Bună ziua,
Incertitudinea din economie crește după lichidarea unor oficiali de rang înalt în Liban și în Iran. Când vânturile războiului bat, economia israeliană revine la stagnare (se poate observa acest lucru în mall-uri și în restaurante), și este greu de văzut cum va influența aceasta investițiile israelienilor în străinătate. În același timp, asistăm în majoritatea țărilor în care activăm la continuarea trendului de creștere a prețurilor imobiliare.
În această lună, un client al biroului nostru începe un proiect nou în Italia și, fiind cei care însoțesc proiectul, am decis să adăugăm Italia la țările analizate de noi în acest newsletter.
Reamintire pentru cei care intenționează să cumpere imobile în Grecia - cine va încheia o tranzacție și va depune un avans pentru imobil până la sfârșitul lunii august va beneficia de condițiile vechi pentru obținerea vizei de aur (Golden Visa).
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor subiecte:
a. Prețurile imobiliare din Grecia continuă să crească, la fel ca în România și în Bulgaria.
b. 8 motive pentru atractivitatea imobiliarelor grecești.
c. Piața imobiliară din România a încheiat prima jumătate a anului cu o prognoză pozitivă.
d. Italia - prețurile apartamentelor cresc lent, cele mai mici creșteri din Uniunea Europeană din ultimii 10 ani.
Zile liniștite și sigure pentru noi toți și lectură plăcută,
Ilan Leibovitch, avocat, și echipa biroului
Grecia
Prețurile locuințelor din Grecia explodează pe fondul deficitului și al cererii ridicate
Prețurile locuințelor din Grecia continuă trendul ascendent în 2024, cele mai semnificative creșteri, de 14%, fiind înregistrate în segmentul de lux al pieței, care influențează și casele de calitate mai slabă.
Acest trend influențează în mod similar prețurile chiriilor și îngreunează găsirea unei locuințe accesibile.
Potrivit indicilor Băncii Centrale a Greciei, prețurile medii de vânzare la nivel național au crescut cu 66,4%, fiind acum cu doar 4,1% sub maximul înregistrat în 2008. Această evoluție reflectă cererea puternică pentru imobile de investiții, în principal rezidențiale, care nu poate fi satisfăcută de oferta actuală.
Un studiu realizat recent de Piraeus Bank a estimat că în prezent există un deficit de 210.000 de unități de locuit. Economiștii băncii consideră că acest deficit este motivul principal pentru care ritmul de creștere a prețurilor este cu 14% mai mare decât ar justifica condițiile macroeconomice și trendurile veniturilor.
Pentru a echilibra decalajul dintre ofertă și cerere, guvernul adoptă o abordare pe două direcții. Pe de o parte, urmărește să reducă tranzacțiile investitorilor străini care cumpără un imobil pentru viza de aur, prin ridicarea pragului necesar pentru achiziție în vederea obținerii vizei de aur și prin interzicerea folosirii apartamentelor cumpărate în scopuri turistice.
Pe de altă parte, a inițiat acțiuni pentru creșterea fondului de locuințe prin lansarea unui program de subvenții pentru renovarea a 10.000 de apartamente goale, care vor fi apoi scoase la închiriere pe termen lung.
Surse bancare menționează că acestea sunt măsuri în direcția corectă, dar subliniază că nu sunt suficiente. Ele susțin că cheia pentru o normalizare mai rapidă a situației constă în garanțiile creditelor neperformante și în readucerea lor rapidă pe piață.
8 motive pentru atractivitatea imobiliarelor grecești
Korina Saia, director general al Premier Realty Greece, a menționat într-un interviu de presă că investiția în imobile grecești oferă o combinație de prețuri convenabile, potențial ridicat de randament și avantaje de stil de viață. Pe măsură ce economia își revine și turismul continuă să crească, piața imobiliară din Grecia oferă oportunități promițătoare atât personale, cât și de investiție, adaugă ea. Mai în detaliu, cele opt motive care fac imobilele atractive pentru investiție sunt:
1. Potențialul de dezvoltare
Atracție turistică: Grecia atrage milioane de vizitatori în fiecare an, ceea ce crește cererea de imobile de închiriat în zone populare precum Atena, Mykonos, Santorini și Creta. În special, sosirile turiștilor au crescut cu 20,6% în perioada ianuarie-mai 2024 față de perioada corespunzătoare din 2023.
Redresarea pieței imobiliare: piața imobiliară din Grecia a arătat o creștere continuă a prețurilor apartamentelor, a autorizațiilor de construire și a chiriilor din 2017. În 2023 prețurile au crescut cu 13,4% în termeni anuali, față de 11,9% în 2022. Prețurile se află încă la circa 4% sub maximele din trimestrul al treilea din 2008, potrivit BNP Paribas. În schimb, datele Eurostat arată o scădere a prețurilor în cel puțin opt țări din Europa, inclusiv Luxemburg, Germania și Finlanda.
2. Prețuri competitive
Prețuri imobiliare convenabile: în ciuda creșterii puternice, imobiliarele grecești rămân la un preț competitiv, în special în comparație cu Europa de Vest. În categoria imobilelor de lux, zone precum Vouliagmeni, Pigadakia, Elliniko, Voula, Kolonaki, Kavouri, insulele Ciclade, precum Santorini, și Creta au cele mai ridicate prețuri pe mp. În schimb, zone precum Kastoria, Karditsa, Florina, Tesalia și Kozani au cele mai scăzute prețuri pe mp.
Potențial ridicat de randament: prețurile imobiliare scăzute, combinate cu o cerere puternică de închiriere, pot genera randamente locative atractive, cuprinse între 4% și 8,5%, în funcție de locație și de tipul imobilului.
3. Programul vizei de aur
Beneficii: programul vizei de aur al Greciei acordă permise de ședere cetățenilor din țări terțe care investesc cel puțin 400.000 de euro în imobile, pe baza noilor reglementări începând din august 2024. Pentru regiunea Attica, unitățile regionale Salonic, Mykonos și Santorini și insulele cu o populație de peste 3.100 de locuitori, valoarea minimă a imobilelor la momentul achiziției este de 800.000 de euro. Acest program oferă acces în spațiul Schengen și poate constitui o cale către cetățenia Uniunii Europene.
4. Calitatea vieții și clima mediteraneană
Clima mediteraneană: clima mediteraneană plăcută a Greciei o face o destinație atractivă atât pentru vacanțe, cât și pentru locuire permanentă.
Calitatea vieții: Grecia oferă o calitate înaltă a vieții, cu peisajele ei frumoase, istoria bogată, patrimoniul cultural și stilul de viață plăcut. Costul vieții este relativ scăzut față de restul țărilor europene și, în ciuda unor salarii mai mici, calitatea vieții rămâne ridicată.
5. Trenduri pe piața imobiliară
Cerere în creștere: investitori internaționali din țări precum Cipru, SUA și Israel se interesează tot mai mult de imobiliarele grecești, în principal din cauza prețurilor scăzute, a reformelor guvernamentale și a câștigurilor de capital potențiale. Potrivit datelor Băncii Centrale a Greciei, sectorul imobiliar a absorbit peste 40% din totalul investițiilor străine directe. În 2023, investițiile străine directe în imobile au crescut cu 8% de la un an la altul, la 2,13 miliarde de euro.
Dezvoltarea infrastructurii: proiectele de infrastructură în desfășurare, inclusiv îmbunătățiri ale transportului și dezvoltare urbană, majorează valorile imobilelor. Potrivit PWC, nevoile globale de infrastructură sunt estimate să ajungă la circa 77 de trilioane de dolari până în 2040, Grecia fiind clasată pe locul 37 în lume și pe locul 18 în Uniunea Europeană din punctul de vedere al calității infrastructurii.
6. Varietatea oportunităților de investiție
Varietate de opțiuni: Grecia oferă o gamă largă de oportunități de investiție, de la vile de lux și imobile pe malul mării până la apartamente urbane și imobile comerciale. În plus, Grecia are un potențial semnificativ în sectoare-cheie precum turismul, agricultura, transportul maritim și energia regenerabilă.
Oportunități de sustenabilitate: există o disponibilitate tot mai mare de imobile de lux, împreună cu un interes tot mai mare pentru dezvoltări rezidențiale sustenabile și ecologice. Guvernul Greciei a lansat diverse inițiative pentru promovarea imobiliarelor verzi.
7. Stimulente fiscale
Regim fiscal favorabil: Grecia a stabilit stimulente fiscale pentru investitorii imobiliari, inclusiv impozite reduse la transferul proprietății și posibile avantaje fiscale pentru proiecte de renovare și dezvoltare.
8. Amplasare strategică
Avantaj geografic: Grecia este situată la răscrucea Europei, Asiei și Africii și oferă avantaje strategice.
De pe masa autorului:
Piața imobiliară din Grecia se află pe un trend ascendent continuu, iar cererea ridicată este estimată să susțină prețurile și pe termen scurt. Cererea de imobile este estimată să rămână ridicată din cauza unor factori precum turismul, îmbunătățirea infrastructurii și reînnoirea fondului de locuințe. Cu toate acestea, merită acordată atenție restricțiilor planificate de guvernul Greciei asupra închirierilor pe termen scurt și majorării cerințelor minime pentru obținerea vizei de aur.
România
Raport: piața imobiliară din România a încheiat prima jumătate a anului cu o prognoză pozitivă
Investițiile majore în infrastructură, creșterea semnificativă a salariilor peste inflație, conexiunea economică externă stabilă și victoria băncilor centrale în lupta cu inflația ajută piața imobiliară din România să mențină o prognoză pozitivă, potrivit experților Colliers România în raportul lor de piață pentru prima jumătate a anului.
În 2024 au fost efectuate tranzacții imobiliare în România în valoare totală de 419 milioane de euro, mai mult decât dublu față de suma din perioada corespunzătoare a anului trecut. Sectorul construcțiilor a atins maxime istorice, stimulat de investiții masive din fondurile Uniunii Europene și de un sector privat destul de activ.
Și domeniul logisticii și al industriei prezintă rezultate promițătoare, chiriașii migrând către destinații din afara capitalei. Între timp, sectorul retail își continuă dezvoltarea rapidă.
„Economia transmite semnale mixte. Întârzierile în planurile de redresare și reziliență ale Uniunii Europene, incertitudinea geopolitică și incertitudinea generată de alegerile din SUA, împreună cu posibilitatea unei înăspriri fiscale semnificative în România începând din 2025, temperează optimismul”, a spus Silviu Pop, director de cercetare pentru Europa Centrală și de Est și România la Colliers.
„Cu toate acestea, există motive pentru o prognoză ușor pozitivă, mai ales în lumina veștilor care vin din sectorul consumatorilor și având în vedere investițiile mari - private și publice deopotrivă - care se realizează în România. Piața imobiliară locală este influențată de aceste evoluții, dar impactul diferă pentru fiecare sector. Perspectivele rămân destul de solide în regiune”, a adăugat el.
Anul acesta, România a înregistrat cele mai bune performanțe la investițiile imobiliare în comparație cu celelalte cinci mari economii din Europa Centrală și de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia și Slovacia).
Prognoza pentru întregul an arată că piața va depăși cu ușurință media deceniului precedent, adică peste 600 de milioane de euro. București reprezintă puțin sub jumătate din sumă, iar dezvoltatorii au circa 800.000 mp de spațiu modern în construcție, care urmează să fie predat în 2024 și 2025.
Lucrările de infrastructură continuă într-un ritm accelerat și deschid noi domenii de interes pentru piața industrială, inclusiv producția.
Cererea de închiriere pentru spații de logistică și producție a scăzut în prima jumătate a anului cu circa 29%, la 342.000 mp. Cu toate acestea, experții Colliers subliniază că acest lucru nu indică neapărat o scădere dramatică a activității pieței, ci reflectă lipsa unor contracte foarte mari.
Pe de o parte, intențiile de cumpărare de locuințe, măsurate prin sondajele Eurostat, sunt aproape de maximul tuturor timpurilor, iar în paralel puterea de cumpărare crește din nou, împreună cu reducerile de dobândă din partea băncii centrale, care ar trebui să ajute și ele cererea.
„Având în vedere că investițiile de astăzi susțin creșterea economică de mâine, perspectivele României pe termen mediu și lung în domeniul imobiliar sunt promițătoare. Chiar dacă în viitorul imediat ar putea exista vești mai puțin pozitive, prognoza generală rămâne luminoasă”, concluzionează Silviu Pop.
Creșterea prețurilor imobiliare din România continuă
Potrivit indicelui site-ului imobiliare.ro, în luna iulie s-a înregistrat o nouă creștere medie a prețurilor locuințelor din România, de 0,5% (11,9% față de prețurile din iulie 2023), prețul mediu pe mp ajungând la 1.611 euro.
Bulgaria
Prețurile apartamentelor din Bulgaria sunt în creștere
Locuințele din Bulgaria rămân mai accesibile în comparație cu cele din țările din Europa de Vest, un fapt care contribuie la rata ridicată a proprietății asupra locuințelor din țară. Potrivit datelor agenților imobiliari, circa 92,5% dintre bulgari locuiesc în casele lor. Această rată ridicată de proprietate este susținută de raportul favorabil dintre salariul mediu și prețurile imobilelor din orașele mari, ceea ce face ca, din punct de vedere economic, să fie avantajos pentru mulți să cumpere în loc să închirieze.
Și dobânzile scăzute la creditele ipotecare joacă un rol important în acest trend. Mulți bulgari preferă să plătească dobândă la un credit ipotecar pentru a deține un apartament, în loc să plătească chirie. În plus, bulgarii tind să rămână în orașele și în cartierele lor pe perioade mai lungi, față de locuitorii altor țări europene, ceea ce reduce nevoia unor relocări frecvente.
Există și migrație internă către Sofia în căutarea unor oportunități mai bune de angajare, ceea ce duce la o cerere puternică atât pentru cumpărare, cât și pentru închiriere de imobile din capitală. La început, cei care se mută la Sofia pot alege o locuință închiriată, în timp ce se familiarizează cu piața imobiliară și caută o casă permanentă.
Și piața chiriilor din Bulgaria înflorește. Această creștere se datorează în parte creșterii numărului de turiști străini și amplificării opțiunilor de închiriere pe termen scurt prin diverse platforme online. În orașele mari și în stațiunile populare, turiștii preferă să închirieze apartamente pentru sejururi scurte, deoarece acestea oferă adesea mai mult spațiu și facilități, precum bucătărie, la un raport calitate-preț mai bun față de camerele de hotel.
Potrivit datelor recente ale Institutului Național de Statistică (NSI), prețurile imobilelor rezidențiale din Bulgaria au crescut cu 16% în primul trimestru din 2024 față de perioada corespunzătoare de anul trecut, marcând cel mai ridicat ritm de creștere din 2022. Această creștere este vizibil mai mare decât cea de 10% observată în 2023. Datele dezvăluie și că salariul lunar mediu din Bulgaria a înregistrat o creștere de 16,8% de la un an la altul.
Cele mai mari creșteri de preț au fost înregistrate la Varna, cu o creștere de 23,5%, urmată de Sofia cu 18,2% și Burgas cu 12,3%. Saltul prețurilor este deosebit de evident la construcțiile noi. Această creștere a valorii imobilelor a generat o activitate mai intensă pe piața imobiliară, cu o creștere a numărului de tranzacții. La Sofia s-a înregistrat în primul trimestru din 2024 cea mai puternică activitate de cumpărare și vânzare din 2008. Și Varna, și Burgas au raportat o creștere a tranzacțiilor de 12,8% și, respectiv, 9,7%, în timp ce Plovdiv a înregistrat o creștere de aproape 4%.
Creditele ipotecare rămân un factor semnificativ care stimulează piața locuințelor, dobânda din Bulgaria fiind una dintre cele mai scăzute din Uniunea Europeană. Oferta limitată de imobile de vânzare a majorat și mai mult prețurile de pe piață și a creat un mediu favorabil vânzătorilor. Cu toate acestea, în ciuda cererii puternice de pe piață, mulți proprietari întâmpină dificultăți în a-și vinde casele la prețurile dorite sau în termenele preferate de ei.
Trendurile recente evidențiază o schimbare semnificativă către construcțiile noi. Cele mai recente date indică faptul că Bulgaria se clasează pe locul al doilea dintre cele 56 de țări analizate de compania de consultanță Knight Frank la creșterea prețurilor. Această creștere a prețurilor este în concordanță cu un ritm ridicat al construcțiilor în orașele mari.
Un trend vizibil în ultimii ani este preferința tot mai mare a cumpărătorilor pentru imobile noi, nou construite.
Clădirile mai vechi, construite pentru prima dată la sfârșitul anilor ’50 și, mai evident, în anii ’60, au astăzi între 60 și 70 de ani, ceea ce îi determină pe mulți locuitori să caute alternative mai noi. Această schimbare este vizibilă în cartiere precum Ovcha Kupel, Mladost și Lyulin, unde predomină clădirile vechi.
Cererea pentru imobile noi rămâne puternică în cartierele consacrate, în timp ce zonele în curs de dezvoltare și periferia oferă opțiuni mai avantajoase. La Sofia, cumpărătorii preferă tot mai mult casele aflate lângă liniile de metrou și locațiile cu servicii accesibile, inclusiv grădinițe, școli și instituții de sănătate. Problemele de parcare sunt adesea rezolvate prin achiziționarea de locuri de parcare sau de garaje suplimentare.
Potrivit Eurostat, Bulgaria a cunoscut cea mai mare creștere a prețurilor locuințelor dintre țările Uniunii Europene, cu o creștere de 7,1% față de ultimul trimestru din 2023. Este cea mai semnificativă creștere a prețurilor locuințelor din Bulgaria de la ultimul trimestru din 2007.
În primul trimestru din 2024, prețurile caselor din zona euro au scăzut cu 0,4%, în timp ce în Uniunea Europeană au crescut cu 1,3% față de trimestrul corespunzător de anul trecut.
Comparând primul trimestru din 2024 cu al patrulea trimestru din 2023, prețurile caselor au scăzut cu 0,1% în zona euro și au crescut cu 0,4% în Uniunea Europeană.
Creșterea prețurilor locuințelor din Bulgaria poate fi atribuită mai multor factori. Stabilitatea economică și creșterea au sporit încrederea consumatorilor și au dus la intensificarea cererii de imobile.
Italia
Prețurile apartamentelor cresc lent, cele mai mici creșteri din Uniunea Europeană din ultimii 10 ani
Prețurile apartamentelor din Italia au crescut în ultimii ani, dar, în comparație cu inflația și mai ales cu cele din alte țări europene, creșterea valorii imobilelor a fost extrem de limitată (creșteri de 8,6%, față de media europeană de +49%). Potrivit datelor Eurostat, imobilele din Italia sunt cele al căror preț a crescut cel mai puțin în Europa, după casele din Finlanda.
Comparația este cu 2015: de atunci și până în primul trimestru din 2024, prețurile apartamentelor au crescut cu 8,6%, față de o inflație cumulată de 19,1%, în timp ce în Uniunea Europeană, în medie, prețurile apartamentelor au crescut cu 49,1%. Creșteri reale se înregistrează în unele țări din Europa de Est. În Ungaria, creșterea prețurilor în 9 ani a fost de până la 188%, în timp ce în Lituania au crescut cu 127,7%, iar în Cehia cu 114,3%. Și creșterea din Portugalia a fost foarte semnificativă, +112,5%, în timp ce în Spania a fost de 53,2%, puțin peste media Uniunii Europene. La imobilele din Germania s-au înregistrat creșteri de 43,8%, iar în Franța de 26%.
Trendul actual pe piața imobiliară rezidențială - apartamentele mici
Potrivit site-ului italian de știri Sky, italienii spun... mic. Nu mai sunt apartamente mari, bun venit vile și cottage-uri, și mai puțină atenție chiar și pentru casele de la țară. Pe o piață imobiliară aflată într-o scădere abruptă, anul trecut majoritatea vânzărilor au fost de apartamente tip garsonieră sau apartamente cu două camere sub 50 mp. Trendul este deosebit de evident la Milano: doar 14,7% dintre apartamentele vândute, conform datelor din 2023, au o suprafață utilă mai mare de 115 mp, în timp ce media în Italia ajunge la 32,6%, iar în zonele provinciale din nord-est la 41,3%. O imagine care este destinată să se întărească după aprobarea comisiei pentru calitatea mediului privind locuirea în mini-case. De fapt, limita minimă a suprafeței utile a apartamentelor locuibile scade (acum va începe de la 20 mp, în timp ce înainte era de 28 mp), precum și înălțimea tavanului (care scade de la 2,70 metri, cât este în prezent, la 2,40 metri).
Numărul total al tranzacțiilor a scăzut cu 9,7% în 2023, dar pentru apartamentele cu suprafața între 115 și 145 mp scăderea a fost de 11,4%, iar pentru apartamentele cu suprafața de peste 145 mp a fost de 11%. În schimb, la garsoniere sau apartamentele cu două camere de sub 50 mp s-a înregistrat o scădere de doar 4,8%. În Sicilia și în Sardinia s-a înregistrat o creștere de 0,3%. În centru, și în special în capitalele de provincie, a fost cea mai mare scădere pentru apartamentele cu suprafețe mari, de peste 145 mp (-17,8%), cu un maxim de -20,3% la Roma. Scăderea a fost puternică și la Genova, -19,7%, și la Florența, -14,5%.
„Când banii și dorința de răzbunare se întâlnesc, lucrurile ies la iveală”
Articolul se ocupă de impozitarea israelienilor care cumpără apartamente în străinătate și le închiriază și menționează că mulți dintre ei nu sunt conștienți de obligația de a raporta în Israel veniturile din chirii, chiar și după ce au plătit impozit în țara în care se află imobilul, iar alții aleg să nu raporteze. Potrivit articolului, convențiile fiscale, precum cele dintre Israel și România sau Grecia, permit deducerea impozitului plătit în străinătate, iar în Israel există două trasee de impozitare a veniturilor din chirii din străinătate: impozit pe tranșe asupra profitului, cu credit fiscal pentru impozitul străin, sau impozit de 15% fără deducerea cheltuielilor (cu excepția amortizării) și fără deducerea impozitului străin. Surse citate în articol explică faptul că Autoritatea Fiscală din Israel (Israel Tax Authority) poate identifica imobile și venituri nedeclarate, printre altele prin informații de la bănci și prin informații care ajung de la persoane din anturaj, că nedeclararea constituie infracțiune penală și că urmează să fie publicată o nouă procedură de dezvăluire voluntară. De asemenea, sunt menționate impozitul pe succesiuni practicat în SUA și în unele țări europene și obligația de a depune la Autoritatea Fiscală un raport privind bunurile din străinătate în valoare de peste 1,9 milioane de șekeli.
Sursa: TheMarker, Shlomit Tzur, 2.8.24
În mijlocul serviciului de rezervă, Lia a cumpărat o casă la Budapesta: israelienii care cumpără un imobil în străinătate „ca să aibă unde să fugă”
Articolul descrie israelieni care au cumpărat apartamente în străinătate după 7 octombrie, nu doar ca investiție, ci și ca posibil loc de refugiu pentru ei și pentru familiile lor, și prezintă poveștile unor cumpărători care au achiziționat apartamente la Budapesta, la Barcelona și la Larnaca. Cei intervievați își motivează decizia prin sentimentul de nesiguranță, prin nemulțumirea față de situația politică din Israel, prin povara fiscală și prin costul ridicat al vieții. Potrivit reprezentanților unor companii imobiliare care lucrează cu clienți israelieni în Spania, în Cipru și în Ungaria, cererea din partea israelienilor a început să crească în perioada protestelor privind reforma judiciară și a creșterii dobânzii și a crescut semnificativ după izbucnirea războiului.
Sursa: N12, Avivit Misnikov, 11.7.24
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית