مرحباً،
بدأت سنة جديدة. أهلاً بعام 2025.
قبل أن ننتقل إلى حصيلة 2024، نلفت انتباهكم إلى أخبار نُشرت في الشهر الماضي بشأن حادثتين في الولايات المتحدة وبريطانيا خسر فيهما مستثمرون إسرائيليون استثمارهم، ما يبرز أهمية الاستثمار الحذر والآمن.
وبنبرة متفائلة، فإن «الضربة» التي وُجّهت إلينا عبر سنّ ما يُسمى «قانون الأرباح المحتجزة» (قانون إسرائيلي يتعلق بالأرباح المتراكمة في الشركات) الذي أُقرّ في الكنيست في نهاية ديسمبر، قد تكون في الواقع بارقة أمل للمطورين الإسرائيليين العاملين في الخارج، إذ ستتحرر في أعقاب القانون أموال سيبحث أصحابها عن قنوات استثمار مُدرّة للعائد، بعد أن دفعوا عنها الضريبة في إسرائيل. والاستثمار في العقارات في الخارج، حيث يكون العائد الجاري أعلى من العائد المتحصَّل من الاستثمار في العقارات في إسرائيل، قد يكون قناة لتوجيه هذه الأموال.
نودّ هذا الشهر أن نلفت انتباهكم إلى:
أ. السياحة في اليونان تواصل النمو وتخلق فرصاً لمستثمري العقارات.
ب. حكومة جديدة نالت ثقة البرلمان في رومانيا وبدأت العمل.
ج. الدخول إلى شنغن والانتقال إلى عملة اليورو سيؤديان إلى ارتفاع أسعار العقارات في بلغاريا.
د. ما هي مناطق الطلب على الشقق والمنازل في قبرص.
نتمنى لنا جميعاً أياماً هادئة وآمنة وقراءة ممتعة،
إيلان ليبوفيتش، محامٍ، وطاقم المكتب
اليونان
أثينا 2024 في طريقها إلى 2025
ليس سراً أن السياحة تشكّل أحد أهم القطاعات في الاقتصاد اليوناني، ولذلك لن تُفاجأوا حين تعلمون أنه بحسب معطيات وزارة السياحة اليونانية كان عام 2024 عام ذروة من حيث السياحة، بنحو 33 مليون زائر وإيرادات تُقدَّر بنحو 22 مليار يورو، ما يجعل اليونان من الدول الرائدة في عائدات السياحة في حوض البحر المتوسط، وفي هذه الأثناء سجّلت أثينا نمواً بنحو 8% في عدد السياح الذين وصلوا إلى المدينة مقارنة بعام 2023. وأصبحت أثينا في السنوات الأخيرة عامل جذب سياحي كبير، مع ارتفاع ملحوظ في الطلب على الفنادق وشقق العطلات والأنشطة الثقافية. ودخلت أثينا قائمة المدن العشر الأكثر شعبية في العالم بحسب OECD، وبحسب المعطيات المنشورة بلغ معدل إشغال الغرف في فنادق المدينة نحو 85% في المتوسط على مدار السنة كلها، في حين بلغ إشغال الغرف في الشتاء 70%-75%. وفي ذروة موسم الصيف تجاوز إشغال الغرف حاجز الـ90%، ما يدل على استقرار الطلب على مدار السنة. وتشير التوقعات لعام 2025 إلى استمرار نمو السياحة (وتتوقع وزارة السياحة اليونانية نمواً بنسبة 5-7% في السياحة إلى أثينا وحدها).
من مكتب الكاتب:
إن دخول أثينا في التصنيف المرموق للمدن المطلوبة في العالم، مع مدن مثل باريس ولندن ودبي وطوكيو، لا يخلق اهتماماً سياحياً فحسب، بل أيضاً فرصاً اقتصادية كبيرة.
ستبقى اليونان وجهة رئيسية لمستثمري العقارات. فالاقتصاد اليوناني، ومحركه السياحي، والنمو اللافت في سوق العقارات، ستواصل خلق فرص للمستثمرين في 2025 أيضاً.
وفي 2025 سنشهد استمرار اتجاه النمو في سوق العقارات اليوناني، وذلك أساساً بفضل الطلب السياحي وإمكانات الاستثمار في المشاريع السياحية. ومع ذلك ينبغي الانتباه إلى التغييرات التنظيمية في مجال الإيجار قصير الأمد وملاءمة الاستثمار وطريقته للتطورات في هذا المجال.
كم من الوقت يلزم لبيع شقة في اليونان؟
نشرت Spitogatos Insights تحليلاً شاملاً لمعدل استيعاب العقارات السكنية لعام 2024، استناداً إلى مؤشر أسعار Spitogatos (SPI)، الذي يتتبع اتجاهات الأسعار في سوق العقارات اليوناني بأكمله عبر ملايين السجلات الفعلية على منصة Spitogatos.
يمر سوق العقارات اليوناني بتغييرات ملحوظة، ولا سيما في ما يتعلق بسرعة بيع العقارات المتاحة. وقد أفضى الجمع بين المعروض المحدود وارتفاع أسعار الشقق إلى نتائج مثيرة للاهتمام بشأن المدة التي يستغرقها بيع عقار سكني في مناطق مختلفة من البلاد.
بحسب التقرير تبرز محافظة سالونيك بأسرع وتيرة لبيع العقارات، مقارنة بأثينا وضواحيها المحيطة. وفي الأرباع الثلاثة الأولى من 2024، تبلغ مدة البيع للمنازل في منطقة أثينا نحو 6 أشهر. وهذا يدل على طلب مستقر على العقارات في العاصمة، رغم أن المعروض يواصل التأخر. وفي الربع الثالث من 2024 بيعت المنازل في محافظة سالونيك في أكثر من 5.5 أشهر بقليل، أي أسرع بأسبوعين من منطقة أثينا. وهذا ينسجم مع الاتجاه العام لارتفاع الطلب على المنازل في سالونيك. وضواحي سالونيك من أكثر مناطق اليونان شعبية لدى مشتري الشقق، بحسب مؤشر الطلب Spitogatos (SDI)، الذي يتتبع اتجاهات البحث عن العقارات. وتكشف المعطيات أن هذه الضواحي هي الخيار الأول للمشترين المحليين، ما يجعلها من أكثر المواقع طلباً في البلاد.
رومانيا
الحد الأدنى للأجور يرتفع اعتباراً من 1/1/2025
اعتباراً من 1/1/2025 سيبلغ الحد الأدنى للأجر الإجمالي للعامل بدوام كامل في رومانيا 4,050 ليو (نحو 810 يورو) مقابل 3,700 ليو حتى الآن. وبالمقابل ترتفع أيضاً الأجرة الإجمالية بالساعة لتبلغ 24.49 ليو/ساعة (نحو 4.9 يورو).
تغييرات مالية في 2025
الشركة الصغيرة (micro) - خُفّض حد الدخل للشركة الصغيرة من 500,000 يورو إلى 250,000 يورو.
توزيعات الأرباح - ارتفعت الضريبة على سحب توزيعات الأرباح من 8% إلى 10% (بغض النظر عن موعد تكوّن الربح في الشركة).
مستثمرو العقارات والمطورون متفائلون مع اقتراب 2025
يكشف تقرير بارومتر معنويات مستثمري العقارات في رومانيا، الذي أعدته Cushman & Wakefield Echinox، أن المستثمرين متفائلون بشأن تطور استثماراتهم في الأشهر الـ12 القادمة، ويُظهرون تحسناً واضحاً مقارنة بالعام السابق، إذ يتوقع 64% من المستطلَعين ارتفاعاً في قيمة محافظهم ويتوقع 30% ركوداً.
عززت بوخارست والأسواق الثانوية مكانتها كوجهات الاستثمار الرئيسية، إذ يشير نحو 80% من المستطلَعين (مقابل 66% في 2023 و63% في 2022) إلى بوخارست كموقع محوري للاستثمارات الجديدة.
كما زادت الأسواق من الدرجة الثالثة (مدن يقل عدد سكانها عن 200,000 نسمة) من جاذبيتها، إذ يركّز عليها الآن 31% من المستثمرين (مقابل 24% في 2023 و20% في 2022).
وتواصل المدن الثانوية كونها وجهة جذابة لأكثر من 65% من المستطلَعين.
ويبرز هذا التطور تنويع محافظ الاستثمار والاهتمام المتزايد بالأسواق الناشئة خارج العاصمة. وتدعم جاذبية هذه المناطق فرص النمو والتكاليف الأدنى والديناميكية الإيجابية في السوق.
«ينظر المستثمرون بتفاؤل، لكن أيضاً بدرجة معينة من الحذر، إلى سوق العقارات في رومانيا في عام 2025، مدعوماً بسهولة الحصول على تمويل مصرفي والاهتمام بالاستدامة والتوافق مع متطلبات ESG؛ ويدل تطور السوق على توازن بين الفرص القائمة والتحديات الاقتصادية الكلية، في سياق تزايد الثقة بالاستقرار الاقتصادي وبالاستهلاك على المستوى الوطني». علّق على ذلك فلاد سافتوي (Vlad Săftoiu)، رئيس قسم الأبحاث في Cushman & Wakefield Echinox.
وبخصوص تطور بدلات الإيجار في الأشهر الـ12 القادمة، يتوقع معظم المجيبين ارتفاعاً في تكاليف إيجار المساحات المكتبية. وبعد سلسلة من المخاوف في 2023 بشأن انخفاضات محتملة، يعود التفاؤل في 2024، ما يدل على اتجاه صاعد طويل الأمد.
ويبقى التضخم العامل الرئيسي الذي قد يؤثر في تكاليف الإشغال في سوق العقارات، كما أن تكاليف البناء والتمويل مُصنَّفة أيضاً كمخاطر رئيسية على تطور بدلات الإيجار.
وعند سؤالهم عن شرائح السوق التي ستجذب استثمارات جديدة في الأشهر الـ12 القادمة، يتفاءل المستثمرون بشأن القطاع اللوجستي وبدرجة أقل بشأن قطاع التجزئة أيضاً. وتبقى المعنويات تجاه المكاتب حذرة، لكن مع تحسن طفيف مقارنة بالإصدارات السابقة من البارومتر.
وفي هذا السياق، تنوي أغلبية واضحة من المستثمرين توسيع محافظها في السنوات الثلاث القادمة، إذ يخطط 21% منهم للحفاظ على مستوى النشاط الحالي ولا يقدّر سوى 9% حدوث تراجع. ويتمثل مصدر التمويل الرئيسي في البنوك، إذ يشير 49% من المستطلَعين إلى سهولة شروط القروض. ومصدر مهم آخر هو القروض من المساهمين (19%).
وبقيت العوامل السلبية الرئيسية لسوق العقارات التي أشار إليها المجيبون هي التضخم وأسعار الفائدة المرتفعة. كما جرى التشديد على الوضع الجيوسياسي والاستقرار المالي كمخاطر مهمة. ومع ذلك، تحسّن تصور المستثمرين للاستقرار الاقتصادي الكلي والضرائب وسوق العمل مقارنة بالسنوات السابقة.
وبالتوازي، تصبح الاستدامة مكوّناً مركزياً في قرارات الاستثمار، وتُعدّ وسيلة لضمان النجاح طويل الأمد.
وإضافة إلى ذلك، فإن الإدارة الفعالة لتكاليف التشغيل هي التحدي المركزي لدى 39% من المستطلَعين، في حين يحدد 24% تعقيد الأنظمة التشريعية كمشكلة مركزية في إدارة محافظ العقارات. وتشمل الاتجاهات التي ستؤثر في إدارة العقار أكثر من غيرها خبرة المستأجرين وسلوكهم، وكذلك اعتماد حلول مبتكرة قائمة على البيانات.
رومانيا وبلغاريا انضمتا إلى شنغن بالكامل اعتباراً من 1/1/2025
اعتباراً من اليوم (1/1/25)، بلغاريا ورومانيا جزء من دول شنغن في المعابر البرية أيضاً. وكانتا جزءاً من شنغن في المعابر الجوية منذ 31/3/24.
ومعنى ذلك أن المعابر البرية بينهما وبين دول شنغن المجاورة لهما (اليونان والمجر) وبين الدولتين نفسيهما ستكون مفتوحة بالكامل. وعملياً سيكون ممكناً السفر بالسيارة بصورة متواصلة ودون تفتيش من اليونان وحتى النرويج. ومع ذلك، ستُجرى في بعض المعابر فحوص عشوائية في الأشهر القادمة.
من مكتب الكاتب:
إن تشكيل الحكومة الجديدة مصدر تفاؤل لدى المستثمرين، ومع فتح الحدود بالدخول الكامل لرومانيا إلى شنغن ثمة تفاؤل في ما يخص سوق العقارات مع اقتراب 2025، والظل الذي يخيّم على كل ذلك ناجم عن إصرار رئيس بلدية بوخارست على المصادقة على مشاريع بناء جديدة في المدينة.
ومعنى ذلك أن المعروض لن يزيد في بوخارست ومن المتوقع أن نشهد استمرار ارتفاع الأسعار في 2025، ودخول مستثمرين جدد من أوروبا لتنفيذ استثمارات في رومانيا، وتزايد مشتريات الرومانيين في محيط بوخارست.
قبرص
مناطق الطلب على الشقق في قبرص
رسمت Landbank Analytics خريطة للمناطق ذات الطلب الأعلى على السكن بحسب المحافظة للفترة من يناير إلى سبتمبر 2024. ويستند هذا التحليل إلى عقود البيع التي قُدّمت إلى دائرة الأراضي والمساحة خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، بحسب ما تشير إليه الشركة في بيانها.
نيقوسيا
في محافظة نيقوسيا سُجّلت في الأشهر التسعة الأولى من 2024 مبيعات 161 منزلاً بقيمة إجمالية قدرها 49.8 مليون يورو و1,194 شقة بقيمة 236.9 مليون يورو.
تتصدر Lakatamia مبيعات المنازل بقيمة إجمالية قدرها 15.6 مليون يورو، بينما تهيمن Nicosia City على مبيعات الشقق، إذ بلغت 53.8 مليون يورو.
ليماسول
سُجّلت في ليماسول في الأشهر التسعة الأولى من العام مبيعات 237 منزلاً بمبلغ 165 مليون يورو و1,469 شقة بقيمة 820 مليون يورو.
تصدرت Cherkezoi مبيعات المنازل بقيمة إجمالية قدرها 28.6 مليون يورو، بينما تفوقت Limassol City في مبيعات الشقق وبلغت 262.4 مليون يورو.
لارنكا
سُجّلت في لارنكا في الفترة نفسها مبيعات 191 منزلاً بقيمة 64.35 مليون يورو و1,113 شقة بمبلغ 218.8 مليون يورو.
تصدرت Aradippou مبيعات المنازل بقيمة إجمالية قدرها 15.4 مليون يورو، بينما هيمنت Larnaca City على مبيعات الشقق وبلغت 88.5 مليون يورو.
بافوس
سُجّلت في بافوس مبيعات 243 منزلاً بقيمة 149.6 مليون يورو و416 شقة بحجم إجمالي قدره 138.4 مليون يورو.
بلغاريا
الحد الأدنى للأجور يرتفع اعتباراً من 1/1/2025
اعتباراً من 1/1/2025 يُفترض أن يرتفع الحد الأدنى للأجور إلى 1,077 ليف (550 يورو)، بارتفاع قدره 15.4% مقابل 933 ليف في 2024، ويواصل نمط الزيادات في السنوات الخمس الأخيرة.
توقعات باستمرار ارتفاع الأسعار في بلغاريا في 2025 أيضاً
إذا اعتمدت بلغاريا اليورو في يوليو 2025، يُتوقع أن ترتفع أسعار العقارات أكثر، بحسب ياڤور بيتشيڤ (Yavor Peychev)، المدير العام لوكالة العقارات «Imoteka». ويتوقع أن يصبح العثور على مشترين للعقارات بسعر أعلى من قيمة السوق أكثر صعوبة. وبينما هيمن البائعون على السوق في السنوات الأخيرة، مستغلين شعوراً عاماً بالتفاؤل وأسعاراً أعلى، فقد تتغير هذه الديناميكية في 2025.
ويتوقع بيتشيڤ في 2025 توازناً بين المشترين والبائعين. فلن يشعر المشترون بعد الآن بضغط من ارتفاع الأسعار المستمر وسيصبحون أكثر انتقائية في اختيار عقارهم. وسيكونون حذرين بوجه خاص بشأن المنازل المسعَّرة فوق قيمتها الحقيقية. ونتيجة لذلك، سيحتاج البائعون، ولا سيما في السوق الثانوي، إلى البقاء تنافسيين، إذ إن التقييمات الدقيقة للعقارات حاسمة لضمان الصفقات.
وتتوقع الوكالة سوقاً مستقراً في 2025، مع استقرار في عدد الصفقات. وفي المراكز الإقليمية يُتوقع أن ترتفع أسعار العقارات بنسبة معتدلة من رقم واحد. ومع ذلك، ففي المناطق التي تشهد طلباً أعلى من المشترين ومن مطوري البناء على حد سواء، قد تصل الزيادة في السعر إلى رقمين.
المجر
توقعات باستمرار ارتفاع الأسعار في المجر في 2025 أيضاً
رغم أن سوق العقارات أدى أداءً أفضل في 2024 مقارنة بـ2023، لم يكن السقف مرتفعاً جداً بسبب القاعدة المنخفضة. ومع ذلك، لا جديد تحت الشمس: ففي عام 2024 استمرت أسعار المتر المربع والإيجارات في الارتفاع، وبيئة الفائدة مرتفعة بالقدر نفسه، ورغم أنها بحسب المكتب المركزي للإحصاء في ارتفاع متواصل، فإن مستويات الأجور المنخفضة صعّبت شراء منزل في المجر، وبذلك تُلمس في البلاد أزمة سكن كبيرة. وفي الآونة الأخيرة اعترفت الحكومة أيضاً بذلك والتزمت باتخاذ إجراءات مختلفة للتخفيف. وتتضمن خطة العمل الجديدة للسياسة الاقتصادية المؤلفة من 21 نقطة أيضاً عدة شروط سكن وإجراءات ستساعد الناس على شراء المنازل.
تباطؤ النمو
«جلب عام 2024 تحسناً معتدلاً في سوق العقارات مقارنة بالفترة السابقة، لكنه ما زال دون مستوى ما قبل كورونا. إذن يعمل السوق اليوم عند مستوى أدنى بنحو 80-81 في المئة من مستوى ما قبل كورونا»، أشار أكوش بالا (Ákos Balla)، مؤسس Balla Ingatlan ومالكها.
«عمل سوق العقارات هذا العام وفق نمط السنوات السابقة، بدءاً بارتفاع ملحوظ بعد عام 2023 الأكثر تحفظاً. وفي النصف الأول من العام نُفذت مبيعات كانت قد أُجّلت من العام الماضي، بينما تميز النصف الثاني بصفقات قُدّمت من عام 2025. ويُتوقع أن يبلغ عدد الصفقات السنوي نحو 130-150 ألفاً، أي بزيادة قدرها 20-30 في المئة مقارنة بالعام السابق»، خلص لاسلو بالوغ (László Balogh)، كبير المحللين الاقتصاديين في ingatlan.com.
مشاكل في إمكانية الوصول في سوق الإيجار
أظهر سوق الإيجار، الذي تستهدفه هو أيضاً إجراءات حكومية، نمواً قوياً في النصف الأول من 2024، جزئياً بسبب تراكم التضخم وجزئياً بسبب ضعف سوق المبيعات. ويخرج كثير من الناس من سوق المبيعات بسبب ارتفاع أسعار المتر المربع وفوائد الرهن العقاري، ويضطرون إلى التوجه إلى الاستئجار. ومع ذلك، فإن فائض الطلب الناشئ في سوق الإيجار يؤدي إلى ارتفاع بدلات الإيجار.
وشهد سوق الإيجار في بداية العام ارتفاعاً سنوياً في الأسعار قدره 9-10 في المئة، انخفض إلى 7-8 في المئة بحلول نهاية العام. وفي بودابست كان الإيجار الوسيط نحو 250,000 فورنت، بينما يبلغ المتوسط الوطني نحو 200 ألف فورنت. ومع ذلك، قد تكون هذه القيم الوسطية مضللة، لأن هناك فروقاً كبيرة بحسب المحافظة ونوع العقار. وفي المقاطعات الخارجية للعاصمة يمكن استئجار شقق من 140-160 ألف فورنت، وفي فئة premium يمكن العثور على إيجارات تصل إلى 300 ألف فورنت.
البناء الجديد، الغالي أصلاً، قد يزداد غلاءً
يواصل سوق السكن الجديد الكفاح مع عدد منخفض من الصفقات. وأحد الأسباب الرئيسية لذلك أن القطاع بطيء في الاستجابة لتغيرات السوق، إذ يمر وقت طويل من إطلاق المشروع حتى تسليمه (تخطيط، ترخيص، بناء). وما يُبنى اليوم هو في الواقع نتيجة قرارات اتُّخذت قبل 1-2 سنة.
وتسارع النمو في أسعار العقارات تدريجياً خلال العام: ففي يناير بلغ معدل النمو السنوي 2-3 في المئة فقط، لكنه ارتفع بحلول نهاية العام إلى 9-10 في المئة، أشار لاسلو بالوغ (László Balogh). وبلغ متوسط سعر المتر المربع في سوق الشقق الجديدة في بودابست نحو 1.4 مليون فورنت، وفي عدة بلدات في المحافظة تجاوز عتبة المليون فورنت. وبلغ السعر الوسيط للشقق الجديدة في العاصمة 100 مليون فورنت، ما يعني أن هذا هو متوسط سعر شقة جديدة بُنيت في بودابست، بغض النظر عن الحجم والمواصفات التقنية والموقع.
وبحسب أكوش بالا (Ákos Balla) يمكن تمييز ثلاث فئات سعرية رئيسية في سوق الشقق الجديدة:
- 1. شقق مبنية في مناطق الضواحي، لكن يسهل الوصول إليها بالمواصلات العامة، بمتوسط سعر للمتر المربع يبلغ نحو 1.1 مليون فورنت (1-1.2 مليون فورنت). ويُتوقع أن تشهد هذه الشريحة أكبر عدد من الصفقات، بضعة آلاف في السنة. ومن المهم التشديد على أن السعر المنخفض لا يعني تنازلاً في الجودة - فلهذه العقارات المواصفات التقنية المناسبة.
- 2. شقق بسعر 1.5-1.7 مليون فورنت للمتر المربع. وهنا يمكن توقع 500-800 صفقة في السنة.
- 3. فئة premium العليا، إذ يمكن أن تصل أسعار المتر المربع إلى 3-4 ملايين فورنت. ويُتوقع في هذا القطاع أقل من 100 صفقة في السنة.
ومع ذلك، يتوقع أكوش بالا (Ákos Balla) نقصاً في المخزون في سوق الشقق الجديدة خلال السنتين القادمتين، لأن مشاريع كثيرة لم يبدأ بناؤها حتى بسبب الفوائد المرتفعة وأسعار الطاقة المرتفعة في الفترة الأخيرة. وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع ملحوظ في الطلب على عقارات سُلّمت قبل بضع سنوات فقط، ما سيقود إلى مزيد من ارتفاع الأسعار. وهو ينصح المشترين المحتملين الذين يريدون دخول شقة جديدة في 2026 بالبدء بالبحث والشراء في ربيع 2025، لأن الأسعار يُتوقع أن تواصل الارتفاع بسبب تقلص المعروض.
الأسعار قد ترتفع، وربما لا يكون الانتظار تكتيكاً جيداً
في حالة الشقق المستعملة، تتراوح الأسعار في بودابست عادةً بين 800,000 و1.2 مليون فورنت للمتر المربع. وفجوة الأسعار هذه أصغر بكثير مما في حالة الشقق الجديدة، حيث قد يصل الفارق إلى 300% بين العقارات الأرخص والأغلى.
وفي وسط المدينة يمكن أن نجد أسعاراً أعلى، حيث ليست الأسعار البالغة 1-2 مليون فورنت للمتر المربع نادرة. ومع ذلك، تتأثر هذه إلى حد كبير بإمكانية الاستغلال السياحي. ولو أخرجنا العقارات السياحية من السوق لكانت فجوات الأسعار بين الدوائر المختلفة أصغر أيضاً، أشار أكوش بالا (Ákos Balla).
وعلى غرار البناء الجديد، يُتوقع أن ترتفع الأسعار في سوق الشقق المستعملة في عام 2025، من بين أسباب أخرى بسبب زيادة الطلب وجزئياً بسبب نقص مخزون السكن الجديد.
والأسعار، ما إن ترتفع، لا تنخفض. لذلك قد لا يكون تكتيك الانتظار مربحاً للمشترين.
ترتبط حركة سوق السكن المستعمل ارتباطاً وثيقاً بسوق البناء الجديد وبسوق السكن المعروض للإيجار. فإذا كان سوق السكن الجديد يؤدي أداءً جيداً، فإنه يرفع أيضاً أسعار الشقق المستعملة، ولذلك توجد دائماً فجوة طبيعية بين الفئتين. وبالمثل، إذا كان سوق الإيجار قوياً، فإنه يشجع أيضاً على شراء منازل مستعملة لأغراض استثمارية.
«البائعون متفائلون جداً حالياً ومنتبهون للأخبار الإيجابية في السوق. ونتيجة لإعلانات الحكومة، يعرض كثيرون بالفعل عقاراتهم بأسعار أعلى. وفي الواقع، هناك من يفضّلون الانتظار على أمل أسعار أعلى بعد. والبائعون عادةً غير منفتحين على المساومة، ولا سيما الآن، إذ يتوقعون تدفق رؤوس أموال كبيرة من سوق الأوراق المالية الحكومية إلى سوق العقارات اعتباراً من فبراير 2025. وتنفتح فرصة المساومة فقط إذا لم يجد عقار مشترياً على مدى عدة أشهر.
القدرة على الاقتراض لشراء الشقق هي المفتاح
يرى خبراء أن سقف الـ5%، وهو حيوي لسوق الائتمان، تطور إيجابي، لكن تأثيره سيكون محدوداً، لأنه سيسري على شريحة ضيقة فقط من الشقق الجديدة. ولذلك سيتأثر سوق قروض السكن في 2025 كثيراً بتطور الفائدة في السوق. وهناك حاجة إلى مزيد من التخفيض لجعل سوق الائتمان أكثر جاذبية.
ومن التطورات الإيجابية أن MNB عدّل أنظمة القروض الخضراء لتمويل العقارات الموفرة للطاقة. وبحسب القواعد الجديدة، يجب أن تمنح قروض السكن الملائمة للمستهلك ميزة فائدة قدرها نصف في المئة على الأقل للعقارات الخضراء ذات التصنيف الطاقي المناسب. وهذه ميزة بالأساس لتمويل المنازل المبنية حديثاً.
وسيكون تغيير محافظ البنك المركزي في ربيع 2025 حاسماً للتطور المستقبلي لسوق الائتمان. فالسياسة النقدية للقيادة الجديدة، ولا سيما التوازن بين مكافحة التضخم ودعم السياسة الاقتصادية للحكومة، قد تؤثر جوهرياً في تطور معدلات الائتمان.
وبالتوازي، يتأثر سوق الائتمان المحلي بشدة أيضاً بالعمليات الدولية. فللنزاعات الجيوسياسية تأثير مباشر في الأسواق المالية، وعبرها في أسعار الفائدة بين البنوك المحلية، وفي نهاية المطاف في مستوى فائدة قروض السكن.
ويُتوقع انخفاض معدلات القروض فقط إذا تطورت البيئة الدولية والمؤشرات الاقتصادية المحلية معاً بصورة إيجابية، بما في ذلك النمو الاقتصادي وارتفاع الأجور.
ويشدد الخبراء بالإجماع على أن القدرة على تحمّل قروض السكن ستكون المفتاح لتطور عمليات سوق العقارات في الفترة 2025-2026، لأن ذلك يؤثر جوهرياً في قدرة السكان واستعدادهم لشراء شقة.
البائعون سعّروا النمو بالفعل
وفي ما يخص توقعات عام 2025، يتوقع الخبراء عدداً متزايداً من الصفقات وارتفاعاً في الأسعار. ويتأثر ذلك بعدة عوامل: فمن جهة، رأس المال المتحرر من سوق الأوراق المالية الحكومية، ومن جهة أخرى، قد يكون للإجراءات الحكومية أيضاً تأثير إيجابي في السوق. وسيعتمد إيقاع ارتفاع الأسعار ونطاقه إلى حد كبير على تطور حالة الدخل والثروة لدى السكان وكذلك على ظروف سوق الائتمان. ومع ذلك، يؤثر ارتفاع أسعار السكن في المجتمع بصورة متمايزة: ففي حين يعني زيادة في الثروة لمن يملك عقارات أصلاً، فإنه يصعّب الأمر على من ينوي دخول السوق. ويبقى تحسين فرص الشباب في الوصول إلى السكن قضية حاسمة، إذ إن شراء منزلهم الأول يزداد تحدياً بالنسبة إليهم في ضوء ارتفاع الأسعار.
ويحاول بعض المشترين اتخاذ القرار في أسرع وقت ممكن، خشية ارتفاع إضافي في الأسعار. وبحسب تقديرات الخبراء، قد يبلغ ارتفاع الأسعار 10-15 في المئة ويُتوقع أن يكون ثابتاً.
وبحسب لاسلو بالوغ (László Balogh)، فإن أبرز الإجراءات الحكومية هي إدخال دعم سكن معفى من الضريبة لأرباب العمل (150,000 فورنت شهرياً) وبرنامج صندوق السكن بمبلغ 200 مليار فورنت. وتهدف تشديدات أنظمة Airbnb وإدخال moratorium إلى توجيه نوايا المستثمرين نحو سوق الإيجار طويل الأمد.
وأشار أكوش بالا (Ákos Balla) إلى أن تغييراً إيجابياً حدث في ما يخص الإجراءات الحكومية: فعلى خلاف الإجراءات السابقة، الأقل حساباً (مثل إلغاء نظام صناديق الادخار للسكن)، تبدو البرامج الحالية - كدعم بدلات الإيجار، وتشجيع التطويرات المنخفضة الكلفة عبر صناديق السكن، أو توسيع مساحات السكن الجامعي - أكثر مهنية. وهو يتوقع مزيداً من الدعم كلما اقتربت انتخابات 2026. «برأيي يُتوقع «تدليل» أو اثنان في نهاية العام»، قال.
وقد تحدد عمليات سوق العقارات في 2025 أيضاً اتجاهات التطور في السنتين القادمتين. وستبرز عمليات 2026-2027 الأثر المشترك للإجراءات الحكومية في الفترة السابقة والتغييرات في سوق الائتمان وتطور البيئة الاقتصادية في سوق السكن.
شركة عقارات انهارت ومئات من جنود الاحتياط قد يخسرون مدخراتهم
شركة الاستثمار «فيجن آند بيوند» (Vision and Beyond) من هرتسليا، التي استثمرت في عقارات multi-family في الولايات المتحدة وجمعت من مئات المستثمرين مبلغاً يُقدَّر بين 50 و100 مليون دولار، وقعت في صعوبات، وحجز المُقرضون على جزء من عقاراتها. وبحسب المقال، فقد أدى ارتفاع الفائدة في الولايات المتحدة منذ 2022 وارتفاع تكاليف التشغيل إلى تآكل ربحية العقارات، وأخلّت الشركة بشروط القروض، ومنذ بداية 2024 توقفت تدريجياً الدفعات الفصلية للمستثمرين. وفي ديسمبر أبلغت الشركة المستثمرين، عبر مكتب المحاماة الذي يمثلها، بأنها ستنقل إدارة عقاراتها في الولايات المتحدة إليهم. وقدّم صاحب السيطرة في شركة Rme، التي سوّقت صناديق الشركة، شكوى إلى وحدة التحقيق في الاحتيال للاشتباه في تزوير صفقات والحصول على شيء بالخداع.
المصدر: كلكاليست، ألموغ عزر، 22.12.24
مطوّر عقاري بريطاني انهار والمستثمرون الإسرائيليون وقعوا في دوامة
طلب المطوّر العقاري اللندني BYM Capital، شريك شركة الاستثمار الإسرائيلية SDB، إجراء إعسار في أكتوبر 2023. وبحسب المقال، من أصل 16 عقاراً في لندن عملت فيها SDB، كان 11 تحت سيطرة المطوّر، وبلغ حجم الاستثمار في عقاراته نحو 60 مليون جنيه إسترليني؛ وأدى انهياره إلى الإخلال بشروط القروض وجعل الديون مستحقة الدفع فوراً. وأوقفت SDB الدفعات الفصلية للمستثمرين، واستحوذت على جزء من العقارات وتجري اتصالات مع البنوك بشأن عقارات أخرى، وبحسب المقال ما زال ما لا يقل عن 10 ملايين جنيه إسترليني من أموال المستثمرين معرّضاً للخطر.
المصدر: كلكاليست، ألموغ عزر، 26.12.24
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית