Здравствуйте!
Пока мы подводим итоги прошедшего 2024 года и ждём годовых сводок, 2025 год начался с продолжения роста цен в части рассматриваемых нами направлений. Сохранение (относительно) высокой налоговой планки для инвесторов в Израиле, а также предупреждения Банка Израиля о льготных предложениях застройщиков продолжают подогревать спрос на сделки за рубежом и открывают возможности перед израильскими застройщиками. Такие направления, как Кипр, Греция, Португалия и Румыния, популярны среди израильских инвесторов, а в последние месяцы мы наблюдаем растущий интерес и к Италии.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Инвестиции меняют облик Салоник.
б. Итоги цен на недвижимость в Румынии в 4-м квартале 2024 года.
в. Оптимизм в отношении рынка недвижимости Кипра в 2025 году.
г. Испания планирует ввести налог в 100% на иностранцев, которые купят там недвижимость.
Желаем всем спокойных и безопасных дней и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Инвестиции меняют облик Салоник
В статье на Newit.gr отмечается, что Салоники становятся одним из самых привлекательных инвестиционных направлений Греции, и рынок недвижимости находится в центре этих перемен.
Вторая половина 2024 года отмечена быстрыми изменениями во всех сегментах недвижимости - офисы, розничная торговля, логистика, жильё и туризм, - что доказывает: город не просто следует тенденциям, а создаёт их. От подъёма в строительстве «зелёных» офисных зданий и модернизации торговых улиц до стратегических инвестиций в логистику и туристического сектора, привлекающего иностранные вложения, Салоники проявляют себя как опора роста и инноваций.
Согласно недавнему исследованию Danos (группа BNP PARIBAS Real Estate), в сегменте офисов вырос спрос на площади класса A, главным образом благодаря завершению строительства «зелёных» зданий, таких как комплекс Hub 26 на западе Салоник, где разместились ведущие международные арендаторы, например TaskUs и Черноморский банк торговли и развития. Арендные ставки в центре города составляют от 12 до 18 евро за кв. м, а на западе Салоник новые здания достигают 15 евро за кв. м. Открытие метро в Салониках повысило привлекательность центра и районов с прямым доступом к станциям и повлияло на спрос и цены.
В розничном секторе главные торговые улицы, такие как улица Tsimiski, сохранили высокий уровень арендных ставок (120-160 евро за кв. м), тогда как запуск метро изменил коммерческую активность на Egnatia, привлёк инвесторов и новые бизнесы, например Hondos Center и магазины Tezenis. Значительные инвестиции были завершены продажей объектов в центре, таких как магазин Oysho на Tsimiski и супермаркет Masoutis в бизнес-центре Plateia, на общую сумму 8,5 млн евро.
Рынок жилья в Салониках остаётся на восходящей траектории, чему способствует программа «My Home II», расширившая критерии права на участие и увеличившая спрос на жильё. Одновременно повышение инвестиционного порога для «золотой визы» до 800 000 евро в Салониках и ряде других районов снизило интерес иностранных инвесторов и замедлило рост цен в крупных городских центрах. Местные покупатели проявляют особый интерес к восточным пригородам и центру Салоник, а в таких районах, как Konstantinopolitika, строятся десятки новых домов.
Туристический сектор зафиксировал рост общего числа пассажиров в аэропорту «Македония» на 5%, а новые гостиничные объекты, такие как NYX Thessaloniki и Oscar Olympic, укрепили туристическую инфраструктуру города. Инвестиции в роскошные отели, такие как отель Electra и проект отелей Mitsis на Халкидиках, рассчитаны на дальнейшее развитие туризма. Реконструкция отеля Emporikon, а также реконструкция бывшего отеля Turist ещё больше повысят привлекательность города.
Салоники продолжают динамично развиваться, а инвестиции в недвижимость меняют имидж города и открывают новые возможности для инвесторов и бизнеса. Открытие метро, масштабные ремонты и крупные туристические инвестиции делают Салоники ключевой точкой развития всего региона.
40 млн туристов посетили Грецию в 2024 году
По данным Банка Греции, в 2024 году число въехавших в страну туристов выросло на 9,8% (35,95 млн туристов), а доходы от туризма увеличились на 5,4% и составили более 21 млрд евро.
За эти годы зафиксирован рост въездов туристов из 27 стран Евросоюза на 57,4% и рост въездов туристов из остальных стран мира на 40,2%.
Румыния
Рост цен на недвижимость в Румынии: итоги 4-го квартала 2024 года
По данным сайта imobiliare.ro, в последнем квартале 2024 года цены на новые квартиры в Бухаресте выросли на 23%, а средняя цена достигла 1 850 евро/кв. м, при том что предложение сократилось на 33%.
В Бухаресте отмечен повышенный интерес к районам, которые раньше считались «спальными пригородами». Если сдача объектов (завершение строительства) была сосредоточена на средней окружной зоне и за её пределами, то отдельные застройщики продают в таких районах, как Pallady или Berceni, по 2 400 - 2 500 евро/кв. м.
В центре города новое строительство закрыто, и ближайшие к нему районы - такие как Cotroceni, Ștefan cel Mare или Politehnica - становятся зонами, где развиваются элитные жилые проекты по ценам, превышающим даже 3 000 евро/кв. м. По данным Imobiliare.ro, ожидается интересное развитие района Nord-Otopeni после завершения новой линии метро.
В масштабах страны тенденция роста цен продолжилась: Клуж-Напока и Брашов фиксируют средние цены выше, чем Бухарест, - на уровне 2 625 евро/кв. м в Клуже и 2 220 евро/кв. м в Брашове соответственно.
Кипр
Рост числа объектов для краткосрочной аренды на Кипре
Заместитель министра туризма Кипра Костас Кумис (Kostas Koumis) сообщил парламенту, что число объектов, зарегистрированных для краткосрочной аренды, почти удвоилось с апреля 2023 года, когда было зарегистрировано 4 765 объектов, до февраля 2025 года, когда зарегистрировано 8 248 объектов, и ещё около 2 500 объектов находятся на стадии регистрации и лицензирования. Признавая экономический вклад краткосрочной аренды, заместитель министра отметил, что этот сектор конкурирует с гостиничной индустрией, что создаёт регуляторные трудности.
Касаясь прогноза для туризма на 2025 год, заместитель министра сослался на двойной рекорд по доходам и въездам, достигнутый в 2024 году, отметив, что 2025 год, как ожидается, будет столь же сильным. Он подчеркнул, что главная задача - продление туристического сезона.
Оптимизм в отношении рынка недвижимости Кипра в 2025 году
Рынок недвижимости Кипра, несмотря на замедление, продолжал расти и в 2024 году - вслед за выдающимся успехом 2023 года, одного из лучших за последние 15 лет, согласно обзорам рынка недвижимости группы Danos за вторую половину 2024 года.
Данные по числу договоров, поданных в земельные кадастровые управления, показывают, что продажи в декабре 2024 года снизились на 1% по сравнению с декабрём 2023 года. За год в целом продажи недвижимости выросли на 1% по сравнению с 2023 годом. Продажи в Никосии и Ларнаке выросли на 14% и 5% соответственно, но снизились в Пафосе (8%), Фамагусте (5%) и Лимасоле (1%).
По словам компании Danos, в перспективе рынок недвижимости Кипра, как ожидается, будет умеренно расти в ближайшие годы, поскольку высокие процентные ставки будут сдерживать внутренний спрос.
Продолжение иностранных инвестиций, подстёгиваемых региональной геополитической напряжённостью и кипрской программой резидентства, останется значимым двигателем, говорится в отчёте. «Однако рынок столкнётся с трудностями, связанными с ростом строительных затрат и регуляторными изменениями, что повлияет на новые проекты и создаст повышательное давление на цены недвижимости», - добавили в компании. Одновременно местным покупателям всё труднее приобретать квартиры из-за высоких цен на недвижимость и высоких ипотечных ставок.
Кипр продолжает привлекать иностранных инвесторов, ищущих многообещающую доходность. Для застройщиков высокий спрос, особенно в Лимасоле, Пафосе и Ларнаке, открывает выгодные возможности, несмотря на рост строительных затрат. В целом ожидается, что рыночные условия будут благоприятствовать иностранным инвестициям и застройке, тогда как местные покупатели продолжат сталкиваться с препятствиями при покупке жилья.
Рейтинг лучших программ «золотых виз»: Греция на первом месте
Консалтинговая фирма по вопросам миграции и инвестиций Henley & Partners опубликовала индекс программ резидентства на 2025 год, в котором рассмотрены 26 программ, предоставляющих резидентство за инвестиции, по десяти параметрам, среди которых репутация, качество жизни, срок рассмотрения заявки и требования к инвестициям. Программа «золотой визы» Греции, предоставляющая резидентство на пять лет за инвестицию в недвижимость в 250 тысяч евро, заняла первое место, потеснив Португалию, возглавлявшую рейтинг предыдущие девять лет. Швейцария заняла второе место, а Португалия опустилась на третье место, наряду с Италией и Великобританией, после того как изменила условия программы так, что инвестиция в недвижимость больше не даёт права на визу. В статье также отмечено, что Израиль находится на десятом месте в списке обращений за дополнительным паспортом, а наиболее предпочитаемые израильтянами страны - Португалия, Испания, Греция и Кипр.
Источник: Калькалист, 18.02.2025
Испания планирует ввести налог в 100% на дома, которые купят иностранцы
Премьер-министр Испании Педро Санчес предложил ввести налог в размере 100% на дома, приобретаемые иностранцами, не являющимися резидентами Евросоюза, в рамках пакета из 12 реформ по борьбе с жилищным кризисом в стране. Наряду с налогом были представлены также налогообложение курортных квартир как предпринимательской деятельности, налоговые льготы для владельцев жилья, сдающих его по доступной цене, увеличение предложения социального жилья и ремонт пустующих домов, которые будут сдаваться по регулируемым ценам. Согласно статье, Испания уже в прошлом году объявила об отмене программы «золотой визы», действовавшей с 2013 года, а индекс цен на дома в стране вырос до 162,5 пункта в третьем квартале 2024 года по сравнению со 133,6 пункта в аналогичном квартале 2021 года. Нехватка жилья и рост цен привели к общественным протестам, главным образом в туристических регионах, таких как Канарские острова, Барселона и Аликанте.
Источник: Калькалист, 18.02.2025
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית