مرحباً،
انتهت الأعياد، وبدأ الكنيست مناقشة ميزانية الدولة لعام 2025، وتتضمن، من بين أمور أخرى، كما ذُكر، إجراءات قاسية في مجال العقارات قد تؤثر في استثمارات الإسرائيليين في البلاد وفي الخارج. وبالتوازي نشهد استمرار ارتفاع أسعار الشقق في جميع الدول المشمولة بالتغطية والتي يعمل فيها مكتبنا، إذ لوحظ مثلاً في رومانيا في الفترة 9/23-9/24 ارتفاع وسطي قدره 13.2%، في حين أُفيد في وسط أثينا بارتفاع وسطي قدره 8.9% في الشقق بين الربع 3/24 والربع 3/23.
نودّ هذا الشهر أن نلفت انتباهكم إلى:
أ. أسعار الشقق في اليونان تواصل الارتفاع.
ب. في 24/11 سيُجرى في بوخارست استفتاء يتناول، من بين أمور أخرى، مسألة منح تراخيص البناء في المدينة.
ج. شركة البناء الرومانية Nordis أُعلنت معسرة وخلّفت وراءها سلسلة من المشترين المتضررين.
د. بلغاريا في المرتبة الثانية عالمياً في ارتفاع أسعار الشقق في 2024.
هـ. نحو نصف العقارات المباعة في قبرص هي عقارات فاخرة.
نتمنى لنا جميعاً أياماً هادئة وآمنة وقراءة ممتعة،
إيلان ليبوفيتش، محامٍ، وطاقم المكتب
اليونان
الجيل الشاب يتجه إلى سوق الإيجار
يتبين من استطلاع أُجري لصالح غرفة التجارة في أثينا أن 76% من المستطلَعين شاركوا في نشاط تأجير مسكن، كمالكين أو كمستأجرين. ومن هنا يتضح أن السكن هو النشاط الرئيسي في سوق العقارات، إذ إن معظمهم مهتمون باستئجار منزل، في حين أن 55% انخرطوا في شراء منزل وبيعه، كمشترين أو كبائعين.
وبعد الشقة السكنية، يأتي العقار التجاري ثاني أكثر فئات الصفقات شيوعاً. وهنا ذكر 30% من المشاركين في الاستطلاع أنهم استأجروا مساحة تجارية، في حين اشترى 10% عقاراً تجارياً أو باعوه. وهذا يشير إلى ميل أصحاب الأعمال عادةً إلى استئجار محل عمل بدلاً من شراء عقار تجاري، فيختارون الاستئجار.
كما أن جزءاً كبيراً من الصفقات (26.1%) يتعلق بشراء قطع الأراضي وبيعها، ما يدل على طلب على تملك الأراضي، ربما للبناء أو للاستثمار المستقبلي. وفي المقابل، تأجير قطع الأراضي نادر للغاية، إذ لم يستأجر قطعة أرض سوى 3.4% من المستطلَعين.
ومن حيث الفروق الديموغرافية، يشيع استئجار المنازل أكثر لدى الشباب. وبحسب الاستطلاع، يستأجر أكثر من 80% من المجيبين دون سن 49 عاماً منزلاً، في حين تنخفض النسبة في الأعمار الأكبر، إلى 74% لمن هم في سن 50-59 و71% لمن هم في سن 60 فما فوق. والعكس هو الحال في شراء العقارات وبيعها، إذ نفّذ صفقة واحدة على الأقل أكثر من 64% من الأشخاص فوق سن 60، وهي نسبة أعلى بكثير من 55% لدى من هم في الفئة العمرية بين 50 و59 عاماً، مع نسب تنخفض إلى ما دون 50% في الأعمار الأصغر.
ويتأثر الانخراط في شراء العقارات وبيعها كثيراً بدخل الأسرة وبمستوى التعليم. وكلما ارتفعا ارتفع الانخراط في صفقات الشراء والبيع. فعلى سبيل المثال، اشترى نحو نصف أصحاب التعليم الأساسي أو الثانوي منزلاً أو باعوه، بينما ترتفع هذه النسبة إلى 58.2% لدى حملة الماجستير أو الدكتوراه.
وفي فحص احتمال إجراء صفقة عقارية في السنوات الخمس القادمة، يرى 77% من المشاركين أن احتمال صفقة عقارية مستقبلية معقول، بينما يرى 11.5% أن ذلك غير معقول، وبقي نحو 12% مترددين.
ارتفاع وسطي يتجاوز 78% في أسعار الشقق في السنوات العشر الأخيرة
بحسب وثيقة نشرتها GEOAXIS، شركة تقييم عقارات معتمدة في اليونان، ارتفعت القيمة الوسطية لكل نوع من الشقق في العقد الأخير بأكثر من 78%، مع أسعار قريبة من الضعف.
وبوجه خاص، بحسب GEOAXIS، بين الربع الثالث من 2023 والربع الثالث من 2024 يُسجَّل ارتفاع سنوي وسيط قدره 8.51% للشقق المبنية حديثاً و7.81% للشقق الأقدم. ويُفسَّر الارتفاع الملحوظ في القيم بتقلص كبير في المعروض (بفضل موسم سياحي ممتاز وAirbnb).
وبحسب GEOAXIS، فإن الأمان الذي توفره الدولة، مقروناً ببرنامج Golden Visa وحقيقة أن العقارات المحلية ما زالت رخيصة بالنسبة إلى أوروبا ودول أخرى (مثل إسرائيل)، سيواصلان تحريك أموال أجنبية كبيرة في سوق العقارات السكنية.
ويبدو أن طلب المستثمرين المحليين (المؤسساتيين وغير المؤسساتيين) مستمر لأن الأموال متاحة رغم أسعار الفائدة المرتفعة. ولا يشهد السوق، بحسب تحليلهم، ظروف فقاعة، إذ إن مستوى المعروض (ولا سيما من الشقق الجديدة) ما زال محدوداً جداً قياساً بالطلب.
وفي هذه الأثناء أعلنت ELSTAT (المعهد الإحصائي الوطني اليوناني) هذا الشهر أن سعر الشقق الجديدة ارتفع بنسبة 2.9% في الربع الثالث من 2024 مقارنة بالربع المقابل في 2023.
وبالتوازي، أظهر مؤشر أسعار بناء المباني السكنية الجديدة في الربع الثالث من 2024 ارتفاعاً بنسبة 0.7% مقارنة بمؤشر الربع الثاني من 2024.
رومانيا
رجل الأعمال الإسرائيلي بيني شتاينمتس، الذي أُدين في رومانيا في قضية مزرعة بانياسا، اعتُقل في اليونان
اعتُقل بيني شتاينمتس في اليونان (للمرة الثانية) عندما هبط هذا الشهر في أثينا في رحلة خاصة من تل أبيب، بعد أن رفضت المحكمة اليونانية في المرة السابقة تسليمه إلى رومانيا.
حُكم على شتاينمتس في 2020 بالسجن خمس سنوات، لكنه هرب من رومانيا قبل النطق بالحكم، واعتُقل للمرة الأولى في اليونان في 2021، حيث أُفرج عنه بكفالة. وفي سبتمبر 2023 اعتُقل في قبرص. وفي نوفمبر 2023 أُفرج عن شتاينمتس ورفضت محكمة الاستئناف في نيقوسيا تسليمه إلى رومانيا.
وفي ديسمبر 2020، حُكم نهائياً على قطب المال الإسرائيلي بنيامين شتاينمتس غيابياً من المحكمة العليا بالسجن 5 سنوات نافذة، في محاكمة بشأن الاسترداد غير القانوني للمزرعة الملكية في بانياسا وغابة سنغوف. وبعد ذلك صدرت بحقه مذكرة توقيف دولية.
في 18 مايو 2016، قدّمت DNA إلى المحكمة كلاً من Remus Truică وPaul Philippe وDan Andronic، وكذلك رجلي الأعمال تال زيلبرشتاين وبنيامين شتاينمتس وموشيه أغبي في القضية.
وعلى شتاينمتس عقوبة سجن أخرى في سويسرا. ففي يناير 2021، حكمت محكمة في سويسرا على شتاينمتس بالسجن خمس سنوات بسبب رشوة موظفين عموميين في غينيا في قضية ترخيص تعدين.
إجراءات إعسار ضد شركة العقارات Nordis
قررت المحكمة في بوخارست في 7 أكتوبر إعسار شركة Nordis Management، من كبرى الشركات التطويرية العقارية في رومانيا، بناءً على طلب نحو 80 دائناً وقّعوا مع الشركة اتفاقيات مبدئية لشراء شقق واتفاقيات لتقديم خدمات أو تنفيذ أعمال لصالح الشركة.
وحتى وقت كتابة هذه السطور ارتفع عدد دائني الشركة إلى أكثر من 220، من بينهم شركات حراسة وبلدية سينايا ومشترو شقق كثيرون وغيرهم.
تبني شركة Nordis Management عدة مشاريع في بوخارست وفي مامايا، وكانت تُعدّ من الشركات التطويرية الرئيسية. ومن بين المساهمين Vladimir Ciorbă، زوج النائبة في البرلمان Laurei Vicol من الحزب الاشتراكي الديمقراطي (PSD)، الذي يملك 46% من الأسهم، وEmanuel Poștoacă الذي يملك أيضاً 46% من الأسهم، وAlexandru Mihai الذي يملك 8% من الأسهم وكان أيضاً المتحدث باسم الشركة ومدير المبيعات.
ومعنى الإجراء أن عشرات، وربما مئات، من مشتري الشقق يقفون في هذه المرحلة أمام خسارة فادحة، إذ لا يوجد في رومانيا، على خلاف إسرائيل، قانون يضمن أموال المشترين على غرار قانون البيع (ضمان استثمارات مشتري الشقق) الإسرائيلي.
القوة الشرائية للروماني أقل من نصف متوسط القوة الشرائية في أوروبا
بحسب دراسة جديدة نُشرت، تبلغ القوة الشرائية للفرد هذا العام في رومانيا 9,092 يورو، ما يضع الرومانيين دون المتوسط الأوروبي بنحو 52% ويحسّن ترتيبهم بمرتبة واحدة إلى المرتبة الـ32.
وارتفع المتوسط في أوروبا إلى 18,768 يورو. ومع ذلك، وجد التقرير فروقاً ملحوظة بين 42 دولة أوروبية، إذ يتمتع الناس في ليختنشتاين وسويسرا ولوكسمبورغ بدخل صافٍ أعلى بكثير مما في سائر أوروبا، في حين أن القوة الشرائية هي الأدنى في كوسوفو وبيلاروسيا وأوكرانيا.
وكما في السنوات السابقة، تحتل بوخارست المرتبة الأولى بين مقاطعات رومانيا بفارق واضح. بقوة شرائية للفرد قدرها 18,580 يورو، أي أكثر من ضعف المتوسط الوطني المتاح للإنفاق والادخار. والأهم أن بوخارست هي المنطقة الوحيدة في رومانيا التي بلغت لأول مرة متوسط القوة الشرائية في أوروبا.
تحتل كلوج المرتبة الثانية في رومانيا بمتوسط قوة شرائية للفرد قدره 14,598 يورو، تليها تيميش - 14,098 يورو، وإيلفوف - 13,801 يورو، وسيبيو - 11,805 يورو، وبراشوف - 11,372 يورو. ويكمل العشرة الأوائل وطنياً Prahova التي صعدت ثلاث مراتب إلى المرتبة السابعة بمتوسط قوة شرائية قدره 9,415 يورو، وأراد - 9,283 يورو، وكونستانتسا - 9,280 يورو، وألبا - 9,271 يورو.
لجميع المقاطعات في المراتب العشر الأولى قوة شرائية فوق المتوسط للفرد. وتقترب أرجيش أيضاً من المتوسط الوطني، إذ يبلغ لدى الناس هناك 9,105 يورو.
في 24/11 سيُجرى بالتزامن مع الانتخابات استفتاء سيؤثر في مستقبل البناء في بوخارست
أقرّ البرلمان الروماني أن استفتاء السكان الذي طلب رئيس بلدية بوخارست إجراءه سيُجرى بالتزامن مع انتخابات رئاسة رومانيا في 24 نوفمبر.
وكان رئيس بلدية بوخارست، نيكوشور دان (Nicusor Dan)، قد أعلن لأول مرة عن نيته تنظيم استفتاء للسكان بعد الانتخابات المحلية في يونيو، التي فاز بها بنحو 47% من الأصوات. وهو يسعى إلى أن يصبح الجهة الوحيدة المصادِقة على المشاريع السكنية الجديدة وإلى تعزيز سيطرة المجلس العام على الضرائب التي يدفعها سكان بوخارست إلى البلديات الفرعية.
وستكون الأسئلة الثلاثة في صندوق الاستفتاء:
- هل توافق على أن توزيع ضرائب الدخل والضرائب المحلية التي تجبيها بلدية بوخارست والبلديات القطاعية من سكان بوخارست ينبغي أن يُصادق عليه المجلس العام لبلدية بوخارست؟
- هل توافق على أن رئيس البلدية العام لبوخارست ينبغي أن يصدر تراخيص البناء لكامل المنطقة الإدارية للمدينة؟
- هل توافق على أن تموّل بلدية بوخارست وتنفّذ برنامجاً للتثقيف الصحي والوقاية من المخدرات في جميع مدارس بوخارست؟
وعلى نحو مشترك، يعزز السؤالان الأولان مكانة رئيس البلدية العام لبوخارست قياساً بالبلديات القطاعية. أما الثالث فأضافه أعضاء مجلس PSD، لكن رئيس البلدية نيكوشور دان (Nicusor Dan) قال إنه يرحب بدور أكثر فاعلية لبلدية بوخارست في مكافحة المخدرات أيضاً.
قبرص
أكثر من 50% من الشقق/المنازل المباعة في النصف الأول من 2024 كانت عقارات فاخرة
بحسب تقرير Cyprus Sotheby’s International Realty (المستند إلى معطيات سجل الأراضي القبرصي)، بيع في قبرص في النصف الأول من 2024 ما مجموعه 6,851 عقاراً سكنياً بمبلغ إجمالي قدره 1.8 مليار يورو. وكان قرابة ثلثها عقارات فاخرة - منازل تفوق قيمتها 500,000 يورو وشقق تفوق قيمتها 200,000 يورو - وبقيمة سوقية بلغت مليار يورو، شكّلت أكثر من 56% من القيمة الإجمالية لسوق السكن.
وبقيت ليماسول ونيقوسيا المنطقتين الأكثر شعبية لشراء المنازل في الربع الثاني من 2024، إذ بلغت المبيعات الموزعة بحسب المنطقة 27% و25% على التوالي. وتليهما لارنكا (24%) وبافوس (18%).
بلغت العقارات المباعة لمشترين أجانب من دول الاتحاد الأوروبي 866 صفقة، تشكّل 13% من مبيعات السكن. وجرت 2,043 عملية بيع لمشترين أجانب، ما شكّل 30% من مبيعات السكن، وعُزيت في الأساس إلى منطقتي لارنكا وليماسول. وبحسب خبير العقارات في Sotheby’s، فإن برنامج الإقامة الدائمة عبر الاستثمار هو المحرك الرئيسي للطلب من مواطنين غير مقيمين في الاتحاد الأوروبي، في حين يختار المشترون في الاتحاد الأوروبي قبرص لنمط الحياة الذي تتيحه، بما في ذلك المناخ المشمس طوال العام وكلفة المعيشة.
وبحسب سجل الأراضي القبرصي، جرت 3,409 عمليات بيع عقارات في الربع الثاني من 2024، بقيمة إجمالية قدرها 933 مليون يورو.
وفي سوق العقارات الفاخرة، سُجّلت في الربع الثاني من 2024 ما مجموعه 919 صفقة، تشكّل 27% من إجمالي الصفقات للفترة. وقُدّرت قيمة هذه الصفقات بـ495 مليون يورو، تشكّل 53% من القيمة السوقية الإجمالية.
وفي النصف الأول من 2024، بلغت مبيعات العقارات الفاخرة 2,002 صفقة، بقيمة تراكمية قدرها مليار يورو.
في ليماسول، سُجّلت في الربع الثاني من 2024 ما مجموعه 908 صفقات عقارات سكنية، 52% منها (472 عقاراً) كانت في القطاع الفاخر. وكان هناك طلب كبير على الشقق التي تفوق أسعارها 200,000 يورو، إذ شكّلت 418 صفقة 54% من الإجمالي في هذه الشريحة السعرية في قبرص، وعلى المنازل التي تفوق أسعارها 500,000 يورو، 54 صفقة تشكّل 37% من عدد الصفقات في هذه الشريحة من الإجمالي.
في بافوس، سُجّلت في الربع الثاني من 2024 ما مجموعه 610 صفقات عقارات سكنية، 23% منها (138 عقاراً) كانت في القطاع الفاخر. وخلال هذه الفترة بيع 50 منزلاً تفوق أسعارها 500,000 يورو، تشكّل 34% من هذه المبيعات في قبرص، إلى جانب 88 شقة بسعر يفوق 200,000 يورو، تشكّل 11% من إجمالي المبيعات في قبرص.
في نيقوسيا كانت هناك 849 صفقة سكنية في الربع الثاني من 2024، منها 18% (150 عقاراً) في شريحة السوق الفاخرة. والطلب على العقارات السكنية الفاخرة في نيقوسيا معتدل، كما يتجلى في مبيعات 25 منزلاً (17% من الإجمالي الوطني) و125 شقة (16% من الإجمالي الوطني) في هذه الفترة.
في لارنكا بلغت الصفقات السكنية 834 في الربع الثاني من 2024، ووقع 17% منها (139 عقاراً) ضمن شريحة سوق الفئة الممتازة (premium). وأدت العقارات السكنية الفاخرة في لارنكا إلى بيع 10 منازل بسعر يفوق 500,000 يورو (7% من الإجمالي الوطني) و129 شقة بسعر يفوق 200,000 يورو (17% من الإجمالي الوطني).
في فاماغوستا، سجّل السوق في الربع الثاني من 2024 ما مجموعه 208 صفقات عقارات سكنية، منها 10% (20 عقاراً) ضمن الشريحة الفاخرة. ويُظهر الطلب على العقارات السكنية من الفئة الممتازة (premium) في فاماغوستا إمكانات نمو، مع بيع 7 منازل (5% من الإجمالي الوطني) و13 شقة (2% من الإجمالي الوطني) في فئة premium خلال هذه الفترة.
بلغاريا
بلغاريا تشهد ارتفاعاً ملحوظاً في أسعار العقارات، وتحتل المرتبة الثانية عالمياً في 2024
تواصل أسعار العقارات في بلغاريا تسجيل نمو ملحوظ، إذ تشير معطيات المعهد الوطني للإحصاء إلى ارتفاع بنسبة 15.1% خلال الأشهر الـ12 الأخيرة حتى يونيو 2024. وفي الربع الثاني من العام وحده ارتفعت الأسعار بنسبة 3.4%. ويضع هذا الارتفاع اللافت بلغاريا بين تسع دول في الاتحاد الأوروبي شهدت أسعار العقارات فيها ارتفاعاً يتجاوز 100% في السنوات الـ14 الأخيرة، بحسب Eurostat.
وفي مؤشر أسعار المنازل العالمي لشركة الاستشارات Knight Frank، تحتل بلغاريا المرتبة الثالثة في الأشهر الـ12 الأخيرة، ولا يسبقها سوى تركيا وبولندا، حيث ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 46.4% و18% على التوالي. ونمو بلغاريا البالغ 15.1% يجعلها واحدة من ست دول من أصل 56 جرى تحليلها أفادت بارتفاع يتجاوز 10%. وتأتي بعد بلغاريا تايوان (+11.9%) ومقدونيا الشمالية (+11.5%) وكولومبيا (+10.9%).
وبحلول نهاية 2024، يُتوقع أن تحتل بلغاريا المرتبة الثانية عالمياً في ارتفاع أسعار العقارات، بعد تركيا فقط. ويبلغ النمو المتوقع لبلغاريا 10.8%، في حين يُتوقع أن تتصدر تركيا بنسبة 14.4%. ويُتوقع أن تشهد بولندا والنرويج معدلات نمو قدرها 9.3% و8.3% على التوالي. وتُتوقع أبرز الانخفاضات في أسعار العقارات مقارنة بنهاية 2023 في فنلندا والصين وأوكرانيا.
يعرضون عليكم شقة للاستثمار في الخارج بـ200 ألف يورو؟ كم ستكلفكم فعلاً
يتناول المقال موجة شراء الإسرائيليين شققاً للاستثمار في الخارج، ولا سيما في قبرص واليونان والبرتغال، ويعرض ست قواعد عامة لفحص صفقة كهذه. ويُذكر، من بين أمور أخرى، أن ضريبة الشراء في اليونان هي 3.09%، وبإضافة أتعاب المحامي والوساطة والكاتب العدل والتسجيل تصل الإضافة إلى نحو 8% من سعر العقار، وخلال فترة الاحتفاظ تسري أيضاً ضريبة على دخل الإيجار ورسوم إدارة؛ كما يُذكر التعرض لسعر صرف العملة. ويصف المقال حالة وصل فيها مستثمرون إسرائيليون اشتروا حصصاً في مشاريع في كندا، سُوّقت لهم مع «عائد مضمون»، إلى المحكمة بعد أن توقف دفع العائد وتبين أن الأسعار التي دفعوها كانت أعلى من أسعار السوق. وبحسب المقال، فإن من اشترى قبل بضع سنوات استفاد من ارتفاع الأسعار وانخفاض الفوائد، في حين يواجه المشترون اليوم أسعاراً أعلى وفوائد رهن عقاري أعلى.
المصدر: غلوبس، أريك ميروبسكي، 24.10.24
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית