Здравствуйте!
Выборы, прошедшие в прошлом месяце в Румынии и Португалии, а также выборы, состоявшиеся в начале этого месяца в Польше, могут создать новые возможности для инвесторов и застройщиков недвижимости, работающих за рубежом.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Центральный банк Греции прогнозирует продолжение роста в 2025 году.
б. Греция входит в число 5 ведущих стран Евросоюза по инвестициям в роскошные отели.
в. Хагаг строит новый отель в Бухаресте.
г. Мэр Бухареста избран президентом Румынии.
д. Центральный банк Кипра - замедление роста цен на квартиры.
е. Выборы в Португалии в третий раз завершились без решающего результата.
Приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Центральный банк Греции прогнозирует продолжение роста в 2025 году
Согласно прогнозам Центрального банка Греции, опубликованным 30.05.2025, греческая экономика, судя по всему, сохранит темпы роста в 2025 году.
ВВП страны, как ожидается, вырастет на 2,3%, что выше среднего показателя по еврозоне. Основными двигателями этого роста станут частное потребление и инвестиции, которые получают значительный импульс от европейских фондов, что отражает усилия по повышению активности в греческой экономике.
В докладе также прогнозируется снижение инфляции: гармонизированный индекс потребительских цен снизился до 2,6% в апреле 2025 года по сравнению с 3,1% в марте. Это снижение вызвано главным образом падением цен на энергоносители и переработанные продукты питания - факторами, повышавшими стоимость жизни в предыдущие месяцы.
На рынке труда занятость незначительно выросла на 0,1% в годовом выражении, тогда как уровень безработицы снизился до 8,3% - самого низкого значения за последние годы. Это отражает положительное влияние экономического восстановления и инвестиций на местном рынке.
Вместе с тем картина не лишена трудностей. Дефицит текущего счёта расширился в первом квартале 2025 года вследствие ухудшения баланса товаров и услуг. Внешний дисбаланс напоминает о необходимости укреплять конкурентоспособность греческой экономики.
В докладе Банка Греции в качестве ключевых рисков выделены изменение климата и растущая неопределённость в мировой торговой политике. Эти факторы могут ограничить импульс роста страны и подчёркивают необходимость осторожной фискальной политики и продолжения реформ.
Греческая экономика, несмотря на трудности, продолжает расти положительными темпами. Ожидается, что 2025 год будет годом с хорошими перспективами - при условии, что внешние риски будут успешно преодолены, а реформаторский импульс сохранится.
Правительство Греции введёт новую политику в сфере недвижимости
Заместитель премьер-министра Костис Хацидакис (Kostis Hatzidakis) и министр Кириакос Пьеракакис (Kyriakos Pierrakakis) объявили о новой стратегии, призванной поддержать жилищную политику правительства и увеличить предложение жилья.
По словам заместителя премьер-министра, масштаб жилищного кризиса требует принятия новых мер, и поэтому сейчас реализуются следующие действия:
- возможность выставить на продажу на рынке ту часть жилья, которая не относится к социальному жилью, - чтобы инвестиции можно было вернуть быстрее.
- возможность восстановления существующих зданий в дополнение к строительству новых зданий на пустых участках.
- создание центрального органа управления социальным жильём и электронного реестра проектов - для повышения прозрачности и эффективного соответствия потребностям.
улучшение нормативной базы путём подготовки местных и специальных городских планов, а также координация ответственных министерств с помощью трёх действий:
- создание постоянной межведомственной комиссии по жилью с участием всех соответствующих министерств.
- создание специальной цифровой платформы, на которой у граждан будет возможность узнать обо всех программах доступного жилья и легко найти любую программу, подходящую их профилю.
- создание системы мониторинга жилищной политики для постоянного ежемесячного наблюдения как за рыночными ценами, так и за использованием ресурсов государственных программ.
Следует отметить, что правительство уже решило продлить налоговые льготы для владельцев недвижимости, ремонтирующих свои объекты, что найдёт отражение в будущих законодательных положениях.
Помимо объявленных новых мер, экономический штаб прорабатывает и другие варианты, в том числе сценарий обязательной уплаты арендной платы через банки для повышения прозрачности, поскольку заявляемая средняя арендная плата не соответствует действительности, а это означает, что многие владельцы уклоняются от налогов.
Министерство финансов рассматривает широкий спектр стимулов, цель которых - увеличить предложение жилья.
- Одно из предложений, лежащих на столе, - лишить государственной субсидии на аренду тех арендаторов, которые не выполняют своих обязательств.
- Рассматривается сценарий введения налога на неиспользование для тех, кто оставляет свои объекты закрытыми.
- На повестке дня также предложения по изменению налоговой шкалы на доход от недвижимости. На данный момент этот доход облагается следующим образом:
- до 12 000 евро: 15%
- от 12 001 до 35 000 евро: 35%
- свыше 35 000 евро: 45%
Изучается возможность введения промежуточных ставок (например, 20% или 25% для доходов от 12 001 до 20 000 или 25 000 евро), чтобы налоговое бремя стало более пропорциональным. Скорее всего, эти изменения будут касаться только доходов от долгосрочной аренды, тогда как действующие ступени сохранятся для краткосрочной аренды (в стиле Airbnb).
Греция входит в число 5 ведущих стран Евросоюза по инвестициям в роскошные отели
Греция закрепила за собой положение ведущего направления для инвестиций в роскошные отели, обеспечив себе место среди пяти ведущих рынков Евросоюза в сфере премиального гостеприимства в 2024 году.
На фоне резкого роста стратегических инвестиций в прошлом году добавилось 12 000 новых гостиничных номеров, включая 8 500 в объектах категории четыре и пять звёзд, согласно данным Федерации отельеров Греции, обработанным INSETE Intelligence.
На европейском рынке роскошных отелей в 2024 году были заключены значительные сделки на сумму 10,95 млрд евро в рамках 137 сделок, связанных с четырёх- и пятизвёздочными отелями, как сообщает Global Asset Solutions. Несмотря на нестабильный экономический климат, сектор сохранил сильный импульс, а Греция выделилась качественным предложением, хотя сделок было меньше.
Сделки Греции с высокой стоимостью
Греция зафиксировала инвестиции на 438 млн евро всего в четырёх сделках, что составляет 4% всего рынка инвестиций в отели Евросоюза. Страна достигла самой высокой средней стоимости сделки в Европе - 109,5 млн евро, и впечатляющей цены за номер - 332 000 евро, обогнав такие страны, как Швеция и Германия. Всего сменили владельцев 1 321 номер с упором на элитные объекты.
Самой заметной сделкой стала покупка Grand Hyatt Athens - отеля на 548 номеров, ставшей крупнейшей гостиничной сделкой в Европе по числу номеров в 2024 году. Эта сделка подчеркнула растущую притягательность Афин как центра инвестиций в роскошное гостеприимство. Другие ведущие направления, такие как Миконос и Санторини, также вызвали большой интерес, укрепив репутацию Греции как страны «трофейных активов» - знаковых объектов с премиальными оценками и сильным потенциалом роста.
Рекордное прибавление номеров
Гостиничный сектор Греции пережил беспрецедентный рост: за 2023-2024 годы добавлено 24 649 новых номеров, что побило прежние рекорды. Только в 2024 году инвестиции в новое строительство и ремонт достигли 2,805 млрд евро, что на 0,4% больше, чем 2,795 млрд евро в 2023 году.
Более широкий туристический сектор, включая негостиничные средства размещения, такие как виллы, обеспечил инвестиции на 5,063 млрд евро в 2024 году, при расходах добавленной стоимости на местном уровне в 2,440 млрд евро. Доходы отелей также выросли на 8,8% до 11,5 млрд евро благодаря устойчивому спросу в высокий сезон и росту туризма в межсезонье, что повысило заполняемость и тарифы в отелях, работающих круглый год.
Блестящее будущее греческого туризма
Ориентация Греции на качественные и стратегически расположенные объекты позиционирует её как зрелый рынок роскошного гостеприимства. Способность страны привлекать избирательные и высокостоимостные инвестиции подчёркивает устойчивость её высокодоходного туристического сектора. Пока глобальные инвесторы продолжают присматриваться к знаковым направлениям Греции, страна готова сохранять конкурентное преимущество в ландшафте роскошных отелей Европы.
Румыния
Хагаг объявила о строительстве отеля сети Radisson в Бухаресте
Hagag Development Europe объявила о выходе в сферу гостиничного бизнеса и строительстве отеля под брендом Radisson RED в центре Бухареста. Здание 40-х годов прошлого века служило офисным зданием и будет переоборудовано с инвестицией около 13 млн евро в отель на 104 номера.
Мэр Бухареста Никушор Дан (Nicușor Dan) избран президентом Румынии
После более чем полугода политического хаоса избирательная кампания по выборам президента Румынии завершилась победой мэра Бухареста, ставшего президентом Румынии.
После того как по итогам первого тура президентских выборов в конце 2024 года Конституционный суд снял кандидатуру Калина Джорджеску (Calin Georgescu), президент Румынии Клаус Йоханнис (Klaus Iohannis) ушёл в отставку и был назначен временный президент.
По итогам первого тура президентских выборов 4 мая первое место занял Джордже Симион (George Simion), которого поддержали Джорджеску и ультраправая партия AUR, тогда как кандидат правящей коалиции Крин Антонеску (Crin Antonescu) занял лишь третье место (и вслед за итогами выборов премьер-министр ушёл в отставку), а на втором месте неожиданно оказался мэр Бухареста Никушор Дан (Nicușor Dan), независимый кандидат.
Во втором туре выборов, состоявшемся 18 мая, гонка казалась напряжённой, причём кандидаты делали упор главным образом на своих позициях относительно дальнейшего членства Румынии в Евросоюзе, однако итоги выборов показали явную победу Никушора Дана (Nicușor Dan), который сразу после избрания начал контакты по формированию нового правительства.
Несмотря на его победу, важно помнить, что Румыния остаётся страной с политической и социальной напряжённостью. Джордже Симион (George Simion), соперник Никушора Дана (Nicușor Dan), оспорил итоги выборов в Конституционном суде (жалоба отклонена), а социальная напряжённость, приведшая к широкой поддержке националистического кандидата, всё ещё сохраняется. Сам избранный президент признал, что «напряжение в обществе сохранится месяцы или годы»
Со стола автора:
1. Победа Никушора Дана, известного как проевропейский политик и сторонник верховенства закона, может принести больше политической стабильности и укрепить приверженность Румынии Евросоюзу и союзу НАТО. Для инвесторов это положительный знак, свидетельствующий о регуляторной определённости, соответствии европейским стандартам и более открытой деловой среде для иностранных инвестиций.
Победа кандидата, поддерживающего дальнейший прозападный курс Румынии, выразится в продолжении поддержки Украины, укреплении связей с Евросоюзом и Соединёнными Штатами. Это важный фактор для застройщиков и инвесторов, работающих в глобальной среде.
2. Избранный президент подчеркнул в своих обращениях необходимость «коренных изменений» в управлении Румынией и в государственных институтах. Будучи мэром Бухареста, он уже стал известен своей деятельностью против коррупции и продвижением надлежащего управления. Ожидается, что в качестве президента он будет действовать в направлении укрепления государственных институтов и сокращения бюрократии и коррупции.
3. В инаугурационной речи избранный президент коснулся экономического положения Румынии и подчеркнул, что «румынское государство тратит больше, чем может себе позволить». Это заявление намекает на более осторожный экономический подход с акцентом на бюджетную ответственность и создание среды, привлекающей инвестиции.
Победа Никушора Дана на президентских выборах в Румынии символизирует явное предпочтение стабильности, проевропейских реформ и борьбы с коррупцией. Для застройщиков и инвесторов это положительный знак, предвещающий более предсказуемую деловую среду с акцентом на надлежащее управление и привлечение инвестиций. Вместе с тем важно оставаться бдительными в отношении существующей политической и социальной напряжённости и следить за реализацией обещанных реформ.
Болгария
Что произойдёт с ценами на недвижимость при переходе на евро
Предстоящий переход на евро, ожидаемый 1 января 2026 года, вызывает сомнения и опасения. Помимо политических разногласий, многие граждане обеспокоены ростом цен. Правительство настаивает, что предотвратит спекулятивное повышение и округление цен вверх на товары повседневного спроса, однако есть один рынок, на котором регулирование имеет ограниченное влияние, - недвижимость. Этот рынок действует по принципу спроса и предложения, и цены на недвижимость несколько раз подскакивали в последние годы, хотя Болгария ещё не вступила в еврозону. Сделки с недвижимостью давно заключаются преимущественно в евро, но есть опасение, что вступление в еврозону может ускорить рост цен на недвижимость.
Один из аргументов, подпитывающих эти опасения, - ожидаемое снижение обязательных резервов, которые банки должны держать в Болгарском народном банке, с 12% всего до 1%. Эта перемена, как ожидается, высвободит около 15 млрд левов, которые могут быть использованы для ипотечных кредитов и ещё больше раздуть пузырь на рынке недвижимости.
В недавно опубликованном Болгарским народным банком докладе указывается, что нынешние цены на недвижимость примерно на 13,3% выше долгосрочных устойчивых средних, хотя на рынке заметно замедление. Вместе с тем экономист Стоян Панчев (Stoyan Panchev), сооснователь Клуба экспертов по экономике и политике (EKIP), подчёркивает, что, хотя сниженные банковские резервы могут привести к большей ликвидности в кредитовании, это не гарантирует скачка цен. По словам Панчева, эта дополнительная ликвидность может быть ограничена ростом процентных ставок, возможно через выравнивание болгарских ставок со ставками Европейского центрального банка, либо рецессией или финансовым кризисом. Без этих тормозов повышенная ликвидность действительно может толкнуть цены на недвижимость вверх.
Панчев добавляет, что общая инфляция и рост цен ожидаются после введения евро, но рынок недвижимости уникален и непредсказуем из-за различных факторов. Ипотечные ставки в Болгарии сегодня очень низкие, но экономические принципы указывают, что со временем они могут вырасти до более средних уровней независимо от введения евро.
Иван Вълков (Ivan Velkov) из Болгарской торгово-промышленной палаты и вице-президент Совета мировых экспертов Международной федерации специалистов по недвижимости считает, что спекулятивный рост цен на недвижимость уже поглощён рынком. Он утверждает, что введение евро само по себе не ускорит и не замедлит тенденции цен на недвижимость, которые формируются главным образом внутренними экономическими условиями. Вълков подчёркивает, что инфляция, как в Болгарии, так и во всём Евросоюзе, - ключевой фактор, влияющий на цены на недвижимость на всём континенте: более спокойная инфляция означает более стабильный рост цен повсюду.
Вълков также преуменьшает влияние 15 млрд левов, которые банки могут получить от снижения требований к резервам. По сравнению с общей стоимостью строительного фонда Болгарии, исчисляемой сотнями миллиардов, эта сумма сравнительно незначительна и не должна драматически повлиять на рынок. Вместо этого он указывает на государственные инвестиции, такие как строительство дорог и гранты, как на более сильные факторы, направляющие деньги в недвижимость и подталкивающие цены вверх.
Ускорятся ли цены после введения евро, остаётся неясным. Пока рынок недвижимости продолжает расти, но более медленными темпами. Панчев отмечает, что быстрый рост цен, наблюдавшийся в последние годы, не может продолжаться бесконечно, поскольку рынок приближается к уровням, которые наблюдались незадолго до финансового кризиса 2008 года. Тем временем Вълков прогнозирует перемену в динамике рынка, при которой современное качественное строительство становится необходимым. Продавцы, не соответствующие этим стандартам, могут сталкиваться со всё большими трудностями при продаже своих объектов.
Кипр
Центральный банк Кипра - замедление роста цен на квартиры
Рост цен на жилую недвижимость продолжал замедляться в 4-м квартале 2024 года, по данным Центрального банка Кипра, который назвал главной причиной этого высокую стоимость строительных материалов и высокую стоимость кредитов.
Исходя из квартальных результатов Центрального банка Кипра, в 4-м квартале 2024 года в годовом выражении индексы цен на жилую недвижимость Центрального банка Кипра (дома и квартиры) зафиксировали замедление роста, при этом индекс цен на квартиры показал более сильное замедление по сравнению с индексом цен на дома.
Различные показатели свидетельствуют, что отрасль недвижимости, по-видимому, в целом замедляет восходящую траекторию, что отражается в замедлении роста числа сделок в сочетании с ростом предложения (рост доступности жилья для аренды и продажи).
Факторами, сдерживающими расширение активности в отрасли недвижимости, по данным Центрального банка Кипра, являются стоимость строительных материалов, которая продолжает колебаться на высоком уровне, а также стоимость кредитов, остающаяся относительно высокой в рассматриваемом периоде по сравнению с предыдущими пятью годами.
По данным банка, в 4-м квартале 2024 года резкое ускорение роста цен зафиксировано только в Пафосе (13,4%), тогда как в Никосии, Лимасоле, Ларнаке и Фамагусте отмечено замедление (0,7%, 4,4%, 6,5% и 9,2% соответственно).
В годовом выражении резкое ускорение роста цен на квартиры зафиксировано в Пафосе (14,7%), тогда как в Лимасоле и Фамагусте отмечено замедление (5,1% и 7,8% соответственно).
Никосия зафиксировала снижение (-0,4%), тогда как Ларнака показала стабильный годовой темп роста (6,1%).
В годовом выражении рост цен на квартиры замедлился во всех районах. В Никосии цены на квартиры выросли на 2,6%, в Лимасоле - на 5,5%, в Ларнаке - на 8,7%, в Пафосе - на 12,1% и в Фамагусте - на 14,2%. В течение четвёртого квартала 2024 года зафиксирован годовой рост числа документов о продаже во всех районах, кроме Никосии и Фамагусты, где отмечено снижение.
Португалия
Выборы в третий раз завершились без решающего результата
Португалия в последние годы пережила период относительной политической нестабильности: 3 повторные избирательные кампании за 3 года. Последние выборы в мае 2025 года стали знаковым событием и состоялись после роспуска парламента президентом Марселу Ребелу ди Соузой (Marcelo Rebelo de Sousa). Вопрос жилищного кризиса и роста цен на недвижимость был одной из центральных тем в кампаниях различных партий.
Выборы в мае 2025 года оставили Португалию с правоцентристским правительством во главе с Демократическим альянсом (AD), состоящим главным образом из Социал-демократической партии (PSD) и Народной партии (CDS). Входящий (и одновременно уходящий) премьер-министр - Луиш Монтенегру (Luís Montenegro), хотя выборы состоялись из-за коррупционного дела, в которое он был вовлечён. AD получил около 31,8% голосов и 91 место в парламенте.
Значительное изменение - существенный рост ультраправой партии Chega! («Хватит!») во главе с Андре Вентурой (André Ventura), получившей около 22,8% голосов и 60 мест и ставшей второй по величине политической силой, тогда как Социалистическая партия (PS), инициировавшая досрочные выборы, потеряла силу и заняла третье место с около 22,8% голосов и 58 местами.
Со стола автора:
1. Предыдущее правительство исключило инвестиции в недвижимость из списка вариантов, дающих право на «золотую визу», в августе 2023 года, пытаясь бороться с ростом цен на жильё и спекуляциями на рынке недвижимости. Демократический альянс (AD) и правые партии в целом более склонны поддерживать иностранные инвестиции. Уже звучали разговоры о возможности пересмотра программы «золотой визы», возможно с возвращением варианта недвижимости в определённом формате или с созданием новых стимулов. Хотя официальные обновления политики пока не опубликованы, слышны намерения правительства улучшить визовые программы и налогообложение, чтобы сделать Португалию более привлекательным направлением для инвестиций. Возможно, будут рассмотрены проекты доступного жилья, жилья для долгосрочной аренды или застройки в малонаселённых районах.
Хотя официального подтверждения пока нет, позиция нынешнего правительства более проинвестиционная, и это может обернуться положительными изменениями в программе «золотой визы» в будущем. Спрос на «золотую визу» в Португалии в последний год заметно вырос, даже без варианта недвижимости, что свидетельствует о доверии к стране.
2. Жилищный кризис - острая тема в Португалии: цены на квартиры в последние годы резко выросли. Новое правительство окажется под давлением в связи с необходимостью заняться этим вопросом. Если социалистическое правительство принимало такие меры, как ограничения краткосрочной аренды (Airbnb) и продвижение социального жилья, то нынешнее правительство может применить иные подходы. С одной стороны, возможно, будет меньше государственного вмешательства в ограничения аренды недвижимости, с другой - правительство может продвигать программы, ведущие к увеличению предложения жилья, например через упрощения в строительстве или высвобождение земель.
3. Португалия по-прежнему привлекательна для инвесторов благодаря качеству жизни, развивающемуся туризму и стратегическому расположению. Несмотря на политические перемены, сильные основы португальского рынка недвижимости остаются неизменными: спрос на другие визы (такие как D7 и D8), конкурентная арендная доходность в туристических районах и относительно конкурентные цены на недвижимость по сравнению с Западной Европой. Новое правительство, как ожидается, продолжит поддерживать внутренние и внешние инвестиции.
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית