שלום,
אנחנו בישורת האחרונה של 2024, ובעוד חודש נוכל לדעת מה קרה למחירי הנדל״ן בשנה החולפת ובכלל להתחיל לסכם את 2024.
מאחר והדיונים על תקציב המדינה 2025 עדיין מתנהלים בעצלתיים, אין לדעת עדיין אם תוארך הוראת השעה המטילה מס רכישה בשיעור של 8% על משקיעים, רוכשי דירה שנייה, ומה יקרה למע״מ. הותרת המס ברמה הנוכחית תשפיע, מן הסתם, על המשך ההשקעות הישראליות בחו״ל.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. מחירי הדירות ביוון ממשיכים לעלות.
ב. תוצאות משאל התושבים בבוקרשט.
ג. המהומה סביב תוצאות הבחירות לנשיאות ברומניה.
ד. הסיבות לעליית מחירי הדירות בבולגריה.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
שוק הנדל״ן ברבעון ה-3 המשיך להיות דינמי
אתר האינטרנט היווני Spitogatos, המשמש כאתר יד 2 הגדול במדינה ומנטר את מחירי הנדל״ן באופן קבוע פירסם את סקירת הנדל״ן לרבעון ה- 3 של 2024 וסיכם: שוק הנדל"ן היווני ממשיך להציג דינמי המאופיין בעליית מחירים במגזרים שונים. ברבעון זה, התעניינות מוגברת בדיור סטודנטים, בשילוב עם עונת הקיץ החזקה באופן מסורתי, השפיעו באופן משמעותי הן על ההשכרה והן על המכירה.
לפי הדו״ח מחיר המכירה הממוצע המבוקש של נדל"ן למגורים ביוון עלה ב-6.8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023. בנוסף, חלה עלייה של 7.6% במחירי השכירות הממוצעים המבקשים, מה שמצביע על עניין רב הן בשכירות והן באפשרויות רכישה.
הפרברים הדרומיים והצפוניים של אתונה והאיים הקיקלאדים נותרו המקומות הנחשקים ביותר עבור רוכשי נכסים, עם מחירי הרכישה הגבוהים ביותר במדינה. אזורים נוספים ראויים לציון כוללים: לפקדה ופיראוס.
כאשר בוחנים את שוק השכירות, הפרברים הדרומיים של אתונה והאיים הקיקלאדים נמצאים בראש הרשימה של מחירי השכירות הגבוהים ביותר, לצד מרכז אתונה ופיראוס. יש לציין, כי חלקידיקי הייתה עדה גם לעלייה במחירי השכירות, מונעת מהביקוש להשכרה לטווח קצר באזור ציורי זה.
אחד השינויים המשמעותיים ביותר ברבעון זה היה בפיראוס, שחוותה עלייה מרשימה של 27.8% במחירי המכירה למגורים בהשוואה לרבעון השלישי של 2023. בשוק השכירות, בפאתי סלוניקי נרשם הזינוק הגדול ביותר, כאשר מחירי השכירות זינקו ב-20%, מה שהדגיש את הביקוש הגובר לאפשרויות דיור מחוץ למרכזים עירוניים גדולים.
האזורים היקרים באתונה מבחינת מחירי המכירה המבוקשים הם: Vouliagmeni, Voula, Glyfada, Kolonaki-Lykavittos ו- Papagou
האזורים היקרים באתונה מבחינת מחירי השכירות המבוקשים הם: Vouliagmeni, Kolonaki- Lykavittos, Glyfada, Palaio Psychiko Voula
רומניה
משאל התושבים בבוקרשט - מה יהיה עתיד הבנייה בעיר
במסגרת ההצבעה בסיבוב הראשון לנשיאות רומניה שהתקיימה ב- 24/11 התבקשו תושבי בוקרשט להכריע במספר שאלות ביניהן, בין היתר, ״האם אתה מסכים שראש העיר הכללי של בוקרשט צריך להוציא היתרי בנייה לכל השטח המנהלי של העיר?״, וזאת במסגרת מאבקו של ראש עיריית בוקרשט, Nicusor Dan, ביזמי הנדל״ן, כאשר הוא מבקש להפקיע את סמכויות עיריות הסקטורים להנפיק היתרי בנייה.
מינימום של 30% מהמצביעים היו צריכים להשתתף במשאל כדי שהמשאל יקבל תוקף. כ-41% הצביעו, ובכך אישרו את משאל העם כניצחון גדול לראש העיר, כאשר 64.39% תמכו בהצעתו בנוגע להנפקת היתרי בנייה.
אחרי קדנציה בת 5 שנים של מאבקים משפטיים נגד יזמי הנדל״ן והקפאת הוצאת היתרי בנייה חדשים, בחירתו בקיץ לקדנציה נוספת ותוצאות משאל התושבים מותירות יזמים רבים עם הרבה סימני שאלה.
בחירות ברומניה
מהומה בבחירות לנשיאות, הימין התחזק בבחירות לפרלמנט
תוצאות הסיבוב הראשון בבחירות לנשיאות לרומניה היו הפתעה, כאשר בניגוד לציפייה בסקרים המקדימים והמדגמים של רשתות הטלוויזיה, את מס׳ הקולות הגדול ביותר קיבל המועמד העצמאי CĂLIN GEORGESCU עם 22.94% מהקולות, ואחריו הגיעו מועמדת מפלגת USR (מפלגת ימין-מרכז שהוקמה ב- 2018) ELENA-VALERICA LASCONI, ורוה״מ המכהן, ION-MARCEL CIOLACU מהמפלגה הסוציאל-דמוקרטית, עם קרב צמוד והפרש קולות מזערי ביניהם לאחר ספירת 99.3% מהקולות.
ממש ערב הסיבוב השני בבחירות לנשיאות התקבלה החלטת ביהמ״ש החוקתי של רומניה לבטל את תוצאות הבחירות בסיבוב הראשון לנשיאות רומניה והסיבוב השני, שאמור היה להתקיים אתמול יום ראשון (8/12) השבוע, בוטל.
ההחלטה התקבלה לאור טענות על התערבות רוסית בסיבוב הראשון, לאחר שלמקום הראשון הגיע GEORGESCU, מועמד עצמאי פרו-רוסי, שהקמפיין שלו היה כולו מבוסס על סרטוני טיקטוק.
הבחירות לפרלמנט הרומני התקיימו ביום ראשון (1/12), עם תוצאות מפתיעות:
המפלגה הסוציאל-דמוקרטית (PSD) שהרכיבה את הממשלה היוצאת קיבלה 21.96% מהקולות, ואחריה הגיעה מפלגת הימין הקיצוני AUR עם 18%, המפלגה הלאומית הליברלית (PNL) קיבלה 13.2%, והמפלגה הרפורמיסטית Save Romania Union (USR) קיבלה 12.4%.
מפלגת הימין הקיצוני SOS Romania קיבלה 7.36% מהקולות, ו- POT (Party of Young People) עם 6.46% מהקולות, וסוגרת את הרשימה מפלגת המיעוט ההונגרי (UDMR) עם 6.34%.
התוצאות מאשרות שהמפלגות הפרו-מערביות המסורתיות הצליחו לשמור על השליטה בפרלמנט למרות שתנועת הימין הקיצוני הגדילה את כוחה לכדי 25% מסך הקולות.
בימים שחלפו מפלגות המרכז המרכזיות של רומניה, כלומר המפלגה הסוציאל-דמוקרטית (PSD), המפלגה הלאומית הליברלית (PNL), האיחוד הרפורמיסטי Save Romania (USR), ומפלגת המיעוט ההונגרי האתני, UDMR, אמורות להקים קואליציה פרו-אירופית עם רוב בפרלמנט. ההסכם משאיר את מפלגות הימין הקיצוני שעלו לכ-33% בבחירות האחרונות לפרלמנט וסוללת את הדרך לממשלה חדשה.
משולחנו של הכותב:
המהומה וחוסר הוודאות בכל הנוגע לבחירות לנשיאות ותוצאות הבחירות לפרלמנט, כל אלו משדרים אי יציבות פוליטית ועשויים להשפיע על הכלכלה הרומנית בטווח הקצר.
שילוב של אי היציבות הפוליטית הזמנית ביחד עם תוצאות משאל התושבים בבוקרשט עשויים לייצר בעיות ליזמי הנדל״ן. חשוב לזכור שהמאבק של ראש עיריית בוקרשט ביזמי הנדל״ן, הנמשך מזה כ- 5 שנים, והקפאת הנפקת היתרי בניה לפרויקטים חדשים, גרמו לירידה בהתחלות הבניה בבוקרשט ולעליית מחירים, כמו גם ליציאה של יזמים וגם רוכשים לפרויקטים מחוץ לעיר.
קפריסין
תובנות מדו״ח KPMG על שוק הנדל״ן בקפריסין
על פי המהדורה ה-13 של 'תובנות שוק הנדל"ן של KPMG קפריסין', צבר פרויקטי הנדל"ן בקפריסין ממשיך להתרחב בשנת 2024, כאשר הבנייה למגורים מובילה את התחום.
הדו״ח מציין כי המחצית הראשונה של 2024 חל גידול של 32.5% בהיתרי הבניה שניתנו ביחס לתקופה המקבילה ב- 2023, 34% מהיתרי הבניה ניתנו בניקוסיה, 27% בלימסול ו-19% בלרנקה. 81% מכלל היתרי הבניה שניתנו הינם לפרויקטים למגורים.
לימסול ב-2023 הובילה עם 33% מתוך 15,567 הסכמי המכר שדווחו, ואחריה פאפוס עם 22% ולרנקה עם 20%. 56% מהרוכשים ב- 2023 היו קפריסאים והיתר משקיעים זרים, כאשר ב-10 החודשים הראשונים של 2024 נרשמו 7,814 רכישות של קפריסאים המהוות 60% מסך הרכישות ו- 5,138 רכישות של משקיעים זרים, כאשר בתקופה זו למרות הירידה ברכישות ע״י זרים נמדד גידול קטן ברכישות הזרים בלרנקה.
מחירי השכירות עלו בכל הערים ברבעון ה- 3 של 2024 לעומת הרבעון המקביל ב- 2023 (למעט בסגמנט הדירות בלימסול שם נרשמה ירידה ממוצעת של 6.3%).
בולגריה
פעילות אשראי ועלייה בהכנסות מעלה את מחירי הדיור בבולגריה
ברבעון השני של השנה עלה מדד מחירי הדיור בבולגריה ב-15.1% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2023, מעט נמוך מהעלייה של 16% ברבעון הראשון. גם בתים חדשים וגם בנכסים קיימים (יד 2) עלו המחירים, כאשר בתים חדשים עלו ב-15.6% ובשוק היד 2 ב-14.8%. מגמה זו ניכרה גם בשש הערים האזוריות הגדולות, בהן נצפתה האצה בולטת בעליית המחירים ברוסה, בורגס וסטארה זגורה. ממצאים אלה מפורטים בפרסום הרבעוני של הבנק הלאומי הבולגרי, Economic Review.
מספר גורמים תורמים לעליית מחירי הדירות. עלייה בהכנסות משקי הבית, פעילות חזקה של הלוואות וריביות שנתיות נמוכות היסטורית על הלוואות לדירות חדשות היו מניעים משמעותיים. בנוסף, האפשרויות המצומצמות להשקיע בחסכונות, בהתחשב בריבית ריאלית שלילית על פיקדונות, גם דוחפת יותר אנשים לשוק הדיור. גם היקף עסקאות המכירה שהושלמו זינק, ועלה ב-26.2% בהשוואה לרבעון הקודם, לצד עלייה שנתית בעלות הבנייה של מבנים חדשים.
עם זאת, למרות הגורמים החיוביים הללו, יש אינדיקציה מסוימת למגבלה לכמה מחירי הדיור יכולים להמשיך לגדול. נצפתה היחלשות בהתלהבות משקי הבית מרכישת בתים חדשים, מה שעלול למתן את עליות המחירים. יחס מחיר דירה לשכירות, אינדיקטור נפוץ להערכת יתר של דיור או שווי נמוך, נותר גבוה ב-43% מהממוצע לטווח ארוך. זה מצביע על כך שמשקי בית רוכשים דירות מסיבות מעבר לתשואות פיננסיות מיידיות, כמו ציפייה לרווחי הון עתידיים (עליית ערך) או ראיית דיור כמאגר יציב של ערך על רקע ריבית ריאלית שלילית.
לידיעת משקיעי הנדל"ן בחו"ל: איפה המחיר בשיא והיכן יש מקום לעליות
הכתבה מרכזת סקירות של גופים כלכליים על שוקי הדיור ביוון, בפורטוגל ובקפריסין. ביוון, לפי הבנק המרכזי, מחירי הדירות עלו בכ-50% בשבע השנים האחרונות, וקרן המטבע הבינלאומית ציינה בדוח מתחילת השנה כי השוק נכנס ל"טריטוריית בועה", בין היתר בשל ביקושים של תושבי חוץ במסגרת ויזת הזהב. בפורטוגל מצאה סוכנות הדירוג Morningstar DBRS עלייה של 60% במחירי הדיור בין סוף 2018 לרבעון השלישי של 2023, הגבוהה מבין 18 המדינות שבדקה, אך להערכתה מדובר במחירי שיא ולא בבועה. בקפריסין, לפי הבנק המרכזי, המחירים עלו בכ-14% בשנה עד הרבעון הראשון של 2024, אינדיקטורים שונים מצביעים על האטה, וכ-40% מהרוכשים הם תושבי חוץ.
מקור: גלובס, אריק מירובסקי, 19.11.24
שוק הנדל"ן האמריקאי מתייצב: מחירי הבתים מטפסים, אבל לאט יותר
לפי דוח של איגוד סוכני הנדל"ן הארצי בארה"ב, ברבעון השלישי נרשמו עליות מחירים ב-87% מהאזורים העירוניים, אך רק ב-7% מהשווקים העלייה הייתה דו-ספרתית, ובכ-13% מהם המחירים ירדו. המחיר החציוני לבית קיים עלה ב-3.1% לעומת השנה הקודמת והגיע ל-418,700 דולר. תשלום המשכנתא החודשי הממוצע ירד ב-2.4% ל-2,137 דולר, והכלכלן הראשי של האיגוד העריך כי הסיכון לקריסת השוק נמוך, בין היתר משום ששיעור העיקולים וחדלות הפירעון על משכנתאות נמצא בשפל היסטורי.
מקור: כלכליסט, 13.11.24
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.