مرحباً،
نحن في خضم فترة أعياد تشري والسنة الجديدة. إنها فرصة لمحاسبة النفس العقارية لدينا وللتحضير لخطط السنة الجديدة.
مباشرة بعد الأعياد ستبدأ المناقشات حول ميزانية الدولة لعام 2025، وتخطط وزارة المالية لعدة خطوات مهمة ستؤثر في سوق العقارات الإسرائيلي. والنية هي تجميد شرائح ضريبة الشراء (mas rechisha)، بما فيها الأمر المؤقت بشأن ضريبة الشراء للمستثمرين بنسبة 8%، وسقف الإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية العقارية الإسرائيلية (mas shevach) عند بيع شقة وحيدة، وسقوف الإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع شقتين قيمتهما منخفضة، وسقوف التخفيف الضريبي عند بيع شقة مع حقوق بناء، وربط سقف الإعفاء في التأجير لمدة 3 سنوات. وإذا أُقرّت هذه الإجراءات القاسية، فيجب افتراض أن الجمهور سيرى في ذلك حافزاً للبحث عن قنوات استثمار في العقارات في الخارج.
نودّ هذا الشهر أن نلفت انتباهكم إلى:
أ. ترقية التوقعات الاقتصادية لليونان.
ب. مبيعات الفيلات في بوخارست: فرص وتحديات في عام 2024.
ج. كم راتباً يلزم لشراء شقة في بلغاريا.
د. لأول مرة منذ 4 سنوات خفض الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي الفائدة بمقدار 0.5%
نتمنى لنا جميعاً أياماً هادئة وآمنة وقراءة ممتعة،
إيلان ليبوفيتش، محامٍ، وطاقم المكتب
اليونان
Moody's رقّت التوقعات الاقتصادية لليونان لكنها لم تغيّر تصنيفها الائتماني
في حين خفّضت وكالة التصنيف الائتماني Moody's هذا الشهر التصنيف الائتماني لإسرائيل بدرجتين، رقّت توقعات اقتصاد اليونان إلى إيجابية من مستقرة، مع إعادة تأكيد تصنيفها الائتماني Ba1.
وأوضحت Moody's أن الانتقال إلى توقعات إيجابية يعكس زيادة احتمال حدوث تحسينات مستدامة في صلابة القطاع المصرفي في اليونان، ما يقلل مخاطر تحمّل الدين الحكومي. وإضافة إلى ذلك، ومع النمو الاقتصادي والأداء المالي اللذين قد يفوقان التوقعات، قد تتحسن القوة المالية لليونان أسرع من المتوقع الآن.
وأكدت Moody's تصنيف Ba1 لليونان، مشيرة إلى تقدم كبير في السنوات الأخيرة في تنفيذ الإصلاحات الهيكلية وتحقيق التوحيد المالي. ومع ذلك، ما زالت هناك تحديات في مجالات مثل تحسين الكفاءة القضائية ومعالجة اختلالات الاقتصاد الكلي وإدارة عبء الدين العام المرتفع للبلاد.
كما يتوقع EBRD (البنك الأوروبي لإعادة الإعمار والتنمية) في تقرير نشره نمواً أسرع لاقتصاد اليونان بنسبة 2.4% هذا العام و2.6% في 2025.
«ظل الأداء الاقتصادي لليونان قوياً في 2024، إذ نما الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 2.1% في الربع الأول مقارنة بالربع المقابل من العام الماضي وبنسبة 2.3% في الربع الثاني، بدفع من الاستهلاك الخاص واستثمارات رأس المال الثابت»، يشير EBRD.
وانخفض معدل البطالة إلى 9.6% في يونيو، وهو أدنى مستوى منذ 15 عاماً.
وضعف التضخم أكثر في النصف الأول من 2024 (إلى 3% في المتوسط سنوياً)، لكن التضخم الأساسي بقي مرتفعاً نسبياً ومستمراً (3.3% في يونيو 2024).
«لذلك، تبقى التوقعات الاقتصادية الكلية الإجمالية في المدى القصير إيجابية، مع توقع نمو بنسبة 2.4% في 2024 و2.6% في 2025»، يختتم تقرير EBRD.
الإيجار قصير الأمد - مشروع قانون جديد
تتخذ الحكومة خطوات إضافية ستؤثر في مالكي العقارات المتاحة للإيجار قصير الأمد، ولا يأتي التدخل هذه المرة من وزارة المالية (YPOIK) بل من وزارة الداخلية (YPES). والسبب، كما شدد عليه مراراً متحدثون باسم الحكومة اليونانية، هو ترشيد السوق والاستجابة لأزمة السكن.
ويخطط مشروع القانون الذي قدمته وزارة الداخلية إلى البرلمان في 25 سبتمبر لعبء إضافي، إذ يوسّع نطاق مالكي العقارات المؤجرة عبر AirBnB والملزمين بدفع رسم الإقامة العابرة (رسم الزائر)، ويضع في الوقت نفسه الأساس لزيادته.
ونذكّر بأن رسم الزائر يُفرض على الفنادق وسائر المنشآت السياحية مقابل استضافة الزوار. وحتى الآن كان يُجبى على كل أنواع الإقامة السياحية ضمن حدود البلدية، مثل الفنادق والغرف المعروضة للإيجار وما إلى ذلك، في حين جرى توسيعه اعتباراً من 1 يناير 2024 ليشمل الإيجار قصير الأمد.
رومانيا
مبيعات الفيلات في بوخارست: فرص وتحديات في عام 2024
في سوق العقارات في شمال بوخارست، تبقى شريحة المنازل من الأكثر ديناميكية وجاذبية، لا سيما في ضوء الزيادة المتواصلة في الطلب على الفيلات. ورغم التحديات الناشئة عن ارتفاع تكاليف البناء وتراجع المعروض، يرتفع الطلب على السكن في هذه المنطقة.
وفي Pipera، المنطقة التي تجذب مشتري الفيلات، ارتفع سعر الأرض من 400 يورو للمتر المربع في عام 2022 إلى 1,000 يورو للمتر المربع في عام 2024.
«ارتفاع تكاليف البناء وصعود أسعار الأراضي وتراجع المعروض تضغط على أسعار الشقق في شمال بوخارست. وكثيرون ممن لم يتمكنوا من شراء عقار قبل ارتفاع الأسعار، ولديهم ميزانية تصل إلى 300,000 يورو، يضطرون الآن إلى الانتقال إلى مناطق مجاورة لبوخارست، مثل Tunari أو Otopeni أو Corbeanca»، يقول أوريل أونغوريانو (Aurel Ungureanu)، مدير علاقات العملاء - North Bucharest Investments.
وفي Tunari أو Otopeni أو Corbeanca، شهدت أسعار الأراضي أيضاً ارتفاعاً لافتاً: من 100 يورو للمتر المربع في 2022 إلى 250 يورو للمتر المربع في 2024 - لقطع أراضٍ ذات وصول جيد وتجهيزات جيدة.
طلب على المجمعات السكنية المغلقة
أصبحت مشاريع السكن المجتمعي والأحياء المسوّرة حلاً شائعاً أكثر فأكثر لدى مشتري الشقق بسبب مزاياها الاجتماعية والأمنية. وهي تتحول إلى مساحات سكنية وأماكن مثالية لتنمية المجتمع. «مشروع من هذا النوع حل جيد لتنمية الحياة الاجتماعية للبالغين ولأطفالهم. والأمان والراحة اللذان توفرهما مثل هذه المجتمعات حجتان قويتان في قرار الشراء»، يقول أوريل أونغوريانو (Aurel Ungureanu).
مشاريع الفئة الممتازة في سوق العقارات
رغم ارتفاع الأسعار، يواصل الاهتمام بالعقارات من فئة premium plus في شمال بوخارست النمو. والطلب على الفيلات بسعر يتجاوز 500,000 يورو وأكثر من مليون يورو في تزايد. «سوق العقارات من فئة premium وpremium plus ينمو. فالاهتمام وارتفاع عدد مبيعات المنازل بسعر يتراوح بين 500,000 يورو وأكثر من مليون يورو يعطياننا إشارات واضحة إلى أن مجال الرفاهية والرفاهية الفائقة ينمو باستمرار، إذ هو إحدى أكثر الشرائح استقراراً في قطاع السكن»، يضيف أوريل أونغوريانو (Aurel Ungureanu).
وتبقى منطقة Pipera-Voluntari من أكثر المناطق جاذبية لمشتري الفيلات، ولا سيما بسبب قربها من مدارس مرموقة، ووصول سهل إلى الطريق الدائري لبوخارست والطريق السريع A3، ومجتمعات تشكّلت بالفعل. ومناطق مثل Erou Iancu شعبية بوجه خاص بسبب وصولها إلى هذه المرافق.
زيادة المبيعات في عام 2024
منذ بداية 2024 لوحظ ارتفاع ملحوظ في مبيعات المنازل، أكثر من الضعف مقارنة بالفترة المقابلة من 2023. «يعكس هذا التطور الإيجابي الاهتمام المتزايد بالفيلات في شمال العاصمة رغم التحديات الاقتصادية وارتفاع الأسعار. وسوق العقارات في شمال بوخارست يواصل تقديم فرص استثمارية مثيرة للاهتمام، ولا سيما في قطاع المنازل والفيلات»، يوضح أوريل أونغوريانو (Aurel Ungureanu).
وخلاصة القول، رغم ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء، يبقى الطلب قوياً وإمكانات الاستثمار واعدة، ولا سيما في مناطق مثل Pipera-Voluntari ومحيطها.
بلغاريا
كم راتباً يلزم لشراء شقة في بلغاريا؟
بحسب دراسة أجرتها BestBrokers.com تقارن أسعار العقارات في 62 دولة بمتوسط الأجر المحلي، يلزم 199 راتباً شهرياً لشراء شقة مساحتها 100 متر مربع في بلغاريا. وللمقارنة، يلزم في الدنمارك 114 راتباً شهرياً لشراء شقة بالحجم نفسه، وفي أيرلندا 123 وفي السويد 129 راتباً صافياً. وفي الطرف الأدنى من الترتيب تقع التشيك وسلوفاكيا، إذ تحتاج الأخيرة إلى 297 ضعف متوسط الأجر لشراء 100 متر مربع في المتوسط.
وتقع بلغاريا في منتصف الترتيب، إذ تتطلب 199 راتباً صافياً لشراء عقار. وفي مقدونيا الشمالية يبلغ الرقم 215 راتباً صافياً؛ وفي اليونان - 228؛ وفي البوسنة والهرسك - 255.
الولايات المتحدة
لأول مرة منذ 4 سنوات خفض الاحتياطي الفيدرالي الفائدة بمقدار 0.5%
في منتصف سبتمبر، ولأول مرة منذ أربع سنوات، أعلن البنك الفيدرالي في الولايات المتحدة خفض الفائدة بمقدار 0.5% إلى 4.8%، وهو أدنى مستوى منذ مارس 2023، بهدف تحفيز الاقتصاد الأمريكي ومواجهة تحديات النمو في الأسواق. والمتوقع أن تستقر الفائدة عند 4.4% بحلول نهاية العام، مع خفضين إضافيين بمقدار 0.25% لكل منهما.
المعنى بالنسبة إلى سوق العقارات
- انخفاض أسعار الفائدة على الرهون العقارية: وهو أمر قد يشجع المشترين المحتملين على شراء المنازل
- ارتفاع الطلب على السكن: ستجعل الدفعات الأقل تملك المنازل أكثر جدوى، ما سيزيد الطلب على السكن في أنحاء الولايات المتحدة وفي مناطق الطلب بوجه خاص.
إلى أين يتجه سوق العقارات الأمريكي؟ «بعد 30 عاماً، هناك انخفاضات في قيمة المجمعات السكنية»
يستعرض المقال تقريراً صادراً عن منظمة أفيير، التي تجمع كبار المستثمرين العقاريين العالميين في الولايات المتحدة، حول وضع فروع العقارات الأمريكية منذ جائحة كورونا. وبحسب التقرير، ففي مجال المجمعات السكنية المعدة للإيجار أدت موجة بناء اكتملت متأخرة إلى فائض في المعروض، وإلى انخفاض في الإشغال واعتدال في بدلات الإيجار، وبالتوازي جعل رفع الفيدرالي للفائدة من 0.5% إلى 5.5% التمويل أغلى وزاد الضغط على مالكي العقارات، وصولاً إلى انخفاضات في قيمة العقارات لأول مرة منذ ثلاثة عقود. وفي مجال اللوجستيات بقي الإشغال مرتفعاً (95%-96%)، لكن نشأ في مناطق معينة فائض في المعروض وانخفض البناء الجديد منذ 2022 بنسبة 78%. وفي مجال المكاتب، الذي تضرر من الانتقال إلى العمل الهجين، انخفضت وتيرة البناء الجديد ويفضّل بعض المستثمرين ترميم مبانٍ قائمة.
المصدر: TheMarker، يوسف حاراش، 3.9.24
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית