Bună ziua,
Sărbătorile au rămas în urmă, iar Knesset-ul (parlamentul Israelului) a început să dezbată bugetul de stat pentru anul 2025, printre altele fiind planificate, după cum am menționat, și măsuri dure în domeniul imobiliar, care pot influența investițiile israelienilor în țară și în străinătate. În paralel, asistăm la continuarea creșterii prețurilor apartamentelor în toate țările analizate și în care activează biroul nostru, de exemplu în România observându-se în perioada 9/23-9/24 o creștere medie de 13,2%, în timp ce în centrul Atenei s-a raportat o creștere medie de 8,9% a apartamentelor între trimestrul 3/24 și trimestrul 3/23.
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor subiecte:
a. Prețurile apartamentelor din Grecia continuă să crească.
b. Pe 24/11 va avea loc la București un referendum care va aborda, printre altele, chestiunea acordării autorizațiilor de construire în oraș.
c. Compania de construcții românească Nordis a fost declarată insolvabilă și a lăsat în urmă o dâră de cumpărători păgubiți.
d. Bulgaria se clasează pe locul 2 în lume la creșterea prețurilor apartamentelor în 2024.
e. Aproximativ jumătate dintre imobilele vândute în Cipru sunt imobile de lux.
Zile liniștite și sigure pentru noi toți și lectură plăcută,
Ilan Leibovitch, avocat, și echipa biroului
Grecia
Generația tânără se îndreaptă către piața închirierilor
Potrivit unui sondaj realizat pentru Camera de Comerț din Atena, 76% dintre respondenți au participat la o activitate de închiriere a unei locuințe, ca proprietari sau ca chiriași. De aici reiese că locuințele sunt activitatea principală de pe piața imobiliară, deoarece majoritatea sunt interesați de închirierea unei case, în timp ce 55% s-au ocupat de cumpărarea și vânzarea unei case, ca cumpărători sau ca vânzători.
După apartamentul de locuit, imobilul comercial este a doua categorie de tranzacții ca frecvență. Aici, 30% dintre participanții la sondaj au susținut că au închiriat un spațiu comercial, în timp ce 10% au cumpărat sau au vândut un imobil comercial. Aceasta indică tendința proprietarilor de afaceri de a închiria de obicei spațiul în care își desfășoară activitatea, în loc să cumpere un imobil comercial, alegând să închirieze.
De asemenea, o parte considerabilă a tranzacțiilor (26,1%) implică achiziția și vânzarea de terenuri, ceea ce indică o cerere de deținere a terenurilor, poate pentru construcție sau pentru investiții viitoare. În schimb, închirierea de terenuri este extrem de rară, doar 3,4% dintre respondenți închiriind un teren.
Din punctul de vedere al diferențelor demografice, închirierea de locuințe este mai frecventă în rândul tinerilor. Potrivit sondajului, peste 80% dintre respondenții sub 49 de ani închiriază o locuință, în timp ce procentul scade la vârstele mai înaintate, la 74% pentru cei de 50-59 de ani și la 71% pentru cei de 60 de ani și peste. Invers stau lucrurile în ceea ce privește cumpărarea și vânzarea de imobile, cel puțin o tranzacție fiind efectuată de peste 64% dintre persoanele de peste 60 de ani, un procent semnificativ mai mare decât cel de 55% dintre persoanele aflate în categoria de vârstă 50-59 de ani, cu procente sub 50% la vârste mai tinere.
Participarea la cumpărarea și vânzarea de imobile este influențată în mare măsură de venitul familial și de nivelul de educație. Cu cât acestea sunt mai ridicate, cu atât participarea la tranzacții de cumpărare și vânzare este mai mare. Astfel, de exemplu, circa jumătate dintre cei cu studii primare sau liceale au cumpărat sau au vândut o casă, în timp ce această cifră urcă la 58,2% pentru cei cu master sau doctorat.
La verificarea probabilității unei tranzacții imobiliare în următorii cinci ani, 77% dintre participanți consideră probabilă o viitoare tranzacție imobiliară, în timp ce 11,5% o consideră improbabilă și aproape 12% au rămas nehotărâți.
Peste 78% creștere medie a prețurilor apartamentelor în ultimii 10 ani
Potrivit unui document publicat de GEOAXIS, o firmă autorizată de evaluare imobiliară din Grecia, valoarea medie a fiecărui tip de apartament a crescut în ultimul deceniu cu peste 78%, prețurile fiind aproape duble.
În special, potrivit GEOAXIS, între trimestrul al treilea din 2023 și trimestrul al treilea din 2024 se înregistrează o creștere anuală mediană de 8,51% pentru apartamentele construite recent și de 7,81% pentru apartamentele mai vechi. Creșterea semnificativă a valorilor se explică prin reducerea mare a ofertei (datorită unui sezon turistic excelent și Airbnb).
Potrivit GEOAXIS, siguranța oferită de stat, împreună cu programul Golden Visa și faptul că imobiliarele locale sunt încă ieftine în raport cu Europa și cu alte țări (de exemplu Israelul), vor continua să atragă fonduri străine semnificative pe piața imobiliară rezidențială.
Se pare că cererea investitorilor locali (instituționali și neinstituționali) continuă, deoarece fondurile sunt disponibile în ciuda ratelor ridicate ale dobânzilor. Piața nu cunoaște, potrivit analizei lor, condiții de bulă, deoarece nivelul ofertei (în special de apartamente noi) este încă foarte limitat în raport cu cererea.
Între timp, ELSTAT (Institutul Național de Statistică din Grecia) a anunțat luna aceasta că prețul apartamentelor noi a crescut cu 2,9% în trimestrul al 3-lea din 2024 față de trimestrul corespunzător din 2023.
În paralel, indicele prețurilor pentru construcția de clădiri rezidențiale noi a arătat în trimestrul al 3-lea din 2024 o creștere de 0,7% față de indicele din trimestrul al 2-lea din 2024.
România
Omul de afaceri israelian Benny Steinmetz, condamnat în România în dosarul fermei de la Băneasa, a fost arestat în Grecia
Benny Steinmetz a fost arestat în Grecia (a doua oară) când a aterizat luna aceasta la Atena cu un zbor privat din Tel Aviv, după ce data trecută extrădarea sa în România fusese refuzată de instanța din Grecia.
Steinmetz a fost condamnat în 2020 la cinci ani de închisoare, dar a fugit din România înainte de pronunțarea sentinței, a fost arestat prima dată în Grecia în 2021, unde a fost eliberat pe cauțiune. În septembrie 2023 a fost arestat în Cipru. În noiembrie 2023 Steinmetz a fost eliberat, iar Curtea de Apel din Nicosia a respins extrădarea sa în România.
În decembrie 2020, magnatul israelian Beny Steinmetz a fost condamnat definitiv, în lipsă, de Înalta Curte de Casație și Justiție, la 5 ani de închisoare cu executare, într-un dosar privind retrocedarea ilegală a Fermei Regale de la Băneasa și a Pădurii Snagov. Ulterior, împotriva lui a fost emis un mandat internațional de arestare.
La 18 mai 2016, Remus Truică, Paul Philippe, Dan Andronic, precum și oamenii de afaceri Tal Silberstein, Beny Steinmetz și Moshe Agabi au fost trimiși în judecată de DNA în acest dosar.
Steinmetz mai are o pedeapsă cu închisoarea în Elveția. În ianuarie 2021, o instanță din Elveția l-a condamnat pe Steinmetz la cinci ani de închisoare pentru mituirea unor funcționari publici din Guineea într-un dosar privind o licență de exploatare minieră.
Proceduri de insolvență împotriva companiei imobiliare Nordis
Tribunalul București a decis la 7 octombrie insolvența companiei Nordis Management, una dintre principalele companii de dezvoltare imobiliară din România, în urma cererii a circa 80 de creditori care au semnat cu compania antecontracte pentru cumpărarea de apartamente și contracte pentru prestarea de servicii sau executarea de lucrări pentru companie.
Până la data redactării acestor rânduri, numărul creditorilor companiei a crescut la peste 220, printre care firme de pază, primăria Sinaia, numeroși cumpărători de apartamente și alții.
Compania Nordis Management construiește mai multe proiecte în București și în Mamaia și era considerată una dintre principalele companii de dezvoltare. Printre acționari se numără Vladimir Ciorbă, soțul deputatei Laura Vicol din Partidul Social Democrat (PSD), care deține 46% din acțiuni, Emanuel Poștoacă, care deține tot 46% din acțiuni, și Alexandru Mihai, care deține 8% din acțiuni și a fost și purtătorul de cuvânt al companiei și directorul de vânzări.
Semnificația procedurii este că zeci și poate sute de cumpărători de apartamente se află în acest stadiu în fața unui eșec total, deoarece în România, spre deosebire de Israel, nu există o lege care să garanteze banii cumpărătorilor, similară Legii vânzărilor (Garantarea investițiilor cumpărătorilor de apartamente) din Israel.
Puterea de cumpărare a unui român, mai puțin de jumătate din puterea de cumpărare medie din Europa
Potrivit unui nou studiu publicat, puterea de cumpărare pe cap de locuitor se ridică anul acesta în România la 9.092 de euro, ceea ce îi plasează pe români cu aproape 52% sub media europeană și le îmbunătățește clasarea cu un loc, pe locul 32.
Media din Europa a crescut la 18.768 de euro. Cu toate acestea, raportul a constatat diferențe semnificative între cele 42 de țări europene, oamenii din Liechtenstein, Elveția și Luxemburg având un venit net mult mai mare decât în restul Europei, în timp ce puterea de cumpărare este cea mai scăzută în Kosovo, Belarus și Ucraina.
Ca în anii precedenți, București ocupă primul loc dintre județele României, la o diferență clară. Cu o putere de cumpărare pe cap de locuitor de 18.580 de euro, de mai mult de două ori media națională disponibilă pentru cheltuieli și economii. Mai important, București este singura regiune din România care a atins pentru prima dată puterea de cumpărare medie din Europa.
Cluj ajunge pe locul al doilea în România, cu o putere de cumpărare medie pe cap de locuitor de 14.598 de euro, urmat de Timiș - 14.098 de euro, Ilfov - 13.801 euro, Sibiu - 11.805 euro și Brașov - 11.372 euro. Topul 10 național este completat de Prahova, care a urcat trei locuri pe locul șapte, cu o putere de cumpărare medie de 9.415 euro, Arad - 9.283 euro, Constanța - 9.280 euro și Alba - 9.271 euro.
Toate județele din primele 10 au o putere de cumpărare peste media pe cap de locuitor. Argeș se apropie și el de media națională, oamenii de acolo având 9.105 euro.
Pe 24/11 va avea loc, în paralel cu alegerile, un referendum care va influența viitorul construcțiilor în București
Parlamentul României a aprobat ca referendumul local solicitat de primarul Bucureștiului să aibă loc în paralel cu alegerile prezidențiale din România, pe 24 noiembrie.
Primarul Bucureștiului, Nicușor Dan, și-a anunțat pentru prima dată intențiile de a organiza un referendum local după alegerile locale din iunie, în care a câștigat, cu circa 47% din voturi. El solicită să devină singurul care aprobă proiectele noi de locuințe și să crească controlul Consiliului General asupra impozitelor plătite de locuitorii Bucureștiului primăriilor de sector.
Cele trei întrebări de pe buletinul de vot al referendumului vor fi:
- Sunteți de acord ca repartizarea impozitului pe venit și a impozitelor locale colectate de la locuitorii Bucureștiului de către Primăria București și de către primăriile de sector să fie aprobată de Consiliul General al Primăriei București?
- Sunteți de acord ca primarul general al Bucureștiului să elibereze autorizații de construire pentru întreg teritoriul administrativ al orașului?
- Sunteți de acord ca Primăria București să finanțeze și să implementeze un program de educație pentru sănătate și de prevenire a consumului de droguri în toate școlile din București?
Împreună, primele două întrebări întăresc poziția primarului general al Bucureștiului în raport cu primăriile de sector. A treia a fost adăugată de consilierii PSD, dar primarul Nicușor Dan a spus că salută un rol mai activ pentru Primăria București și în lupta împotriva drogurilor.
Cipru
Peste 50% dintre apartamentele/casele vândute în prima jumătate a anului 2024 au fost imobile de lux
Potrivit unui raport al Cyprus Sotheby’s International Realty (bazat pe datele registrului funciar din Cipru), în prima jumătate a anului 2024 au fost vândute în Cipru 6.851 de imobile rezidențiale, în valoare totală de 1,8 miliarde de euro. Aproape o treime au fost imobile de lux - case de peste 500.000 de euro și apartamente de peste 200.000 de euro - și, cu o valoare de piață de un miliard de euro, au reprezentat peste 56% din valoarea totală a pieței rezidențiale.
Limassol și Nicosia au rămas cele mai populare zone pentru cumpărarea de case în trimestrul al doilea din 2024, vânzările repartizate pe zone ajungând la 27% și, respectiv, 25%. Urmează Larnaca (24%) și Paphos (18%).
Imobilele vândute cumpărătorilor străini din țările Uniunii Europene au însumat 866 de tranzacții, reprezentând 13% din vânzările rezidențiale. Au fost efectuate 2.043 de vânzări către cumpărători străini, rezultând 30% din vânzările rezidențiale, atribuite în principal zonelor Larnaca și Limassol. Potrivit reprezentantului pentru imobiliare de la Sotheby’s, programul de rezidență permanentă prin investiții este principalul factor al cererii din partea cetățenilor care nu sunt rezidenți ai Uniunii Europene, în timp ce cumpărătorii din Uniunea Europeană aleg Ciprul pentru stilul de viață oferit, inclusiv clima însorită pe tot parcursul anului și costul vieții.
Potrivit registrului funciar din Cipru, au fost efectuate 3.409 vânzări de imobile în trimestrul al 2-lea din 2024, în valoare totală de 933 de milioane de euro.
Pe piața imobiliară de lux, în trimestrul al 2-lea din 2024 au fost înregistrate 919 tranzacții, reprezentând 27% din totalul tranzacțiilor din perioadă. Aceste tranzacții au fost evaluate la 495 de milioane de euro, reprezentând 53% din valoarea totală a pieței.
Pentru prima jumătate a anului 2024, vânzările de imobile de lux au însumat 2.002 tranzacții, cu o valoare cumulată de 1 miliard de euro.
În Limassol, în trimestrul al 2-lea din 2024 au fost înregistrate 908 tranzacții cu imobile rezidențiale, dintre care 52% (472 de imobile) au fost în sectorul de lux. A existat o cerere semnificativă pentru apartamente cu prețul de peste 200.000 de euro, 418 tranzacții reprezentând 54% din totalul din Cipru în acest segment de preț, și pentru case cu prețul de peste 500.000 de euro, 54 de tranzacții reprezentând 37% din numărul total.
În Paphos, în trimestrul al 2-lea din 2024 au fost înregistrate 610 tranzacții cu imobile rezidențiale, dintre care 23% (138 de imobile) au fost în sectorul de lux. În această perioadă au fost vândute 50 de case cu prețul de peste 500.000 de euro, reprezentând 34% din aceste vânzări din Cipru, împreună cu 88 de apartamente la un preț de peste 200.000 de euro, reprezentând 11% din totalul vânzărilor din Cipru.
În Nicosia au fost 849 de tranzacții rezidențiale în trimestrul al 2-lea din 2024, cu 18% (150 de imobile) în segmentul de lux al pieței. Cererea pentru imobile rezidențiale de lux în Nicosia este moderată, după cum se reflectă în vânzările a 25 de case (17% din totalul național) și a 125 de apartamente (16% din totalul național) în această perioadă.
În Larnaca, tranzacțiile rezidențiale s-au ridicat la 834 în trimestrul al 2-lea din 2024, 17% (139 de imobile) încadrându-se în segmentul premium al pieței. Imobilele rezidențiale de lux din Larnaca au dus la vânzarea a 10 case la un preț de peste 500.000 de euro (7% din totalul național) și a 129 de apartamente la un preț de peste 200.000 de euro (17% din totalul național).
În Famagusta, în trimestrul al 2-lea din 2024, piața a înregistrat 208 tranzacții cu imobile rezidențiale, dintre care 10% (20 de imobile) în segmentul de lux. Cererea pentru imobile rezidențiale premium din Famagusta prezintă potențial de creștere, cu vânzarea a 7 case (5% din totalul național) și a 13 apartamente (2% din totalul național) în categoria premium în această perioadă.
Bulgaria
Bulgaria înregistrează o creștere semnificativă a prețurilor imobiliare, clasată pe locul al doilea în lume în anul 2024
Prețurile imobiliare din Bulgaria continuă să cunoască o creștere semnificativă, datele Institutului Național de Statistică indicând o creștere de 15,1% în ultimele 12 luni, până în iunie 2024. Numai în trimestrul al doilea al anului prețurile au crescut cu 3,4%. Această creștere impresionantă plasează Bulgaria printre cele nouă țări ale Uniunii Europene în care prețurile imobilelor au crescut cu peste 100% în ultimii 14 ani, potrivit Eurostat.
În indicele global al prețurilor locuințelor al companiei de consultanță Knight Frank, Bulgaria se clasează pe locul al treilea în ultimele 12 luni, fiind precedată doar de Turcia și Polonia, unde prețurile imobilelor au crescut cu 46,4% și, respectiv, 18%. Creșterea Bulgariei, de 15,1%, o face una dintre cele șase țări din cele 56 analizate care au raportat o creștere de peste 10%. După Bulgaria se află Taiwan (+11,9%), Macedonia de Nord (+11,5%) și Columbia (+10,9%).
Până la sfârșitul anului 2024, se estimează că Bulgaria va fi pe locul al doilea în lume la întărirea prețurilor imobilelor, după Turcia. Creșterea prognozată a Bulgariei este de 10,8%, în timp ce Turcia este estimată să conducă, cu 14,4%. Se estimează că Polonia și Norvegia vor înregistra rate de creștere de 9,3% și, respectiv, 8,3%. Cele mai semnificative scăderi ale prețurilor imobilelor față de sfârșitul lui 2023 sunt estimate în Finlanda, China și Ucraina.
Vi se oferă un apartament de investiție în străinătate cu 200 de mii de euro? Cât vă va costa de fapt
Articolul se ocupă de valul de achiziții de apartamente de investiție în străinătate de către israelieni, în principal în Cipru, în Grecia și în Portugalia, și prezintă șase reguli generale pentru analizarea unei astfel de tranzacții. Printre altele, se menționează că în Grecia impozitul pe achiziție este de 3,09%, iar împreună cu onorariul avocatului, comisionul agentului imobiliar, notarul și înregistrarea, costul suplimentar ajunge la circa 8% din prețul imobilului, iar în perioada de deținere se aplică și impozit pe veniturile din chirii și taxe de administrare; se mai menționează expunerea la cursul valutar. Articolul descrie un caz în care investitori israelieni care au cumpărat părți din proiecte din Canada, comercializate lor cu „randament garantat”, au ajuns în instanță după ce randamentul a încetat să se mai plătească și s-a dovedit că prețurile pe care le plătiseră erau mai mari decât prețurile pieței. Potrivit articolului, cine a cumpărat în urmă cu câțiva ani a beneficiat de creșteri de prețuri și de dobânzi scăzute, în timp ce cumpărătorii de astăzi se confruntă cu prețuri mai mari și cu dobânzi ipotecare mai mari.
Sursa: Globes, Arik Mirovsky, 24.10.24
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית