مرحبًا،
جمّدت الحرب مع إيران سوق العقارات الإسرائيلي نحو أسبوعين، وفي الوقت نفسه زادت الاهتمام بالعقارات في الخارج، ويشعر بذلك جيدًا المطورون والمسوّقون لمشاريع في حوض البحر المتوسط ودول أوروبا الشرقية.
وفي الوقت نفسه، تثير الشائعات عن قرب انتهاء الحرب في أوكرانيا مخاوف لدى المطورين العقاريين الأوروبيين بشأن ارتفاع مدخلات البناء حين تُوجَّه الموارد إلى إعادة إعمار البلاد، فضلًا عن أن الوضع الاقتصادي في دول غير قليلة يستلزم خطوات مالية قد تؤدي هي أيضًا إلى ارتفاع أسعار العقارات.
في هذا الشهر نودّ أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. تقرير البنك المركزي في اليونان: توقعات نمو إيجابية إلى جانب تحديات عالمية.
ب. الإيجار قصير الأجل في اليونان - استمرار نمو السوق إلى جانب تمديد القيود على التأجير.
ج. حكومة جديدة انطلقت في رومانيا مع إجراءات اقتصادية جديدة.
د. أسعار الشقق في بلغاريا تواصل الارتفاع.
جديد! في نشرتنا: منشوراتنا في وسائل الإعلام، بما فيها آراء ومقابلات شخصية ومراجعات ورؤى جديدة.
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
اليونان
البنك المركزي اليوناني: توقعات نمو إيجابية إلى جانب تحديات عالمية
يتوقع البنك المركزي اليوناني نموًا اقتصاديًا بنسبة 2.3% لليونان هذا العام. ومن المتوقع أن يكون معدل النمو هذا أعلى من متوسط منطقة اليورو، وأن يساعد اليونان على التقارب تدريجيًا مع مستوى الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي للفرد في المتوسط الأوروبي.
ومع ذلك، تشير التوقعات أيضًا إلى عدد من المخاطر وحالات عدم اليقين التي قد تعيق هذا النمو:
- تصاعد الحمائية في التجارة الدولية وتباطؤ أكبر من المتوقع في اقتصاد منطقة اليورو.
- آثار سلبية أقوى في البيئة الاقتصادية العالمية والأوضاع المالية الدولية وسوق الطاقة بسبب عدم اليقين العام وتصعيد التوترات الجيوسياسية.
- تحديات محتملة من سوق عمل أكثر تشددًا، وضغوط أجور أعلى، وكوارث طبيعية مرتبطة بتغير المناخ، واستيعاب أبطأ من المتوقع لأموال برنامج التعافي والصمود (Recovery and Resilience Facility - RRF).
- ولا تزال بيئة الأعمال في اليونان تعاني من إطار تنظيمي معقد ومتغير باستمرار، ونظام قضائي غير كفء، وعوائق تنظيمية، واقتصاد غير رسمي، ومحدودية الوصول إلى التمويل للشركات الصغيرة والمتوسطة.
- ويزيد عدم التوافق في المهارات وتدني نتائج التعليم من الإضرار بالابتكار والتشغيل.
وللتعامل مع هذه التحديات يقترح بنك اليونان إصلاحات في السياسات تشمل ضمان استدامة الدين العام، والالتزام بقواعد الميزانية الأوروبية، وتنفيذ إصلاحات مالية أكثر دعمًا للنمو، مثل تحسين كفاءة النظام الضريبي وجودة الإنفاق العام. كما يُعدّ الاستيعاب السريع لأموال RRF أمرًا حيويًا لنمو الاستثمارات وتسريع التحول الأخضر والرقمي.
النظر في تمديد القيود على الإيجار قصير الأجل
تدرس وزارة المالية اليونانية تمديد القيود القائمة على الإيجارات قصيرة الأجل (مثل Airbnb) حتى نهاية عام 2026، بل وتوسيعها إلى مناطق إضافية خارج وسط أثينا. ويهدف هذا الإجراء إلى التعامل مع ارتفاع أسعار العقارات وغلاء السكن، الناجمين في جملة أمور عن تحويل شقق سكنية عادية إلى شقق للإيجار قصير الأجل.
ويشير البنك المركزي اليوناني إلى أنه رغم برامج مساعدة مختلفة في مجال الإسكان، فإنها لا تعالج جذر المشكلة - غياب عرض كافٍ من المساكن. ويؤكد البنك أن تحويل الشقق إلى إيجار سياحي يضغط على أسعار السوق والإيجارات، وأن القيود الضريبية أو الحظر على الإيجارات الجديدة لا تحل الاختلال الأساسي بين عرض المساكن والطلب عليها.
ورغم القيود القائمة بالفعل في وسط أثينا لعام 2025، والتي تشمل حظر إصدار تراخيص جديدة في الأحياء الحضرية الأولى (كوكاكي، بلاكا، كولوناكي، سينتاغما، أومونيا، موناستيراكي، إكساركيا، إيليسيا، نابوليو)، والثانية (نيوس كوسموس، أغيوس أرتيميوس، باغكراتي)، والثالثة (فاتنيكوس، ميتاكسورغيو، غازي، بيترالونا، روف) في أثينا، وهي مناطق سياحية شهيرة تشهد ارتفاعًا في الإيجارات واهتمامًا كبيرًا من المستثمرين، يواصل سوق الإيجارات قصيرة الأجل الازدهار. والسبب في ذلك أن أصحاب عقارات كثيرين تمكنوا من استخراج تراخيص مسبقًا قبل دخول القيود حيز التنفيذ. وبالإضافة إلى ذلك، أدت القيود في وسط أثينا إلى ارتفاع الإيجارات قصيرة الأجل في مناطق أخرى من المدينة.
وخلاصة القول، يشدد بنك اليونان على الحاجة إلى استراتيجية أشمل لمعالجة أزمة الإسكان، تركز على زيادة المعروض وإعادة الشقق إلى سوق الإيجار طويل الأجل.
سوق الإيجار قصير الأجل في اليونان يواصل النمو في عام 2025
بحسب معطيات INSETE (معهد اتحادات السياحة اليونانية)، يواصل سوق الإيجار قصير الأجل في اليونان مسارًا تصاعديًا كبيرًا مع اقتراب عام 2025. ومن المحطات اللافتة أنه في شهر أبريل 2025 جرى لأول مرة تجاوز عتبة مليون سرير متاح للإيجار قصير الأجل، وهو إنجاز تحقق أبكر بكثير مقارنة بالعام السابق (يوليو 2024). ويصاحب هذا النمو ارتفاع في الطلب وفي معدلات الإشغال، رغم أن متوسط مدة الإقامة انخفض في الواقع.
وتتعزز هيمنة الزوار الأجانب في سوق الإيجار قصير الأجل، ما يدل على إمكانات استثمار كبيرة للمستثمرين الدوليين.
ومن المهم الإشارة إلى أنه ردًا على هذا النمو قدمت وزارة السياحة اليونانية تشريعًا جديدًا دخل حيز التنفيذ في يناير الماضي، بهدف تحديد معايير جودة وتشغيل لأماكن الإقامة هذه. وتهدف اللوائح الجديدة إلى ضمان جودة الضيافة والعرض السياحي بوجه عام، وتشمل متطلبات مثل استخدام عقارات للسكن الرئيسي مع إضاءة طبيعية وتهوية، وتكييف هواء، وتأمين مسؤولية مدنية، ومعدات سلامة مثل طفايات الحريق وكاشفات الدخان. وستكون وزارة السياحة، بالتعاون مع طواقم رقابة مشتركة، مسؤولة عن إنفاذ هذه المعايير.
من مكتب كاتب هذه السطور:
إن النمو المستمر في سوق الإيجار قصير الأجل في اليونان، إلى جانب التنظيم التشريعي الجديد، يوفر إطارًا أوضح وإمكانات عائد مستقرة للمستثمرين. ومع ذلك، من الضروري فهم دقائق الأنظمة المحلية وإجراء فحص نافٍ للجهالة معمق - قانوني ومالي ومادي - قبل أي استثمار.
إن القيود التي فرضتها الحكومة اليونانية، التي تُلزم العقارات باستيفاء معايير تشغيلية ونوعية معينة (مثل الاستخدام الرئيسي والإضاءة الطبيعية وتكييف الهواء وتأمين المسؤولية المدنية ومعدات السلامة)، تعني ارتفاع التكاليف الأولية ومتطلبات صيانة جارية للمستثمرين. وفي الوقت نفسه، فهي تسهم في سوق منظم وآمن أكثر، وتقلل المخاطر التشغيلية على مر الزمن، وتعزز ثقة المستأجرين. وبالنسبة للمستثمرين الجادين المستعدين لتلبية هذه المتطلبات، فهذه فرصة لترسيخ صفقات أعلى جودة وذات إمكانات استقرار وعائد طويلة الأجل.
تغطيتنا الإعلامية
«بينما ينتظر كثيرون أن يهدأ الغبار، يبني الشجعان غدهم بالفعل».
«العقارات، مثل أي سوق آخر، تتطلب تفكيرًا. ليس شراءً فقط، بل استراتيجية».
«في حالة دمار واسع، تكون القدرة على إعادة البناء بسرعة حاسمة».
رومانيا
حكومة جديدة تنطلق مع إجراءات اقتصادية جديدة
عيّن الرئيس القادم Ilie Bolojan، رئيس الحزب الليبرالي (PNL) والذي شغل منصب الرئيس المؤقت منذ استقالة الرئيس السابق، رئيسًا للوزراء، وأدت الحكومة الجديدة برئاسته اليمين ودخلت مهامها في 25/6، وهي مؤلفة من ائتلاف يضم PSD (الحزب الاشتراكي الديمقراطي) وUDMR (حزب الأقلية المجرية) وUSR، وتقرر في جملة أمور أنه ستجرى في أبريل 2027 مناوبة ويُعيَّن لرئاسة الحكومة ممثل عن PSD. وتضم الحكومة الجديدة 16 وزيرًا.
ومع بدء ولايتها أعلنت الحكومة الجديدة أنها ستعنى أساسًا بالقضايا الاقتصادية، لأنها تقف أمام المهمة الصعبة المتمثلة في إعادة الاقتصاد إلى مساره وتجنب خفض التصنيف الائتماني. ويصف برنامج الحكومة أجندة طموحة من الإصلاحات المالية والإدارية، وكان من بين القرارات الأولى قرار رفع ضريبة القيمة المضافة من 19% إلى 21% اعتبارًا من 1/8/2025.
استمرار ارتفاع الأسعار مع تصحيحات سعرية صغيرة في مطلع الصيف. كم تكلفة الشقق في رومانيا؟
واصلت أسعار الشقق الجديدة الارتفاع في شهر يونيو في بوخارست (4.1%) وياش (3.8%). ومع ذلك، سُجلت في بعض المدن الكبرى تصحيحات سعرية صغيرة.
ففي كلوج لوحظ انخفاض في الأسعار بنحو 3% في الشقق الجديدة دون أي تغيير في الشقق المستعملة، وفي براشوف انخفض السعر المطلوب للشقق الجديدة بنحو 1.5% مقارنة بمايو بينما بقي هنا أيضًا السعر المطلوب للشقق المستعملة دون تغيير، وفي تيميشوارا سُجل ارتفاع في السعر المطلوب للشقق الجديدة بنسبة 2.5% وبنسبة 1.5% في الشقق المستعملة.
وفي الوقت نفسه نشر المعهد الوطني للإحصاء أن عدد رخص البناء الصادرة للبناء السكني آخذ في الارتفاع في أنحاء البلاد.
وفي شهر مايو صدرت 3,364 رخصة بناء في رومانيا، بارتفاع نسبته 10% مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي.
وفي بوخارست ومحيطها صدر ما مجموعه 354 رخصة بناء لمبانٍ سكنية. وكان نحو 92% منها لمبانٍ في مقاطعة Ilfov. وبالتالي صدر 29 ترخيصًا فقط لمبانٍ سكنية في بوخارست. وللمقارنة، في مايو من العام الماضي صدرت 23 رخصة بناء في بوخارست.
بلغاريا
أسعار العقارات تواصل الارتفاع
في الربع الأول من عام 2025 سجلت بلغاريا ارتفاعًا كبيرًا في أسعار المساكن، واحتلت المركز الثاني في الاتحاد الأوروبي بقفزة نسبتها 15.1% في أسعار العقارات السكنية مقارنة بالعام السابق. وهذا الرقم يضعها مباشرة بعد البرتغال التي شهدت ارتفاعًا بنسبة 16.3%. ومن المهم الإشارة إلى أنه منذ عام 2010 قفزت أسعار المساكن في بلغاريا بنحو 125%.
وللمقارنة، ارتفعت أسعار المساكن في منطقة اليورو وفي الاتحاد الأوروبي كله بنسبة 5.4% و5.7% على التوالي في الربع الأول من 2025. وفنلندا وحدها شهدت انخفاضًا في أسعار المساكن في هذه الفترة. وبنظرة أوسع إلى الاتجاه طويل الأجل بين 2010 ومطلع 2025، ارتفعت أسعار العقارات في الاتحاد الأوروبي كله بنسبة 57.9%، بينما صعدت أسعار الإيجارات بنسبة 27.8%. وسُجلت القفزة الأشد في أسعار المساكن منذ 2010 في المجر (260%) وإستونيا (238%)، وتُعدّ بلغاريا أيضًا من الدول التي تضاعفت فيها الأسعار وأكثر. وكانت إيطاليا الدولة الوحيدة التي سُجل فيها انخفاض في أسعار العقارات، بينما تصدرت إستونيا وليتوانيا ارتفاعات أسعار الإيجارات
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית