Здравствуйте!
Цены на квартиры растут не только в Израиле, но и во всех странах, где работает наш офис. Вместе с тем на фоне торговой войны, начатой в начале апреля президентом США, и потрясений на мировых биржах отрасль недвижимости по всему миру переживает чувство растерянности и неопределённости. С одной стороны, есть ожидания, что инвесторы переведут капиталы с фондового рынка на рынок недвижимости. Вместе с тем очевидно, что деловая среда становится всё более сложной и рискованной.
Около 7% сырья, используемого при жилищном строительстве в США, импортируется из-за границы. Введение новых пошлин на импорт строительных материалов, таких как пошлины «Дня освобождения», введённые президентом Трампом, как ожидается, повысит строительные затраты в США. По оценкам специалистов по недвижимости, эти пошлины могут повысить стоимость строительства новых домов.
У нас индекс стоимости строительных ресурсов, который уже подскочил в январе 2025 года на 2,6%, выходит на годовой темп около 6% - ещё до влияния программы пошлин и ожидаемого подорожания строительного сырья. Индекс, как ожидается, продолжит расти и повлияет на цены квартир, особенно приобретённых «на бумаге», срок заселения которых далёк, поскольку покупателям придётся оплачивать рост индекса стоимости строительных ресурсов.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Цены на квартиры в Афинах и окрестностях продолжают стремительно расти.
б. Международный валютный фонд: у экономики Греции лучшие показатели в Евросоюзе.
в. Ожидается повышение НДС в Румынии в этом месяце.
г. Новый законопроект усилит защиту покупателей квартир в Румынии.
д. Цены на квартиры в Болгарии резко выросли за последнее десятилетие.
е. Экономика Кипра продолжила расти в 1-м квартале 2025 года.
Новое в нашей рассылке!
Начиная с этого месяца в нашей рассылке появится новая интересная рубрика! В каждом выпуске мы будем делиться нашими публикациями в СМИ, включая экспертные мнения, личные интервью, обзоры и новые наблюдения.
Приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Цены на квартиры в Афинах и окрестностях продолжают стремительно расти
Рынок жилья в Афинах в 2025 году в целом рисует новую реальность: город живёт сразу в двух параллельных мирах. С одной стороны - блеск престижного прибрежного района и дорогих городских кварталов, с другой - более дешёвые, но одновременно запущенные районы, где стоимость жизни и повседневность разительно отличаются.
В самых дорогих районах Афин цифры говорят сами за себя: в Vouliagmeni средняя запрашиваемая цена подскакивает до 7 273 евро/кв. м. На фоне международных инвестиций, крупных девелоперских проектов и масштабных программ обновления Vouliagmeni становится эталоном элитного жилья, сравнимым с такими космополитичными направлениями, как Французская Ривьера или Майами.
За ним следует Voula с 6 034 евро/кв. м, продолжающая восходящую траекторию как престижный пригород, тогда как Glyfada и Elliniko - два района, резко изменившие свой профиль благодаря крупному проекту развития Элиникона, - фиксируют цены свыше 5 300 евро/кв. м. Даже в традиционном центре Афин, в Kolonaki и Lycabettus, цены продолжают расти, а 5 000 евро/кв. м становятся новой «планкой» для жилья в историческом центре.
Это Афины, ориентированные сегодня на покупателей с высокой платёжеспособностью, таких как иностранные инвесторы, покупатели «золотых виз» и состоятельные греки. Спрос сосредоточен на элитной недвижимости с такими характеристиками, как вид на море, прямой доступ к торговым центрам и мариной, а также близость к инфраструктурным проектам, которые, как ожидается, изменят облик всего района.
Однако если заглянуть за витрины дорогих пригородов, видны другие Афины - Афины более дешёвых районов, где недвижимость остаётся более доступной, но с явными контрастами. В Agia Varvara, самом дешёвом районе Афин, средняя цена составляет 1 260 евро/кв. м. Это почти в шесть раз меньше, чем в Vouliagmeni, в той же столичной агломерации.
За ними следуют Varnavas, Acharnes, Patisia и Patision - Acharnon, с ценами от 1 400 до 1 600 евро/кв. м. Это районы, не вошедшие в официальную карту крупных инвестиционных планов, где повседневная жизнь характеризуется нехваткой инфраструктуры, транспортными заторами и меньшими возможностями для улучшения городского облика.
Большой разрыв между дешёвыми и дорогими районами вызывает новые опасения. С одной стороны, экономичные районы становятся магнитом для молодых покупателей, у которых нет большого первоначального капитала, или для тех, кто ищет малорисковые инвестиции. С другой стороны, низкая цена нередко связана с более низким качеством жизни, меньшей стоимостью при перепродаже и большим числом городских проблем.
Одновременно рынок жилой недвижимости Афин находится на критическом перекрёстке. А именно: продолжит ли он двигаться в сторону логики, при которой недвижимость становится привилегией немногих? Или же ему удастся развить более сбалансированные жилые районы, способные привлечь более широкий круг жителей и инвесторов?
Ответ определится в ближайшие годы, поскольку новые инфраструктурные проекты, обновление и общие экономические условия сформируют новый городской ландшафт. Пока что облик Афин в 2025 году остаётся мозаикой контрастов.
Международный валютный фонд: у греческой экономики лучшие показатели в Евросоюзе
Директор-распорядитель Международного валютного фонда (МВФ) Кристалина Георгиева (Kristalina Georgieva) прокомментировала впечатляющее движение греческой экономики и значительный прогресс последних лет сразу после встречи с министром экономики Греции в штаб-квартире организации в Вашингтоне.
«Греция добилась впечатляющего прогресса в последние годы. Это одна из самых успешных экономик в Евросоюзе. То, что мы видим в Греции, - то, что мы хотели бы видеть повсюду», - сказала директор-распорядитель МВФ, добавив, что «рост выше среднего по Евросоюзу». «От дефицитов прошлых лет у нас теперь профицит, и самое главное - страна продвигает структурные реформы, делающие её более конкурентоспособной в мире с более частыми потрясениями. Для греческого народа это означает устойчивую экономику», - подчеркнула она.
В завершение Георгиева сделала очень важное замечание, описав его так: «Все говорят о силе цифровой трансформации. Греция использует эту силу, чтобы предоставлять эффективные государственные услуги, чтобы иметь возможность дотянуться до граждан и предложить им то, чего они ожидают, - с низкими затратами, прозрачно и без какого-либо места для коррупции».
Министр экономики Пьеракакис (Pierrakakis), который, по его словам, представляет гордую страну, говорил о новой реальности греческой экономики, которая, как он подчеркнул, является результатом упорного труда, реформ и ответственности. «Мы находимся в штаб-квартире МВФ вместе с директором-распорядителем г-жой Георгиевой через пятнадцать лет после начала беспрецедентного приключения для греков. Страна преодолела серое десятилетие, вернулась к положительным темпам роста, к экстраверсии. Упорным трудом, ответственностью, реформами мы вышли с обочины и сумели создать доверие, завоевать доверие инвесторов и рынков», - подчеркнул министр.
«Представители МВФ сегодня говорят о Греции лестными словами; несколько лет назад слова были иными. Вот я представляю гордую страну, представляю её граждан, которые добились успеха. Я считаю, что очень важно, что теперь мы можем смотреть в будущее гораздо более оптимистично, чем раньше. Конечно, нам предстоит сделать ещё много шагов, есть граждане, которых нужно поддержать, возможности, которые нужно использовать, структуры, которые нужно модернизировать. Теперь у нас есть все основания верить, что мы добьёмся успеха», - заключил Пьеракакис.
Со стола автора:
Повышение рейтинга агентством Moody's - впервые с кризиса 2010 года - подтверждает значительное улучшение экономики Греции и политической стабильности в стране. Улучшения в греческой экономике создают значительные возможности для инвесторов и застройщиков. Это может повысить доверие инвесторов к рынку недвижимости, облегчить привлечение капитала для проектов недвижимости и привести к росту спроса на объекты как жилые, так и коммерческие.
Наше освещение в СМИ
«Настоящие возможности нередко находятся далеко от привычных побережий, хорошо выглядящих на фото».
«Самое важное для инвестора в Грузии - что он получает в качестве обеспечения, когда покупает квартиру у застройщика».
«Даже в периоды неопределённости страна продолжает привлекать и туристов, и инвесторов».
«Наблюдается тенденция, особенно в Европе: покупатели квартир готовы платить больше за "зелёный" дом».
Румыния
Ожидается повышение НДС в этом месяце
НДС повышается до 21%, наряду с другими налогами. Эти изменения ожидаются в течение мая (предполагается, что это произойдёт между двумя турами президентских выборов - 4.5 и 18.5). С ноября 2024 года экономические обозреватели утверждают, что повышение налогов неизбежно, более того, оно было учтено тогдашним правительством (правительство во главе с Чолаку в коалиции, в которую входили партии PSD и PNL) в качестве обязательства перед Европейской комиссией и Международным валютным фондом.
Разочаровывающие данные об исполнении бюджета за первый квартал с дефицитом 2,3% ВВП могут привести к такому объявлению раньше, а не позже.
Продажи жилых единиц в Бухаресте и Илфове снизились на 4,3% по сравнению с 1-м кварталом 2024 года
Более 13 200 домов и квартир было продано в Бухаресте и окрестностях за первые 3 месяца года, что на 4,3% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, показывает анализ консалтинговой компании по недвижимости SVN Romania, основанный на статистических данных Национального агентства кадастра и публичной регистрации недвижимости (ANCPI).
Более 11 200 домов было продано в Бухаресте в первом квартале 2025 года, что на 5,4% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, тогда как в уезде Илфов было продано 1 960 домов, что на 2,4% больше уровня первого квартала 2024 года.
«Снижение предложения в сочетании со спросом, остающимся на высоком уровне, привело к ещё большему давлению на цены сделок. Вместе с тем, похоже, потенциальные покупатели уже приспособились к новым ценам, а возможность приобрести жильё по-прежнему остаётся на хорошем уровне», - сказал Андрей Сырбу (Andrei Sârbu), генеральный директор SVN Romania.
Почти 18 000 новых квартир будет сдано в 2025 году в Бухаресте и окрестностях, по данным SVN, - уровень столь же низкий, как в 2024 году, когда было сдано наименьшее число домов за последние 5 лет в районе Бухареста.
Почти 37 000 домов было продано в Румынии за первые 3 месяца года, что на 4,9% меньше в годовом выражении. Большинство жилых единиц было продано в Констанце, Клуже и Тимише, по официальным статистическим данным.
Новый законопроект усилит защиту покупателей квартир
После истории с крахом компании Nordis Сенат Румынии проголосовал за законопроект, защищающий клиентов застройщиков, продающих квартиры в домах, которые ещё находятся на стадии строительства проекта, однако закон вступит в силу только после его одобрения также в Палате депутатов Румынии, органе, принимающем решения. Застройщики смогут требовать оставшиеся деньги по мере продвижения работ.
Первое изменение, которое вносит закон, - застройщики смогут брать на себя обязательства по продаже квартир только после выполнения ряда важных условий: разрешение на строительство должно быть зарегистрировано в земельном реестре, необходимо произвести предварительную регистрацию квартир для будущих зданий, а земельный реестр должен быть открыт на каждую квартиру отдельно.
Кроме того, можно будет подписать «бронирование» (предложение о покупке) квартиры, находящейся ещё на стадии строительства, сроком действия 60 дней. По сути, это форма, с помощью которой покупатель может закрепить за собой желаемую квартиру до подписания официальных документов. За это бронирование будет уплачиваться аванс в размере до 5% от общей цены квартиры - сумма, которая будет возвращена покупателю, если в течение 60 дней не будет подписан предварительный договор купли-продажи или окончательный договор.
Одновременно закон устанавливает чёткое ограничение на авансы, которые застройщик может требовать, на следующих этапах:
- не более 15% при подписании договора купли-продажи,
- до 25%, если готов каркас здания,
- и ещё 25%, если будут завершены инженерные работы (электричество, вода и газ).
Ещё одна важная деталь: все эти деньги будут вноситься на банковский счёт, открытый на имя застройщика, и их можно будет использовать только на работы, связанные с конкретным проектом.
Если застройщик станет неплатёжеспособным, покупатели - вместе с государством - получат в процедуре статус «привилегированных кредиторов». Это означает, что у них будет более высокий уровень защиты и лучшие шансы вернуть свои деньги.
Со стола автора:
Новый законопроект станет значительным шагом к защите покупателей квартир у застройщиков и может открыть рынок, поскольку румыны опасаются покупать квартиры «на бумаге», а застройщики начинают усилия по продаже главным образом после появления образцовой квартиры. Закон во многом напоминает израильский закон о продаже квартир в части обеспечения сохранности средств покупателя, хотя и не доведён до уровня предоставления покупателям гарантий на деньги, которые будут выплачены застройщикам/подрядчикам.
Политическое потрясение в Румынии
После аннулирования итогов первого тура выборов около полугода назад здесь происходит нечто драматичное, и это напрямую повлияет на Ваши инвестиции.
В воскресенье 4.5.25 итоги президентских выборов перемешали карты. Вместо привычных нам кандидатов ультраправый кандидат Джордже Симион (George Simion) набрал не менее 41% голосов! Теперь он выходит во второй тур против мэра Бухареста Никушора Дана (Nicușor Dan) 18 мая. Кандидат, поддержанный партиями правящей коалиции, который, по всем опросам, должен был занять 2-е место, Крин Антонеску (Crin Antonescu), занял лишь 3-е место и во втором туре выборов участвовать не будет.
Но на этом всё не закончилось: в понедельник, 5.5.25, с публикацией итогов выборов премьер-министр Румынии Марсель Чолаку (Marcel Ciolacu) взял на себя ответственность за провал кандидата коалиции и ушёл в отставку.
Со стола автора:
Так что это значит для Вас как инвесторов в недвижимость?
Большой вопросительный знак: победа Симиона (Simion) может создать на рынке атмосферу неопределённости. Когда политическая карта меняется подобным образом, это может повлиять на аппетит иностранных инвесторов и вообще.
Политика в процессе формирования: позиции Симиона (Simion) в отношении Евросоюза и международных отношений могут повлечь изменения в политике правительства, а это может напрямую коснуться регулирования, налогообложения и будущих проектов в сфере недвижимости.
Влияние на наших партнёров: Румыния является частью Евросоюза, и президент может влиять на принятие важных решений. Любое изменение в этом направлении может отразиться на экономическом сотрудничестве и на привлекательности Румынии для иностранных инвестиций.
Болгария
Цены на жильё в Болгарии резко выросли за последнее десятилетие
За последнее десятилетие цены на жилую недвижимость в Софии, Болгария, подскочили на 200% - со средних 715 евро/кв. м в 2015 году до более чем 2 100 евро/кв. м в начале 2025 года. Эти данные основаны на сделках компании недвижимости Imoteka, отметившей десять лет на рынке.
Существенно изменился и способ определения цен на недвижимость. Средняя цена за квадратный метр стала более детальным показателем, на который сегодня в значительной степени влияют такие факторы, как качество объекта, строительные стандарты, расположение, транспортная связность, местная инфраструктура, социальная среда, зелёные насаждения и потенциал будущего развития и инвестиций района. В результате цены на дома одинакового размера в разных районах могут различаться на десятки тысяч евро.
В Варне цены на жильё выросли примерно на 120% с 2015 года - с менее чем 700 евро/кв. м до более чем 1 500 евро/кв. м. В Пловдиве рост составляет около 150%: средние цены поднялись с 550 евро/кв. м до почти 1 400 евро/кв. м за тот же период. Тенденция роста числа сделок наблюдается главным образом в крупных городах. Если общенациональные объёмы сделок остались относительно стабильными, то активность в Софии за десять лет удвоилась. В Варне она выросла на 45-50%, а в Пловдиве - примерно на 15%.
Средний размер приобретаемых домов также вырос - с 84 кв. м в 2015 году до 96 кв. м в начале 2025 года. Это объясняют как послековидными предпочтениями более просторного жилья, так и общим улучшением финансовых возможностей домохозяйств. Средняя ежемесячная зарплата в Болгарии выросла с чуть более 850 BGN в 2015 году до более 2 400 BGN в начале 2025 года. В Софии доходы ещё выше, что соответствует доминирующей доле города в деятельности на рынке недвижимости.
Облик рынка недвижимости Софии заметно изменился: покупатели всё чаще переносят свой интерес со старых престижных кварталов на недавно застроенные районы с современными комплексами. Первичный рынок нового строительства по активности обогнал вторичный. Многие предпочитают жить в новой, современной среде, и развивающийся облик Софии отражает это предпочтение. Вместе с тем подчёркивается необходимость того, чтобы государственные и муниципальные власти обеспечивали надлежащую инфраструктуру в новых районах для сохранения высокого качества жизни, сохраняя при этом привлекательность исторического центра города.
Сходная динамика наблюдается в Варне и Пловдиве, где интерес сосредоточен на районах со значительным предложением новых проектов качественного жилья, включая дома. После пандемии коронавируса рынок домов расширился, поскольку люди отдают приоритет устойчивой жилой среде и гибкости удалённой работы. Эта тенденция подстегнула как клиентский спрос, так и заметный рост строительства индивидуальных домов и закрытых жилых комплексов.
Рынок аренды также пережил значительный рост: цены выросли примерно на 111% за последние десять лет. Однако темп был медленнее, чем у покупки недвижимости, поскольку всё больше людей выбирают покупку вместо аренды, чему способствуют низкие процентные ставки, более высокие доходы и инфляция. Следует отметить, что даже молодые покупатели младше 30 лет всё чаще предпочитают платить ипотечные платежи, сопоставимые с арендной платой или ниже неё, чему способствует глубокая культурная ценность, придаваемая владению домом в Болгарии.
С начала 2025 года рынок недвижимости Болгарии пережил заметный подъём: цены на жильё выросли примерно на 6%. Этот рост происходит на фоне повышенных ожиданий, связанных с планируемым вступлением страны в еврозону.
Важно при этом отметить, что за последнее десятилетие более 70% сделок с недвижимостью в Болгарии совершались за наличные, и эта тенденция связана со значительной неформальной экономикой.
Кипр
Экономика Кипра продолжила расти в 1-м квартале 2025 года
Кипрская экономика продолжила положительную траекторию в первом квартале 2025 года, согласно ведущему экономическому индексу Кипра (Cyprus Composite Leading Economic Index - CCLEI), составляемому Центром экономических исследований Университета Кипра (CypERC), хотя на фоне растущей международной неопределённости проявляются признаки замедления.
Индекс CCLEI вырос на 1,7% в годовом выражении в марте после более сильного роста на 2,3% в феврале и 2,4% в январе, по пересмотренным данным. Несмотря на сохраняющуюся восходящую тенденцию, данные указывают на постепенное замедление темпов экономического роста.
Положительные результаты CCLEI, как отмечает CypERC в своём бюллетене, «были подкреплены улучшением ключевых внутренних и международных показателей». Среди заметных факторов - рост числа договоров продажи недвижимости, рост стоимости операций по кипрским кредитным картам и рост объёмов розничных продаж. Снижение цен на сырую нефть марки Brent также поддержало экономический импульс, сократив затраты для бизнеса и потребителей.
Вместе с тем снижение доверия потребителей как на Кипре, так и во всей еврозоне негативно повлияло на индекс. Кроме того, снижение объёмов выработки электроэнергии и сокращение въезда туристов ещё больше ограничили рост индекса, подчеркнув уязвимость отдельных секторов.
«Последняя тенденция индекса CCLEI остаётся восходящей, но замедляется», - заявила исследовательская группа CypERC. Она указала на сохраняющуюся международную экономическую неопределённость как на ключевой фактор, влияющий на текущие и будущие перспективы роста Кипра.
Дешёвое финансирование, «флипы» и чемпионат мира: как Порту стал горячим направлением для инвестиций в недвижимость
В статье рассматривается интерес израильских инвесторов к рынку жилья в Порту, втором по величине городе Португалии. Согласно статье, ВВП Португалии в 2024 году вырос на 1,9% - вдвое больше среднего показателя по континенту, средняя зарплата за два года выросла примерно на 12,5% до около 1 600 евро в месяц, а в стране нет ограничений на получение ипотеки иностранцами, при средней ипотечной ставке около 3%. Далее в статье подробно перечислены налоги, применяемые к покупателям и владельцам недвижимости, среди которых налог на приобретение недвижимости 4%-6% и выше, гербовый сбор 0,8%, налог на прирост капитала (мас шевах) 14%, который израильтяне обязаны доплатить до 25% в соответствии с налоговой конвенцией, и налог 25% на доход от аренды, а также валовая доходность от аренды 5%-6%. Португальский адвокат отмечает в статье, что нельзя зарегистрировать право собственности на квартиру до завершения её строительства, поэтому положение покупателя «на бумаге» слабее, чем в Израиле.
Источник: Мерказ ха-надлан (Центр недвижимости), Нимрод Бусо, 17.04.2025
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית