Здравствуйте!
Совсем скоро мы все сядем за пасхальный седер, и я прошу напомнить всем нам, что 59 заложников уже второй год не отметят седер с семьями, а проведут его в туннелях ХАМАС в Газе. Пусть они скорее вернутся к своим семьям.
Что касается недвижимости, главный вопрос для тех, кто работает в сфере международной недвижимости, - повлияют ли меры Банка Израиля по сдерживанию льготных предложений застройщиков, вступившие в силу в начале месяца, на покупателей и продолжится ли тенденция покупок и инвестиций за рубежом.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Повышение кредитного рейтинга Греции.
б. Повышение минимальной заработной платы в Греции.
в. Понижение кредитного рейтинга Румынии.
г. Доклад: главные проблемы застройщиков в Румынии - затраты на рабочую силу и строительство.
д. Цены на квартиры в крупных городах Болгарии резко растут с начала 2025 года.
е. Эксперты по недвижимости прогнозируют, что рынок недвижимости Кипра стоит на пороге «золотой» эпохи.
Весёлого и кошерного праздника и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Повышение минимальной заработной платы
Премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис (Kyriakos Mitsotakis) объявил о повышении минимальной заработной платы с 1.4.25 на 50 евро (с 830 евро брутто до 880 евро). Это означает ежемесячную прибавку нетто в 34 евро для наёмных работников без детей и без иных доходов и 43 евро для работников с 2 и более детьми без иных доходов - после уплаты взносов в национальное страхование и подоходного налога.
Премьер-министр Греции вновь заявил, что его цель - повысить минимальную заработную плату до 950 евро брутто к концу второго срока полномочий, в 2027 году.
Повышение кредитного рейтинга Греции
Мировое рейтинговое агентство Moody's повысило рейтинг Греции до «Baa3» с «Ba1», отметив более быстрое, чем ожидалось, улучшение и большую устойчивость страны к потенциальным будущим потрясениям.
«Исходя из политической позиции правительства, плодотворных институциональных улучшений и стабильной политической обстановки, мы ожидаем, что Греция продолжит обеспечивать значительные первичные профициты, что будет неуклонно снижать её высокую долговую нагрузку», - говорится в заявлении агентства.
С 2020 года долг страны - самый высокий в еврозоне - существенно сократился и достиг 154% от её валового внутреннего продукта в 2024 году; ожидается, что к концу текущего года он снизится ещё больше.
Греческие банки стабилизируются и вновь начинают приносить прибыль после того, как были национализированы вследствие финансового краха 2009 года, вызванного долговым кризисом в стране, который поставил их в уязвимое положение и потребовал нескольких вливаний капитала со стороны правительства.
Morningstar DBRS также повысило кредитный рейтинг Греции до «BBB» с «BBB (low)» - на две ступени выше инвестиционного уровня, указав на более здоровый банковский сектор и продолжающееся снижение отношения государственного долга. Агентство также изменило прогноз по Греции на «стабильный» с «позитивного», что отражает баланс между сохраняющимися кредитными проблемами, которые медленно улучшаются, и институциональной стабильностью страны, поддерживающей положительные перспективы.
Со стола автора:
Повышение рейтинга агентством Moody's - впервые с кризиса 2010 года - подтверждает значительное улучшение экономики Греции и политической стабильности в стране.
Отели лидируют среди инвестиций в недвижимость
Отели - ведущая инвестиция в недвижимость с точки зрения иностранных инвесторов.
В последние годы интерес инвесторов к отелям растёт, поскольку на это положительно влияют и стабильная экономическая среда, и тенденция роста туризма.
В целом число отелей в Греции, по данным Греческой гостиничной палаты, с 2020 года по сегодняшний день превысило 10 000, при этом в 2024 году число 5-звёздочных отелей выросло на 5,4% по сравнению с 2023 годом, а 4-звёздочных - на 2,8%.
Как отмечает Лефтерис Сикалидис (Lefteris Sikalidis), генеральный директор консалтинговой компании по недвижимости и председатель комитета по недвижимости и развитию Греко-американской торговой палаты, в беседе с Афинским агентством новостей, на рынке есть интерес к готовым действующим проектам и к объектам, которые можно переоборудовать в отели, расположены ли они в городской застройке или в других местах Греции, в том числе на побережье. Есть интерес и к созданию отелей с нуля, при условии что уже имеются планы, соответствующие разрешения и бизнес-план.
«Мы считаем, что рост инвестиционного интереса связан с общей экономической стабильностью, которая существует, особенно после Covid; макроэкономические показатели экономики выглядят стабильными и привлекательными и создают благоприятную экономическую среду. Всё больше компаний выражают заинтересованность в инвестициях. В отелях, как правило, один человек является владельцем, а другой - оператором. Поэтому интерес есть и со стороны инвесторов, и со стороны операторов, что показывает рост примерно на 20% по сравнению с тенденцией 2023 года», - отмечает г-н Сикалидис.
По словам Сикалидиса, помимо известных зон интереса (Крит, Санторини, Парос и другие), инвесторы начали проявлять интерес и к менее известным районам, таким как острова с особым колоритом, Пелопоннес и другие части материковой Греции, главным образом прибрежные районы, и это касается также севера Греции.
«Однако мы должны подчеркнуть, что выбор покупки делается очень избирательно и осторожно, так как они покупают объекты, которые, как они знают, принесут им результат. Более востребованы 4-звёздочные отели, интерес есть также к курортным объектам, городским отелям и бизнес-отелям. Городские отели относятся главным образом к Афинам и Салоникам», - подчёркивает г-н Сикалидис.
Он также подчёркивает, что, согласно последнему прогнозу рынка недвижимости Греко-американской торговой палаты, «у отелей самый высокий спрос среди всех видов недвижимости, и Греция, похоже, становится "гостиничным направлением". Вместе с тем с точки зрения эксплуатации отелей нам не хватает и нужно больше качества, то есть лучшего сервиса, доступности, лучших услуг и общего впечатления, поскольку "у Греции положительная динамика развития как нового направления"», - подчеркнул г-н Сикалидис.
Антонис Маркопулос (Antonis Markopoulos), генеральный директор платформы управления цифровыми активами, также рассказал о сильном инвестиционном интересе, прежде всего к объектам более чем на 50 мест, и подчеркнул, что сейчас этот интерес перемещается в другие направления (за пределы Миконоса, Киклад в целом и т. д.), например на Крит, потому что там самый длинный туристический сезон, но и в глубинку, главным образом в районы Мессиния, Мистра и Мани, где высокий спрос со стороны посетителей и довольно длинный туристический сезон.
«Острова остаются главным направлением интереса инвесторов, но теперь на некоторых островах, таких как Миконос, Санторини, Родос, Корфу, спрос касается ещё более крупных туристических объектов размещения. В целом инвестиционный интерес к крупным отелям исходит от крупных инвестиционных фондов (часть из них из Лондона и Германии), а также от family offices.
«Их приоритет - купить отель и модернизировать его. Классический пример - район Омония в Афинах, где крупные бренды купили старые отели и модернизировали их», - подчеркнул г-н Маркопулос.
Афины - направление с потенциалом, и немалым, где, по словам президента Ассоциации афинских отельеров Эвгениоса Василикоса (Evgenios Vassilikos), в последние три года наблюдался большой интерес со стороны иностранных брендов.
«Это положительно, потому что связано с большим числом франшизных соглашений, но есть и покупки, и продажи. Конечно, у всего этого есть своё "но", например в случае нового экономического кризиса.
Румыния
Кандидат в президенты Кэлин Джорджеску (Călin Georgescu) отстранён и не сможет участвовать в повторных выборах
Ультраправый популист Кэлин Джорджеску (Călin Georgescu), занявший первое место в первом туре президентских выборов, прошедших в конце 2024 года, не сможет участвовать в президентских выборах в Румынии в мае после того, как Конституционный суд (CCR) во вторник, 11 марта, отклонил его жалобу на решение Центральной избирательной комиссии (BEC) снять его кандидатуру. Решение высшего суда окончательно и обязательно к исполнению.
Джорджеску (Georgescu), политик, дружественный России (в первом туре выборов, состоявшемся в конце 2024 года, утверждалось, что он даже получал от неё помощь), подал заявку на участие в повторных выборах в пятницу, 7 марта. Однако через два дня, в воскресенье вечером, Центральная избирательная комиссия отклонила его кандидатуру, что повлекло за собой жестокие демонстрации в центре Бухареста.
В заявлении, разъясняющем её решение, избирательная комиссия подчеркнула, что кандидаты в президенты должны «уважать конституцию и защищать демократию», а Кэлин Джорджеску (Călin Georgescu) этим критериям не отвечает. Комиссия также отметила, что Конституционный суд ранее уже отменял выборы из-за Джорджеску, что автоматически делает его кандидатуру недопустимой.
Пресс-секретарь президента России Владимира Путина Дмитрий Песков заявил, что любые президентские выборы в Румынии, проходящие без участия Кэлина Джорджеску (Călin Georgescu), «нелегитимны», сообщило издание Politico Europe. «Это нарушение всех демократических норм в Центральной Европе», - заявил он.
В то же время Конституционный суд (CCR) отклонил претензии к кандидатуре мэра Бухареста Никушора Дана (Nicușor Dan) на президентских выборах в Румынии - в том числе после утверждений, что он солгал, когда ранее заявлял, что не сотрудничал со Securitate времён бывшего коммунистического режима.
После закрытия списков кандидатов 15 марта картина прояснилась: тремя основными кандидатами являются Крин Антонеску (Crin Antonescu), представитель партий коалиции, Джордже Симион (George Simion), председатель ультраправой партии AUR, и мэр Бухареста Никушор Дан (Nicușor Dan), баллотирующийся как независимый кандидат, который на данном этапе лидирует в опросах.
Повторные президентские выборы состоятся 4 мая (первый тур) и 18 мая (второй тур).
Согласно докладу Deloitte, затраты на рабочую силу и строительство - главные проблемы застройщиков недвижимости в Центральной Европе, включая Румынию
Deloitte проводит опрос доверия в сфере недвижимости для Центральной Европы с 2019 года, чтобы выяснить, как профессионалы отрасли воспринимают рынок. В исследовании участвуют три группы заинтересованных сторон - застройщики, инвесторы и рыночные консультанты. В выпуске 2025 года большинство респондентов были из Чехии (32%), Румынии (19%), Польши (13%), Венгрии (4%), тогда как 32% работают на рынках Центральной Европы.
Почти 60% участников опроса, проведённого консалтинговой фирмой Deloitte, прогнозируют, что общая стоимость сделок в 2025 году вырастет. Уровень оптимизма колеблется от 64% в Чехии до 24% в Румынии.
Исследование подчёркивает, что сектор недвижимости Центральной Европы демонстрирует устойчивость и способность адаптироваться к глобальной неопределённости, геополитической напряжённости и экономическим колебаниям.
Согласно докладу, стоимость рабочей силы и её доступность в строительстве становятся главной заботой застройщиков недвижимости в Центральной Европе в 2025 году (26%) - доминирующая тема последних лет; за ней следуют строительные затраты (20%) и приобретение земельных участков для будущей застройки (18%), по данным опроса доверия в сфере недвижимости Deloitte 2025 для Центральной Европы, проведённого в нескольких странах. В то же время почти 60% участников исследования ожидают в ближайшее время роста стоимости сделок с недвижимостью, при этом уровень оптимизма колеблется от 64% в Чехии до 24% в Румынии.
Более 50% участников в этом году ожидают улучшения рыночной активности - против 40% годом ранее, тогда как доля прогнозирующих спад снизилась до 14% с 16% в 2024 году. Однако если в таких странах, как Польша и Чехия, восприятие соответствует среднему по региону, то в Румынии ожидают роста лишь на 41%, а также снижения рыночной активности.
Восприятие экономического климата в регионе за прошедший год также улучшилось - 36% участников ожидают позитивного развития (против 29% годом ранее) и лишь 19% прогнозируют ухудшение. Румыния и здесь выделяется: 57% участников оценивают ухудшение экономического климата и лишь 14% - позитивное развитие.
Фискальные рамки в ближайшем будущем в регионе останутся стабильными, по мнению 71% участников, тогда как большинство участников в Румынии (70%) ожидают увеличения налогового бремени.
Среди секторов, воспринимаемых как наиболее динамичные в ближайшие пять лет, лидирует инфраструктура «зелёной» энергетики (67%), а также в основных странах-участницах исследования - Румынии (78%), Чехии (75%) и Польше (68%), за ней следуют центры обработки данных (55%) и здравоохранение (36%).
«Результаты исследования указывают на развитие рынка, и, несмотря на нынешние трудности, участники адаптируются к новой реальности и расставляют приоритеты в областях со значительным потенциалом роста в ближайшие годы - помимо "зелёной" энергетики, технологий и здравоохранения. Особенность Румынии связана именно с общими экономическими изменениями и перспективами устранения макроэкономического дисбаланса. Румыния ожидает роста (58%), выше среднего по региону (54%). Румыния также сталкивается с трудностями в связи с ожидаемыми изменениями законодательства о недвижимости - новый кодекс городского землепланирования и строительства влечёт множество изменений и сложное вторичное законодательство, требующее времени на подготовку, внедрение и адаптацию со стороны участников рынка», - сказала Ирина Димитриу (Irina Dimitriu), руководитель юридического направления и направления недвижимости Deloitte Romania.
Заметное дополнение к исследованию этого года - включение требований ESG (экологических, социальных и управленческих) как отдельной проблемы для компаний недвижимости (12%). И хотя рынок недвижимости всё ещё приспосабливается к этим требованиям, большинство участников ожидают, что в ближайшее время объекты, соответствующие ESG, будут стоить до 15% дороже тех, что этим требованиям не отвечают.
Moody's и рейтинговые агентства: кредитный рейтинг Румынии
Международное рейтинговое агентство Moody's последовало за Fitch и S&P, изменив прогноз по Румынии со стабильного на негативный, исходя из опасений по поводу фискального положения, ухудшившегося вследствие политической неразберихи. Все три крупнейших агентства оценивают долг Румынии в самой низкой категории инвестиционного уровня - Baa3 в случае Moody's.
Решение изменить прогноз на негативный отражает риск того, что при отсутствии дополнительных мер фискального укрепления фискальная устойчивость Румынии существенно ослабнет в ближайшие годы, пояснили в рейтинговом агентстве. Moody's прогнозирует, что отношение долга к ВВП Румынии превысит порог в 60% в течение 2026 года.
Если показатели долговой нагрузки и показатели приемлемости долга правительства ослабнут меньше, чем сейчас ожидает Moody's, агентство говорит, что оно намерено вернуть прогноз по Румынии к стабильному. Однако для этого, вероятно, потребуется принять дополнительные меры фискального укрепления и улучшить дисциплину расходов и управление общей фискальной политикой.
Министр финансов Румынии Танчош Барна (Tanczos Barna) заявил, что дополнительных мер укрепления для достижения целевого показателя дефицита в 7,0% ВВП в этом году не требуется. Однако это заявление следует рассматривать в предвыборном контексте, поскольку страна стоит перед президентскими выборами в мае.
Европейская комиссия в ноябре прошлого года дала зелёный свет плану фискальной консолидации Румынии, указав, что ожидает от Румынии разработки и принятия конкретных налоговых реформ до 1 апреля. Меры, принятые ad hoc в конце 2024 года, в целом считаются недостаточными.
Moody's прогнозирует, что дополнительные отложенные меры фискальной консолидации, которые вряд ли будут объявлены до президентских выборов, приведут к умеренному фискальному укреплению и сокращению государственного дефицита до 7,7% ВВП в 2025 году - что всё ещё почти на 1,0 процентный пункт меньше по сравнению с 2024 годом.
Наряду с существенным понижением прогнозов роста Moody's для Румынии, широкий государственный дефицит всё равно приведёт к быстрому росту государственного долга до 59,3% ВВП в конце 2025 года и до 62,7% в конце 2026 года - с 48,9% в конце 2023 года.
Болгария
Цены на жильё резко растут в крупных городах Болгарии
Рынок недвижимости Болгарии продолжает демонстрировать сильный рост: цены на жильё в крупных городах растут в начале 2025 года. По данным сайта Zimoti.com, росту цен на недвижимость способствуют и спрос на жильё, и выгодные ипотечные условия, особенно в Софии, Пловдиве и Бургасе.
За первые два месяца 2025 года цены на недвижимость в этих городах выросли на 8-15% в годовом выражении. Этот рост обусловлен главным образом ограниченным предложением новых домов, ростом спроса, прежде всего со стороны молодых семей и инвесторов, и низкими ипотечными ставками. Миграционные тенденции в сторону более крупных городов также играют роль в росте цен.
Средняя цена за кв. м в начале 2025 года такова: София - 1 980 евро, Пловдив - 1 150 евро, Варна - 1 550 евро и Бургас - 1 200 евро. По мере укрепления рынка покупок растёт и арендная плата, причём арендные ставки на двухкомнатные квартиры растут быстрее, чем заработная плата многих болгар. В Софии средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру составляет 680 евро в месяц, тогда как в Пловдиве и Бургасе - 450 евро, а в Варне - 520 евро.
Росту стоимости жилья способствует ряд ключевых факторов. Инфляция и рост строительных расходов подняли цены на строительные материалы и рабочую силу и создали дополнительное давление на рост цен на недвижимость. Тем временем относительно низкие ставки по ипотечным кредитам продолжают стимулировать покупку недвижимости. Кроме того, ощущается нехватка построенных новых домов, особенно в престижных городских районах, что подняло цены на рынке недвижимости.
Ещё один значимый фактор, движущий рынок, - растущий интерес к недвижимости как форме инвестиций. В результате и цены на недвижимость, и арендная плата в Софии, Пловдиве и Бургасе, как ожидается, продолжат расти в ближайшие месяцы, что делает жилищный рынок дороже и для покупателей, и для арендаторов.
Кипр
Рынок недвижимости Кипра на пороге «золотой» эпохи
В рамках 19-й конференции и выставки по застройке и строительству, прошедшей в прошлом месяце, состоялась дискуссия за круглым столом под названием «Недвижимость Кипра 2025 - как меняются ценности и каковы ожидания на будущее?» с участием ведущих отраслевых специалистов, которые прогнозируют сохранение положительной траектории и дальнейший рост в сфере недвижимости и описывают кипрский рынок недвижимости как устойчивый и стоящий на пороге «золотого века».
Обсуждение было посвящено устойчивости рынка, с анализом ключевых факторов, влияющих на спрос в секторе недвижимости Кипра. Эксперты рассмотрели инвестиционные тенденции, меняющиеся потребности международных инвесторов и компаний, переезжающих на Кипр, а также стратегии адаптации к экономическим изменениям при обеспечении устойчивого роста.
Кикис Афинодору (Kikis Athinodorou), директор Kikis Athinodorou & Associates LLC, сказал, что рынок находится на стабильном уровне и демонстрирует значительную устойчивость.
Маркос Христодулу (Markos Christodoulou), генеральный директор IKIA RESIDENCE, подчеркнул наличие крупных девелоперских проектов, но отметил необходимость осторожности всех заинтересованных сторон во избежание потенциальных проблем, особенно в отношении разрешений на постоянное проживание. Он отметил, что заявки на инвестиции, связанные с программой постоянного резидентства, резко выросли в 2012-2015 годах, но с тех пор были отклонены, при всё более негативных откликах по этому вопросу.
«Политические силы должны заняться этим сообща», - подчеркнул он, добавив, что у Кипра есть гибкость для быстрого принятия решений, что повышает его привлекательность для иностранных компаний.
Георгиос Хрисохос (Georgios Chrysochos), директор Cyfield Group, проанализировал спрос на недвижимость, различая местных и иностранных покупателей. Для местных решающую роль играют экономическая стабильность и процентные ставки, и сейчас и то и другое находится на хорошем уровне. Для иностранных инвесторов спрос остаётся стабильным. Касаясь доступности и рабочей силы, он отметил, что предложение выросло недостаточно, чтобы удовлетворить спрос, и спрогнозировал, что восходящая траектория рынка недвижимости сохранится.
«Не всё так чёрно-бело; многие договоры были расторгнуты из-за сбоев со стороны подрядчиков», - заявил Хрисохос (Chrysochos).
Петрос Лазару (Petros Lazarou), генеральный директор G&P Lazarou Agents Ltd, предсказал «золотой век» для рынка недвижимости, подчеркнув, что Кипр становится энергетическим центром. По мере отказа Евросоюза от российских поставок природного газа морские районы приобретают стратегическое значение. Одновременно он подчеркнул, что Кипр преодолел непростые периоды, а девелоперские компании приспосабливаются к изменениям рынка.
Паникос Ливадиотис (Panikos Livadhiotis), генеральный директор компании L. Livadhiotis & Sons Developers Property Developers, заявил, что тенденции на рынке недвижимости Ларнаки положительны. «И застройщики, и клиенты продолжают работать, не опираясь на финансирование, - это устойчивый и здоровый подход для обеих сторон», - отметил он. Он также подчеркнул важность внедрения современных инструментов, таких как искусственный интеллект, для улучшения коммуникации и достижения лучших результатов.
Антелис Лептос (Antelis Leptos), сопредседатель Leptos Group of Companies, заявил, что пандемия ускорила глобализацию рынка недвижимости и привела к сближению цен на недвижимость в разных странах. Он также подчеркнул, что удалённая работа изменила профессиональные потребности и сделала Кипр привлекательным направлением для цифровых кочевников и удалённых сотрудников. Что касается роста ВВП, он оценил, что Кипр, сегодня с ВВП в 35 млрд евро, может выйти на 50 млрд евро - при условии, что страна сосредоточится на устойчивом развитии, улучшении глобальной связности, гибкости банковской системы, сокращении бюрократии, привлечении талантов и цифровой трансформации.
В Нидерландах попытались навести порядок на рынке аренды. Получилось ли?
В мае 2022 года правительство Нидерландов и ряд муниципалитетов решили ужесточить регулирование рынка аренды: краткосрочная аренда была почти полностью запрещена, доля квартир с контролем цен расширена почти до 90% рынка, а бессрочные договоры стали нормой; основная часть закона вступила в силу в июле 2024 года. Согласно статье, эти меры не остановили рост: Центральный банк Нидерландов оценивает, что арендная плата в 2025 году вырастет на 7,7%, владельцы квартир предпочитают продавать или оставлять жильё пустым, а средний класс вытесняется с рынка. Статья указывает на нехватку предложения как на главную проблему: только в социальном жилье не хватает около 400 тысяч квартир, а среднее время ожидания составляет семь лет. Также отмечается, что число объявлений об аренде для иностранцев и студентов на короткий срок, не подпадающих под регулирование, выросло примерно на 50% после вступления закона в силу.
Источник: Глобс, Асаф Они, 21.03.2025
Основатель компании недвижимости Vision and Beyond задержан в США по подозрению в банковском мошенничестве
Стас Гринберг, основатель израильской компании недвижимости Vision and Beyond, задержан в Хьюстоне по ордеру Окружного суда Южного округа Огайо по подозрению в банковском мошенничестве и ложных заявлениях в ходатайствах о займах. Компания, основанная в 2018 году, обслуживала израильских инвесторов, приобретавших недвижимость в США, главным образом в Огайо и Хьюстоне, а в поданных против неё исках утверждалось, что её основатели подделывали документы и получали двойное финансирование под одни и те же объекты. Согласно статье, оба основателя исчезли в начале 2024 года, компания была ликвидирована в Израиле по заявлению сотрудников, не получивших зарплату, а значительная часть владельцев квартир обнаружила, что объекты не зарегистрированы на их имя или были заложены без их ведома. Второй основатель, Петр Гизентерман, находится в Израиле и не задержан.
Источник: Калькалист, Алмог Эзер, 24.03.2025
Хагаг Европа подписала договор об аренде торговых площадей в историческом здании в Бухаресте
Компания «Хагаг Европа» сообщила, что подписала договор об аренде всех торговых площадей в комплексе «Дворец» на улице Calea Victoriei в Бухаресте арендатору, работающему в сфере международных модных брендов, который создаст на этом месте торговый комплекс. Комплекс площадью около 4 550 кв. м включает охраняемое здание, которое в начале XX века использовалось румынской администрацией, а также королевской семьёй и режимом Чаушеску. Согласно статье, здание пострадало от бомбардировок во Второй мировой войне, было восстановлено и объявлено историческим памятником в 2004 году.
Источник: ynet, Хила Цион, 04.03.2025
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית