שלום,
מחירי הדירות המשיכו לעלות גם ב- 2024, ועפ״י הנתונים הראשוניים שאספנו מדובר בעלייה ממוצעת של כ- 8% ביוון ושל כ- 14% ברומניה.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. דו״ח קרן המטבע העולמית על כלכלת יוון.
ב. עליית מחירי הנדל״ן ברומניה - סיכום ראשוני לשנת 2024.
ג. עליית מחירי הנדל״ן בקפריסין.
ד. המדינות הטובות ביותר להשקעת נדל״ן באירופה.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
עליית מחירי הנדל"ן ביוון: מגמות ותובנות לרבעון הרביעי של 2024
עפ״י דו״ח מדד המחירים של Spitogatos (SPI) מחירי הנדל"ן ברחבי יוון הראו המשך מומנטום של עלייה גם ברבעון הרביעי של 2024. העליות מונעות משילוב של גורמים כולל ביקוש חזק מצד קונים, משקיעים, והשקת תוכניות דיור חדשות, כמו "My Home 2". מגמות אלו מעצבות את הנוף הן עבור רוכשי מגורים והן עבור שוכרים, כאשר אזורים מסוימים מתגלים כיקרים במיוחד, בעוד שאחרים נשארים סבירים יותר.
מגמות מחירים: שוק צומח
ברבעון הרביעי של 2024, שוק הנדל"ן של יוון המשיך לשקף מסלול חיובי. מחיר המכירה הממוצע של נכסים עלה ב-7.9% משנה לשנה (YoY), מה שמראה ביקוש חזק לנדל"ן למרות האתגרים הכלכליים המתמשכים. בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון 3/24), הגידול היה 2.2%. גם במחירי השכירות נרשמה עלייה ב-5.8% בשנה, אם כי מחירי השכירות נותרו יציבים בהשוואה לרבעון 3/24.
מספר גורמים מרכזיים מניעים את עליית המחירים.
- ביקוש גבוה הן מצד קונים והן מצד משקיעים משחק תפקיד משמעותי, כאשר מרכזים עירוניים גדולים ויעדי תיירות פופולריים מושכים באופן עקבי תשומת לב מהשווקים המקומיים והבינלאומיים כאחד. ערים כמו אתונה, סלוניקי וחלק מהאיים ממשיכים להיות בחירה מצוינת, במיוחד באזורים עם תיירות הולכת וגדלה.
- תוכנית הדיור "My Home 2" שהושקה לאחרונה עוררה עוד יותר את האופטימיות בשוק. יוזמה זו, שמטרתה להמריץ את הביקוש באמצעות מתן תנאים נוחים לרוכשי דירה ראשונה, מעוררת עניין משמעותי ותורמת לעליית המחירים.
האזורים היקרים והמשתלמים ביותר ביוון
הניתוח מעלה ממצאים מעניינים.
האזורים היקרים ביותר לקנייה-מכירה
הפרברים הדרומיים של אתונה ממשיכים להוביל כשוקי הנדל"ן היקרים ביותר ביוון. המחיר הממוצע לרכישת בית בפרברים הדרומיים של אתונה הוא 3,895 אירו למ"ר. אזורים אחרים, כמו האיים הקיקלאדים, הפרברים הצפוניים של אתונה, לפקדה וחאניה, גם הם מדורגים גבוה מבחינת המחיר.
האזורים היקרים ביותר להשכרה
שוקי ההשכרה עוקבים אחר דפוס דומה, כאשר הפרברים הדרומיים של אתונה שוב נמצאים בראש הרשימה.
אטיקה וסלוניקי: מגמות מחירים בערים מרכזיות
אטיקה וסלוניקי הם שניים משווקי הנדל"ן החשובים ביותר ביוון, המציגים מגמות מחירים בולטות הן במכירות והן בהשכרות בתים. בחלק זה, נחקור את ההתפתחויות האחרונות בערים מפתח אלו ומה משמעותן עבור קונים ושוכרים. בואו נעמיק בפרטים.
אזור אטיקה, כולל אתונה וסביבותיה, ממשיך לחוות כמה מהעליות החדות ביותר הן במחירי המכירות והן במחירי השכירות עבור נכסים למגורים. שוקי הנדל"ן באטיקה ובסלוניקי מגוונים מאוד, כאשר מחירי הנכסים משתנים באופן משמעותי בהתאם למיקום. מהמרכזים העירוניים השוקקים ועד אזורי החוף השלווים, שכונות מסוימות בולטות במחירים הגבוהים שלהן, הן עבור מכירות והן עבור השכרה.
מכירות: האזורים עם עליות המחירים הגדולות ביותר ברבעון 4/2024 כוללים את פיראוס (כאשר אזורים כמו Tabouria - Agia Sofia רואים עלייה של +27.6%) ומרכז העיר אתונה ראה עלייה בולטת של +22.7%.
האזורים היקרים ביותר לרכישת נכס למגורים באטיקה כוללים את Vouliagmeni (7,216 יורו למ"ר), Voula, Glyfada, Kolonaki - Lykavittos ו-Elniko.
השכרות: גם השכירות באטיקה הציגה צמיחה משמעותית. שוק השכירות במרכז העיר אתונה זינק ב-+26.4%, והדגיש את הביקוש המתמשך לנכסים בעיר. Vouliagmeni נותר האזור היקר ביותר, עם מחיר ממוצע של 19.9 אירו למ"ר. אחריו נמצאים Filothei, Kolonaki - Lykavittos, Glyfada ו-Vari - Varkiza.
באופן דומה, סלוניקי רואה תנועה כלפי מעלה הן במחירי המכירות והן במחירי השכירות.
דו״ח קרן המטבע העולמית על יוון
התחזית הכלכלית לטווח הקצר של יוון נותרה חיובית, כאשר התמ"ג הריאלי שומר על הצמיחה החזקה שלו, כך מסרה קרן המטבע הבינלאומית (IMF) בדו"ח על כלכלת יוון.
יחס החוב הציבורי לתוצר נמצא במסלול יורד יציב, על רקע המשך ההתאמה הפיסקלית הנתמכת בהתקדמות משמעותית בהפחתת העלמות המס.
הכלכלה שמרה על צמיחתה החזקה בשנת 2024, בתמיכת ביקוש מקומי חזק.
התמ"ג הריאלי צמח ב-2.3% (בשנתי) בשלושת הרבעונים הראשונים, כשהוא מוגבר על ידי עלייה חזקה בפרויקטי השקעות הממומנים על ידי NGEU (קרן ההתאוששות והחוסן של האיחוד האירופי) וצריכה פרטית חזקה, הנתמכת בעלייה בהכנסה הריאלית.
שיעור האבטלה ירד ל-9.5% (מנוכי עונתיות) ברבעון 3/2024 - הרמה הנמוכה ביותר מאז 2009. שיעור המשרות הפנויות גדל, ומשקף מחסור בכוח אדם במגזרים מסוימים, בעיקר בבנייה, בשירותי תיירות ובמגזרים בעלי כישורים גבוהים.
שיעור ההשתתפות בכוח העבודה עלה בהדרגה, אך נותר בין הנמוכים באיחוד האירופי, במיוחד עבור נשים. האינפלציה יורדת בהדרגה, כאשר בסוף 2024 האינפלציה הממוצעת עומדת על 2.9% ו-3.4% (בשנתית) בהתאמה, למרות האינפלציה המתמשכת בשירותים ובגידול השכר. הסרת נטל הפנסיה המשמעותי לגמלאים החוזרים לשוק העבודה הגדילה משמעותית את מספר הגמלאים העובדים בשנת 2024.
צמיחת האשראי הבנקאי למגזר הפרטי הואצה ל-9.4% (משנה לשנה) ברבעון 4/2024, בליווי המשך העליות במחירי הנכסים. ביקוש מקומי חזק ליבוא, מונע מהשקעות, תרם גם הוא להרחבת הגירעון בחשבון השוטף ל-6.9% מהתמ"ג ב-2024.
בעקבות ההרחבה המשמעותית של קיבולת האנרגיה הסולארית והרוח בשנים האחרונות, מקורות אנרגיה מתחדשים מהווים כיום כ-50% מסך ייצור החשמל.
הקרן קובעת כי צמיחת התוצר הריאלי צפויה להישאר גבוהה ב-2.1% ב-2025, לפני שתתמתן בטווח הבינוני.
השקעות ימשיכו להיות מניע מרכזי לצמיחה, הנתמכת על ידי פרויקטים במימון NGEU. צמיחת הצריכה הפרטית תישאר חזקה, נתמכת על ידי צמיחה חיובית בתעסוקה ובהכנסה. עם התייצבות מחירי האנרגיה העולמיים, האינפלציה הראשית צפויה להמשיך במגמת הירידה שלה.
הדו״ח ממליץ על צעדים נוספים לשיפור היעילות שיחזקו עוד יותר את הכספים הציבוריים של יוון - נדרשות המשך רפורמות לשיפור התכנון והניהול של ההשקעות הציבוריות, לרבות באמצעות חיזוק תהליכי התיאום והרכש המרכזיים. מומלץ להגן על הוצאות חברתיות שאינן פנסיוניות, כגון בריאות וחינוך, כדי לקדם צמיחה מכילה יותר. הדו״ח גם ממליץ להימנע מהעלאות מופרזות בפנסיה ובשכר במגזר הציבורי, ולוודא כי העלאות הפנסיה עוקבות אחר מדד ההתאמה שנקבע ללא התאמות חריגות.
רומניה
עליית מחירי הנדל״ן ברומניה: סיכום ראשוני לשנת 2024
עפ״י נתוני אתר האינטרנט imobiliare.ro מחירי הדירות ברומניה עלו ב- 14% במהלך שנת 2024, כאשר המחיר הממוצע למ״ר עומד בסוף השנה על 1,710 יורו/מ״ר.
בבוקרשט המחירים עלו ב- 2024 ב- 15% בממוצע, כאשר מחירי הדירות החדשות עלו בממוצע ב- 21.9% ועמדו בסוף השנה על 2,059 יורו/מ״ר בעוד דירות יד שנייה התייקרו בממוצע ב- 14.3%.
בקלוז׳ המחירים עלו גם הם בממוצע של 15% ב- 2024 כאשר המחיר בסוף השנה עמד על 3,000 יורו/מ״ר, אולם בקלוז׳ מחירי הדירות הישנות עלו ב- 16% לעומת 11.5% עלייה במחירי הדירות החדשות.
בראשוב חוותה עלייה ממוצעת של מחירי הדירות בשיעור של 19.2% בשנת 2024, כאשר מחירי הדירות החדשות התייקרו ב- 20.3% ומחירי הדירות יד שנייה ב- 18.4%.
הבחירות לנשיאות רומניה יתקיימו ב- 4.5.2025
לאחר שביהמ״ש הרומני לחוקה ביטל את תוצאות הבחירות לנשיאות שהתקיימו בסוף נובמבר 2024 בעקבות טענות להתערבות רוסית בבחירות לטובת המועמד Călin Georgescu, שהגיע למקום ה-1 בסיבוב הבחירות הראשון, נקבע המועד החדש לבחירות, כאשר הגשת המועמדויות תהיה עד סוף חודש מארס 2025. במקרה של סיבוב בחירות שני, במידה ומי מהמועמדים לא ישיג רוב בסיבוב הראשון יתקיים הסבב השני ב- 18.5.2025.
לצד Călin Georgescu צפויים ככל הנראה להתמודד מועמד הקואליציה השולטת, הליברל Crin Antonescu וראש עיריית בוקרשט Nicuşor Dan. לפי סקרים ראשוניים שפורסמו צפוי Nicuşor Dan להתמודד בסיבוב השני מול Călin Georgescu
קפריסין
עליית מחירי הנדל״ן בקפריסין
לפי נתוני הבנק המרכזי הקפריסאי מחירי הנדל״ן בקפריסין (דירות ובתים) עלו ב- 3 הרבעונים הראשונים של 2024 ב- 2.7% לעומת התקופה המקבילה ב- 2023.
לפי פרסומי האינדקס של פלטפורמת Ask Wire מחירי הדירות בקפריסין ב- 2024 עלו בממוצע ב- 1.3% בעוד מחירי הבתים ירדו ב- 0.3%.
תשכחו מאתונה: אלה המדינות הטובות ביותר להשקעה בנדל"ן באירופה
בדיקה של חברת 1st Move International הבריטית דירגה מדינות באירופה כיעד להשקעה בנדל"ן ב-2025 לפי מיסוי רכוש ושכירות, תשואה משכירות ועליית מחירים. ליטא דורגה ראשונה, עם תשואה של 6.77% משכירות ומס של 15% על הכנסה משכירות, ואחריה אסטוניה ורומניה; בתחתית הדירוג נמצאות בלגיה, צרפת ויוון, שבה צוינו עלויות עסקה גבוהות ומס של יותר מ-33% על הכנסה משכירות. לפי הדוח, ספרד ופורטוגל עוררו את העניין הרב ביותר בחיפושים בגוגל, והביקוש בהן תרם למחסור בדיור בר השגה ולעליית מחירים.
מקור: כלכליסט, ליטל סמט, 11.01.25
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.