שלום,
הקיץ על חופשותיו הסתיים ותיכף נכנס לתקופת חגי השנה החדשה. עם החזרה מהחופשות היזמים והמשקיעים נושאים עיניהם להזדמנויות חדשות בשווקים השונים.
גם החודש יוון ממשיכה לבלוט עם עליות המחירים וההתעניינות הישראלית בנדל״ן במדינה, והיזמים מחפשים עבור המשקיעים פרצות כדי להתגבר על המגבלות שמנסה הממשלה להטיל על ההשכרות לטווח הקצר.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. הזינוק בהכנסות ביוון מתיירות.
ב. ראש עיריית בוקרשט ממשיך להיאבק ביזמי הנדל״ן.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
הכנסות יוון מתיירות זינקו ב-12.2% במחצית הראשונה של 2024
לפי הבנק המרכזי היווני ההכנסות מתיירות הגיעו ל- 6.921 מיליארד יורו. צמיחה זו, המונעת על ידי עלייה של 15.5% בכניסות תיירים נכנסות ל-11.625 מיליון.
לפי הנתונים, התיירים מגרמניה נותרו מקור ההכנסה העליון של יוון, אחריהם התיירים בריטניה וארצות הברית עם 540 מיליון אירו.
ההשקעות בנדל"ן מסחרי הסתכמו ב-800 מיליון יורו במחצית הראשונה
הציפיות בשוק הנדל"ן היווני נותרו חיוביות במהלך המחצית הראשונה של 2024, עם ביקוש מוגבר מצד המשתמשים לחללים בדרגה A, בכל סוגי הנדל"ן המסחרי. פעילות המשקיעים נרשמת מוגברת בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד בכ-15%, לפי נתוני Cushman & Wakefield Proprius, כאשר עסקאות בנדל"ן מסחרי בתקופה זו נאמדות בכ-800 מיליון יורו.
מגזרי הנדל"ן למשרדים ומלונאות הם הענפים בהם נצפתה הפעילות הגדולה ביותר, וספגו בסך הכל למעלה מ-70% מהיקף העסקאות. העסקאות מתקרבות ל-280 מיליון יורו ול-300 מיליון יורו בנכסי מלונאות.
בתחום החנויות המסחריות והמרכזים המסחריים נרשמו עסקאות בהיקף של 77 מיליון יורו, לעומת 23 מיליון יורו בתקופה המקבילה אשתקד, ובשוק חללי האחסון והתעשייה נרשמו עסקאות בהיקף של 60 מיליון יורו, לעומת 130 מיליון יורו בתקופה המקבילה.
במחצית זו עדיין קיימת זהירות מסוימת בשוק ביחס להתפתחויות הגיאו-פוליטיות ולכלכלה, אולם נראה כי מגמת הירידה באינפלציה מתגבשת וצפוי שיפור באקלים מהמחצית השנייה.
Niki Sympoura, ראש מחלקת Cushman & Wakefield Proprius ביוון, מצהירה: "המגמה החיובית המסתמנת של שוק הנדל"ן המסחרי מאושרת בהיקפי המחצית הראשונה, כאשר משקיעים שנכחו בשוק בשנים האחרונות, ממשיכים את פעילות, תוך הגדלת מספר העסקאות של חברות במטרה לרכוש נדל"ן שהן ישתמשו בהן. התחזית למחצית השנייה של השנה נותרה חיובית, כאשר עסקאות גדולות צפויות להיסגר בחודשים הקרובים".
משבר הדיור - למרות ההגבלות החדשות שוק ההשכרות לטווח קצר כמעט ולא נפגע
על פי הנתונים שפורסמו ביוון, במחצית הראשונה של שנת 2024 גדלו מקומות האירוח שהועמדו להשכרה לטווח קצר ב- 20,000 יותר מאשר בשנת 2023 (סה״כ 232,000). וזאת למרות שבתקופה זו הוחל ביישום הצעדים החדשים של הממשלה, שתכליתם כפולה: מצד אחד, הגבלת העלמות מס של בעלי נכסים והגדלת הכנסות המדינה, ומצד שני, יצירת תמריצים להגבלת שכירות לתקופות קצרות לטובת ארוכות טווח ובכך להגדיל את מלאי הדירות העומד לרשות אזרחים המחפשים בתים להשכרה, בעיצומו של משבר דיור.
הצעת החוק המטילה מגבלות נוספות העומדת על הפרק שמה במרכז ההתערבויות נטל מס ומגבלות על שכירות לטווח קצר.
המגבלות שנכנסו לתקף השנה, ונראה כי האפקטיביות שלהן מוגבלת, הן:
- אנשים שבבעלותם שלושה נכסים להשכרה לטווח קצר או יותר חויבו לפתוח עסק על ידי הקמת בעלות יחידה תוך חיוב בדמי ביטוח מקבילים וב-13% מע"מ על הכנסות השכירות ברוטו לטווח קצר שהתקבלו מכל נכסיהם המופעלים.
- דמי חוסן אקלים הוטלו על כל ההשכרות לטווח קצר, הנעות בין 0.5 ל-10 יורו ליום.
- הוגדל הקנס בגין אי רישום בפנקס המקרקעין להשכרה לטווח קצר, שעד 31-12-2023 עמד על 5,000 אירו והוטל על מנהל הנכס, בין אם הוא הבעלים, המוטב או צד ג'. לעד 50% מההכנסה ברוטו של שנת המס האחרונה ולפחות 5,000 יורו.
- הוטלה הגבלה של 60 יום על משך השכירות על מנת להיחשב לטווח קצר.
- במקרה שכל הדירות בבניין דירות או מתחם מגורים מיועדות להשכרה לטווח קצר הן נחשבות לאירוח תיירותי וצריכות לקבל את ההיתר המתאים.
הצעדים החדשים הנשקלים ע״י הרשויות ביוון:
בעל 2 נכסים (לעומת בעלי 3 נכסים כיום) ייחשב ויטופל כיזם חייב במע"מ וישלם דמי ביטוח ומס עסקים.
השכירות לטווח קצר של כל נכס לא יכולה לעלות על 90 ימים בשנה קלנדרית באופן כללי, בעוד שבאיים שבהם פחות מ-10,000 תושבים 60 יום בשנה קלנדרית.
נשקל גם מתן תמריצים כמו ניכוי ממס הכנסה למי שנוטש את ההשכרה לטווח הקצר ועובר להשכרה לטווח ארוך.
רומניה
AFI Europe רכשה בניין משרדים במרכז בוקרשט
AFI Europe רכשה את בניין המשרדים Bucharest Financial Plaza הממוקם על Calea Victoriei ליד ארמון CEC, מ- Immofinanz כחלק מתוכניתה להרחיב את תיק ההשקעות שלה ברומניה. עם הבניין החדש, החברה הגיעה לסך של למעלה מ-300,000 מ"ר שטחי משרדים להשכרה ברומניה.
הבניין בשטח בנוי כולל של 38,703 מ"ר הוא הבניין המודרני הראשון שנבנה בבירה בשנות ה-90, והפך עם הזמן ציון דרך של המרכז ההיסטורי של העיר.
"המטרה שלנו היא להפוך את הנכס האייקוני הזה לפרויקט מודרני, A Class מעורב-שימושים שעומד בסטנדרטים הגבוהים ביותר של איכות. בניין בר קיימא, העומד בדרישות ESG", אמר דורון קליין, משנה למנכ"ל AFI Europe ומנכ"ל AFI Europe רומניה וצ'כיה.
החל משנת 2023, הפרויקט קיבל היתר בנייה המאפשר הסבה מלאה לפיתוח A Class.
AFI Europe היא חלק מאפי נכסים, חברה מובילה לפיתוח, ניהול והשקעות נדל"ן הפועלת במרכז ומזרח אירופה. AFI Europe רומניה היא בעלת המשרדים השנייה בחשיבותה במדינה, המנהלת פרויקטים עסקיים בהיקף כולל של כ-300,000 מ"ר ושטחי מסחר של כ-175,000 מ"ר.
ראש עיריית בוקרשט ממשיך להיאבק ביזמי הנדל״ן
ראש עיריית בוקרשט, Nicușor Dan, האשים את נציבות התעבורה העירונית בהנפקת היתרים בלתי חוקיים לפרויקטים בתחום הנדל"ן והודיע כי מעתה והלאה היתרים כאלה יינתנו בעצמו בלבד, כאשר לנציבות יש תפקיד מייעץ.
"החל מהיום אחתום על אישורי התעבורה למסמכי תכנון עירוני אזוריים ומפורטים (PUZ ו-PUD) ועל היתרי הבנייה; לוועדת התעבורה יהיה תפקיד מייעץ", הודיע.
לאן הולך שוק הנדל"ן האמריקאי? "אחרי 30 שנה, יש ירידות בשווי מקבצי הדיור"
הכתבה מציגה דוח של ארגון אפייר, המאגד משקיעי נדל״ן גלובליים גדולים בארה״ב, על מצב מגזרי הנדל״ן האמריקאי בעקבות מגפת הקורונה ועליות הריבית. לפי הדוח, במגזר מקבצי הדיור להשכרה (מולטי-פמילי) הביקוש שגבר בתקופת המגפה הוביל להגדלת ההיצע, אך עיכובים בבנייה גרמו להצפת השוק כשהביקוש כבר התמתן, ולצד עליית הריבית הפדרלית מ-0.5% ל-5.5% נוצרו לחצים פיננסיים על בעלי הנכסים; לדברי חבר בארגון, לראשונה מזה שלושה עשורים נרשמות ירידות בשווי נכסים אלה. בתחום הלוגיסטיקה התפוסה נותרה גבוהה (95%-96%), אך באזורים מסוימים נוצר עודף היצע, והבנייה החדשה ירדה ב-78% מאז 2022. במגזר המשרדים, שנפגע מהמעבר לעבודה היברידית, קצב הבנייה החדשה ירד, ולפי הדוח ניכרת חזרה של ביקוש למשרדים איכותיים במרכזי הערים הגדולות.
מקור: TheMarker, יוסף חרש, 3.9.24
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.