مرحباً،
انتهى الصيف بعطله، وقريباً ندخل فترة أعياد السنة الجديدة. ومع العودة من العطل يتطلع المطورون والمستثمرون إلى فرص جديدة في الأسواق المختلفة.
وهذا الشهر أيضاً تواصل اليونان البروز مع ارتفاع الأسعار والاهتمام الإسرائيلي بالعقارات في البلاد، ويبحث المطورون للمستثمرين عن ثغرات للتغلب على القيود التي تحاول الحكومة فرضها على الإيجارات قصيرة الأمد.
نودّ هذا الشهر أن نلفت انتباهكم إلى:
أ. القفزة في عائدات السياحة في اليونان.
ب. رئيس بلدية بوخارست يواصل صراعه مع المطورين العقاريين.
نتمنى لنا جميعاً أياماً هادئة وآمنة وقراءة ممتعة،
إيلان ليبوفيتش، محامٍ، وطاقم المكتب
اليونان
عائدات اليونان من السياحة قفزت بنسبة 12.2% في النصف الأول من 2024
بحسب البنك المركزي اليوناني، بلغت عائدات السياحة 6.921 مليار يورو. وهذا النمو مدفوع بارتفاع نسبته 15.5% في أعداد السياح الوافدين إلى 11.625 مليون.
وبحسب المعطيات، بقي السياح القادمون من ألمانيا أعلى مصدر دخل لليونان، يليهم السياح من بريطانيا والولايات المتحدة بـ540 مليون يورو.
الاستثمارات في العقارات التجارية بلغت 800 مليون يورو في النصف الأول
بقيت التوقعات في سوق العقارات اليوناني إيجابية خلال النصف الأول من 2024، مع طلب متزايد من المستخدمين على المساحات من الفئة A، في جميع أنواع العقارات التجارية. ويُسجَّل نشاط المستثمرين متزايداً بنحو 15% مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي، بحسب معطيات Cushman & Wakefield Proprius، وتُقدَّر الصفقات في العقارات التجارية في هذه الفترة بنحو 800 مليون يورو.
قطاعا المكاتب والفنادق هما الفرعان اللذان لوحظ فيهما أكبر نشاط، واستوعبا مجتمعَين أكثر من 70% من حجم الصفقات. وتقترب الصفقات من 280 مليون يورو و300 مليون يورو في العقارات الفندقية.
وفي مجال المحلات التجارية والمراكز التجارية سُجّلت صفقات بحجم 77 مليون يورو، مقابل 23 مليون يورو في الفترة المقابلة من العام الماضي، وفي سوق مساحات التخزين والصناعة سُجّلت صفقات بحجم 60 مليون يورو، مقابل 130 مليون يورو في الفترة المقابلة.
وفي هذا النصف ما زال هناك حذر معين في السوق إزاء التطورات الجيوسياسية والاقتصاد، لكن يبدو أن اتجاه تراجع التضخم يترسخ ويُتوقع تحسّن المناخ اعتباراً من النصف الثاني.
وتصرّح نيكي سيمبورا (Niki Sympoura)، رئيسة قسم Cushman & Wakefield Proprius في اليونان: «الاتجاه الإيجابي الذي يلوح لسوق العقارات التجارية تؤكده أحجام النصف الأول، إذ يواصل المستثمرون الذين كانوا حاضرين في السوق في السنوات الأخيرة نشاطهم، مع زيادة عدد صفقات الشركات بهدف شراء عقارات ستستخدمها بنفسها. وتبقى التوقعات للنصف الثاني من العام إيجابية، ويُتوقع إغلاق صفقات كبيرة في الأشهر القريبة».
أزمة السكن - رغم القيود الجديدة، سوق الإيجارات قصيرة الأمد بالكاد تضرر
بحسب المعطيات المنشورة في اليونان، ارتفعت في النصف الأول من عام 2024 أماكن الإقامة المعروضة للإيجار قصير الأمد بمقدار 20,000 عن عام 2023 (بإجمالي 232,000). وذلك رغم أنه بدأ في هذه الفترة تطبيق الإجراءات الجديدة للحكومة، التي لها غاية مزدوجة: من جهة، الحد من التهرب الضريبي لدى مالكي العقارات وزيادة إيرادات الدولة، ومن جهة أخرى، خلق حوافز للحد من الإيجار لفترات قصيرة لصالح الفترات الطويلة، وبذلك زيادة مخزون الشقق المتاح للمواطنين الباحثين عن منازل للإيجار، في خضم أزمة سكن.
ويضع مشروع القانون المطروح، الذي يفرض قيوداً إضافية، عبء الضرائب والقيود على الإيجار قصير الأمد في مركز التدخلات.
القيود التي دخلت حيز التنفيذ هذا العام، ويبدو أن فعاليتها محدودة، هي:
- الأشخاص الذين يملكون ثلاثة عقارات أو أكثر للإيجار قصير الأمد أُلزموا بفتح عمل تجاري عبر تأسيس ملكية فردية، مع إلزامهم برسوم تأمين موازية وبضريبة قيمة مضافة بنسبة 13% على دخل الإيجار الإجمالي قصير الأمد المتحصَّل من جميع عقاراتهم المشغَّلة.
- فُرضت رسوم صمود مناخي على جميع الإيجارات قصيرة الأمد، تتراوح بين 0.5 و10 يورو في اليوم.
- زيدت الغرامة على عدم التسجيل في سجل الأراضي للإيجار قصير الأمد، التي كانت حتى 31-12-2023 تبلغ 5,000 يورو وتُفرض على مدير العقار، سواء كان المالك أو المستفيد أو طرفاً ثالثاً. لتصل إلى 50% من الدخل الإجمالي للسنة الضريبية الأخيرة وبما لا يقل عن 5,000 يورو.
- فُرض حد أقصى قدره 60 يوماً على مدة الإيجار كي يُعدّ قصير الأمد.
- وفي حال كانت جميع الشقق في مبنى سكني أو مجمع سكني مخصصة للإيجار قصير الأمد، فإنها تُعدّ ضيافة سياحية وعليها الحصول على الترخيص المناسب.
الإجراءات الجديدة التي تدرسها السلطات في اليونان:
مالك عقارين (مقابل مالكي ثلاثة عقارات حالياً) سيُعدّ ويُعامَل كمبادر خاضع لضريبة القيمة المضافة وسيدفع رسوم تأمين وضريبة أعمال.
الإيجار قصير الأمد لأي عقار لا يمكن أن يتجاوز 90 يوماً في السنة التقويمية بوجه عام، بينما في الجزر التي يقل عدد سكانها عن 10,000 نسمة 60 يوماً في السنة التقويمية.
كما يجري النظر في منح حوافز مثل خصم من ضريبة الدخل لمن يتخلى عن الإيجار قصير الأمد وينتقل إلى الإيجار طويل الأمد.
رومانيا
AFI Europe اشترت مبنى مكاتب في وسط بوخارست
اشترت AFI Europe مبنى المكاتب Bucharest Financial Plaza الواقع على Calea Victoriei قرب قصر CEC، من Immofinanz ضمن خطتها لتوسيع محفظتها الاستثمارية في رومانيا. وبالمبنى الجديد بلغت الشركة إجمالي أكثر من 300,000 متر مربع من مساحات المكاتب المعروضة للإيجار في رومانيا.
المبنى، بمساحة مبنية إجمالية قدرها 38,703 متراً مربعاً، هو أول مبنى حديث شُيّد في العاصمة في تسعينيات القرن الماضي، وأصبح مع الزمن معلماً بارزاً في المركز التاريخي للمدينة.
«هدفنا هو تحويل هذا العقار الأيقوني إلى مشروع حديث من الفئة A متعدد الاستخدامات يستوفي أعلى معايير الجودة. مبنى مستدام يلبي متطلبات ESG»، قال دورون كلاين، نائب المدير العام لـAFI Europe والمدير العام لـAFI Europe رومانيا وتشيكيا.
ومنذ عام 2023، حصل المشروع على ترخيص بناء يتيح التحويل الكامل إلى تطوير من الفئة A.
AFI Europe جزء من أفي نيكاسيم (Afi Properties)، وهي شركة رائدة في تطوير العقارات وإدارتها والاستثمار فيها تعمل في وسط وشرق أوروبا. وAFI Europe رومانيا هي ثاني أكبر مالك للمكاتب في البلاد، وتدير مشاريع تجارية بحجم إجمالي يبلغ نحو 300,000 متر مربع ومساحات تجارية تبلغ نحو 175,000 متر مربع.
رئيس بلدية بوخارست يواصل صراعه مع المطورين العقاريين
اتهم رئيس بلدية بوخارست، نيكوشور دان (Nicușor Dan)، هيئة المرور البلدية بإصدار تراخيص غير قانونية لمشاريع في مجال العقارات، وأعلن أنه من الآن فصاعداً ستصدر هذه التراخيص عنه شخصياً وحده، على أن يكون للهيئة دور استشاري.
«اعتباراً من اليوم سأوقّع على موافقات المرور لوثائق التخطيط الحضري الإقليمية والتفصيلية (PUZ وPUD) وعلى تراخيص البناء؛ وسيكون للجنة المرور دور استشاري»، أعلن.
إلى أين يتجه سوق العقارات الأمريكي؟ «بعد 30 عاماً، هناك انخفاضات في قيمة المجمعات السكنية»
يعرض المقال تقريراً صادراً عن منظمة أفيير، التي تجمع كبار المستثمرين العقاريين العالميين في الولايات المتحدة، حول وضع قطاعات العقارات الأمريكية في أعقاب جائحة كورونا وارتفاع أسعار الفائدة. وبحسب التقرير، ففي قطاع المجمعات السكنية المعدة للإيجار (multi-family) أدى الطلب الذي ازداد في فترة الجائحة إلى زيادة المعروض، لكن التأخر في البناء أدى إلى إغراق السوق بعد أن كان الطلب قد اعتدل، وإلى جانب رفع الفائدة الفيدرالية من 0.5% إلى 5.5% نشأت ضغوط مالية على مالكي العقارات؛ وبحسب أحد أعضاء المنظمة، تُسجَّل لأول مرة منذ ثلاثة عقود انخفاضات في قيمة هذه العقارات. وفي مجال اللوجستيات بقي الإشغال مرتفعاً (95%-96%)، لكن نشأ في مناطق معينة فائض في المعروض، وانخفض البناء الجديد بنسبة 78% منذ 2022. وفي قطاع المكاتب، الذي تضرر من الانتقال إلى العمل الهجين، انخفضت وتيرة البناء الجديد، وبحسب التقرير يلوح عودة للطلب على مكاتب عالية الجودة في مراكز المدن الكبرى.
المصدر: TheMarker، يوسف حاراش، 3.9.24
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית