שלום,
המלחמה עם איראן הקפיאה למשך כשבועיים את שוק הנדל״ן הישראלי ובמקביל הגבירה את ההתעניינות בנדל״ן מעבר לים, ויזמים ומשווקים של פרויקטים באגן הים התיכון ומדינות מזרח אירופה מרגישים זאת היטב.
במקביל השמועות על סיום קרוב של המלחמה באוקראינה מייצרת חששות בקרב יזמי הנדל״ן האירופאים לגבי עלייה תשומות הבנייה כאשר המשאבים יופנו לשיקום המדינה, מה גם שהמצב הכלכלי בלא מעט מדינות מחייב צעדים פיסקליים העשויים גם הם להביא לעלייה במחירי הנדל״ן.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. דו״ח הבנק המרכזי של יוון: תחזית צמיחה חיובית לצד אתגרים גלובליים.
ב. השכרה לטווח קצר ביוון - המשך צמיחה השוק לצד הארכת ההגבלות על ההשכרה.
ג. ממשלה חדשה יצאה לדרך ברומניה עם גזירות כלכליות חדשות.
ד. מחירי הדירות בבולגריה ממשיכים לעלות.
חדש! בניוזלייטר שלנו: פרסומים שלנו בתקשורת, כולל חוות דעת, ראיונות אישיים, ביקורות ותובנות חדשניות.
קריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
הבנק המרכזי היווני: תחזית צמיחה חיובית לצד אתגרים גלובליים
הבנק המרכזי היווני חוזה צמיחה כלכלית של 2.3% עבור יוון השנה. שיעור צמיחה זה צפוי להיות גבוה מהממוצע של גוש היורו, ויסייע ליוון להתכנס בהדרגה לרמת התמ"ג לנפש הריאלי הממוצע של האיחוד האירופי.
עם זאת, התחזית מצביעה גם על מספר סיכונים ואי ודאויות שעלולים להקשות על צמיחה זו:
- הגברת פרוטקציוניזם בסחר הבינלאומי והאטה משמעותית מהצפוי בכלכלת גוש היורו.
- השפעות שליליות חזקות יותר על הסביבה הכלכלית העולמית, התנאים הפיננסיים הבינלאומיים ושוק האנרגיה עקב אי ודאות כללית והסלמה במתיחויות גיאופוליטיות.
- אתגרים פוטנציאליים משוק עבודה הדוק יותר, לחצי שכר גבוהים יותר, אסונות טבע הקשורים לשינויי אקלים, וקליטה איטית מהצפוי של כספים מהתוכנית להתאוששות וחוסן (Recovery and Resilience Facility - RRF).
- הסביבה העסקית ביוון עדיין סובלת ממסגרת רגולטורית מורכבת ומשתנה תדיר, מערכת משפטית לא יעילה, חסמים רגולטוריים, כלכלה לא פורמלית וגישה מוגבלת למימון עבור חברות קטנות ובינוניות.
- חוסר התאמה בכישורים ותוצאות חינוכיות נמוכות פוגעים עוד יותר בחדשנות ובתעסוקה.
כדי להתמודד עם אתגרים אלה, בנק יוון מציע רפורמות מדיניות הכוללות הבטחת קיימות החוב הציבורי, עמידה בכללי התקציב האירופיים ויישום רפורמות פיסקליות שתומכות יותר בצמיחה, כמו שיפור יעילות מערכת המס ואיכות ההוצאה הציבורית. קליטה מהירה של כספי ה-RRF נחשבת גם היא חיונית לצמיחת השקעות ולהאצת המעבר הירוק והדיגיטלי.
נשקלת הארכת ההגבלות על השכרה לטווח קצר
משרד האוצר היווני שוקל להאריך את ההגבלות הקיימות על השכרות לטווח קצר (כגון Airbnb) עד סוף שנת 2026, ואף להרחיב אותן לאזורים נוספים מחוץ למרכז אתונה. מטרת המהלך היא להתמודד עם עליית מחירי הנדל"ן ויוקר הדיור, הנגרמים בין היתר מהפיכת דירות מגורים רגילות לדירות להשכרה לטווח קצר.
הבנק המרכזי היווני מציין כי למרות תוכניות סיוע שונות לדיור, הן אינן מטפלות בשורש הבעיה - היעדר היצע מספק של דיור. הבנק מדגיש כי המרת דירות להשכרה תיירותית מפעילה לחץ על מחירי השוק והשכירות, וכי הגבלות מס או איסורים על השכרות חדשות אינם פותרים את חוסר האיזון הבסיסי בין היצע לביקוש לדיור.
למרות ההגבלות שכבר קיימות במרכז אתונה לשנת 2025 הכוללות איסור על הנפקת רישיונות חדשים ברבעים העירוניים הראשון (קוקאקי, פלאקה, קולונאקי, סינטגמה, אומוניה, מונסטיראקי, אקסרכיה, איליסיה, נאפולי), השני (ניאוס קוסמוס, אגיוס ארטמיוס, פגקראטי) והשלישי (ווטניקוס, מטקסורגיו, גאזי, פטרלונה, רוף) של אתונה, שהם אזורים תיירותיים פופולריים החווים עלייה בשכר הדירה ועניין רב מצד משקיעים, שוק השכרות לטווח קצר ממשיך לשגשג. הסיבה לכך היא שבעלי נכסים רבים הספיקו להוציא רישיונות מראש לפני כניסת המגבלות לתוקף. בנוסף, ההגבלות במרכז אתונה הובילו לעלייה בהשכרות לטווח קצר באזורים אחרים בעיר.
לסיכום, בנק יוון מדגיש כי נדרשת אסטרטגיה מקיפה יותר לטיפול במשבר הדיור, שתתמקד בהגדלת ההיצע ובהחזרת דירות לשוק השכירות לטווח ארוך.
שוק השכירות לטווח קצר ביוון ממשיך לצמוח בשנת 2025
על פי נתוני INSETE (המכון של התאחדויות התיירות היווניות), שוק השכירות לטווח קצר ביוון ממשיך במסלול עלייה משמעותי לקראת שנת 2025. נקודת ציון בולטת היא שבחודש אפריל 2025 נחצה לראשונה רף מיליון מיטות זמינות להשכרה לטווח קצר, הישג שהושג מוקדם יותר באופן משמעותי לעומת השנה הקודמת (יולי 2024). צמיחה זו מלווה בעלייה בביקוש ובשיעורי התפוסה, אף על פי שאורך השהייה הממוצע דווקא ירד.
הדומיננטיות של מבקרים זרים בשוק השכירות לטווח קצר מתחזקת, מה שמעיד על פוטנציאל השקעה משמעותי למשקיעים בינלאומיים.
חשוב לציין כי בתגובה לצמיחה זו, משרד התיירות היווני הציג חקיקה חדשה, שנכנסה לתוקף בינואר האחרון, במטרה לקבוע סטנדרטים של איכות ותפעול למקומות אירוח אלו. התקנות החדשות נועדו להבטיח את איכות האירוח וההיצע התיירותי הכולל, והן כוללות דרישות כמו שימוש בנכסים למגורים עיקריים עם אור טבעי ואוורור, מיזוג אוויר, ביטוח אחריות אזרחית, וציוד בטיחות כמו מטפים וגלאי עשן. משרד התיירות, יחד עם צוותי פיקוח משותפים, יהיה אחראי על אכיפת תקנים אלו.
משולחנו של הכותב:
העלייה המתמשכת בשוק השכירות לטווח קצר ביוון, לצד האסדרה החקיקתית החדשה, מספקת מסגרת ברורה יותר ופוטנציאל תשואה יציב למשקיעים. עם זאת, חיוני להבין את הניואנסים של הרגולציה המקומית ולבצע בדיקת נאותות מעמיקה - משפטית, פיננסית ופיזית - לפני כל השקעה.
המגבלות שהממשלה היוונית הטילה, המחייבות נכסים לעמוד בסטנדרטים תפעוליים ואיכותיים מסוימים (כמו שימוש עיקרי, אור טבעי, מיזוג אוויר, ביטוח אחריות אזרחית וציוד בטיחות) , משמעותן עלייה בעלויות התחלתיות ודרישות תחזוקה שוטפות עבור המשקיעים. יחד עם זאת, הן תורמות לשוק מוסדר ובטוח יותר, מפחיתות סיכונים תפעוליים לאורך זמן ומגבירות את אמון השוכרים. עבור משקיעים רציניים המוכנים לעמוד בדרישות אלו, מדובר בהזדמנות לבסס עסקאות איכותיות יותר ובעלות פוטנציאל יציבות ותשואה ארוכי טווח.
הכיסוי התקשורתי שלנו
"בזמן שרבים מחכים שהאבק ישקע, האמיצים כבר בונים את המחר".
"נדל"ן, בדומה לכל שוק אחר, דורש חשיבה. לא רק רכישה, אלא אסטרטגיה."
"במצב של הרס נרחב, היכולת לבנות מחדש במהירות היא קריטית".
רומניה
ממשלה חדשה יוצאת לדרך עם גזירות כלכליות חדשות
הנשיא הנכנס מינה את Ilie Bolojan, יו״ר המפלגה הליברלית (PNL) ומי שכיהן כנשיא זמני מאז התפטרותו של הנשיא הקודם, כראש הממשלה, והממשלה החדשה בראשותו הושבעה ונכנסה לכהונתה ב- 25/6, כאשר היא מורכבת מקואליציה עם PSD (המפלגה הסוציאל-דמוקרטית), UDMR (מפלגת המיעוט ההונגרי) ו- USR, כאשר בין היתר נקבע כי באפריל 2027 תתקיים רוטציה ולראשות הממשלה יתמנה נציג PSD. הממשלה החדשה מונה 16 שרים.
עם תחילת כהונתה הודיעה הממשלה החדשה שתעסוק בעיקר בנושאים כלכליים, מאחר והיא ניצבת בפני המשימה הקשה של החזרת הכלכלה למסלולה והימנעות מהורדת דירוג אשראי. תוכנית הממשלה מתארת סדר יום שאפתני של רפורמות פיסקליות ומנהליות, ובין ההחלטות הראשונות היתה החלטה על העלאת המע״מ מ- 19% ל- 21% מה- 1/8/2025.
המשך עליית המחירים עם תיקוני מחירים קטנים בתחילת הקיץ. כמה עולות דירות ברומניה?
מחירי דירות חדשות המשיכו לעלות בחודש יוני בבוקרשט (4.1%) ויאשי (3.8%). עם זאת, בכמה ערים גדולות נרשמו תיקוני מחירים קטנים.
בקלוז׳ נצפתה ירידת מחירים של כ-3% בדירות החדשות ללא כל שינוי בדירות יד 2, בבראשוב המחיר המבוקש לדירות חדשות ירד בכ-1.5% לעומת מאי בעוד גם כאן המחיר המבוקש לדירות יד 2 נותר ללא שינוי, בטימישוארה נרשמה עלייה במחיר המבוקש לדירות חדשות של 2.5% ו-1.5% בדירות יד 2.
במקביל פורסם על ידי המכון הלאומי לסטטיסטיקה כי מספר היתרי הבנייה שהונפקו לבנייה למגורים עולה ברחבי המדינה.
בחודש מאי הונפקו 3,364 היתרי בנייה ברומניה, עלייה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
בבוקרשט ובסביבתה הונפקו בסך הכל 354 היתרי בנייה למבני מגורים. כמעט 92% מהם היו עבור מבנים במחוז Ilfov. לפיכך, רק 29 היתרים הונפקו עבור מבני מגורים בבוקרשט. לשם השוואה, בחודש מאי של השנה שעברה, הונפקו 23 היתרי בנייה בבוקרשט.
בולגריה
מחירי הנדל״ן ממשיכים לעלות
ברבעון הראשון של שנת 2025, בולגריה רשמה עלייה משמעותית במחירי הדיור, והתמקמה במקום השני באיחוד האירופי עם זינוק של 15.1% במחירי הנכסים למגורים בהשוואה לשנה קודמת. נתון זה ממקם אותה מיד אחרי פורטוגל, שחוותה עלייה של 16.3%. חשוב לציין כי מאז שנת 2010, מחירי הדיור בבולגריה זינקו בכ-125%.
לשם השוואה, מחירי הדיור באזור האירו ובאיחוד האירופי כולו עלו ב-5.4% וב-5.7% בהתאמה ברבעון הראשון של 2025. רק פינלנד חוותה ירידה במחירי הדיור בתקופה זו. במבט רחב יותר על המגמה ארוכת הטווח בין 2010 לתחילת 2025, מחירי הנכסים בכל האיחוד האירופי עלו ב-57.9%, בעוד מחירי השכירות טיפסו ב-27.8%. הזינוק החד ביותר במחירי הדיור מאז 2010 נרשם בהונגריה (260%) ובאסטוניה (238%), כאשר בולגריה נמנית גם היא בין המדינות בהן המחירים הכפילו את עצמם ויותר. איטליה הייתה המדינה היחידה שבה נרשמה ירידה במחירי הנכסים, בעוד אסטוניה וליטא הובילו בעליות מחירי השכירות
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.