Здравствуйте!
Война с Ираном почти на две недели заморозила израильский рынок недвижимости и одновременно усилила интерес к недвижимости за рубежом, и застройщики и маркетологи проектов в Средиземноморском бассейне и странах Восточной Европы хорошо это ощущают.
Одновременно слухи о скором завершении войны в Украине вызывают у европейских застройщиков опасения по поводу роста строительных затрат, когда ресурсы будут направлены на восстановление страны, тем более что экономическое положение в немалом числе стран требует фискальных мер, которые также могут привести к росту цен на недвижимость.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Доклад Центрального банка Греции: прогноз положительного роста наряду с глобальными вызовами.
б. Краткосрочная аренда в Греции - продолжение роста рынка наряду с продлением ограничений на аренду.
в. Новое правительство приступило к работе в Румынии с новыми экономическими мерами.
г. Цены на квартиры в Болгарии продолжают расти.
Новое в нашей рассылке: наши публикации в СМИ, включая экспертные мнения, личные интервью, обзоры и новые наблюдения.
Приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Центральный банк Греции: прогноз положительного роста наряду с глобальными вызовами
Центральный банк Греции прогнозирует экономический рост на 2,3% для Греции в этом году. Этот темп роста, как ожидается, будет выше среднего по еврозоне и поможет Греции постепенно сблизиться со средним уровнем реального ВВП на душу населения в Евросоюзе.
Вместе с тем прогноз указывает и на ряд рисков и неопределённостей, которые могут затруднить этот рост:
- Усиление протекционизма в международной торговле и значительно более сильное, чем ожидалось, замедление экономики еврозоны.
- Более сильное негативное влияние на мировую экономическую среду, международные финансовые условия и энергетический рынок вследствие общей неопределённости и эскалации геополитической напряжённости.
- Потенциальные трудности со стороны более напряжённого рынка труда, более сильного давления на заработную плату, стихийных бедствий, связанных с изменением климата, и более медленного, чем ожидалось, освоения средств из Фонда восстановления и устойчивости (Recovery and Resilience Facility - RRF).
- Деловая среда в Греции по-прежнему страдает от сложной и часто меняющейся нормативной базы, неэффективной судебной системы, регуляторных барьеров, неформальной экономики и ограниченного доступа к финансированию для малых и средних компаний.
- Несоответствие навыков и низкие образовательные результаты дополнительно вредят инновациям и занятости.
Для преодоления этих трудностей Банк Греции предлагает политические реформы, включающие обеспечение устойчивости государственного долга, соблюдение европейских бюджетных правил и осуществление фискальных реформ, в большей мере поддерживающих рост, таких как повышение эффективности налоговой системы и качества государственных расходов. Быстрое освоение средств RRF также считается жизненно важным для роста инвестиций и ускорения «зелёного» и цифрового перехода.
Рассматривается продление ограничений на краткосрочную аренду
Министерство финансов Греции рассматривает возможность продлить действующие ограничения на краткосрочную аренду (например, Airbnb) до конца 2026 года и даже распространить их на дополнительные районы за пределами центра Афин. Цель этой меры - справиться с ростом цен на недвижимость и дороговизной жилья, вызванными, среди прочего, превращением обычных жилых квартир в квартиры для краткосрочной аренды.
Центральный банк Греции отмечает, что, несмотря на различные программы помощи в жилищной сфере, они не решают корень проблемы - отсутствие достаточного предложения жилья. Банк подчёркивает, что превращение квартир в туристическую аренду давит на рыночные цены и арендную плату, а налоговые ограничения или запреты на новую аренду не решают базовый дисбаланс между предложением и спросом на жильё.
Несмотря на ограничения, уже действующие в центре Афин на 2025 год и включающие запрет на выдачу новых лицензий в первом (Koukaki, Plaka, Kolonaki, Syntagma, Omonia, Monastiraki, Exarchia, Ilisia, Neapoli), втором (Neos Kosmos, Agios Artemios, Pagkrati) и третьем (Votanikos, Metaxourgeio, Gazi, Petralona, Rouf) городских кварталах Афин - популярных туристических районах, где растёт арендная плата и наблюдается большой интерес инвесторов, - рынок краткосрочной аренды продолжает процветать. Причина в том, что многие владельцы недвижимости успели получить лицензии заранее, до вступления ограничений в силу. Кроме того, ограничения в центре Афин привели к росту краткосрочной аренды в других районах города.
В заключение Банк Греции подчёркивает, что для решения жилищного кризиса необходима более комплексная стратегия, сосредоточенная на увеличении предложения и возвращении квартир на рынок долгосрочной аренды.
Рынок краткосрочной аренды в Греции продолжает расти в 2025 году
По данным INSETE (институт греческих туристических объединений), рынок краткосрочной аренды в Греции продолжает значительный рост в 2025 году. Заметный рубеж: в апреле 2025 года впервые была преодолена отметка в миллион мест, доступных для краткосрочной аренды, и это достижение было достигнуто заметно раньше, чем годом ранее (июль 2024 года). Этот рост сопровождается ростом спроса и заполняемости, хотя средняя продолжительность пребывания, напротив, сократилась.
Доминирование иностранных гостей на рынке краткосрочной аренды усиливается, что свидетельствует о значительном инвестиционном потенциале для международных инвесторов.
Важно отметить, что в ответ на этот рост министерство туризма Греции представило новое законодательство, вступившее в силу в январе этого года, с целью установить стандарты качества и эксплуатации для этих мест размещения. Новые правила призваны обеспечить качество размещения и туристического предложения в целом и включают такие требования, как использование объектов в качестве основного жилья с естественным освещением и вентиляцией, кондиционер, страхование гражданской ответственности и средства безопасности, такие как огнетушители и датчики дыма. Министерство туризма вместе с совместными инспекционными группами будет отвечать за соблюдение этих стандартов.
Со стола автора:
Продолжающийся рост рынка краткосрочной аренды в Греции наряду с новым законодательным регулированием обеспечивает более ясные рамки и стабильный потенциал доходности для инвесторов. Вместе с тем крайне важно понимать нюансы местного регулирования и проводить тщательную проверку (due diligence) - юридическую, финансовую и физическую - перед любой инвестицией.
Ограничения, введённые правительством Греции, обязывающие объекты соответствовать определённым эксплуатационным и качественным стандартам (таким как основное использование, естественное освещение, кондиционер, страхование гражданской ответственности и средства безопасности), означают рост первоначальных затрат и требований к текущему обслуживанию для инвесторов. Вместе с тем они способствуют более регулируемому и безопасному рынку, со временем снижают операционные риски и повышают доверие арендаторов. Для серьёзных инвесторов, готовых соответствовать этим требованиям, это возможность выстроить более качественные сделки с потенциалом долгосрочной стабильности и доходности.
Наше освещение в СМИ
«Пока многие ждут, когда осядет пыль, смелые уже строят завтрашний день».
«Недвижимость, как и любой другой рынок, требует мышления. Не только покупки, но и стратегии».
«В условиях масштабных разрушений способность быстро отстроиться заново имеет решающее значение».
Румыния
Новое правительство приступает к работе с новыми экономическими мерами
Вступивший в должность президент назначил премьер-министром Илие Болояна (Ilie Bolojan), председателя Либеральной партии (PNL), исполнявшего обязанности временного президента со времени отставки прежнего президента; сформированное под его руководством новое правительство приведено к присяге и вступило в должность 25/6. Оно состоит из коалиции с PSD (Социал-демократическая партия), UDMR (партия венгерского меньшинства) и USR; среди прочего решено, что в апреле 2027 года состоится ротация и премьер-министром будет назначен представитель PSD. В новом правительстве 16 министров.
С началом работы новое правительство объявило, что будет заниматься главным образом экономическими вопросами, поскольку перед ним стоит трудная задача вернуть экономику в нужное русло и избежать понижения кредитного рейтинга. Программа правительства описывает амбициозную повестку фискальных и административных реформ, и среди первых решений было решение о повышении НДС с 19% до 21% с 1/8/2025.
Рост цен продолжается с небольшими ценовыми коррекциями в начале лета. Сколько стоят квартиры в Румынии?
Цены на новые квартиры продолжили расти в июне в Бухаресте (4,1%) и Яссах (3,8%). Вместе с тем в нескольких крупных городах зафиксированы небольшие ценовые коррекции.
В Клуже наблюдалось снижение цен примерно на 3% на новые квартиры без каких-либо изменений на вторичном рынке; в Брашове запрашиваемая цена на новые квартиры снизилась примерно на 1,5% по сравнению с маем, тогда как и здесь запрашиваемая цена на вторичные квартиры осталась без изменений; в Тимишоаре зафиксирован рост запрашиваемой цены на новые квартиры на 2,5% и на 1,5% на вторичные квартиры.
Одновременно Национальный институт статистики опубликовал данные о том, что число разрешений на строительство, выданных для жилищного строительства, растёт по всей стране.
В мае в Румынии было выдано 3 364 разрешения на строительство, что на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В Бухаресте и окрестностях было выдано в общей сложности 354 разрешения на строительство жилых зданий. Почти 92% из них были на здания в уезде Илфов. Таким образом, лишь 29 разрешений было выдано на жилые здания в самом Бухаресте. Для сравнения: в мае прошлого года в Бухаресте было выдано 23 разрешения на строительство.
Болгария
Цены на недвижимость продолжают расти
В первом квартале 2025 года в Болгарии зафиксирован значительный рост цен на жильё, и страна заняла второе место в Евросоюзе со скачком цен на жилую недвижимость на 15,1% по сравнению с предыдущим годом. Этот показатель ставит её сразу после Португалии, где рост составил 16,3%. Важно отметить, что с 2010 года цены на жильё в Болгарии подскочили примерно на 125%.
Для сравнения: цены на жильё в зоне евро и во всём Евросоюзе выросли на 5,4% и 5,7% соответственно в первом квартале 2025 года. Только Финляндия пережила снижение цен на жильё в этот период. Если взглянуть шире на долгосрочную тенденцию между 2010 годом и началом 2025 года, цены на недвижимость во всём Евросоюзе выросли на 57,9%, тогда как арендные ставки поднялись на 27,8%. Самый резкий скачок цен на жильё с 2010 года зафиксирован в Венгрии (260%) и Эстонии (238%), при этом Болгария также входит в число стран, где цены удвоились и более. Италия была единственной страной, где зафиксировано снижение цен на недвижимость, тогда как Эстония и Литва лидировали по росту арендных ставок
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית