שלום,
בעוד אנחנו מסתכלים על השנה החולפת (2024) וממתינים לסיכומי השנה, הרי ש- 2025 התחילה עם המשך מגמת עליות המחירים בחלק מהיעדים הנסקרים על ידנו. שמירת רף המיסוי הגבוה (יחסית) למשקיעים בישראל, כמו גם אזהרות בנק ישראל ממבצעי הקבלנים, ממשיכים לתדלק את הביקוש לעסקאות מעבר לים, ומהווים הזדמנות ליזמים הישראלים. יעדים כמו קפריסין, יוון, פורטוגל, רומניה פופולריים בקרב המשקיעים הישראלים, ובחודשים האחרונים אנחנו עדים להתעיינות גוברת גם באיטליה.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. ההשקעות משנות את פניה של סלוניקי.
ב. סיכום מחירי הנדל״ן ברומניה ברבעון 4/24.
ג. אופטימיות לגבי שוק הנדל״ן בקפריסין ב- 2025.
ד. ספרד מתכננת 100% מיסוי על זרים שירכשו בה נדל״ן.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
ההשקעות בסלוניקי משנות את פני העיר
כתבה ב- Newit.gr מציינת כי סלוניקי הופכת לאחד מיעדי ההשקעה האטרקטיביים ביותר ביוון, כאשר שוק הנדל"ן עומד במרכז השינוי הזה.
המחצית השנייה של 2024 מאופיינת בהתפתחויות מהירות בכל מגזרי הנדל"ן - משרדים, קמעונאות, לוגיסטיקה, דיור ותיירות - מה שמוכיח שהעיר לא רק עוקבת אחר מגמות, אלא יוצרת אותן. מהתנופה בבנייני משרדים ירוקים ושדרוג רחובות הקניות, להשקעות אסטרטגיות בלוגיסטיקה ומגזר תיירותי המושך השקעות זרות, סלוניקי מתגלה כעמוד התווך של צמיחה וחדשנות.
לפי סקר שנערך לאחרונה על ידי Danos, מקבוצת BNP PARIBAS Real Estate, בתחום המשרדים, הביקוש לשטח Class A גדל, בעיקר בשל השלמת מבנים ירוקים כמו מתחם Hub 26 במערב סלוניקי, המארח שוכרים בינלאומיים מובילים כמו TaskUs ובנק הסחר והפיתוח של הים השחור. מחירי השכירות במרכז העיר נעים בין 12 ל-18 יורו למ"ר, בעוד שבמערב סלוניקי מבנים חדשים מגיעים ל-15 יורו למ"ר. פתיחת המטרו בסלוניקי הגבירה את האטרקטיביות של המרכז ואזורים עם גישה ישירה לתחנות, והשפיעה על הביקוש והמחירים.
במגזר הקמעונאי, הרחובות המסחריים הראשיים, כמו רחוב Tsimiski, שמרו על רמות שכירות גבוהות (120-160 אירו למ"ר), בעוד שהפעלת המטרו עיצבה מחדש את הפעילות המסחרית ב- Egnatia, ומשכה משקיעים ועסקים חדשים כמו Hondos Center וחנויות Tezenis. השקעות משמעותיות הושלמו עם מכירת נכסים במרכז, כמו חנות Oysho ב- Tsimiski וסופרמרקט Masoutis במרכז העסקים Plateia, בשווי כולל של 8.5 מיליון יורו.
שוק הדיור בסלוניקי נשאר במגמת עלייה, כשהוא מוגבר על ידי תוכנית "My Home II", שהרחיבה את קריטריוני הזכאות, והגדילה את הביקוש לדיור. במקביל, העלאת מגבלת ההשקעה לויזת הזהב ל-800,000 יורו בסלוניקי ובאזורים נוספים הפחיתה את העניין של משקיעים זרים, והאטה את עליית המחירים במרכזים עירוניים גדולים. קונים מקומיים מגלים עניין מיוחד בפרברים המזרחיים ובמרכז סלוניקי, בעוד עשרות בתים חדשים נבנים באזורים כמו Konstantinopolitika.
מגזר התיירות רשם עלייה של 5% במספר הנוסעים הכולל בנמל התעופה של מקדוניה, בעוד שיחידות מלונות חדשות כמו NYX Thessaloniki ו- Oscar Olympic חיזקו את תשתית התיירות של העיר. השקעות במלונות יוקרה, כמו מלון Electra ופרויקט מלונות Mitsis בחלקידיקי, מצפות להמשך התפתחות התיירות. שיפוץ מלון Emporikon, כמו גם שיפוץ מלון Turist לשעבר, יעצימו עוד יותר את האטרקטיביות של העיר.
סלוניקי ממשיכה להתפתח באופן דינמי, כאשר השקעות נדל"ן מעצבות מחדש את תדמית העיר, ומציעות הזדמנויות חדשות למשקיעים ולעסקים. פתיחת המטרו, שיפוצים נרחבים והשקעות תיירותיות גדולות מציבים את סלוניקי בעמדת מפתח לפיתוח האזור הרחב.
40 מיליון תיירים ביקרו ביוון ב- 2024
לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון ב- 2024 חל גידול של 9.8% במספר התיירים שנכנסו למדינה (35.95 מיליון תיירים) ועלייה של 5.4% בהכנסות מתיירות והסתכמו בלמעלה מ- 21 מיליארד יורו.
במהלך השנים נמדדה עלייה של 57.4% בכניסות תיירים מ- 27 מדינות האיחוד האירופי ו- 40.2% עלייה בכניסות תיירים משאר העולם.
רומניה
עליית מחירי הנדל״ן ברומניה: סיכום רבעון 4/24
עפ״י נתוני אתר האינטרנט imobiliare.ro ברבעון האחרון של 2024 עלו מחירי הדירות החדשות בבוקרשט ב- 23% כשהמחיר הממוצע הגיע ל- 1850 יורו/מ״ר בעוד ההיצע קטן ב- 33%.
בבוקרשט נצפתה התעניינות מוגברת באזורים שנתפסו בעבר כ"פרברי השינה". בעוד שהמסירות (השלמות הבנייה) התמקדו בטבעת החציונית ומחוצה לה, ישנם יזמים שמוכרים בשכונות כמו Pallady או Berceni תמורת 2,400 - 2,500 יורו/מ"ר.
אזור מרכז העיר שנחסם להתחלות בניה חדשות, האזורים הבאים מיד - כגון Cotroceni, Ștefan cel Mare או Politehnica - הופכים לאזורים שבהם מפותחים פרויקטי מגורים מובחרים במחירים העולים על אפילו 3,000 יורו/מ"ר. על פי Imobiliare.ro מצפים להתפתחות מעניינת באזור Nord-Otopeni, לאחר השלמת קו המטרו החדש.
ברמה הלאומית נמשכה מגמת עליות המחירים, כאשר קלוז' נאפוקה ובראשוב רושמות מחירים ממוצעים מעל בוקרשט, עם רמה של 2,625 יורו/מ"ר בקלוז', ו-2,220 יורו/מ"ר בבראשוב, בהתאמה.
קפריסין
עלייה במס׳ הנכסים להשכרה לטווח-קצר בקפריסין
סגן שר התיירות הקפריסאי, Kostas Koumis, דיווח לפרלמנט כי מס׳ הנכסים הרשומים כמיועדים להשכרה לטווח קצר כמעט הכפיל עצמו מאפריל 2023, שאז היו 4,765 נכסים רשומים, עד פברואר 2025 כשרשומים 8,248 נכסים, ועוד כ- 2,500 נכסים מצויים בשלבי רישום ורישוי. בעודו מכיר בתרומה הכלכלית של השכרות לטווח קצר, סגן השר ציין כי המגזר מתחרה בתעשיית המלונאות, מה שמציב אתגרים רגולטוריים.
בהתייחס לתחזית התיירות לשנת 2025, התייחס סגן השר לשיא הכפול בהכנסות ובכניסות שהושג ב-2024, תוך שהוא ציין כי 2025 צפויה להיות חזקה באותה מידה. הוא הדגיש כי האתגר המרכזי הוא הארכת עונת התיירות.
אופטימיות לגבי שוק הנדל״ן הקפריסאי ב- 2025
שוק הנכסים בקפריסין, למרות האטה, המשיך לצמוח גם בשנת 2024, בעקבות ההצלחה המדהימה של 2023, אחת השנים הטובות ביותר ב-15 האחרונות, על פי סקירות שוק הנכסים של קבוצת Danos למחצית השנייה של 2024.
מנתונים שנמדדו במספר החוזים שהופקדו במשרדי רישום המקרקעין עולה כי המכירות בדצמבר 2024 ירדו ב-1% בהשוואה לדצמבר 2023. במהלך השנה כולה, מכירות הנכסים עלו ב-1% בהשוואה לשנת 2023. המכירות בניקוסיה ובלרנקה עלו ב-14% וב-5%, בהתאמה, אך ירדו בפאפוס (8%), פמגוסטה (5%) ולימסול (1%).
לדברי חברת Danos במבט קדימה, שוק הנכסים בקפריסין צפוי לחוות צמיחה מתונה במהלך השנים הקרובות, שכן שיעורי הריבית הגבוהים יעכבו את הביקוש המקומי.
המשך ההשקעות הזרות, שדורבנו על ידי מתחים גיאופוליטיים אזוריים ותוכנית התושבות בקפריסין, יישארו מניע משמעותי, נכתב בדו"ח. "עם זאת, השוק יתמודד עם אתגרים הנובעים מעליית עלויות הבנייה ושינויים רגולטוריים, השפעה על פיתוחים חדשים ולחץ כלפי מעלה על מחירי הנכסים", הוסיפו. במקביל, רוכשים מקומיים מתקשים יותר ויותר לרכוש דירות כתוצאה ממחירי נכסים גבוהים ושיעורי משכנתא גבוהים.
קפריסין ממשיכה למשוך משקיעים זרים המחפשים תשואות מבטיחות. עבור היזמים, הביקוש הרב, במיוחד בלימסול, פאפוס ולרנקה, מציע הזדמנויות משתלמות למרות העלייה בעלויות הבנייה. ככלל, תנאי השוק צפויים להעדיף השקעות זרות ופיתוח, בעוד שקונים מקומיים ימשיכו להתמודד עם מכשולים ברכישת בתים.
דירוג תוכניות ויזות הזהב הטובות ביותר: יוון בראש
פירמת ייעוץ ההגירה וההשקעות הנלי אנד פרטנרס פרסמה את מדד תוכניות התושבות לשנת 2025, שבחן 26 תוכניות המעניקות תושבות תמורת השקעה לפי עשרה פרמטרים, ובהם מוניטין, איכות חיים, משך הטיפול בבקשה ודרישות ההשקעה. תוכנית ויזת הזהב של יוון, המעניקה תושבות לחמש שנים תמורת השקעה של 250 אלף יורו בנדל"ן, דורגה ראשונה ודחקה את פורטוגל, שעמדה בראש הדירוג בתשע השנים הקודמות. שוויץ דורגה שנייה, ופורטוגל ירדה למקום השלישי, לצד איטליה ובריטניה, לאחר ששינתה את תנאי התוכנית כך שהשקעה בנדל"ן כבר אינה מזכה בוויזה. עוד צוין בכתבה כי ישראל במקום העשירי ברשימת הבקשות לדרכון נוסף, וכי המדינות המועדפות על ישראלים הן פורטוגל, ספרד, יוון וקפריסין.
מקור: כלכליסט, 18.02.2025
ספרד מתכננת מס של 100% על בתים שיירכשו זרים
ראש ממשלת ספרד, פדרו סנצ'ס, הציע להטיל מס בשיעור 100% על בתים שיירכשו בידי זרים שאינם תושבי האיחוד האירופי, במסגרת חבילה של 12 רפורמות להתמודדות עם משבר הדיור במדינה. לצד המס הוצגו גם מיסוי דירות נופש כפעילות עסקית, הטבות מס לבעלי בתים המשכירים במחיר נגיש, הגדלת היצע הדיור הציבורי ושיפוץ בתים ריקים שיושכרו במחירים מפוקחים. לפי הכתבה, ספרד כבר הודיעה בשנה הקודמת על ביטול תוכנית ויזת הזהב שהופעלה מ-2013, ומדד מחירי הבתים בה עלה ל-162.5 נקודות ברבעון השלישי של 2024, לעומת 133.6 נקודות ברבעון המקביל ב-2021. המחסור בדיור ועליית המחירים הובילו למחאה ציבורית, בעיקר באזורי תיירות כמו האיים הקנריים, ברצלונה ואליקנטה.
מקור: כלכליסט, 18.02.2025
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.