Здравствуйте!
Мы на финишной прямой 2024 года, и через месяц сможем узнать, что произошло с ценами на недвижимость за минувший год, и вообще начать подводить итоги 2024 года.
Поскольку обсуждения государственного бюджета Израиля на 2025 год все еще идут вяло, пока неизвестно, будет ли продлено временное положение, налагающее налог на приобретение в размере 8% на инвесторов и покупателей второй квартиры, и что будет с НДС. Сохранение налога на нынешнем уровне, по-видимому, повлияет на продолжение инвестиций израильтян за рубежом.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Цены на квартиры в Греции продолжают расти.
б. Результаты референдума жителей в Бухаресте.
в. Смятение вокруг результатов президентских выборов в Румынии.
г. Причины роста цен на квартиры в Болгарии.
Желаем всем нам спокойных и безопасных дней и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Рынок недвижимости в 3-м квартале продолжал оставаться динамичным
Греческий интернет-сайт Spitogatos, крупнейший в стране сайт объявлений (аналог израильского «Яд 2»), регулярно отслеживающий цены на недвижимость, опубликовал обзор недвижимости за 3-й квартал 2024 года и подвел итог: греческий рынок недвижимости продолжает демонстрировать динамику, характеризующуюся ростом цен в разных сегментах. В этом квартале повышенный интерес к студенческому жилью в сочетании с традиционно сильным летним сезоном существенно повлиял как на аренду, так и на продажу.
Согласно отчету, средняя запрашиваемая цена продажи жилой недвижимости в Греции выросла на 6,8% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Кроме того, средняя запрашиваемая арендная плата выросла на 7,6%, что указывает на большой интерес как к аренде, так и к вариантам покупки.
Южные и северные пригороды Афин и Кикладские острова остались самыми желанными местами для покупателей недвижимости, с самыми высокими ценами покупки в стране. К другим заслуживающим упоминания районам относятся Лефкас и Пирей.
Если смотреть на рынок аренды, южные пригороды Афин и Кикладские острова возглавляют список самых высоких арендных цен - наряду с центром Афин и Пиреем. Следует отметить, что Халкидики также стали свидетелями роста арендных цен, вызванного спросом на краткосрочную аренду в этом живописном районе.
Одно из самых значительных изменений в этом квартале произошло в Пирее, где зафиксирован впечатляющий рост цен продажи жилья на 27,8% по сравнению с третьим кварталом 2023 года. На рынке аренды наибольший скачок отмечен на окраинах Салоник, где арендные цены подскочили на 20%, что подчеркнуло растущий спрос на варианты жилья за пределами крупных городских центров.
Самые дорогие районы Афин по запрашиваемым ценам продажи: Vouliagmeni, Voula, Glyfada, Kolonaki-Lykavittos и Papagou
Самые дорогие районы Афин по запрашиваемым арендным ценам: Vouliagmeni, Kolonaki-Lykavittos, Glyfada, Palaio Psychiko, Voula
Румыния
Референдум жителей в Бухаресте - каким будет будущее строительства в городе
В рамках голосования в первом туре президентских выборов в Румынии, состоявшегося 24.11, жителей Бухареста попросили решить ряд вопросов, среди которых, в частности: «Согласны ли Вы, чтобы генеральный мэр Бухареста выдавал разрешения на строительство на всей административной территории города?». Это происходит в рамках борьбы мэра Бухареста Никушора Дана с застройщиками недвижимости, когда он стремится лишить мэрии секторов полномочий по выдаче разрешений на строительство.
Для того чтобы референдум имел силу, в нем должно было принять участие минимум 30% избирателей. Проголосовали около 41%, тем самым подтвердив референдум как большую победу мэра, причем 64,39% поддержали его предложение по выдаче разрешений на строительство.
После 5-летнего срока судебных споров с застройщиками недвижимости и заморозки выдачи новых разрешений на строительство его переизбрание летом на новый срок и результаты референдума жителей оставляют многих застройщиков с множеством вопросительных знаков.
Выборы в Румынии
Смятение на президентских выборах, правые усилились на парламентских выборах
Результаты первого тура президентских выборов в Румынии стали неожиданностью: вопреки ожиданиям предварительных опросов и экзит-поллов телеканалов, наибольшее число голосов получил независимый кандидат Келин Джорджеску - 22,94% голосов; за ним следовали кандидат партии USR (правоцентристской партии, основанной в 2018 году) Елена-Валерика Ласкони и действующий премьер-министр Ион-Марчел Чолаку от Социал-демократической партии, между которыми шла острая борьба с минимальной разницей в голосах после подсчета 99,3% голосов.
Буквально накануне второго тура президентских выборов Конституционный суд Румынии принял решение отменить результаты первого тура президентских выборов в Румынии, и второй тур, который должен был состояться вчера, в воскресенье (8.12) на этой неделе, был отменен.
Решение было принято в свете утверждений о российском вмешательстве в первый тур, после того как на первое место вышел Джорджеску - независимый прорусский кандидат, кампания которого целиком строилась на видеороликах в TikTok.
Парламентские выборы в Румынии состоялись в воскресенье (1.12) с неожиданными результатами:
Социал-демократическая партия (PSD), сформировавшая уходящее правительство, получила 21,96% голосов, за ней следовала крайне правая партия AUR с 18%, Национал-либеральная партия (PNL) получила 13,2%, а реформистская партия Save Romania Union (USR) получила 12,4%.
Крайне правая партия SOS Romania получила 7,36% голосов, POT (Party of Young People) - 6,46% голосов, а список замыкает партия венгерского меньшинства (UDMR) с 6,34%.
Результаты подтверждают, что традиционные прозападные партии сумели сохранить контроль в парламенте, несмотря на то что крайне правое движение увеличило свою силу до 25% от общего числа голосов.
В ближайшие дни основные центристские партии Румынии, а именно Социал-демократическая партия (PSD), Национал-либеральная партия (PNL), реформистский союз Save Romania (USR) и партия этнического венгерского меньшинства UDMR, должны сформировать проевропейскую коалицию с большинством в парламенте. Соглашение оставляет за бортом крайне правые партии, получившие около 33% на последних парламентских выборах, и открывает путь к новому правительству.
Со стола автора:
Смятение и неопределенность в отношении президентских выборов и результатов парламентских выборов - все это сигнализирует о политической нестабильности и может повлиять на экономику Румынии в краткосрочной перспективе.
Сочетание временной политической нестабильности и результатов референдума жителей в Бухаресте может создать проблемы для застройщиков недвижимости. Важно помнить, что борьба мэра Бухареста с застройщиками, продолжающаяся около 5 лет, и заморозка выдачи разрешений на строительство для новых проектов привели к снижению числа начатых строек в Бухаресте и росту цен, а также к уходу как застройщиков, так и покупателей в проекты за пределами города.
Кипр
Выводы из отчета KPMG о рынке недвижимости Кипра
Согласно 13-му выпуску «Обзора рынка недвижимости KPMG Кипр», портфель проектов недвижимости на Кипре продолжает расширяться в 2024 году, причем жилищное строительство занимает первое место в отрасли.
В отчете отмечается, что в первом полугодии 2024 года число выданных разрешений на строительство выросло на 32,5% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года; 34% разрешений на строительство выданы в Никосии, 27% - в Лимасоле и 19% - в Ларнаке. 81% всех выданных разрешений на строительство приходится на жилые проекты.
Лимасол в 2023 году лидировал с 33% из 15 567 зарегистрированных договоров купли-продажи, за ним следуют Пафос с 22% и Ларнака с 20%. 56% покупателей в 2023 году были киприотами, а остальные - иностранными инвесторами; за первые 10 месяцев 2024 года зафиксировано 7 814 покупок киприотов, составивших 60% всех покупок, и 5 138 покупок иностранных инвесторов, причем в этот период, несмотря на снижение покупок иностранцами, в Ларнаке отмечен небольшой рост покупок иностранцев.
Арендные цены выросли во всех городах в 3-м квартале 2024 года по сравнению с аналогичным кварталом 2023 года (за исключением сегмента квартир в Лимасоле, где зафиксировано среднее снижение на 6,3%).
Болгария
Кредитная активность и рост доходов повышают цены на жилье в Болгарии
Во втором квартале года индекс цен на жилье в Болгарии вырос на 15,1% по сравнению с аналогичным кварталом 2023 года, что немного ниже роста на 16% в первом квартале. Цены выросли как на новые дома, так и на существующие объекты (вторичный рынок): новые дома подорожали на 15,6%, а вторичный рынок - на 14,8%. Эта тенденция заметна и в шести крупных региональных городах, где отмечено заметное ускорение роста цен в Русе, Бургасе и Стара-Загоре. Эти выводы подробно изложены в ежеквартальной публикации Болгарского национального банка Economic Review.
Несколько факторов способствуют росту цен на квартиры. Рост доходов домохозяйств, сильная кредитная активность и исторически низкие годовые процентные ставки по кредитам на новое жилье были значительными движущими силами. Кроме того, ограниченные возможности для инвестирования сбережений, с учетом отрицательной реальной процентной ставки по депозитам, тоже подталкивают больше людей на рынок жилья. Также резко вырос объем завершенных сделок купли-продажи - на 26,2% по сравнению с предыдущим кварталом, наряду с годовым ростом стоимости строительства новых зданий.
Вместе с тем, несмотря на эти позитивные факторы, есть определенные признаки предела, до которого цены на жилье могут продолжать расти. Наблюдается ослабление энтузиазма домохозяйств по поводу покупки новых домов, что может смягчить рост цен. Соотношение цены квартиры к арендной плате - распространенный показатель завышенной или заниженной оценки жилья - остается на 43% выше долгосрочного среднего. Это указывает на то, что домохозяйства покупают квартиры по причинам, выходящим за рамки немедленной финансовой доходности, например в ожидании будущего прироста капитала (рост стоимости) или рассматривая жилье как стабильное хранилище стоимости на фоне отрицательной реальной процентной ставки.
К сведению инвесторов в недвижимость за рубежом: где цена на пике и где есть место для роста
Статья обобщает обзоры экономических организаций о жилищных рынках Греции, Португалии и Кипра. В Греции, по данным центрального банка, цены на квартиры выросли примерно на 50% за последние семь лет, а Международный валютный фонд отметил в докладе в начале года, что рынок вошел в «пузырьковую территорию», в частности из-за спроса нерезидентов в рамках золотой визы. В Португалии рейтинговое агентство Morningstar DBRS обнаружило рост цен на жилье на 60% между концом 2018 года и третьим кварталом 2023 года - самый высокий среди 18 изученных стран, но, по его оценке, речь идет о рекордных ценах, а не о пузыре. На Кипре, по данным центрального банка, цены выросли примерно на 14% за год до первого квартала 2024 года, различные показатели указывают на замедление, а около 40% покупателей - нерезиденты.
Источник: «Глобс», Арик Мировски, 19.11.24
Рынок недвижимости США стабилизируется: цены на дома растут, но медленнее
Согласно докладу Национальной ассоциации риелторов США, в третьем квартале рост цен зафиксирован в 87% городских районов, но лишь на 7% рынков рост был двузначным, а примерно на 13% из них цены снизились. Медианная цена существующего дома выросла на 3,1% по сравнению с прошлым годом и достигла 418 700 долларов. Средний ежемесячный ипотечный платеж снизился на 2,4% - до 2 137 долларов, а главный экономист ассоциации оценил, что риск краха рынка невысок, в частности потому, что доля обращений взыскания и просрочек по ипотеке находится на историческом минимуме.
Источник: «Калькалист», 13.11.24
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית