Здравствуйте!
Мы находимся в разгаре периода праздников месяца Тишрей и Нового года. Это возможность для нашего «недвижимостного» подведения итогов и подготовки планов на новый год.
Сразу после праздников начнутся обсуждения государственного бюджета на 2025 год, причем министерство финансов Израиля планирует ряд значительных шагов, которые повлияют на рынок недвижимости Израиля. Речь идет о замораживании ступеней налога на приобретение (включая временное положение о налоге на приобретение для инвесторов по ставке 8%), потолка освобождения от налога на прирост стоимости недвижимости (мас шевах) при продаже единственной квартиры, потолков освобождения от этого налога при продаже двух квартир невысокой стоимости, потолков налоговой льготы при продаже квартиры с правами на строительство, а также о привязке потолка освобождения от налога на аренду на трехлетний период. Если эти меры будут приняты, следует полагать, что общество увидит в этом стимул искать инвестиционные каналы в недвижимость за рубежом.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Повышение экономического прогноза по Греции.
б. Продажи вилл в Бухаресте: возможности и вызовы в 2024 году.
в. Сколько зарплат нужно, чтобы купить квартиру в Болгарии.
г. Впервые за 4 года Федеральная резервная система США снизила ставку на 0,5%.
Желаем всем нам спокойных и безопасных дней и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Moody's повысила экономический прогноз по Греции, но не изменила ее кредитный рейтинг
Хотя кредитный рейтинг Израиля в этом месяце был понижен на две ступени рейтинговым агентством Moody's, оно повысило прогноз по экономике Греции с стабильного до позитивного, подтвердив ее кредитный рейтинг Ba1.
Moody's пояснило, что переход к позитивному прогнозу отражает возросшую вероятность устойчивого повышения прочности банковского сектора Греции, что снижает риски принятия государственного долга. Кроме того, с учетом экономического роста и бюджетных показателей, которые могут превысить ожидания, бюджетная устойчивость Греции может улучшиться быстрее, чем ожидалось сейчас.
Moody's подтвердило рейтинг Ba1 Греции, отметив значительный прогресс в последние годы во внедрении структурных реформ и достижении бюджетной консолидации. Вместе с тем остаются вызовы в таких областях, как повышение эффективности судебной системы, устранение макроэкономического дисбаланса и управление высоким бременем государственного долга страны.
ЕБРР (Европейский банк реконструкции и развития) в опубликованном докладе также прогнозирует более быстрый рост экономики Греции - 2,4% в этом году и 2,6% в 2025 году.
«Экономические показатели Греции остаются сильными в 2024 году: ВВП вырос на 2,1% в первом квартале по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года и на 2,3% во втором квартале, поддерживаемый частным потреблением и инвестициями в основной капитал», - отмечает ЕБРР.
Уровень безработицы снизился до 9,6% в июне - минимум за 15 лет.
Инфляция ослабла еще больше в первом полугодии 2024 года (до 3% в среднем в годовом выражении), но базовая инфляция остается относительно высокой и устойчивой (3,3% в июне 2024 года).
«Поэтому общий макроэкономический прогноз на краткосрочную перспективу остается позитивным, с прогнозом роста 2,4% в 2024 году и 2,6% в 2025 году», - резюмирует доклад ЕБРР.
Краткосрочная аренда - новый законопроект
Правительство предпринимает дополнительные шаги, которые повлияют на владельцев объектов, доступных для краткосрочной аренды, причем вмешательство на этот раз исходит не от министерства финансов (YPOIK), а от министерства внутренних дел (YPES). Причина, как многократно подчеркивали представители правительства Греции, - рационализация рынка и реакция на жилищный кризис.
Законопроект, внесенный министерством внутренних дел в парламент 25 сентября, предусматривает дополнительное бремя, поскольку расширяет круг владельцев объектов, сдаваемых через AirBnB и обязанных уплачивать сбор с временных жильцов (туристический сбор), и одновременно закладывает основу для его увеличения.
Напомним, что туристический сбор взимается с гостиниц и других туристических предприятий за размещение посетителей. До сих пор он взимался с любого вида туристического размещения в границах муниципалитета, такого как гостиницы, сдаваемые комнаты и т. д., а с 1 января 2024 года он был распространен на краткосрочную аренду.
Румыния
Продажи вилл в Бухаресте: возможности и вызовы в 2024 году
На рынке недвижимости северного Бухареста сегмент домов остается одним из самых динамичных и привлекательных, особенно в свете продолжающегося роста спроса на виллы. Несмотря на вызовы, связанные с высокой стоимостью строительства и сокращающимся предложением, спрос на жилье в этом районе растет.
В Pipera, районе, привлекающем покупателей вилл, цена земли выросла с 400 евро за кв. м в 2022 году до 1 000 евро за кв. м в 2024 году.
«Высокие затраты на строительство, рост цен на землю и снижение предложения оказывают давление на цены квартир в северном Бухаресте. Многие из тех, кто не успел приобрести объект до роста цен и чей бюджет составляет до 300 000 евро, вынуждены сейчас переезжать в районы рядом с Бухарестом, такие как Tunari, Otopeni или Corbeanca», - заявляет Аурел Унгуряну, менеджер по работе с клиентами North Bucharest Investments.
В Tunari, Otopeni или Corbeanca цены на землю также показали впечатляющий рост: со 100 евро за кв. м в 2022 году до 250 евро за кв. м в 2024 году - для участков с хорошим подъездом и хорошей инфраструктурой.
Спрос на закрытые жилые комплексы
Общинные жилые застройки и огороженные кварталы - все более популярное решение для покупателей квартир благодаря их социальным преимуществам и преимуществам безопасности. Они становятся жилыми пространствами и идеальными местами для развития сообщества. «Проект такого типа - хорошее решение для развития социальной жизни взрослых и их детей. Безопасность и удобство, которые предлагают такие сообщества, - сильные аргументы при принятии решения о покупке», - заявляет Аурел Унгуряну.
Премиальные проекты на рынке недвижимости
Несмотря на рост цен, интерес к объектам класса «премиум плюс» в северном Бухаресте продолжает расти. Растет спрос на виллы стоимостью свыше 500 000 евро и свыше миллиона евро. «Рынок недвижимости премиум и премиум плюс растет. Интерес и большое число продаж домов по цене от 500 000 евро до свыше миллиона евро дают нам ясные сигналы, что сегмент люкс и суперлюкс неуклонно растет, будучи одной из самых стабильных ниш в жилом секторе», - добавляет Аурел Унгуряну.
Район Pipera-Voluntari остается одним из самых привлекательных для покупателей вилл, в частности благодаря близости к престижным школам, удобному выезду на кольцевую дорогу Бухареста и на автомагистраль A3, а также уже сформировавшимся сообществам. Районы, такие как Erou Iancu, особенно популярны благодаря доступу к этим объектам инфраструктуры.
Рост продаж в 2024 году
С начала 2024 года наблюдается значительный рост продаж домов - более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. «Это позитивное развитие отражает растущий интерес к виллам на севере столицы, несмотря на экономические вызовы и рост цен. Рынок недвижимости северного Бухареста продолжает предлагать интересные инвестиционные возможности, особенно в сегменте домов и вилл», - объясняет Аурел Унгуряну.
В итоге, хотя цены на землю и стоимость строительства растут, спрос остается сильным, а инвестиционный потенциал многообещающ, особенно в таких районах, как Pipera-Voluntari и ее окрестности.
Болгария
Сколько зарплат нужно, чтобы купить квартиру в Болгарии?
По исследованию BestBrokers.com, сравнивающему цены на недвижимость в 62 странах со средней местной зарплатой, для покупки квартиры площадью 100 кв. м в Болгарии требуется 199 месячных зарплат. Для сравнения, в Дании для покупки квартиры такого же размера требуется 114 месячных зарплат, в Ирландии - 123, а в Швеции - 129 зарплат нетто. В нижней части рейтинга находятся Чехия и Словакия, причем последней нужно в 297 раз больше средней зарплаты для покупки в среднем 100 кв. м.
Болгария находится в середине рейтинга, требуя 199 зарплат нетто для покупки объекта. В Северной Македонии этот показатель составляет 215 зарплат нетто; в Греции - 228; а в Боснии и Герцеговине - 255.
США
Впервые за 4 года Федеральная резервная система снизила ставку на 0,5%
В середине сентября, впервые за четыре года, Федеральная резервная система США объявила о снижении процентной ставки на 0,5% - до 4,8%, самого низкого уровня с марта 2023 года, с целью стимулировать американскую экономику и справиться с вызовами роста на рынках. Ожидается, что к концу года ставка составит 4,4%, с еще двумя снижениями по 0,25% каждое.
Значение для рынка недвижимости
- Снижение ипотечных ставок: это может побудить потенциальных покупателей приобретать дома.
- Рост спроса на жилье: более низкие платежи сделают владение домом более выгодным, что повысит спрос на жилье по всей территории США и в районах высокого спроса в частности.
Куда движется рынок недвижимости США? «Через 30 лет - снижение стоимости многоквартирных комплексов»
Статья рассматривает доклад организации AFIRE, объединяющей крупных глобальных инвесторов в недвижимость в США, о положении отраслей американской недвижимости со времен пандемии коронавируса. Согласно докладу, в сфере арендного многоквартирного жилья волна строительства, завершенная с опозданием, привела к избытку предложения, снижению заполняемости и смягчению арендной платы, а одновременно повышение ставки ФРС с 0,5% до 5,5% удорожило финансирование и усилило давление на владельцев объектов - вплоть до снижения стоимости объектов впервые за три десятилетия. В сфере логистики заполняемость остается высокой (95%-96%), но в некоторых регионах возник избыток предложения, а новое строительство с 2022 года снизилось на 78%. В сфере офисов, пострадавшей от перехода на гибридную работу, темпы нового строительства снизились, и часть инвесторов предпочитает ремонтировать существующие здания.
Источник: TheMarker, Йосеф Харш, 3.9.24
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית