שלום,
שנה חדשה התחילה. ברוכה הבאה 2025.
לפני שניכנס לסיכומי 2024, נפנה את תשומת ליבכם לידיעות שהתפרסמו בחודש שעבר בנוגע ל- 2 אירועים בארה״ב ובבריטניה בהם משקיעים ישראלים איבדו את השקעתם, מה שמדגיש את החשיבות של השקעה זהירה ובטוחה.
ובנימה אופטימית, ה״מכה״ שהונחתה עלינו באמצעות חקיקת מה שמכונה ״חוק הרווחים הכלואים״ שעבר בכנסת בסוף דצמבר, עשויה להיות דווקא פתח לתקווה ליזמים הישראלים הפועלים בחו״ל, כאשר בעקבות החוק ישתחררו כספים אשר בעליהם יחפשו אפיקי השקעה מניבי תשואה, לאחר שכבר שילמו עליהם את המס בישראל. השקעה בנדל״ן בחו״ל, כאשר התשואה השוטפת גבוהה מזו המתקבלת מהשקעה בנדל״ן בישראל עשויה להיות אפיק לניתוב הכספים האמורים.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. התיירות ביוון ממשיכה לגדול ומייצרת הזדמנויות למשקיעי הנדל״ן.
ב. ממשלה חדשה קיבלה את אמון הפרלמנט ברומניה, והתחילה לפעול.
ג. הכניסה לשנגן והמעבר למטבע היורו יגרמו לעליית מחירי הנדל״ן בבולגריה.
ד. מהם איזורי הביקוש לדירות ובתים בקפריסין.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
אתונה 2024 לקראת 2025
זה לא סוד שתיירות מהווה את אחד הענפים החשובים בכלכלה היוונית, כך שלא תופתעו לגלות כי על פי נתוני משרד התיירות היווני 2024 היתה שיא מבחינת התיירות עם כ- 33 מיליון מבקרים והכנסות הנאמדות בכ- 22 מיליארד יורו, מה שהופך את יוון לאחת המדינות המובילות בהכנסות מתיירות באגן הים התיכון, כאשר בתוך כך אתונה רשמה גידול של כ- 8% במספר התיירים שהגיעו לעיר לעומת 2023. אתונה הפכה לאטרקציה תיירותית משמעותית בשנים האחרונות, עם עלייה בולטת בביקוש למלונות, דירות נופש ופעילויות תרבותיות. אתונה נכנסה לרשימת עשר הערים הפופולריות בעולם לפי ה-OECD, ולפי הנתונים שפורסמו שיעור תפוסת החדרים במלונות בעיר עמד על כ-85% בממוצע לאורך השנה כולה, בעוד שבמהלך החורף, תפוסת החדרים הגיעה ל-70%-75%. בשיא עונת הקיץ, תפוסת החדרים חצתה את רף ה- 90%, מה שמעיד על יציבות בביקוש לכל אורך השנה. התחזיות לשנת 2025 מצביעות על המשך גידול בתיירות (משרד התיירות היווני צופה גידול של 5-7% בתיירות לאתונה בלבד).
משולחנו של הכותב:
כניסתה של אתונה לדירוג היוקרתי של הערים המבוקשות בעולם יחד עם ערים כמו פריז, לונדון, דובאי וטוקיו מייצרת לא רק עניין תיירותי, אלא גם הזדמנויות כלכליות משמעותיות.
יוון, תמשיך להיות יעד מרכזי למשקיעי נדל”ן. הכלכלה היוונית, המנוע התיירותי שלה, וצמיחה מרשימה בשוק הנדל”ן ימשיכו לייצר גם ב- 2025 הזדמנויות עבור המשקיעים.
ב- 2025 נהיה עדים להמשך מגמת הצמיחה בשוק הנדל”ן היווני, בעיקר בזכות הביקוש לתיירות והפוטנציאל להשקעות בפרויקטים תיירותיים. יחד עם זאת יש לשים לב לשינויים הרגולטוריים בתחום ההשכרה לטווח קצר ולהתאים את ההשקעה ואופן ההשקעה להתפתחויות בתחום זה.
כמה זמן נדרש כדי למכור דירה ביוון?
Spitogatos Insights פרסמה ניתוח מקיף של שיעור הקליטה של נכסים למגורים לשנת 2024, בהתבסס על מדד המחירים של Spitogatos (SPI), העוקב אחר מגמות המחירים ברחבי שוק הנכסים היווני באמצעות מיליוני רישומים בפועל בפלטפורמת Spitogatos.
שוק הנדל"ן היווני עובר שינויים משמעותיים, במיוחד בכל הקשור למהירות מכירת הנכסים הזמינים. השילוב של היצע מוגבל ועליית מחירי הדירות העלה ממצאים מעניינים לגבי משך הזמן שלוקח למכור נכס למגורים באזורים שונים ברחבי הארץ.
לפי הדו״ח בולט מחוז סלוניקי עם הקצב המהיר ביותר של מכירת נכסים, בהשוואה לאתונה ולפרבריה הסובבים אותה. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024, לבתים באזור אתונה יש תקופת מכירה של כ-6 חודשים. הדבר מעיד על ביקוש יציב לנכסים בעיר הבירה, למרות שההיצע ממשיך לפגר. ברבעון השלישי של 2024, בתים במחוז סלוניקי נמכרו תוך קצת יותר מ-5.5 חודשים, שבועיים מהר יותר מאזור אתונה. זה עולה בקנה אחד עם המגמה הכללית של עלייה בביקוש לבתים בסלוניקי. הפרברים של סלוניקי הם בין האזורים הפופולריים ביותר של יוון עבור רוכשי דירות, על פי מדד הביקוש של Spitogatos (SDI), שעוקב אחר מגמות חיפוש נכסים. הנתונים מגלים כי הפרברים הללו הם הבחירה המובילה עבור קונים מקומיים, מה שהופך אותם לאחד המיקומים המבוקשים ביותר בארץ.
רומניה
שכר המינימום עולה מה- 1/1/2025
החל מה- 1/1/2025 שכר המינימום ברוטו לעובד במשרה מלאה ברומניה יעמוד על 4,050 ליי (כ- 810 יורו) לעומת 3,700 ליי עד כה. בהתאמה גם שכר העבודה השעתי ברוטו עולה ויעמוד על 24.49 ליי/ש״ע (כ- 4.9 יורו).
שינויים פיסקליים ב- 2025
חברת מיקרו - רף ההכנסה של חברת מיקרו הופחת מ- 500,000 יורו ל- 250,000 יורו.
דיבידנד - המס על משיכת דיבידנד עלה מ- 8% ל- 10% (ללא תלות במועד יצירת הרווח בחברה).
משקיעי ויזמי הנדל״ן אופטימיים לקראת 2025
דו״ח ברומטר סנטימנט משקיעי הנדל"ן ברומניה, שבוצע על ידי Cushman & Wakefield Echinox, מגלה כי המשקיעים אופטימיים לגבי התפתחות ההשקעות שלהם ב-12 החודשים הקרובים, ומציגים שיפור ברור בהשוואה לשנה הקודמת, כאשר 64% מהנשאלים צופים עלייה בשווי התיקים שלהם ו-30% מצפים לקיפאון.
בוקרשט והשווקים המשניים חיזקו את מעמדם כיעדי ההשקעה העיקריים, כך שכ-80% מהנשאלים (לעומת 66% ב-2023 ו-63% ב-2022) מציינים את בוקרשט כמיקום המרכזי להשקעות חדשות.
כמו כן, השווקים השלישוניים (ערים עם פחות מ-200,000 תושבים) הגדילו את האטרקטיביות שלהם, כאשר כעת מתמקדים בהם 31% מהמשקיעים (לעומת 24% ב-2023 ו-20% ב-2022).
ערים משניות ממשיכות להיות יעד אטרקטיבי עבור יותר מ-65% מהנשאלים.
התפתחות זו מדגישה את הפיזור של תיקי ההשקעות ואת העניין המוגבר בשווקים מתעוררים מחוץ לבירה. האטרקטיביות של אזורים אלה נתמכת על ידי הזדמנויות צמיחה, עלויות נמוכות יותר ודינמיקה חיובית בשוק.
"המשקיעים מסתכלים באופטימיות, אך גם במידה מסוימת של זהירות, על שוק הנדל"ן ברומניה בשנת 2025, הנתמכת על ידי נגישות למימון בנקאי, תשומת לב לקיימות והתאמה לדרישות ESG, התפתחות השוק מעידה על איזון בין הזדמנויות קיימות לבין אתגרים מאקרו-כלכליים, בהקשר של הגברת האמון ביציבות כלכלית ובצריכה ברמה הלאומית". הגיב Vlad Săftoiu, ראש מחלקת המחקר Cushman & Wakefield Echinox.
לגבי התפתחות שכר הדירה ב-12 החודשים הבאים, רוב המשיבים צופים גידול בעלויות השכירות של שטחי משרדים. לאחר שורה של חששות ב-2023 לגבי ירידות אפשריות, האופטימיות חוזרת ב-2024, מה שמצביע על מגמת עלייה ארוכת טווח.
האינפלציה נותרה הגורם העיקרי שיכול להשפיע על עלויות האכלוס בשוק הנדל"ן, עלויות הבנייה והמימון מסומנות גם כסיכונים עיקריים להתפתחות שכר הדירה.
כשנשאלים על פלחי השוק שימשכו השקעות חדשות ב-12 החודשים הקרובים, המשקיעים אופטימיים לגבי המגזר הלוגיסטי ובמידה פחותה גם הקמעונאי. הסנטימנט כלפי משרדים נותר זהיר, אך בשיפור קל בהשוואה למהדורות הקודמות של הברומטר.
בהקשר זה, רוב ברור מהמשקיעים מתכוונים להרחיב את תיקיהם בשלוש השנים הקרובות, כאשר 21% מהם מתכננים לשמור על רמת הפעילות הנוכחית ורק 9% מעריכים הפחתה. מקור המימון העיקרי מיוצג על ידי הבנקים, כאשר 49% מהנשאלים מציינים את נגישות תנאי ההלוואה. מקור חשוב נוסף מיוצג על ידי הלוואות מבעלי מניות (19%).
הגורמים השליליים העיקריים לשוק הנדל"ן שעליהם ציינו המשיבים נותרו אינפלציה וריביות גבוהות. גם המצב הגיאופוליטי והיציבות הפיננסית הודגשו כסיכונים חשובים. עם זאת, תפיסת המשקיעים את היציבות המקרו-כלכלית, המיסוי ושוק העבודה השתפרה בהשוואה לשנים קודמות.
במקביל, קיימות הופכת למרכיב מרכזי בהחלטות השקעה, נתפסת כדרך להבטיח הצלחה ארוכת טווח.
בנוסף, ניהול אפקטיבי של עלויות התפעול הוא האתגר המרכזי של 39% מהנשאלים, בעוד 24% מזהים את מורכבות התקנות החקיקה כבעיה מרכזית בניהול תיקי נדל"ן. מגמות שישפיעו יותר מכל על ניהול הנכס כוללות ניסיון והתנהגות של דיירים, כמו גם אימוץ של פתרונות חדשניים מונעי נתונים.
רומניה ובולגריה הצטרפו לשנגן באופן מלא מה- 1/1/2025
החל מהיום (1/1/25), בולגריה ורומניה הן חלק ממדינות השנגן גם במעברים היבשתיים. הן היו חלק מהשנגן במעברים אוויריים כבר מה-31/3/24.
המשמעות היא שהמעברים היבשתיים ביניהן למדינות השנגן הגובלות בהן (יוון והונגריה) ובין שתיהן, יהיו פתוחים לחלוטין. בפועל ניתן יהיה לנסוע ברכב באופן רציף וללא ביקורת מיוון ועד נורווגיה. עם זאת, בחלק מהמעברים יבוצעו בדיקות רנדומליות בחודשים הקרובים.
משולחנו של הכותב:
הרכבת הממשלה החדשה מהווה מקור לאופטימיות בקרב המשקיעים ובצירוף פתיחת הגבולות עם הכניסה המלאה של רומניה לשנגן יש אופטימיות בכל הקשור לשוק הנדל״ן לקראת 2025, כאשר הצל המעיב על הכל נובע מהתעקשותו של ראש עיריית בוקרשט לאשר פרויקטים חדשים לבניה בעיר.
המשמעות היא כי ההיצע לא יגדל בבוקרשט ואנו צפויים להמשך עליות המחירים ב- 2025, כניסה של משקיעים חדשים מאירופה לביצוע השקעות ברומניה והתגברות הרכישות של הרומנים בפריפריה של בוקרשט.
קפריסין
אזורי הביקוש לדירות בקפריסין
Landbank Analytics מיפה את האזורים עם הביקוש הגבוה ביותר למגורים למחוז עבור התקופה של ינואר עד ספטמבר 2024. ניתוח זה מתבסס על חוזי המכר שהוגשו למשרד הקרקעות והמדידות במהלך תשעת החודשים הראשונים של השנה, מציינת בהודעת החברה.
ניקוסיה
במחוז ניקוסיה נרשמו בתשעת החודשים הראשונים של 2024 161 מכירות בתים בשווי כולל של 49.8 מיליון אירו ו-1,194 דירות בשווי 236.9 מיליון אירו.
Lakatamia מובילה במכירות בתים בשווי כולל של 15.6 מיליון אירו, בעוד Nicosia City שולטת במכירות הדירות, ומגיעה ל-53.8 מיליון אירו.
לימסול
בלימסול נרשמו בתשעת החודשים הראשונים של השנה 237 מכירות בתים בסך 165 מיליון אירו ו-1,469 דירות בשווי 820 מיליון אירו.
Cherkezoi הובילה מכירות בתים בשווי כולל של 28.6 מיליון אירו, בעוד Limassol City עלתה על מכירות הדירות והגיעה ל-262.4 מיליון אירו.
לרנקה
בלרנקה נרשמו באותה תקופה 191 מכירות בתים בשווי 64.35 מיליון אירו ו-1,113 דירות בסך 218.8 מיליון אירו.
Aradippou הוביל את מכירות הבתים בשווי כולל של 15.4 מיליון אירו, בעוד Larnaca City שלטה במכירות הדירות והגיעו ל-88.5 מיליון אירו.
פאפוס
בפאפוס נרשמו 243 מכירות בתים בשווי 149.6 מיליון אירו ו-416 דירות בהיקף כולל של 138.4 מיליון אירו.
בולגריה
שכר המינימום עולה מה- 1/1/2025
החל מה- 1/1/2025 שכר המינימום אמור לעלות ל-1,077 לבה (550 יורו) עלייה של 15.4% לעומת 933 לבה ב- 2024, וממשיכה דפוס של העלאות ב-5 השנים האחרונות.
צפי להמשך עליית מחירים בבולגריה גם ב- 2025
אם בולגריה תאמץ את היורו ביולי 2025, מחירי הנכסים צפויים לעלות עוד יותר, לדברי Yavor Peychev, מנכ"ל סוכנות הנדל"ן "Imoteka". הוא צופה שמציאת קונים לנכסים במחיר גבוה משווי השוק יהפוך למאתגר יותר. בעוד שמוכרים שלטו בשוק בשנים האחרונות, תוך שהם מנצלים תחושה כללית של אופטימיות ומחירים גבוהים יותר, הדינמיקה הזו עשויה להשתנות ב-2025.
פייצ'ב צופה שב-2025 איזון בין הקונים והמוכרים. הקונים לא ירגישו עוד לחץ על ידי עליית מחירים מתמדת ויהפכו סלקטיביים יותר בבחירת הנכס שלהם. הם יהיו זהירים במיוחד לגבי בתים המתומחרים מעל הערך האמיתי שלהם. כתוצאה מכך, מוכרים, במיוחד אלו בשוק המשני, יצטרכו להישאר תחרותיים, כאשר הערכות שווי מדויקות של נכסים הן קריטיות להבטחת עסקאות.
הסוכנות צופה שוק יציב בשנת 2025, עם יציבות במספר העסקאות. במרכזים האזוריים צפויות מחירי הנכסים לעלות חד ספרתית מתונה. עם זאת, באזורים שחווים ביקוש גבוה יותר הן מצד הרוכשים והן מצד מפתחי הבנייה, הגידול במחיר עשוי להגיע לדו ספרתי.
הונגריה
צפי להמשך עליית מחירים בהונגריה גם ב- 2025
למרות ששוק הנדל"ן תיפקד טוב יותר ב- 2024 בהשוואה ל-2023, הרף לא היה גבוה במיוחד בגלל הבסיס הנמוך. עם זאת, אין חדש תחת השמש: בשנת 2024, מחירי מ"ר ושכר דירה המשיכו להיות גבוהים, סביבת ריבית גבוהה לא פחות, ולמרות שלפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הם בעלייה מתמדת - רמות השכר הנמוכות הקשו על רכישת בית בהונגריה, ובכך מורגש במדינה משבר דיור משמעותי. לאחרונה גם הממשלה הכירה בכך והתחייבה לנקוט באמצעים שונים להקלה. תוכנית הפעולה החדשה של מדיניות כלכלית בת 21 נקודות כוללת גם מספר תנאי דיור ואמצעים שיסייעו לאנשים לרכוש בתים.
הצמיחה הואטה
"שנת 2024 הביאה לשיפור מתון בשוק הנדל"ן בהשוואה לתקופה הקודמת, אך היא עדיין נופלת מהרמה שלפני הקורונה. אז השוק פועל כיום ברמה של בערך 80-81 אחוז מתחת לרמת הטרום-קורונה", ציין Ákos Balla, מייסד ובעלים של Balla Ingatlan.
"שוק הנדל"ן השנה פעל לפי דפוס של שנים קודמות, החל בעלייה משמעותית לאחר השנה המאופקת יותר של 2023. במחצית הראשונה של השנה מומשו מכירות שנדחו מהשנה שעברה, בעוד המחצית השנייה התאפיינה בעסקאות שהוקדמו משנת 2025. מספר העסקאות השנתי צפוי להיות סביב 130-150 אלף, המהווה עלייה של 20-30 אחוזים לעומת השנה הקודמת", סיכם László Balogh, האנליסט הכלכלי הראשי ב-ingatlan.com.
בעיות נגישות בשוק השכירות
שוק השכירות, שגם הוא ממוקד על ידי צעדים ממשלתיים, הראה צמיחה חזקה במחצית הראשונה של 2024, חלקית בשל הצטברות האינפלציה וחלקה בשל היחלשות שוק המכירות. אנשים רבים נושרים משוק המכירות עקב עליית מחירי מ"ר וריביות משכנתא ונאלצים לפנות לשכירות משנה. עם זאת, עודף הביקוש שנוצר בשוק השכירות מביא לעלייה בדמי השכירות.
שוק השכירות חווה בתחילת השנה עליית מחירים שנתית של 9-10 אחוזים, שירדה ל-7-8 אחוזים עד סוף השנה. בבודפשט, שכר הדירה החציוני היה בסביבות 250,000 פורינט, בעוד שהממוצע הארצי עומד על כ-200 אלף פורינט. עם זאת, ערכים ממוצעים אלה יכולים להטעות, מכיוון שיש הבדלים משמעותיים לפי מחוז וסוג נכס. במחוזות החיצוניים של הבירה ניתן לשכור דירות מ-140-160 אלף פורינט, כאשר בקטגוריית הפרימיום ניתן למצוא דמי שכירות של עד 300 אלף פורינט.
הבנייה החדשה היקרה ממילא עשויה להתייקר
שוק הדיור החדש ממשיך להיאבק במספר נמוך של עסקאות. אחת הסיבות העיקריות לכך היא שהמגזר איטי להגיב לשינויים בשוק, שכן עובר זמן רב מהשקת פרויקט ועד למסירתו (תכנון, היתר, בנייה). מה שנבנה היום הוא למעשה תוצאה של החלטות שהתקבלו לפני 1-2 שנים.
הצמיחה במחירי הנדל"ן הואצה בהדרגה במהלך השנה: בינואר קצב הצמיחה השנתי עמד על 2-3 אחוזים בלבד, אך עד סוף השנה עלה ל-9-10 אחוזים, ציין László Balogh. מחירי מ"ר ממוצעים בשוק הדירות החדשות בבודפשט עומדים כבר על כ-1.4 מיליון פורינט, ובכמה יישובים במחוז הם עברו את רף מיליון פורינט. המחיר החציוני של דירות חדשות בבירה הגיע ל-100 מיליון פורינט, מה שאומר שזהו המחיר הממוצע של דירה חדשה שנבנתה בבודפשט, ללא קשר לגודל, מפרט טכני או מיקום.
לפי Ákos Balla ניתן להבחין בשלוש קטגוריות מחירים עיקריות בשוק הדירות החדשות:
- 1. דירות הבנויות באזורים פרבריים, אך נגישות בקלות בתחבורה ציבורית, עם מחיר ממוצע למ"ר של כ-1.1 מיליון פורינט (1-1.2 מיליון פורינט). פלח זה צפוי לראות הכי הרבה עסקאות, כמה אלפים בשנה. חשוב להדגיש שהמחיר הנמוך אינו אומר פשרה באיכות - לנכסים אלו יש את המפרט הטכני המתאים.
- 2. דירות במחיר של 1.5-1.7 מיליון פורינט למ"ר. כאן ניתן לצפות ל-500-800 עסקאות בשנה.
- 3. קטגוריית הפרימיום העליונה, מחירי מ"ר יכולים להגיע עד 3-4 מיליון פורינט. במגזר זה צפויות פחות מ-100 עסקאות בשנה.
עם זאת, Ákos Balla צופה מחסור במלאי בשוק הדירות החדשות במהלך השנתיים הקרובות, מכיוון שפרויקטים רבים אפילו לא החלו בבנייה בשל הריביות הגבוהות ומחירי האנרגיה הגבוהים בתקופה האחרונה. הדבר עלול להביא לעלייה משמעותית בביקוש לנכסים שנמסרו רק לפני מספר שנים, מה שיוביל לעליית מחירים נוספת. הוא ממליץ לרוכשים פוטנציאליים שירצו להיכנס לדירה חדשה ב-2026 להתחיל בחיפושים ולקנות באביב 2025, שכן המחירים צפויים להמשיך לעלות בשל ההיצע המתכווץ.
המחירים עשויים לעלות, ייתכן שהמתנה אינה טקטיקה טובה
במקרה של דירות יד שנייה, המחירים בבודפשט נעים בדרך כלל בין 800,000 ל-1.2 מיליון פורינט למ"ר. פער המחירים הזה קטן בהרבה מאשר במקרה של דירות חדשות, בהן יכול להיות הפרש של עד 300% בין הנכסים הזולים ליקרים ביותר.
במרכז העיר נוכל למצוא מחירים גבוהים יותר, שם מחירים של 1-2 מיליון פורינט למ"ר אינם נדירים. יחד עם זאת, אלו מושפעים במידה ניכרת מהאפשרות לניצול תיירותי. אם היינו מוציאים נכסים תיירותיים מהשוק, פערי המחירים בין הרובעים השונים היו קטנים עוד יותר, ציין Ákos Balla.
בדומה לבנייה חדשה, המחירים בשוק הדירות המשומשות צפויים לעלות בשנת 2025, בין היתר בשל הגדלת הביקוש ובחלקו בשל מחסור במלאי דיור חדש.
והמחירים ברגע שהם עולים, הם לא יורדים. לכן, ייתכן שטקטיקת ההמתנה לא תהיה רווחית עבור הקונים.
התנועה של שוק הדיור יד שנייה קשורה קשר הדוק הן לשוק הבנייה החדש והן לשוק הדיור להשכרה. אם שוק הדיור החדש מתפקד היטב, הוא גם מעלה את מחירי הדירות יד שנייה, כך שתמיד יש פער טבעי בין שתי הקטגוריות. באופן דומה, אם שוק השכירות חזק, הוא גם מעודד רכישת בתים יד שנייה למטרות השקעה.
"המוכרים כרגע מאוד אופטימיים וקשובים לחדשות חיוביות בשוק. כתוצאה מהודעות הממשלה, רבים כבר מציעים את הנכסים שלהם במחירים גבוהים יותר. למעשה, יש כאלה שמעדיפים להמתין בתקווה למחירים גבוהים עוד יותר. מוכרים בדרך כלל אינם פתוחים למיקוח, במיוחד כעת, כאשר הם מצפים שהון משמעותי יזרום משוק ניירות הערך הממשלתיים לשוק הנדל"ן מפברואר 2025. ההזדמנות למיקוח נפתחת רק אם נכס לא ימצא קונה במשך מספר חודשים.
יכולת נטילת הלוואות לרכישת דירות היא המפתח
לטענת מומחים, תקרת ה- 5%, חיונית לשוק האשראי, והיא התפתחות חיובית, אך השפעתה תהיה מוגבלת, שכן היא תחול רק על פלח צר של דירות חדשות. לכן, שוק ההלוואות לדיור בשנת 2025 יושפע רבות מהתפתחות הריבית בשוק. נדרשת הפחתה נוספת לאטרקטיביות שוק האשראי.
זוהי התפתחות חיובית שה-MNB תיקן את תקנות הלוואות ירוקות למימון נכסים חסכוניים באנרגיה. על פי הכללים החדשים, הלוואות דיור מותאמות לצרכן חייבות להעניק יתרון ריבית של חצי אחוז לפחות לנכסים ירוקים בדירוג אנרגטי נוח. זהו יתרון בעיקר למימון בתים חדשים שנבנו.
החלפת נגיד הבנק המרכזי באביב 2025 תהיה מכרעת להתפתחות העתידית של שוק האשראי. המדיניות המוניטרית של ההנהגה החדשה, במיוחד האיזון בין מאבק באינפלציה ותמיכה במדיניות הכלכלית של הממשלה, עשויה להשפיע מהותית על התפתחות שיעורי האשראי.
במקביל, גם שוק האשראי המקומי מושפע מאוד מתהליכים בינלאומיים. לעימותים גיאופוליטיים יש השפעה ישירה על השווקים הפיננסיים, ובאמצעותם על הריביות הבין-בנקאיות המקומיות ובסופו של דבר על רמת הריבית של הלוואות לדיור.
ירידה בשיעורי ההלוואות צפויה רק אם הן הסביבה הבינלאומית והן האינדיקטורים הכלכליים המקומיים יתפתחו בצורה חיובית, לרבות צמיחה כלכלית ועליית שכר.
מומחים מדגישים פה אחד כי סבירותן של הלוואות לדיור תהיה המפתח להתפתחות תהליכי שוק הנדל"ן בתקופה 2025-2026, שכן הדבר משפיע באופן מהותי על יכולת האוכלוסייה ונכונותה לרכוש דירה.
המוכרים כבר תמחרו את הצמיחה
לגבי התחזית לשנת 2025, מומחים מצפים למספר הולך וגדל של עסקאות ועליית מחירים. הדבר מושפע מכמה גורמים: מצד אחד, ההון המשתחרר משוק ניירות הערך הממשלתיים, ומצד שני, גם לצעדים ממשלתיים עשויים להיות השפעה חיובית על השוק. קצב והיקף עליית המחירים יהיו תלויים במידה רבה בהתפתחות מצב ההכנסה והעושר של האוכלוסייה וכן בתנאי שוק האשראי. עם זאת, עליית מחירי הדיור משפיעה על החברה בצורה מובחנת: בעוד שמשמעותה עלייה בעושר למי שכבר מחזיק בנדל"ן, היא מקשה על מי שמתכוון להיכנס לשוק. שיפור ההזדמנויות של צעירים לגשת לדיור נותר נושא קריטי, שכן רכישת ביתם הראשון מאתגרת יותר ויותר עבורם, לאור עליית המחירים.
חלק מהקונים מנסים לקבל החלטה בהקדם האפשרי, מחשש לעליית מחירים נוספת. על פי הערכות מומחים, עליית המחירים עשויה להיות 10-15 אחוזים וצפויה להיות קבועה.
לדברי László Balogh, הצעדים הממשלתיים הבולטים הם הכנסת סבסוד דיור ללא מס למעסיקים (150,000 פורינט לחודש) ותוכנית קרן הדיור בסך 200 מיליארד פורינט. ההחמרה בתקנות Airbnb והכנסת מורטוריום מטרתן להפנות את כוונות המשקיעים לכיוון שוק השכירות לטווח ארוך.
Ákos Balla ציין כי חל שינוי חיובי בכל הנוגע לצעדים ממשלתיים: בניגוד לצעדים קודמים, פחות מחושבים (כגון ביטול מערכת קופות החיסכון לדיור), התוכניות הנוכחיות - כמו סבסוד דמי שכירות, עידוד פיתוחים בעלות נמוכה באמצעות קרנות דיור, או הרחבת חללי מעונות - נראים יותר מקצועיים. הוא מצפה לתמיכה נוספת ככל שבחירות 2026 מתקרבות. "לדעתי, צפויים 'פינוקים' אחד או שניים בסוף השנה", אמר.
תהליכי שוק הנדל"ן של 2025 עשויים לקבוע גם את כיווני הפיתוח של השנתיים הבאות. התהליכים של 2026-2027 ידגישו את ההשפעה המשולבת של צעדי הממשלה בתקופה הקודמת, השינויים בשוק האשראי והתפתחות הסביבה הכלכלית בשוק הדיור.
חברת הנדל"ן קרסה ומאות מילואימניקים עלולים לאבד חסכונות
חברת ההשקעות ויז'ן אנד ביונד מהרצליה, שהשקיעה בנכסי מולטי-פמילי בארה"ב וגייסה ממאות משקיעים סכום המוערך ב-50 עד 100 מיליון דולר, נקלעה לקשיים, וחלק מנכסיה עוקלו בידי המלווים. לפי הכתבה, עליית הריבית בארה"ב מאז 2022 והתייקרות עלויות התפעול שחקו את רווחיות הנכסים, החברה הפרה את תנאי ההלוואות, ומתחילת 2024 נעצרו בהדרגה התשלומים הרבעוניים למשקיעים. בדצמבר הודיעה החברה למשקיעים, באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותה, כי תעביר את ניהול נכסיה בארה"ב לידיהם. בעל השליטה בחברת Rme, ששיווקה את קרנות החברה, הגיש תלונה ליחידת חקירות הונאה בחשד לזיוף עסקאות ולקבלת דבר במרמה.
מקור: כלכליסט, אלמוג עזר, 22.12.24
יזם הנדל״ן הבריטי קרס והמשקיעים הישראלים נקלעו לסחרור
יזם הנדל"ן הלונדוני BYM Capital, שותף של חברת ההשקעות הישראלית SDB, ביקש הליך חדלות פירעון באוקטובר 2023. לפי הכתבה, מתוך 16 נכסים בלונדון שבהם פעלה SDB, 11 היו בשליטת היזם, והיקף ההשקעה בנכסיו הגיע לכ-60 מיליון ליש"ט; קריסתו הביאה להפרת תנאי ההלוואות ולהעמדת חובות לפירעון מיידי. SDB עצרה את התשלומים הרבעוניים למשקיעים, השתלטה על חלק מהנכסים ומנהלת מגעים עם הבנקים לגבי אחרים, ולפי הכתבה לפחות 10 מיליון ליש"ט של משקיעים עדיין נמצאים בסיכון.
מקור: כלכליסט, אלמוג עזר, 26.12.24
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.