Здравствуйте!
Праздники уже позади, и кнессет начал обсуждать государственный бюджет на 2025 год, причем, как и говорилось, среди прочего планируются меры в сфере недвижимости, которые могут повлиять на инвестиции израильтян в стране и за рубежом. Одновременно мы наблюдаем продолжение роста цен на квартиры во всех освещаемых странах, где работает наш офис: например, в Румынии за период 9/23-9/24 зафиксирован средний рост на 13,2%, а в центре Афин сообщалось о среднем росте цен на квартиры на 8,9% между 3-м кварталом 2024 года и 3-м кварталом 2023 года.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Цены на квартиры в Греции продолжают расти.
б. 24 ноября в Бухаресте состоится референдум, который среди прочего коснется вопроса выдачи разрешений на строительство в городе.
в. Румынская строительная компания Nordis объявлена неплатежеспособной и оставила после себя шлейф пострадавших покупателей.
г. Болгария занимает 2-е место в мире по росту цен на квартиры в 2024 году.
д. Около половины объектов, продаваемых на Кипре, - элитная недвижимость.
Желаем всем нам спокойных и безопасных дней и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Молодое поколение обращается к рынку аренды
Согласно опросу, проведенному по заказу Афинской торговой палаты, 76% опрошенных участвовали в деятельности по аренде жилья - как владельцы или как арендаторы. Отсюда следует, что жилье - основная деятельность на рынке недвижимости, поскольку большинство заинтересовано в аренде жилья, тогда как 55% занимались покупкой и продажей жилья - как покупатели или как продавцы.
После жилой квартиры коммерческий объект - вторая по частоте категория сделок. Здесь 30% участников опроса заявили, что арендовали коммерческую площадь, тогда как 10% купили или продали коммерческий объект. Это указывает на склонность владельцев бизнеса, как правило, арендовать помещение для бизнеса вместо покупки коммерческого объекта - они предпочитают арендовать.
Кроме того, значительная часть сделок (26,1%) связана с покупкой и продажей земельных участков, что свидетельствует о спросе на владение землей, возможно для строительства или будущих инвестиций. Напротив, аренда участков встречается крайне редко: лишь 3,4% опрошенных арендовали участок.
Что касается демографических различий, аренда жилья более распространена среди молодых. Согласно опросу, более 80% респондентов младше 49 лет арендуют жилье, тогда как в более старших возрастах доля снижается - до 74% у лиц 50-59 лет и до 71% у лиц 60 лет и старше. Обратная картина с покупкой и продажей недвижимости: по меньшей мере одну сделку совершили более 64% людей старше 60 лет, что существенно выше 55% среди людей возрастной категории от 50 до 59 лет, при снижающихся показателях ниже 50% в более молодых возрастах.
На участие в покупке и продаже недвижимости сильно влияют доход семьи и уровень образования. Чем они выше, тем выше участие в сделках купли-продажи. Так, например, около половины лиц с начальным или средним образованием купили или продали дом, тогда как этот показатель вырастает до 58,2% у обладателей степени магистра или доктора.
При проверке вероятности сделки с недвижимостью в ближайшие пять лет 77% участников считают будущую сделку вероятной, 11,5% считают это маловероятным, а почти 12% остались в сомнениях.
Более 78% среднего роста цен на квартиры за последние 10 лет
Согласно документу, опубликованному GEOAXIS, сертифицированной компанией по оценке недвижимости в Греции, средняя стоимость каждого типа квартиры за последнее десятилетие выросла более чем на 78%, при этом цены близки к удвоению.
В частности, по данным GEOAXIS, между третьим кварталом 2023 года и третьим кварталом 2024 года зафиксирован медианный годовой рост на 8,51% для недавно построенных квартир и на 7,81% для более старых. Значительный рост стоимости объясняется большим сокращением предложения (благодаря отличному туристическому сезону и Airbnb).
По мнению GEOAXIS, безопасность, которую предлагает страна, в сочетании с программой Golden Visa и тем, что местная недвижимость все еще дешева по сравнению с Европой и другими странами (например, Израилем), будут и дальше привлекать значительные иностранные средства на рынок жилой недвижимости.
Похоже, спрос местных инвесторов (институциональных и неинституциональных) сохраняется, поскольку средства доступны, несмотря на высокие процентные ставки. Рынок, по их анализу, не переживает условий пузыря, так как уровень предложения (особенно новых квартир) все еще очень ограничен по сравнению со спросом.
Тем временем в этом месяце ELSTAT (Национальная статистическая служба Греции) сообщила, что цены на новые квартиры выросли на 2,9% в 3-м квартале 2024 года по сравнению с аналогичным кварталом 2023 года.
Одновременно индекс цен на строительство новых жилых зданий показал в 3-м квартале 2024 года рост на 0,7% по сравнению с индексом 2-го квартала 2024 года.
Румыния
Израильский бизнесмен Бенни Штейнмец, осужденный в Румынии по делу о ферме в Бэняса, задержан в Греции
Бенни Штейнмец задержан в Греции (во 2-й раз), когда в этом месяце приземился в Афинах на частном самолете из Тель-Авива, после того как в предыдущий раз его экстрадиция в Румынию была отклонена греческим судом.
Штейнмец был приговорен в 2020 году к пяти годам лишения свободы, но бежал из Румынии до вынесения приговора, впервые был задержан в Греции в 2021 году, где был освобожден под залог. В сентябре 2023 года он был задержан на Кипре. В ноябре 2023 года Штейнмец был освобожден, а апелляционный суд в Никосии отклонил его экстрадицию в Румынию.
В декабре 2020 года израильский магнат Бенджамин Штейнмец был окончательно осужден заочно Верховным судом к 5 годам лишения свободы с исполнением приговора по делу о незаконном возврате Королевской фермы в Бэняса и леса Снагов. Впоследствии в отношении него был выдан международный ордер на арест.
18 мая 2016 года Ремус Труикэ, Пол Филипп, Дан Андроник, а также бизнесмены Таль Зильберштейн, Бенджамин Штейнмец и Моше Агби были преданы суду Национальным антикоррупционным управлением (DNA) по этому делу.
У Штейнмеца есть и другое наказание в виде лишения свободы в Швейцарии. В январе 2021 года суд в Швейцарии приговорил Штейнмеца к пяти годам лишения свободы за дачу взятки государственным служащим в Гвинее по делу о лицензии на добычу полезных ископаемых.
Процедура банкротства в отношении компании по недвижимости Nordis
Суд в Бухаресте 7 октября принял решение о неплатежеспособности компании Nordis Management - одного из ключевых застройщиков недвижимости в Румынии - по заявлению примерно 80 должников, подписавших с компанией предварительные договоры на покупку квартир и договоры на оказание услуг или выполнение работ для компании.
На момент написания этих строк число кредиторов компании выросло до более чем 220, среди них охранные компании, мэрия Синайи, многие покупатели квартир и другие.
Компания Nordis Management строит несколько проектов в Бухаресте и Мамае и считалась одной из ключевых компаний-застройщиков. Среди акционеров - Владимир Чорбэ, муж члена парламента Лауры Викол от Социал-демократической партии (PSD), владеющий 46% акций, Эмануэль Пуштоакэ, также владеющий 46% акций, и Александру Михай, владеющий 8% акций, который выполнял также функции пресс-секретаря компании и директора по продажам.
Значение процедуры - десятки, а возможно сотни покупателей квартир, оказавшихся сейчас у разбитого корыта, поскольку в Румынии, в отличие от Израиля, нет закона, гарантирующего средства покупателей, подобного израильскому закону о продаже квартир (обеспечение вложений покупателей квартир).
Покупательная способность румына - менее половины средней покупательной способности в Европе
Согласно новому опубликованному исследованию, покупательная способность на душу населения в Румынии в этом году составляет 9 092 евро, что ставит румын почти на 52% ниже среднеевропейского уровня и улучшает их позицию на одно место - до 32-го.
Среднее значение по Европе выросло до 18 768 евро. Вместе с тем доклад выявил существенные различия между 42 странами Европы: у людей в Лихтенштейне, Швейцарии и Люксембурге чистый доход намного выше, чем в остальной Европе, тогда как покупательная способность ниже всего в Косово, Беларуси и Украине.
Как и в прошлые годы, Бухарест занимает первое место среди уездов Румынии с явным отрывом. С покупательной способностью на душу населения 18 580 евро - более чем вдвое выше среднего по стране - доступной для расходов и сбережений. Что важнее, Бухарест - единственный регион Румынии, который впервые достиг средней покупательной способности по Европе.
Клуж занимает второе место в Румынии со средней покупательной способностью на душу населения 14 598 евро, за ним следуют Тимиш - 14 098 евро, Илфов - 13 801 евро, Сибиу - 11 805 евро и Брашов - 11 372 евро. Национальную десятку замыкают Prahova, поднявшаяся на три места на седьмое место со средней покупательной способностью 9 415 евро, Арад - 9 283 евро, Констанца - 9 280 евро и Алба - 9 271 евро.
Во всех уездах первой десятки покупательная способность выше средней на душу населения. Арджеш также приближается к среднему по стране показателю: у людей там 9 105 евро.
24 ноября одновременно с выборами состоится референдум, который повлияет на будущее строительства в Бухаресте
Парламент Румынии утвердил, что референдум жителей, о проведении которого просил мэр Бухареста, состоится одновременно с президентскими выборами в Румынии 24 ноября.
Мэр Бухареста Никушор Дан впервые объявил о намерении организовать референдум жителей после местных выборов в июне, на которых он победил, набрав около 47% голосов. Он стремится стать единственным утверждающим органом новых жилых проектов и усилить контроль Генерального совета над налогами, которые жители Бухареста платят районным мэриям.
Три вопроса в бюллетене референдума будут такими:
- Согласны ли Вы, чтобы распределение подоходного налога и местных налогов, собираемых с жителей Бухареста мэрией Бухареста и мэриями секторов, утверждалось Генеральным советом мэрии Бухареста?
- Согласны ли Вы, чтобы генеральный мэр Бухареста выдавал разрешения на строительство на всей административной территории города?
- Согласны ли Вы, чтобы мэрия Бухареста финансировала и осуществляла программу просвещения в области здоровья и профилактики наркотиков во всех школах Бухареста?
Вместе два первых вопроса усиливают положение генерального мэра Бухареста по отношению к мэриям секторов. Третий добавили члены совета от PSD, но мэр Никушор Дан сказал, что приветствует более активную роль мэрии Бухареста и в борьбе с наркотиками.
Кипр
Более 50% проданных квартир/домов в первом полугодии 2024 года были элитной недвижимостью
Согласно отчету Cyprus Sotheby’s International Realty (на основе данных кипрского земельного реестра), в первом полугодии 2024 года на Кипре было продано 6 851 жилой объект на общую сумму 1,8 миллиарда евро. Почти треть составляла элитная недвижимость - дома стоимостью свыше 500 000 евро и квартиры свыше 200 000 евро - и с рыночной стоимостью в миллиард евро они составили более 56% общей стоимости жилого рынка.
Лимасол и Никосия остались самыми популярными районами для покупки домов во втором квартале 2024 года: продажи, распределенные по районам, достигли 27% и 25% соответственно. За ними следуют Ларнака (24%) и Пафос (18%).
Объекты, проданные иностранным покупателям из стран Европейского союза, составили 866 сделок, или 13% жилых продаж. Совершено 2 043 продажи иностранным покупателям, в результате чего 30% жилых продаж, отнесенных главным образом к районам Ларнаки и Лимасола. По словам аналитика по недвижимости Sotheby’s, программа постоянного проживания через инвестиции - главный движущий фактор спроса со стороны граждан, не являющихся резидентами Евросоюза, тогда как покупатели из Евросоюза выбирают Кипр из-за предлагаемого образа жизни, включая солнечный климат круглый год и стоимость жизни.
По данным земельного реестра Кипра, во 2-м квартале 2024 года совершено 3 409 продаж объектов общей стоимостью 933 миллиона евро.
На рынке элитной недвижимости во 2-м квартале 2024 года зафиксировано 919 сделок, составивших 27% всех сделок за период. Эти сделки были оценены в 495 миллионов евро, что составляет 53% общей рыночной стоимости.
За первое полугодие 2024 года продажи элитной недвижимости составили 2 002 сделки на совокупную стоимость 1 миллиард евро.
В Лимасоле во 2-м квартале 2024 года зафиксировано 908 сделок с жилой недвижимостью, 52% из них (472 объекта) приходились на элитный сегмент. Был значительный спрос на квартиры стоимостью свыше 200 000 евро: 418 сделок составили 54% от общего числа в этом ценовом сегменте на Кипре, и на дома стоимостью свыше 500 000 евро: 54 сделки, составившие 37% от общего числа.
В Пафосе во 2-м квартале 2024 года зафиксировано 610 сделок с жилой недвижимостью, 23% из них (138 объектов) приходились на элитный сегмент. За этот период продано 50 домов стоимостью свыше 500 000 евро, что составляет 34% таких продаж на Кипре, наряду с 88 квартирами стоимостью свыше 200 000 евро, что составляет 11% всех продаж на Кипре.
В Никосии было 849 сделок с жилой недвижимостью во 2-м квартале 2024 года, из них 18% (150 объектов) - в элитном сегменте рынка. Спрос на элитную жилую недвижимость в Никосии умеренный, что выражается в продаже 25 домов (17% от общего по стране) и 125 квартир (16% от общего по стране) за этот период.
В Ларнаке сделки с жилой недвижимостью составили 834 во 2-м квартале 2024 года, при этом 17% (139 объектов) пришлись на премиальный сегмент рынка. Элитная жилая недвижимость в Ларнаке дала продажу 10 домов стоимостью свыше 500 000 евро (7% от общего по стране) и 129 квартир стоимостью свыше 200 000 евро (17% от общего по стране).
В Фамагусте во 2-м квартале 2024 года рынок зафиксировал 208 сделок с жилой недвижимостью, из них 10% (20 объектов) - в элитном сегменте. Спрос на премиальную жилую недвижимость в Фамагусте демонстрирует потенциал роста: за этот период продано 7 домов (5% от общего по стране) и 13 квартир (2% от общего по стране) в премиальной категории.
Болгария
Болгария наблюдает значительный рост цен на недвижимость, занимая второе место в мире в 2024 году
Цены на недвижимость в Болгарии продолжают демонстрировать значительный рост: данные Национального института статистики указывают на рост на 15,1% за последние 12 месяцев до июня 2024 года. Только во втором квартале года цены выросли на 3,4%. Этот впечатляющий рост ставит Болгарию в число девяти стран Евросоюза, где цены на недвижимость выросли более чем на 100% за последние 14 лет, по данным Eurostat.
В глобальном индексе цен на жилье консалтинговой компании Knight Frank Болгария занимает третье место за последние 12 месяцев, ей предшествуют лишь Турция и Польша, где цены на недвижимость выросли на 46,4% и 18% соответственно. Рост Болгарии на 15,1% делает ее одной из шести стран из 56 проанализированных, сообщивших о росте более чем на 10%. После Болгарии находятся Тайвань (+11,9%), Северная Македония (+11,5%) и Колумбия (+10,9%).
К концу 2024 года Болгария, как ожидается, займет второе место в мире по росту цен на недвижимость - сразу после Турции. Прогнозируемый рост Болгарии составляет 10,8%, тогда как Турция, как ожидается, будет впереди с 14,4%. Польша и Норвегия, как ожидается, покажут темпы роста 9,3% и 8,3% соответственно. Наиболее значительное снижение цен на недвижимость по сравнению с концом 2023 года ожидается в Финляндии, Китае и Украине.
Вам предлагают квартиру для инвестиций за рубежом за 200 тысяч евро? Сколько она действительно обойдется
Статья рассказывает о волне покупок израильтянами квартир для инвестиций за рубежом, главным образом на Кипре, в Греции и в Португалии, и представляет шесть практических правил для оценки такой сделки. Среди прочего отмечается, что в Греции налог на приобретение составляет 3,09%, а вместе с гонораром адвоката, посредничеством, нотариусом и регистрацией надбавка достигает примерно 8% от цены объекта, а в период владения применяются также налог на доходы от аренды и плата за управление; упоминается и подверженность валютному курсу. Статья описывает случай, когда израильские инвесторы, купившие доли в проектах в Канаде, которые продавались им с «гарантированной доходностью», оказались в суде после того, как выплаты доходности прекратились и выяснилось, что заплаченные ими цены были выше рыночных. Согласно статье, тот, кто купил несколько лет назад, пользовался ростом цен и низкими процентными ставками, тогда как нынешние покупатели сталкиваются с более высокими ценами и высокими ипотечными ставками.
Источник: «Глобс», Арик Мировски, 24.10.24
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית