שלום,
אנחנו בעיצומה של תקופת חגי תשרי והשנה החדשה. זו ההזדמנות לחשבון הנפש הנדל״ני שלנו ולהכנת התכניות לשנה החדשה.
מיד לאחר החגים יחלו לקדם את הדיונים על תקציב המדינה לשנת 2025, כאשר משרד האוצר מתכנן מספר צעדים משמעותיים שישפיעו על שוק הנדל״ן הישראלי. הכוונה היא להקפיא את מדרגות מס הרכישה (לרבות הוראת השעה לגבי מס רכישה למשקיעים בשיעור של 8%), תקרת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, תקרות פטור ממס שבח במכירת שתי דירות ששווין נמוך, תקרות להטבה במס במכירת דירה עם זכויות בנייה ואת הצמדת תקרת הפטור של השכרה לתקופה בת 3 שנים. ככל והגזרות יעברו, יש להניח כי הציבור יראה בכך תמריץ לחיפוש אפיקי השקעה בנדל״ן בחו״ל.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. שדרוג התחזית הכלכלית של יוון.
ב. מכירות וילות בבוקרש: הזדמנויות ואתגרים בשנת 2024.
ג. כמה משכורות נדרש כדי לרכוש דירה בבולגריה.
ד. לראשונה מזה 4 שנים הפדרל ריזרב הוריד את הריבית בארה״ב ב- 0.5%
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
Moody's שדרגה את התחזית הכלכלית של יוון אך לא שינתה את דירוג האשראי שלה
בעוד דירוג האשראי של ישראל הורד בשתי דרגות החודש ע״י סוכנות דירוג האשראי Moody's, היא שדרגה את התחזית לכלכלת יוון לחיוב מיציבה, תוך אישור מחדש של דירוג האשראי שלה Ba1.
Moody's הסבירה כי המעבר לתחזית חיובית משקף את הסבירות המוגברת לשיפורים ברי-קיימא בחוסן של המגזר הבנקאי ביוון, מה שמפחית את הסיכונים של נטילת חוב ממשלתי. בנוסף, עם הצמיחה הכלכלית והביצועים הפיסקאליים שעלולים לעלות על הציפיות, החוזק הפיסקאלי של יוון עשוי להשתפר מהר מהצפוי כעת.
Moody's אישרה את דירוג Ba1 של יוון, תוך שהיא מציינת התקדמות משמעותית בשנים האחרונות ביישום רפורמות מבניות והשגת קונסולידציה פיסקלית. עם זאת, נותרו אתגרים בתחומים כמו שיפור היעילות השיפוטית, טיפול בחוסר איזון מקרו-כלכלי וניהול נטל החוב הציבורי הגבוה של המדינה.
גם EBRD (הבנק האירופי לשיקום ופיתוח) בדו״ח שפירסם צופה צמיחה מהירה יותר לכלכלת יוון של 2.4% השנה ו-2.6% ב-2025.
"הביצועים הכלכליים של יוון נותרו חזקים ב-2024 כאשר התמ"ג צמח ב-2.1% ברבעון הראשון בהשוואה לשנה לרבעון המקביל בשנה שעברה וב-2.3% ברבעון השני, כשהוא מוגבר על ידי צריכה פרטית והשקעות הון קבוע", מציין ה-EBRD.
שיעור האבטלה ירד ל-9.6% ביוני, שפל של 15 שנים.
האינפלציה נחלשה עוד יותר במחצית הראשונה של 2024 (ל-3% בממוצע משנה לשנה), אך אינפלציית הליבה נותרה גבוהה יחסית ומתמשכת (3.3% ביוני 2024).
"לכן, התחזית המאקרו-כלכלית הכוללת לטווח הקצר נותרה חיובית, עם תחזית צמיחה של 2.4% ב-2024 ו-2.6% ב-2025", מסכם דו"ח ה-EBRD.
השכרה לטווח קצר - הצעת חוק חדשה
הממשלה מבצעת מהלכים נוספים שישפיעו על בעלי הנכסים הזמינים להשכרה לטווח קצר, כאשר ההתערבות, הפעם, לא מגיעה ממשרד האוצר (YPOIK) אלא ממשרד הפנים (YPES). הסיבה היא, כפי שהודגש פעמים רבות ע״י דוברים מטעם הממשלה היוונית, רציונליזציה של השוק והתגובה למשבר הדיור.
הצעת החוק שהוגשה על ידי משרד הפנים לפרלמנט ב-25 בספטמבר מתכננת נטל נוסף, שכן היא מרחיבה את היקף בעלי הנכסים המושכרים כ-AirBnB ומחויבים בתשלום אגרת תושב חולף (אגרת מבקר), תוך שהיא קובעת גם את הבסיס להגדלתו.
נזכיר כי אגרת המבקר מושתת על בתי מלון ועסקים תיירותיים אחרים עבור אירוח מבקרים. עד כה היא נגבתה על כל סוג של לינה תיירותית בגבולות העירייה, כגון בתי מלון, חדרים להשכרה וכו', בעוד שהחל מה-1 בינואר 2024 הוא הורחב להשכרה לטווח קצר.
רומניה
מכירות וילות בבוקרשט: הזדמנויות ואתגרים בשנת 2024
בשוק הנדל"ן של צפון בוקרשט, פלח הבתים נותר אחד מהדינאמיים והאטרקטיביים ביותר, במיוחד לאור הגידול המתמשך בביקוש לווילות. למרות האתגרים הנובעים מעלויות הבנייה הגבוהות וההיצע הפוחת, הביקוש למגורים באזור זה עולה.
ב-Pipera, אזור המושך רוכשי וילות, מחיר הקרקע עלה מ-400 יורו למ"ר בשנת 2022 ל-1,000 יורו למ"ר בשנת 2024.
"עלויות הבנייה הגבוהות, עליית מחירי הקרקע וירידה בהיצע מפעילים לחץ על מחירי הדירות בצפון בוקרשט. רבים מאלה שלא הצליחו לרכוש נכס לפני עליית המחירים, ושיש להם תקציב של עד 300,000 יורו, נאלצים כעת לעבור לאזורים הסמוכים לבוקרשט, כמו Tunari, Otopeni או Corbeanca", קובע Aurel Ungureanu. - מנהל קשרי לקוחות - North Bucharest Investments.
ב-Tunari, Otopeni, או Corbeanca, גם מחירי הקרקע ראו עלייה מרהיבה: מ-100 יורו למ"ר ב-2022 ל-250 יורו למ"ר ב-2024 - עבור חלקות עם גישה טובה ומתקנים טובים.
ביקוש למתחמי מגורים סגורים
פיתוחי דיור קהילתיים ושכונות מגודרות הם פתרון פופולרי יותר ויותר עבור רוכשי דירות בגלל היתרונות הסוציאליים והביטחוניים שלהם. הם הופכים למרחבי מגורים ומקומות אידיאליים לפיתוח קהילה. "פרויקט מסוג זה הוא פתרון טוב לפיתוח חיי חברה למבוגרים ולילדיהם. הביטחון והנוחות שמציעות קהילות כאלה הם טיעונים חזקים בהחלטת הרכישה", קובע Aurel Ungureanu.
פיתוחי פרימיום בשוק הנדל"ן
למרות עליית המחירים, ההתעניינות בנכסי פרימיום פלוס בצפון בוקרשט ממשיכה לגדול. הביקוש לוילות במחיר של מעל 500,000 אירו ומעל מיליון אירו הולך וגדל. "שוק הנדל"ן לנכסי פרימיום ופרימיום פלוס הולך וגדל. העניין ומספר המכירות הגבוה של בתים במחיר של בין 500,000 יורו למעל מיליון יורו נותנים לנו איתותים ברורים שתחום היוקרה והסופר-יוקרה גדל בהתמדה, בהיותו אחת הנישות היציבות ביותר במגזר המגורים", מוסיף Aurel Ungureanu.
אזור Pipera-Voluntari נותר אחד מהאטרקטיביים ביותר עבור רוכשי וילות, במיוחד בשל קרבתו לבתי ספר יוקרתיים, גישה נוחה לכביש הטבעת של בוקרשט ולכביש המהיר A3, וקהילות שכבר נוצרו. אזורים כגון Erou Iancu פופולריים במיוחד בשל הגישה שלהם למתקנים אלה.
הגדלת המכירות בשנת 2024
מתחילת 2024, נראתה עלייה משמעותית במכירות בתים, יותר מהכפלה בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023. "התפתחות חיובית זו משקפת את העניין הגובר בוילות בצפון הבירה למרות אתגרים כלכליים ועלייה מחירים. שוק הנדל"ן בצפון בוקרשט ממשיך להציע הזדמנויות השקעה מעניינות, במיוחד בגזרת הבתים והווילות", מסביר Aurel Ungureanu.
לסיכום, למרות שמחירי הקרקע ועלויות הבנייה עולים, הביקוש נותר חזק ופוטנציאל ההשקעה מבטיח, במיוחד באזורים כמו Pipera-Voluntari וסביבתה.
בולגריה
כמה משכורות נדרשות כדי לרכוש דירה בבולגריה?
עפ״י מחקר של BestBrokers.com שמשווה את מחירי הנדל"ן ב-62 מדינות מול השכר המקומי הממוצע נדרשות 199 משכורות חודשיות כדי לרכוש דירת 100 מ״ר בבולגריה. לשם השוואה בדנמרק נדרשות 114 משכורות חודשיות כדי לרכוש דירה בגודל זהה, באירלנד 123 ובשוודיה 129 משכורות נטו. בקצה התחתון של הדירוג נמצאות צ'כיה וסלובקיה, כאשר האחרונה צריכה פי 297 מהשכר הממוצע כדי לרכוש ממוצע של 100 מ"ר.
בולגריה ממוקמת באמצע הדירוג, ודורשת 199 משכורות נטו כדי לקנות נכס. בצפון מקדוניה הנתון הוא 215 משכורות נטו; ביוון - 228; ובבוסניה והרצגובינה - 255.
ארה״ב
לראשונה מזה 4 שנים הפדרל ריזרב הוריד את הריבית ב- 0.5%
במחצית ספטמבר, לראשונה מזה ארבע שנים, הבנק הפדרלי בארה"ב הודיע על הורדת הריבית ב-0.5%, ל-4.8%, הרמה הנמוכה ביותר מאז מרץ 2023, במטרה לעודד את הכלכלה האמריקאית ולהתמודד עם אתגרי הצמיחה בשווקים. הצפי הוא שהריבית תעמוד על 4.4% עד סוף השנה, עם שתי הורדות נוספות של 0.25% כל אחת.
המשמעות לשוק הנדל"ן
- ירידת שיעורי המשכנתאות: דבר שעשוי לעודד רוכשים פוטנציאליים לרכוש בתים
- עלייה בביקוש לדיור: תשלומים נמוכים יותר יהפכו את הבעלות על בתים למשתלמת יותר, מה שיגביר את הביקוש לדיור ברחבי ארה"ב ובאזורי ביקוש בפרט.
לאן הולך שוק הנדל"ן האמריקאי? "אחרי 30 שנה, יש ירידות בשווי מקבצי הדיור"
הכתבה סוקרת דו"ח של ארגון אפייר, המאגד משקיעי נדל"ן גלובליים גדולים בארה"ב, על מצבם של ענפי הנדל"ן האמריקאי מאז הקורונה. לפי הדו"ח, בתחום מקבצי הדיור להשכרה הוביל גל בנייה שהושלם באיחור לעודף היצע, לירידה בתפוסה ולהתמתנות בשכר הדירה, ובמקביל העלאת ריבית הפד מ-0.5% ל-5.5% ייקרה את המימון והגבירה את הלחץ על בעלי הנכסים, עד לירידות בשווי הנכסים לראשונה מזה שלושה עשורים. בתחום הלוגיסטיקה התפוסה נותרה גבוהה (95%-96%), אך באזורים מסוימים נוצר עודף היצע והבנייה החדשה ירדה מאז 2022 ב-78%. בתחום המשרדים, שנפגע מהמעבר לעבודה היברידית, קצב הבנייה החדשה ירד וחלק מהמשקיעים מעדיפים לשפץ מבנים קיימים.
מקור: TheMarker, יוסף חרש, 3.9.24
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.