שלום,
החגים כבר מאחורינו, והכנסת החלה לדון בתקציב המדינה לשנת 2025, כאשר בין היתר מתוכננות, כאמור, גם גזירות בתחום הנדל״ן, אשר עשויות להשפיע על ההשקעות של ישראלים בארץ ומעבר לים. בד בבד אנו עדים להמשך עליית מחירי הדירות בכל המדינות המסוקרות ובהן משרדנו פועל, כאשר לדוג׳ ברומניה נצפתה בתקופת 9/23-9/24 עלייה ממוצעת של 13.2%, בעוד במרכז אתונה דווח על עלייה של 8.9% בממוצע לדירות בין רבעון 3/24 לרבעון 3/23.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. מחירי הדירות ביוון ממשיכים לעלות.
ב. ב- 24/11 יתקיים בבוקרשט משאל עם שיעסוק בין היתר בשאלת מתן היתרי בנייה בעיר.
ג. חברת הבנייה הרומנית Nordis הוכרזה כחדלת פרעון והשאירה אחריה שובל של רוכשים שניזוקו.
ד. בולגריה מדורגת במקום ה- 2 בעולם בעליית מחירי הדירות ב- 2024.
ה. כמחצית מהנכסים הנמכרים בקפריסין הם נכסי יוקרה.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
הדור הצעיר פונה לשוק השכירות
לפי סקר שנערך עבור לשכת המסחר של אתונה עולה כי 76% הנשאלים לקחו חלק בפעילות של השכרת בית מגורים, כבעלים או כשוכרים. מכאן עולה כי מגורים הם הפעילות העיקרית בשוק הנדל"ן, שכן רובם מעוניינים בהשכרת בית, בעוד ש-55% עסקו בקנייה ובמכירה של בית, כקונים או כמוכרים.
אחרי דירת מגורים, נכס מסחרי הוא קטגוריית העסקאות השנייה בשכיחותה. כאן טענו 30% ממשתתפי הסקר ששכרו שטח מסחרי, ואילו 10% קנו או מכרו נכס מסחרי. זה מצביע על הנטייה של בעלי עסקים בדרך כלל לשכור בית עסק במקום לקנות נכס מסחרי, ובוחרים לשכור.
כמו כן, חלק ניכר מהעסקאות (26.1%) כרוכות ברכישה ומכירה של מגרשים, דבר המעיד על ביקוש לבעלות על קרקע, אולי לבנייה או השקעה עתידית. לעומת זאת, השכרת מגרשים נדירה ביותר, כאשר רק 3.4% מהנשאלים שכרו מגרש.
מבחינת הבדלים דמוגרפיים, השכרת בתים שכיחה יותר בקרב צעירים. על פי הסקר, יותר מ-80% מהמשיבים מתחת לגיל 49 שוכרים בית, בעוד האחוז יורד בגילאים מבוגרים יותר, ל-74% לבני 50-59 ול-71% לבני 60 ומעלה. ההיפך הוא היחס לגבי רכישה ומכירה של מקרקעין, כאשר לפחות עסקה אחת בוצעה על ידי יותר מ-64% מהאנשים מעל גיל 60, אחוז גבוה משמעותית מ-55% מהאנשים שנמצאים ב- קטגוריית גיל בין 50 ל-59 שנים ועם שיעורים יורדים מתחת ל-50% בגילאים צעירים יותר.
ההשתתפות בקנייה ומכירה של נדל"ן מושפעת רבות מההכנסה המשפחתית ומרמת ההשכלה. ככל שאלו גבוהים יותר, ההשתתפות בעסקאות רכישה ומכירה גבוהה יותר. כך למשל, כמחצית מבעלי השכלה יסודית או תיכונית קנו או מכרו בית, בעוד נתון זה עולה ל-58.2% לבעלי תואר שני או דוקטור.
בבדיקת הסבירות לעסקת נדל"ן בחמש השנים הקרובות, 77% מהמשתתפים רואים בסיכוי לעסקת נדל"ן עתידית סביר, בעוד 11.5% רואים בכך לא סביר וכמעט 12% נותרו מתלבטים.
מעל 78% גידול ממוצע במחירי הדירות ב-10 השנים האחרונות
לפי מסמך שפורסם ע״י GEOAXIS, חברת שמאות נכסים מוסמכת ביוון, הערך הממוצע של כל סוג דירה עלה בעשור האחרון ביותר מ-78%, כשהמחירים קרובים להכפלה.
בפרט, על פי GEOAXIS, בין הרבעון השלישי של 2023 לרבעון השלישי של 2024, נרשמת עלייה שנתית חציונית של 8.51% עבור דירות שנבנו לאחרונה ו-7.81% עבור דירות ישנות יותר. העלייה המשמעותית בערכים מוסברת בצמצום גדול בהיצע (בזכות עונת תיירות מצוינת ו-Airbnb).
לפי GEOAXIS, הבטחון שמציעה המדינה בשילוב עם תוכנית Golden Visa והעובדה שהנדל"ן המקומי עדיין זול ביחס לאירופה ולמדינות אחרות (למשל ישראל) ימשיכו להניע קרנות זרות משמעותיות בשוק הנדל"ן למגורים.
נראה שהביקוש של משקיעים מקומיים (מוסדיים ולא מוסדיים) מתמשך מאחר שהכספים זמינים למרות שיעורי הריבית הגבוהים. השוק לא חווה, לפי הניתוח שלהם, תנאי בועה שכן רמת ההיצע (במיוחד של דירות חדשות) עדיין מוגבלת מאוד, יחסית לביקוש.
בתוך כך הודיע החודש ELSTAT (המכון הלאומי הסטטיסטי היווני) כי מחיר הדירות החדשות התייקרו ב- 2.9% ברבעון ה-3 של 2024 לעומת הרבעון המקביל ב- 2023.
במקביל, מדד המחירים לבניית מבני מגורים חדשים הראה ברבעון ה-3 של 2024 עלייה של 0.7% לעומת מדד הרבעון ה-2 של 2024.
רומניה
איש העסקים הישראלי בני שטיינמץ, שהורשע ברומניה בפרשת חוות בניאסה, נעצר ביוון
בני שטיינמץ נעצר ביוון (בפעם ה-2), כאשר נחת החודש באתונה בטיסה פרטית מת״א, לאחר שבפעם הקודמת הסגרתו לרומניה סורבה ע״י ביהמ״ש היווני.
שטיינמץ נידון ב-2020 לחמש שנות מאסר, אך ברח מרומניה לפני גזר הדין, נעצר לראשונה ביוון ב-2021, שם שוחרר בערבות. בספטמבר 2023 הוא נעצר בקפריסין. בנובמבר 2023 שוחרר שטיינמץ ובית המשפט לערעורים בניקוסיה דחה את הסגרתו לרומניה.
בדצמבר 2020, איל ההון הישראלי בנימין שטיינמץ נידון סופית שלא בפניו על ידי בית המשפט העליון, ל-5 שנות מאסר בפועל, במשפט של השבה לא חוקית של החווה המלכותית מבניאסה ויער סנגוב. לאחר מכן הוצא נגדו צו מעצר בינלאומי.
ב-18 במאי 2016, Remus Truică, Paul Philippe, Dan Andronic, וכן אנשי העסקים טל זילברשטיין, בנימין שטיינמץ ומשה עגבי הועמדו לבית המשפט על ידי ה-DNA בתיק.
לשטיינמץ יש עוד עונש מאסר בשווייץ. בינואר 2021, בית משפט בשוויץ גזר על שטיינמץ חמש שנות מאסר בגין מתן שוחד לפקידי ציבור בגינאה בתיק רישיון כרייה.
הליכי חדלות פרעון נגד חברת הנדל״ן Nordis
ביהמ״ש בבוקרשט החליט ב- 7 באוקטובר על חדלות פרעון של חברת Nordis Management, מיזמיות הנדל״ן המרכזיות ברומניה, בעקבות בקשה של כ- 80 בעלי חוב שחתמו עם החברה הסכמים מקדימים לרכישת דירות והסכמים למתן שירותים או ביצוע עבודות עבור החברה.
עד למועד כתיבת שורות אלו גדל מספר בעלי החוב של החברה ללמעלה מ- 220, ביניהם חברות שמירה, עיריית סיניה, רוכשי דירות רבים ועוד.
חברת Nordis Management בונה מספר פרויקטים בבוקרשט ובמאמאיה, ונחשבה לאחת מחברות היזמות המרכזיות. בין בעלי המניות נמנים Vladimir Ciorbă בעלה של חברת הפרלמנט Laurei Vicol מהמפלגה הסוציאל-דמוקרטית (PSD) המחזיק ב- 46% מהמניות, Emanuel Poștoacă המחזיק גם הוא ב- 46% מהמניות ו- Alexandru Mihai המחזיק ב- 8% מהמניות שימש גם כדובר החברה ומנהל המכירות.
המשמעות של ההליך עשרות ואולי מאות רוכשי דירות העומדים בשלב זה בפני שוקת שבורה, מאחר וברומניה בשונה מישראל אין חוק המבטיח את כספי הרוכשים בדומה לחוק המכר הבטחת השקעות רוכשי דירות.
כוח הקנייה של רומני, פחות ממחצית מכוח הקנייה הממוצע באירופה
לפי מחקר חדש שפורסם, כוח הקנייה לנפש מסתכם השנה ברומניה ב-9,092 אירו, מה שמציב את הרומנים בכמעט 52% מתחת לממוצע האירופי ומשפר את דירוגם במקום אחד למקום ה-32.
הממוצע באירופה עלה ל-18,768 יורו. עם זאת, הדו"ח מצא הבדלים משמעותיים בין 42 מדינות אירופה, כאשר לאנשים בליכטנשטיין, שוויץ ולוקסמבורג יש הכנסה נטו גבוהה בהרבה מאשר בשאר אירופה, בעוד כוח הקנייה הוא הנמוך ביותר בקוסובו, בלארוס ואוקראינה.
כמו בשנים קודמות, בוקרשט תופסת את המקום הראשון מבין מחוזות רומניה בפער ברור. עם כוח קנייה לנפש של 18,580 אירו, יותר מפי שניים מהממוצע הארצי הזמין להוצאות וחיסכון. חשוב מכך, בוקרשט היא האזור היחיד ברומניה שהגיע לראשונה לכוח הקנייה הממוצע באירופה.
קלוז' מגיעה למקום השני ברומניה עם כוח קנייה ממוצע לנפש של 14,598 אירו, ואחריה טימיס - 14,098 אירו, אילפוב - 13,801 אירו, סיביו - 11,805 אירו ובראשוב - 11,372 אירו. את הטופ 10 הלאומי משלימה Prahova, שעלתה שלושה מקומות למקום השביעי עם כוח קנייה ממוצע של 9,415 יורו, ארד - 9,283 יורו, קונסטנצה - 9,280 יורו ואלבה - 9,271 יורו.
לכל המחוזות ב-10 הראשונים יש כוח קנייה מעל הממוצע לנפש. ארג'ס גם מתקרבת לממוצע הארצי, לאנשים שם יש 9,105 יורו.
ב- 24/11 יתקיים במקביל לבחירות משאל שישפיע על עתיד הבנייה בבוקרשט
הפרלמנט הרומני אישר כי משאל התושבים שביקש לקיים ראש עיריית בוקרשט יתקיים במקביל לבחירות לנשיאות רומניה ב- 24 בנובמבר.
ראש עיריית בוקרשט, Nicusor Dan, הכריז לראשונה על כוונותיו לארגן משאל תושבים לאחר הבחירות המקומיות ביוני, שבהן הוא ניצח, עם כ-47% מהקולות. הוא מבקש להפוך למאשר הבלעדי של פרויקטים חדשים למגורים ולהגביר את השליטה של המועצה הכללית על המסים שמשלמים תושבי בוקרשט לעיריות הבת.
שלוש השאלות בקלפי המשאל יהיו:
- האם אתה מסכים שחלוקת מיסי ההכנסה והמסים המקומיים שייגבו מתושבי בוקרשט על ידי עיריית בוקרשט וע״י עיריות הסקטורים צריכה להיות מאושרת על ידי המועצה הכללית של עיריית בוקרשט?
- האם אתה מסכים שראש העיר הכללי של בוקרשט צריך להוציא היתרי בנייה לכל השטח המנהלי של העיר?
- האם אתה מסכים שעיריית בוקרשט תממן ותיישם תוכנית חינוך לבריאות ומניעת סמים בכל בתי הספר בבוקרשט?
יחד, שתי השאלות הראשונות מחזקות את מעמדו של ראש העיר הכללי של בוקרשט ביחס לעיריות הסקטורים. את השלישי הוסיפו חברי מועצת PSD, אך ראש העיר Nicusor Dan אמר שהוא מברך על תפקיד פעיל יותר עבור עיריית בוקרשט גם במאבק בסמים.
קפריסין
יותר מ- 50% מהדירות/בתים שנמכרו במחצית הראשונה של 2024 היו נכסי יוקרה
לפי דו״ח של Cyprus Sotheby’s International Realty (המתבסס על נתוני מרשם המקרקעין הקפריסאי) במחצית הראשונה של 2024 נמכרו בקפריסין 6,851 נכסי מגורים בסכום כולל של 1.8 מיליארד יורו. כמעט שליש היו נכסים יוקרתיים - בתים מעל 500,000 אירו ודירות מעל 200,000 אירו - ועם שווי שוק של מיליארד אירו, הם היוו למעלה מ-56% מהשווי הכולל של שוק המגורים.
לימסול וניקוסיה נותרו האזורים הפופולריים ביותר לרכישת בתים ברבעון השני של 2024, שכן המכירות המחולקות לאזור הגיעו ל-27% ו-25%, בהתאמה. אחריהן לרנקה (24%) ופאפוס (18%).
נכסים שנמכרו לקונים זרים ממדינות האיחוד האירופי הסתכמו ב-866 עסקאות, המהווים 13% מהמכירות למגורים. בוצעו 2,043 מכירות לקונים זרים, וכתוצאה מכך 30% מהמכירות למגורים, שיוחסו בעיקר לאזורי לרנקה ולימסול. לדברי מומחה הנדל"ן של Sotheby’s, תוכנית תושבות קבע באמצעות השקעות היא המניע המרכזי לביקוש מאזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי, בעוד שקונים באיחוד האירופי בוחרים בקפריסין עבור אורח החיים המוצע, כולל האקלים שטוף השמש לאורך כל השנה ויוקר המחיה.
לפי מרשם המקרקעין הקפריסיאי, בוצעו 3,409 מכירות נכסים ברבעון ה-2 של 2024, בשווי כולל של 933 מיליון אירו.
בשוק הנדל"ן היוקרתי, ברבעון ה-2 של 2024 נרשמו 919 עסקאות, המהוות 27% מכלל העסקאות לתקופה. עסקאות אלו הוערכו ב-495 מיליון אירו, המהווים 53% משווי השוק הכולל.
עבור המחצית הראשונה של 2024, מכירות נכסים יוקרתיים הסתכמו ב-2,002 עסקאות, בשווי מצטבר של 1 מיליארד יורו.
בלימסול, ברבעון ה-2 של 2024 נרשמו 908 עסקאות נדל"ן למגורים, 52% (472 נכסים) מהן היו במגזר היוקרתי. היה ביקוש משמעותי לדירות שמחירן מעל 200,000 אירו, כאשר 418 עסקאות היוו 54% מהסך הכולל בפלח מחיר זה בקפריסין, ולבתים שמחירם מעל 500,000 אירו, 54 עסקאות המהוות 37% מכמות המחירים מהסך הכל.
בפאפוס, ברבעון ה-2 של 2024 נרשמו 610 עסקאות נדל"ן למגורים, 23% (138 נכסים) מהן היו במגזר היוקרתי. במהלך תקופה זו, נמכרו 50 בתים שמחירם מעל 500,000 אירו, המהווים 34% ממכירות אלו בקפריסין, יחד עם 88 דירות במחיר של מעל 200,000 אירו, המהווים 11% מסך המכירות בקפריסין.
בניקוסיה היו 849 עסקאות למגורים ברבעון ה-2 של 2024, עם 18% (150 נכסים) בפלח השוק היוקרתי. הביקוש לנכסי מגורים יוקרתיים בניקוסיה הוא מתון, כפי שמתבטא במכירות של 25 בתים (17% מהסך הארצי) ו-125 דירות (16% מהסך הארצי) בתקופה זו.
בלרנקה הסתכמו העסקאות למגורים ב-834 ברבעון ה-2 של 2024, כאשר 17% (139 נכסים) נפלו לפלח שוק הפרימיום. נכסי מגורים יוקרתיים בלרנקה הביאו למכירה של 10 בתים במחיר של מעל 500,000 אירו (7% מהסך הארצי) ו-129 דירות במחיר של מעל 200,000 אירו (17% מהסך הארצי).
בפמגוסטה, ברבעון ה-2 של 2024, השוק רשם 208 עסקאות נדל"ן למגורים, מתוכן 10% (20 נכסים) תחת הפלח היוקרתי. הביקוש לנכסי פרימיום למגורים בפמגוסטה מציג פוטנציאל צמיחה, עם מכירה של 7 בתים (5% מהסך הארצי) ו-13 דירות (2% מהסך הארצי) בקטגוריית הפרימיום בתקופה זו.
בולגריה
בולגריה רואה גידול משמעותי במחירי הנדל״ן, מדורגת במקום השני בעולם בשנת 2024
מחירי הנדל״ן בבולגריה ממשיכים לחוות צמיחה משמעותית, כאשר נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה מצביעים על עלייה של 15.1% במהלך 12 החודשים האחרונים עד יוני 2024. רק ברבעון השני של השנה עלו המחירים ב-3.4%. עלייה מרשימה זו ממקמת את בולגריה בין תשע מדינות האיחוד האירופי שראו את מחירי הנכסים בעלייה של למעלה מ-100% ב-14 השנים האחרונות, לפי Eurostat.
במדד מחירי הבתים הגלובלי של חברת הייעוץ Knight Frank, בולגריה מדורגת במקום השלישי ב-12 החודשים האחרונים, לפניה רק על ידי טורקיה ופולין, שבהן מחירי הנכסים עלו ב-46.4% ו-18%, בהתאמה. הצמיחה של בולגריה של 15.1% הופכת אותה לאחת משש מדינות מתוך 56 מנותחות שדיווחו על עלייה של למעלה מ-10%. אחרי בולגריה נמצאות טייוואן (+11.9%), צפון מקדוניה (+11.5%) וקולומביה (+10.9%).
עד סוף שנת 2024, בולגריה צפויה להיות במקום השני בעולם בהתחזקות מחירי הנכסים, לאחר רק אחרי טורקיה. הצמיחה החזויה של בולגריה עומדת על 10.8%, בעוד שטורקיה צפויה להוביל עם 14.4%. פולין ונורבגיה צפויות לראות שיעורי צמיחה של 9.3% ו-8.3%, בהתאמה. הירידות המשמעותיות ביותר במחירי הנכסים בהשוואה לסוף 2023 צפויות בפינלנד, סין ואוקראינה.
מציעים לכם דירה להשקעה בחו"ל ב-200 אלף אירו? כמה היא באמת תעלה לכם
הכתבה עוסקת בגל רכישות הדירות להשקעה בחו"ל בידי ישראלים, בעיקר בקפריסין, ביוון ובפורטוגל, ומציגה שישה כללי אצבע לבחינת עסקה כזו. בין היתר מצוין כי ביוון מס הרכישה הוא 3.09%, ויחד עם שכר עורך הדין, התיווך, הנוטריון והרישום התוספת מגיעה לכ-8% ממחיר הנכס, ובתקופת האחזקה חלים גם מס על הכנסות משכירות ודמי ניהול; עוד מוזכרת החשיפה לשער המטבע. הכתבה מתארת מקרה שבו משקיעים ישראלים שרכשו חלקים בפרויקטים בקנדה, ששווקו להם עם "תשואה מובטחת", הגיעו לבית המשפט לאחר שהתשואה הפסיקה להשתלם והתברר שהמחירים ששילמו היו גבוהים ממחירי השוק. לפי הכתבה, מי שרכש לפני כמה שנים נהנה מעליות מחירים וריביות נמוכות, בעוד שרוכשים כיום ניצבים מול מחירים גבוהים יותר וריביות משכנתא גבוהות.
מקור: גלובס, אריק מירובסקי, 24.10.24
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.