cu 1,9%, dublu față de media de pe continent, salariul mediu a crescut în doi ani cu circa 12,5%, la circa 1.600 de euro pe lună, iar în țară nu există nicio restricție privind contractarea de credite ipotecare de către străini, dobânda medie la creditele ipotecare fiind de circa 3%. Articolul detaliază și impozitele care se aplică cumpărătorilor și proprietarilor, printre care un impozit pe achiziție de 4%-6% și peste, un impozit de timbru de 0,8%, un impozit pe câștigul de capital de 14% pe care israelienii sunt nevoiți să îl completeze până la 25% conform convenției fiscale și un impozit de 25% pe venitul din chirii, precum și un randament brut din închiriere de 5%-6%. Un avocat portughez menționează în articol că nu se poate înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament înainte de finalizarea construcției, astfel că poziția unui cumpărător „pe hârtie” este mai slabă decât în Israel.
Sursa: Merkaz HaNadlan, Nimrod Boso, 17.04.2025
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית