مرحباً،
نحن في المرحلة الأخيرة من 2024، وبعد شهر سنعرف ما حدث لأسعار العقارات في السنة المنصرمة، وسنبدأ عموماً تلخيص 2024.
ولأن المناقشات حول ميزانية الدولة 2025 ما زالت تجري ببطء شديد، لا يُعرف بعد هل سيُمدَّد الأمر المؤقت الذي يفرض ضريبة شراء (mas rechisha) بنسبة 8% على المستثمرين ومشتري الشقة الثانية، وما الذي سيحدث لضريبة القيمة المضافة. وإبقاء الضريبة عند المستوى الحالي سيؤثر، على الأرجح، في استمرار الاستثمارات الإسرائيلية في الخارج.
نودّ هذا الشهر أن نلفت انتباهكم إلى:
أ. أسعار الشقق في اليونان تواصل الارتفاع.
ب. نتائج استفتاء السكان في بوخارست.
ج. الاضطراب حول نتائج الانتخابات الرئاسية في رومانيا.
د. أسباب ارتفاع أسعار الشقق في بلغاريا.
نتمنى لنا جميعاً أياماً هادئة وآمنة وقراءة ممتعة،
إيلان ليبوفيتش، محامٍ، وطاقم المكتب
اليونان
سوق العقارات في الربع الثالث واصل ديناميكيته
نشر الموقع اليوناني Spitogatos، الذي يُستخدم كأكبر موقع للعقارات المستعملة في البلاد ويرصد أسعار العقارات بانتظام، مراجعة العقارات للربع الثالث من 2024 وخلص إلى ما يلي: سوق العقارات اليوناني يواصل إظهار ديناميكية تتميز بارتفاع الأسعار في قطاعات مختلفة. وفي هذا الربع أثّر الاهتمام المتزايد بسكن الطلاب، إلى جانب موسم الصيف القوي تقليدياً، تأثيراً ملحوظاً في الإيجار والبيع على حد سواء.
وبحسب التقرير، ارتفع متوسط سعر البيع المطلوب للعقارات السكنية في اليونان بنسبة 6.8% مقارنة بالفترة المقابلة من 2023. وإضافة إلى ذلك، حدث ارتفاع بنسبة 7.6% في متوسط أسعار الإيجار المطلوبة، ما يدل على اهتمام كبير بخيارات الإيجار والشراء على حد سواء.
وبقيت الضواحي الجنوبية والشمالية لأثينا وجزر سيكلاديس الأماكن الأكثر استقطاباً لمشتري العقارات، بأعلى أسعار شراء في البلاد. ومن المناطق الأخرى الجديرة بالذكر: لفكادا وبيرايوس.
وعند النظر في سوق الإيجار، تتصدر الضواحي الجنوبية لأثينا وجزر سيكلاديس قائمة أعلى أسعار الإيجار، إلى جانب وسط أثينا وبيرايوس. وتجدر الإشارة إلى أن خالكيديكي شهدت أيضاً ارتفاعاً في أسعار الإيجار، بدفع من الطلب على الإيجار قصير الأمد في هذه المنطقة الخلابة.
وكان من أبرز التغييرات في هذا الربع ما حدث في بيرايوس، التي شهدت ارتفاعاً لافتاً قدره 27.8% في أسعار البيع السكني مقارنة بالربع الثالث من 2023. وفي سوق الإيجار سُجّلت أكبر قفزة في ضواحي سالونيك، إذ قفزت أسعار الإيجار بنسبة 20%، ما أبرز الطلب المتزايد على خيارات السكن خارج المراكز الحضرية الكبرى.
المناطق الأغلى في أثينا من حيث أسعار البيع المطلوبة هي: Vouliagmeni وVoula وGlyfada وKolonaki-Lykavittos وPapagou
المناطق الأغلى في أثينا من حيث أسعار الإيجار المطلوبة هي: Vouliagmeni وKolonaki- Lykavittos وGlyfada وPalaio Psychiko Voula
رومانيا
استفتاء سكان بوخارست - ما مستقبل البناء في المدينة
في إطار التصويت في الجولة الأولى للانتخابات الرئاسية الرومانية التي جرت في 24/11، طُلب من سكان بوخارست الحسم في عدة أسئلة، من بينها: «هل توافق على أن رئيس البلدية العام لبوخارست ينبغي أن يصدر تراخيص البناء لكامل المنطقة الإدارية للمدينة؟»، وذلك في إطار صراع رئيس بلدية بوخارست، نيكوشور دان (Nicusor Dan)، مع المطورين العقاريين، إذ يسعى إلى نزع صلاحيات بلديات القطاعات في إصدار تراخيص البناء.
وكان يلزم أن يشارك في الاستفتاء 30% من الناخبين على الأقل كي يكتسب الاستفتاء صلاحيته. وصوّت نحو 41%، وبذلك أُقرّ الاستفتاء كانتصار كبير لرئيس البلدية، إذ أيّد 64.39% اقتراحه بشأن إصدار تراخيص البناء.
وبعد ولاية مدتها 5 سنوات من الصراعات القضائية ضد المطورين العقاريين وتجميد إصدار تراخيص بناء جديدة، فإن انتخابه في الصيف لولاية أخرى ونتائج استفتاء السكان تترك مطورين كثيرين أمام كثير من علامات الاستفهام.
الانتخابات في رومانيا
اضطراب في الانتخابات الرئاسية، واليمين يتعزز في انتخابات البرلمان
كانت نتائج الجولة الأولى من الانتخابات الرئاسية في رومانيا مفاجأة، إذ على خلاف التوقعات في الاستطلاعات المسبقة واستطلاعات الخروج لشبكات التلفزيون، حصل على أكبر عدد من الأصوات المرشح المستقل كالين جورجيسكو (CĂLIN GEORGESCU) بنسبة 22.94% من الأصوات، تلتهما مرشحة حزب USR (حزب يمين الوسط تأسس في 2018) إيلينا-فاليريكا لاسكوني (ELENA-VALERICA LASCONI)، ورئيس الحكومة الحالي، يون-مارسيل تشولاكو (ION-MARCEL CIOLACU) من الحزب الاشتراكي الديمقراطي، في سباق متقارب وفارق أصوات ضئيل بينهما بعد فرز 99.3% من الأصوات.
وعشية الجولة الثانية من الانتخابات الرئاسية صدر قرار المحكمة الدستورية في رومانيا بإلغاء نتائج الانتخابات في الجولة الأولى للانتخابات الرئاسية في رومانيا، وأُلغيت الجولة الثانية التي كان يُفترض أن تُجرى بالأمس الأحد (8/12) من هذا الأسبوع.
واتُّخذ القرار في ضوء ادعاءات بتدخل روسي في الجولة الأولى، بعد أن حلّ في المركز الأول جورجيسكو (GEORGESCU)، وهو مرشح مستقل موالٍ لروسيا اعتمدت حملته بالكامل على مقاطع فيديو في تيك توك.
وجرت انتخابات البرلمان الروماني يوم الأحد (1/12)، بنتائج مفاجئة:
الحزب الاشتراكي الديمقراطي (PSD)، الذي شكّل الحكومة المنتهية ولايتها، حصل على 21.96% من الأصوات، يليه حزب اليمين المتطرف AUR بنسبة 18%، وحصل الحزب الوطني الليبرالي (PNL) على 13.2%، وحصل الحزب الإصلاحي Save Romania Union (USR) على 12.4%.
وحصل حزب اليمين المتطرف SOS Romania على 7.36% من الأصوات، وPOT (Party of Young People) على 6.46% من الأصوات، ويختتم القائمة حزب الأقلية المجرية (UDMR) بنسبة 6.34%.
وتؤكد النتائج أن الأحزاب التقليدية الموالية للغرب نجحت في الحفاظ على السيطرة في البرلمان رغم أن حركة اليمين المتطرف زادت قوتها إلى 25% من مجموع الأصوات.
وفي الأيام الماضية يُفترض أن تشكّل أحزاب الوسط الرئيسية في رومانيا، أي الحزب الاشتراكي الديمقراطي (PSD) والحزب الوطني الليبرالي (PNL) والاتحاد الإصلاحي Save Romania (USR) وحزب الأقلية المجرية الإثنية UDMR، ائتلافاً موالياً لأوروبا بأغلبية في البرلمان. ويُبقي الاتفاق أحزاب اليمين المتطرف، التي ارتفعت إلى نحو 33% في آخر انتخابات برلمانية، خارج الحكم، ويمهّد الطريق لحكومة جديدة.
من مكتب الكاتب:
الاضطراب وعدم اليقين بشأن الانتخابات الرئاسية ونتائج انتخابات البرلمان، كل ذلك يبعث بإشارات عدم استقرار سياسي وقد يؤثر في الاقتصاد الروماني في المدى القصير.
وقد يخلق الجمع بين عدم الاستقرار السياسي المؤقت ونتائج استفتاء السكان في بوخارست مشاكل للمطورين العقاريين. ومن المهم أن نتذكر أن صراع رئيس بلدية بوخارست مع المطورين العقاريين، المستمر منذ نحو 5 سنوات، وتجميد إصدار تراخيص البناء للمشاريع الجديدة، تسببا في انخفاض بدايات البناء في بوخارست وارتفاع الأسعار، وكذلك في خروج مطورين ومشترين إلى مشاريع خارج المدينة.
قبرص
رؤى من تقرير KPMG عن سوق العقارات في قبرص
بحسب الإصدار الـ13 من «رؤى سوق العقارات لدى KPMG قبرص»، يواصل مخزون المشاريع العقارية في قبرص التوسع في عام 2024، ويتصدر البناء السكني المجال.
ويشير التقرير إلى أنه في النصف الأول من 2024 حدث ارتفاع بنسبة 32.5% في تراخيص البناء الممنوحة مقارنة بالفترة المقابلة من 2023، ومُنح 34% من تراخيص البناء في نيقوسيا و27% في ليماسول و19% في لارنكا. و81% من مجموع تراخيص البناء الممنوحة هي لمشاريع سكنية.
وتصدرت ليماسول في 2023 بنسبة 33% من أصل 15,567 عقد بيع جرى الإبلاغ عنه، تليها بافوس بنسبة 22% ولارنكا بنسبة 20%. وكان 56% من المشترين في 2023 قبرصيين والباقي مستثمرين أجانب، وفي الأشهر العشرة الأولى من 2024 سُجّلت 7,814 عملية شراء لقبرصيين تشكّل 60% من مجموع المشتريات و5,138 عملية شراء لمستثمرين أجانب، وقد قيس في هذه الفترة، رغم انخفاض المشتريات من الأجانب، ارتفاع طفيف في مشتريات الأجانب في لارنكا.
وارتفعت أسعار الإيجار في جميع المدن في الربع الثالث من 2024 مقارنة بالربع المقابل في 2023 (باستثناء قطاع الشقق في ليماسول حيث سُجّل انخفاض وسطي قدره 6.3%).
بلغاريا
النشاط الائتماني وارتفاع الدخل يرفعان أسعار السكن في بلغاريا
في الربع الثاني من العام ارتفع مؤشر أسعار السكن في بلغاريا بنسبة 15.1% مقارنة بالربع المقابل في 2023، أي أقل بقليل من الارتفاع بنسبة 16% في الربع الأول. وارتفعت الأسعار في المنازل الجديدة وفي العقارات القائمة (المستعملة) على حد سواء، إذ ارتفعت المنازل الجديدة بنسبة 15.6% وسوق المستعمل بنسبة 14.8%. وبرز هذا الاتجاه أيضاً في المدن الإقليمية الست الكبرى، التي لوحظ فيها تسارع ملحوظ في ارتفاع الأسعار في روسه وبورغاس وستارا زاغورا. وهذه النتائج مفصّلة في الإصدار الفصلي للبنك الوطني البلغاري، Economic Review.
وتسهم عدة عوامل في ارتفاع أسعار الشقق. فقد كان ارتفاع دخل الأسر ونشاط الإقراض القوي وأسعار الفائدة السنوية المنخفضة تاريخياً على قروض الشقق الجديدة محركات مهمة. وإضافة إلى ذلك، فإن الخيارات المحدودة للاستثمار في المدخرات، بالنظر إلى الفائدة الحقيقية السلبية على الودائع، تدفع المزيد من الناس أيضاً إلى سوق السكن. كما قفز حجم صفقات البيع المكتملة، بارتفاع قدره 26.2% مقارنة بالربع السابق، إلى جانب ارتفاع سنوي في كلفة بناء المباني الجديدة.
ومع ذلك، ورغم هذه العوامل الإيجابية، توجد مؤشرات معينة إلى حد لمدى استمرار ارتفاع أسعار السكن. فقد لوحظ ضعف في حماسة الأسر لشراء منازل جديدة، ما قد يخفف ارتفاع الأسعار. ونسبة سعر الشقة إلى الإيجار، وهي مؤشر شائع للتقييم المفرط للسكن أو تدني قيمته، بقيت أعلى بنسبة 43% من المتوسط طويل الأمد. وهذا يشير إلى أن الأسر تشتري شققاً لأسباب تتجاوز العوائد المالية الفورية، مثل توقع أرباح رأسمالية مستقبلية (ارتفاع القيمة) أو النظر إلى السكن كمخزن مستقر للقيمة على خلفية فائدة حقيقية سلبية.
لعلم مستثمري العقارات في الخارج: أين السعر في الذروة وأين يوجد مجال للارتفاع
يجمع المقال مراجعات لجهات اقتصادية عن أسواق السكن في اليونان والبرتغال وقبرص. ففي اليونان، بحسب البنك المركزي، ارتفعت أسعار الشقق بنحو 50% في السنوات السبع الأخيرة، وأشار صندوق النقد الدولي في تقرير من مطلع العام إلى أن السوق دخل «منطقة فقاعة»، من بين أسباب أخرى بسبب طلب مقيمين أجانب في إطار التأشيرة الذهبية. وفي البرتغال وجدت وكالة التصنيف Morningstar DBRS ارتفاعاً بنسبة 60% في أسعار السكن بين نهاية 2018 والربع الثالث من 2023، وهو الأعلى بين 18 دولة فحصتها، لكنها ترى أن الأمر يتعلق بأسعار قياسية لا بفقاعة. وفي قبرص، بحسب البنك المركزي، ارتفعت الأسعار بنحو 14% في السنة حتى الربع الأول من 2024، وتشير مؤشرات مختلفة إلى تباطؤ، ونحو 40% من المشترين مقيمون أجانب.
المصدر: غلوبس، أريك ميروبسكي، 19.11.24
سوق العقارات الأمريكي يستقر: أسعار المنازل ترتفع، لكن بوتيرة أبطأ
بحسب تقرير للرابطة الوطنية لوكلاء العقارات في الولايات المتحدة، سُجّلت في الربع الثالث ارتفاعات في الأسعار في 87% من المناطق الحضرية، لكن في 7% فقط من الأسواق كان الارتفاع من رقمين، وفي نحو 13% منها انخفضت الأسعار. وارتفع السعر الوسيط للمنزل القائم بنسبة 3.1% مقارنة بالعام السابق وبلغ 418,700 دولار. وانخفضت دفعة الرهن العقاري الشهرية الوسطية بنسبة 2.4% إلى 2,137 دولاراً، وقدّر كبير اقتصاديي الرابطة أن خطر انهيار السوق منخفض، من بين أسباب أخرى لأن نسبة حجز الرهون والتعثر في سداد الرهون العقارية عند أدنى مستوى تاريخي.
المصدر: كلكاليست، 13.11.24
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית