Здравствуйте!
Неопределенность в экономике растет после ликвидации высокопоставленных деятелей в Ливане и Иране. Пока над регионом веют ветры войны, израильская экономика вновь впадает в застой (это видно в торговых центрах и ресторанах), и трудно предсказать, как это отразится на инвестициях израильтян за рубежом. Вместе с тем в большинстве стран, где мы работаем, мы наблюдаем продолжение тенденции роста цен на недвижимость.
В этом месяце клиент нашего офиса начинает новый проект в Италии, и, сопровождая этот проект, мы решили добавить Италию к странам, которые мы освещаем в этой рассылке.
Напоминание тем, кто намерен приобрести недвижимость в Греции: тот, кто совершит сделку и внесет задаток за объект до конца августа, получит право на прежние условия получения золотой визы.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Цены на недвижимость в Греции продолжают расти, как и в Румынии и Болгарии.
б. 8 причин привлекательности греческой недвижимости.
в. Рынок недвижимости Румынии завершил первое полугодие с позитивным прогнозом.
г. Италия - цены на квартиры растут медленно, самый низкий рост в Евросоюзе за последние 10 лет.
Желаем всем нам спокойных и безопасных дней и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Цены на жилье в Греции стремительно растут на фоне дефицита и высокого спроса
Цены на жилье в Греции продолжают расти в 2024 году, причем наиболее значительный рост - на 14% - зафиксирован в элитном сегменте рынка, что влияет и на дома более низкого качества.
Эта тенденция аналогичным образом влияет на цены аренды, затрудняя поиск доступного жилья.
Согласно индексам Банка Греции, средние цены продажи по стране выросли на 66,4% и сейчас лишь на 4,1% ниже пика, зафиксированного в 2008 году. Это развитие отражает сильный спрос на инвестиционные объекты, главным образом жилые, который нельзя удовлетворить при нынешнем предложении.
Недавнее исследование Piraeus Bank оценило, что в настоящее время существует дефицит в 210 000 жилых единиц. Экономисты банка считают, что этот дефицит - главная причина того, что рост цен на 14% выше, чем оправдывают макроэкономические условия и тенденции доходов.
Чтобы сбалансировать разрыв между предложением и спросом, правительство применяет двусторонний подход. С одной стороны, оно стремится сократить сделки иностранных инвесторов, покупающих недвижимость ради золотой визы, повышая порог, необходимый для покупки с целью получения золотой визы, и запрещая использовать приобретенные квартиры в туристических целях.
С другой стороны, оно инициировало меры по увеличению жилого фонда, открыв программу субсидий на ремонт 10 000 пустующих квартир, которые затем будут предложены в долгосрочную аренду.
Представители банков отмечают, что это шаги в правильном направлении, но подчеркивают, что их недостаточно. Они утверждают, что ключ к более быстрой нормализации ситуации - в обеспечении по неработающим кредитам и скорейшем возвращении их на рынок.
8 причин привлекательности греческой недвижимости
Корина Сайя, генеральный директор Premier Realty Greece, отметила в газетном интервью, что инвестиции в греческую недвижимость сочетают доступные цены, высокий потенциал доходности и преимущества образа жизни. По мере восстановления экономики и продолжающегося роста туризма рынок недвижимости Греции предлагает многообещающие возможности как для личных целей, так и для инвестиций, добавляет она. Подробнее, восемь причин, делающих недвижимость привлекательной для инвестиций:
1. Потенциал развития
Туристическая привлекательность: Греция ежегодно привлекает миллионы посетителей, что повышает спрос на объекты для аренды в популярных районах, таких как Афины, Миконос, Санторини и Крит. В частности, въезд туристов вырос на 20,6% с января по май 2024 года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Восстановление рынка недвижимости: рынок недвижимости Греции демонстрирует устойчивый рост цен на квартиры, разрешений на строительство и арендной платы с 2017 года. В 2023 году цены выросли на 13,4% в годовом выражении против 11,9% в 2022 году. Цены все еще примерно на 4% ниже пиков третьего квартала 2008 года, по данным BNP Paribas. Для сравнения, данные Eurostat показывают снижение цен как минимум в восьми странах Европы, включая Люксембург, Германию и Финляндию.
2. Конкурентные цены
Доступные цены на недвижимость: несмотря на сильный рост, недвижимость в Греции остается конкурентной по цене, особенно по сравнению с Западной Европой. В категории элитной недвижимости в таких районах, как Vouliagmeni, Pigadakia, Elliniko, Voula, Kolonaki, Kavouri, на Кикладских островах, таких как Санторини, и на Крите самые высокие цены за кв. м. Напротив, в таких районах, как Kastoria, Karditsa, Florina, Thessaly и Kozani, самые низкие цены за кв. м.
Высокий потенциал доходности: низкие цены на недвижимость в сочетании с сильным спросом на аренду могут давать привлекательную арендную доходность от 4% до 8,5% в зависимости от местоположения и типа объекта.
3. Программа золотой визы
Преимущества: программа золотой визы Греции предоставляет виды на жительство гражданам третьих стран, инвестирующим не менее 400 000 евро в недвижимость, на основе новых правил с августа 2024 года. Для области Аттика, региональных единиц Салоники, Миконос и Санторини, а также островов с населением более 3 100 жителей минимальная стоимость объектов на момент покупки составляет 800 000 евро. Эта программа предлагает доступ в Шенгенскую зону и может стать путем к гражданству Евросоюза.
4. Качество жизни и средиземноморский климат
Средиземноморский климат: благоприятный средиземноморский климат Греции делает ее привлекательным направлением как для отдыха, так и для постоянного проживания.
Качество жизни: Греция предлагает высокое качество жизни благодаря красивым пейзажам, богатой истории, культурному наследию и прекрасному образу жизни. Стоимость жизни относительно невысока по сравнению с другими странами Европы, и несмотря на более низкие зарплаты, качество жизни остается высоким.
5. Тенденции рынка недвижимости
Растущий спрос: международные инвесторы из таких стран, как Кипр, США и Израиль, все больше интересуются греческой недвижимостью, главным образом из-за низких цен, правительственных реформ и потенциального прироста капитала. По данным Банка Греции, на сектор недвижимости пришлось более 40% всех прямых иностранных инвестиций. В 2023 году прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли на 8% по сравнению с предыдущим годом - до 2,13 миллиарда евро.
Развитие инфраструктуры: продолжающиеся инфраструктурные проекты, включая улучшение транспорта и городское развитие, повышают стоимость объектов. По данным PWC, мировые потребности в инфраструктуре, как ожидается, достигнут примерно 77 триллионов долларов к 2040 году, а Греция занимает 37-е место в мире и 18-е в Евросоюзе по качеству инфраструктуры.
6. Разнообразие возможностей для инвестиций
Разнообразие вариантов: Греция предлагает широкий спектр инвестиционных возможностей - от элитных вилл и объектов на берегу моря до городских квартир и коммерческой недвижимости. Кроме того, у Греции значительный потенциал в ключевых секторах, таких как туризм, сельское хозяйство, судоходство и возобновляемая энергетика.
Возможности устойчивого развития: растет доступность элитных объектов наряду с растущим интересом к устойчивым и экологичным жилым проектам. Правительство Греции запустило различные инициативы по продвижению «зеленой» недвижимости.
7. Налоговые стимулы
Благоприятный налоговый режим: Греция установила налоговые стимулы для инвесторов в недвижимость, включая сниженные налоги на передачу имущества и возможные налоговые преимущества для проектов по ремонту и развитию.
8. Стратегическое расположение
Географическое преимущество: Греция расположена на перекрестке Европы, Азии и Африки, что дает стратегические преимущества.
Со стола автора:
Рынок недвижимости Греции находится в устойчивой восходящей тенденции, и высокий спрос, как ожидается, будет поддерживать цены и в ближайшей перспективе. Спрос на недвижимость, как ожидается, останется высоким благодаря таким факторам, как туризм, улучшение инфраструктуры и обновление жилого фонда. Вместе с тем стоит обратить внимание на ограничения краткосрочной аренды, планируемые правительством Греции, и на повышение минимальных требований для получения золотой визы.
Румыния
Отчет: рынок недвижимости Румынии завершил первое полугодие с позитивным прогнозом
Крупные инфраструктурные инвестиции, значительный рост зарплат выше инфляции, стабильная внешняя экономическая связь и победа центральных банков в борьбе с инфляцией помогают румынскому рынку недвижимости сохранять позитивный прогноз, по мнению аналитиков Colliers Romania в их рыночном отчете за первое полугодие.
В 2024 году в Румынии заключены сделки с недвижимостью на общую сумму 419 миллионов евро - более чем вдвое больше суммы за аналогичный период прошлого года. Строительный сектор достиг исторических максимумов благодаря массированным вливаниям средств Евросоюза и довольно активному частному сектору.
Сфера логистики и промышленности также показывает многообещающие результаты, при этом арендаторы переезжают в направления за пределами столицы. Тем временем розничный сектор продолжает быстрое развитие.
«Экономика подает смешанные сигналы. Задержки в планах восстановления и устойчивости Евросоюза, геополитическая неопределенность и неопределенность, возникшая из-за выборов в США, наряду с перспективой значительного ужесточения налогов в Румынии с 2025 года, умеряют оптимизм», - сказал Сильвиу Поп, директор по исследованиям Центральной и Восточной Европы и Румынии в Colliers.
«Вместе с тем есть основания для умеренно позитивного прогноза, особенно в свете новостей из потребительского сектора и с учетом крупных инвестиций - как частных, так и государственных, - осуществляемых в Румынии. Местный рынок недвижимости находится под влиянием этих событий, но влияние различается по секторам. Перспективы остаются достаточно прочными в регионе», - добавил он.
В этом году Румыния показала лучшие результаты по инвестициям в недвижимость по сравнению с пятью другими крупнейшими экономиками Центральной и Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Польша и Словакия).
Прогноз на весь год предполагает, что рынок легко превысит среднее значение предыдущего десятилетия, то есть более 600 миллионов евро. На Бухарест приходится чуть менее половины суммы, а у застройщиков в стадии строительства находится около 800 000 кв. м современных площадей, которые должны быть сданы в 2024 и 2025 годах.
Инфраструктурные работы продолжаются ускоренными темпами, открывая новые области интереса для промышленного рынка, включая производство.
Спрос на аренду логистических и производственных площадей снизился в первом полугодии примерно на 29% - до 342 000 кв. м. Вместе с тем аналитики Colliers подчеркивают, что это не обязательно свидетельствует о резком падении активности рынка, а отражает нехватку очень крупных контрактов.
С одной стороны, намерения покупать дома, по измерениям опросов Eurostat, близки к рекордным, и одновременно покупательная способность снова растет, а снижение процентных ставок центральным банком также должно помочь спросу.
«Учитывая, что сегодняшние инвестиции поддерживают завтрашний экономический рост, среднесрочные и долгосрочные перспективы Румынии в сфере недвижимости многообещающи. Даже если в ближайшем будущем могут появиться менее позитивные новости, общий прогноз остается светлым», - заключает Сильвиу Поп.
Рост цен на недвижимость в Румынии продолжается
Согласно индексу сайта imobiliare.ro, в июле зафиксирован дальнейший средний рост цен на жилье в Румынии на 0,5% (11,9% по сравнению с ценами июля 2023 года), при этом средняя цена за кв. м составляет 1 611 евро.
Болгария
Цены на квартиры в Болгарии растут
Жилье в Болгарии остается более доступным по сравнению с аналогами в Западной Европе, что способствует высокой доле собственников жилья в стране. По данным агентов по недвижимости, около 92,5% болгар живут в собственных домах. Этот высокий уровень владения жильем поддерживается выгодным соотношением средней зарплаты и цен на недвижимость в крупных городах, что делает экономически целесообразным для многих покупать, а не снимать.
Низкие процентные ставки по ипотеке также играют значительную роль в этой тенденции. Многие болгары предпочитают платить проценты по ипотеке ради владения квартирой, а не арендную плату. Кроме того, болгары склонны дольше оставаться в своих городах и районах по сравнению с жителями других стран Европы, что снижает потребность в частых переездах.
Существует также внутренняя миграция в Софию в поисках лучших возможностей трудоустройства, что ведет к сильному спросу как на покупку, так и на аренду объектов в столице. Поначалу переезжающие в Софию могут выбирать арендное жилье, знакомясь с рынком недвижимости и подыскивая постоянный дом.
Рынок аренды в Болгарии также процветает. Этот рост отчасти обусловлен увеличением числа иностранных туристов и ростом возможностей краткосрочной аренды через различные онлайн-платформы. В крупных городах и популярных курортных местах туристы предпочитают снимать квартиры на короткий срок, поскольку они часто предлагают больше пространства и удобств, таких как кухня, за лучшую цену по сравнению с гостиничными номерами.
По последним данным Национального института статистики (NSI), цены на жилую недвижимость в Болгарии подскочили на 16% в первом квартале 2024 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что стало самым высоким темпом роста с 2022 года. Этот рост заметно выше роста на 10%, наблюдавшегося в 2023 году. Данные также показывают, что средняя месячная зарплата в Болгарии выросла на 16,8% в годовом выражении.
Наибольший рост цен зафиксирован в Варне - 23,5%, затем идут София с 18,2% и Бургас с 12,3%. Скачок цен особенно заметен для нового строительства. Этот рост стоимости объектов вызвал большую активность на рынке недвижимости с ростом количества сделок. В Софии в первом квартале 2024 года зафиксирована самая сильная активность по покупке и продаже с 2008 года. Варна и Бургас также сообщили о росте числа сделок на 12,8% и 9,7% соответственно, тогда как Пловдив показал рост почти на 4%.
Ипотека остается значимым фактором, движущим жилищный рынок, при этом процентная ставка в Болгарии - одна из самых низких в Евросоюзе. Ограниченное предложение объектов на продажу еще больше подняло рыночные цены и создало благоприятную среду для продавцов. Вместе с тем, несмотря на сильный спрос на рынке, многим владельцам объектов трудно продать свои дома по желаемым ценам или в предпочитаемые сроки.
Последние тенденции подчеркивают значительный сдвиг в сторону нового строительства. Новейшие данные показывают, что Болгария занимает второе место из 56 стран, охваченных консалтинговой компанией Knight Frank, по росту цен. Этот рост цен согласуется с высокими темпами строительства в крупных городах.
Заметная тенденция последних лет - растущее предпочтение покупателей в пользу новопостроенных объектов.
Более старым зданиям, построенным в конце 1950-х годов и особенно в 1960-х, сейчас от 60 до 70 лет, из-за чего многие жители ищут более новые варианты. Эти изменения заметны в районах, таких как Ovcha Kupel, Mladost и Lyulin, где преобладают главным образом старые здания.
Спрос на новые объекты остается сильным в устоявшихся районах, тогда как районы развития и периферия предлагают более выгодные варианты. В Софии покупатели все чаще предпочитают дома вблизи линий метро и места с доступной инфраструктурой, включая детские сады, школы и медицинские учреждения. Проблемы с парковкой чаще всего решаются покупкой дополнительных парковочных мест или гаражей.
По данным Eurostat, Болгария показала самый высокий рост цен на жилье среди стран Евросоюза - на 7,1% по сравнению с последним кварталом 2023 года. Это самый значительный рост цен на жилье в Болгарии с последнего квартала 2007 года.
В первом квартале 2024 года цены на дома в еврозоне снизились на 0,4%, тогда как в Евросоюзе выросли на 1,3% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года.
При сравнении первого квартала 2024 года с четвертым кварталом 2023 года цены на дома снизились на 0,1% в еврозоне и выросли на 0,4% в Евросоюзе.
Рост цен на жилье в Болгарии можно объяснить несколькими факторами. Экономическая стабильность и рост повысили доверие потребителей и привели к росту спроса на недвижимость.
Италия
Цены на квартиры растут медленно, самый низкий рост в Евросоюзе за последние 10 лет
Цены на квартиры в Италии росли в последние годы, но по сравнению с инфляцией и особенно по сравнению с другими странами Европы рост стоимости недвижимости был крайне ограниченным (рост на 8,6% против среднеевропейского +49%). По данным Eurostat, недвижимость в Италии - та, что подорожала меньше всего в Европе после домов в Финляндии.
Сравнение проводится с 2015 годом: с тех пор и до первого квартала 2024 года цены на квартиры выросли на 8,6% при совокупной инфляции 19,1%, тогда как в Евросоюзе в среднем цены на квартиры выросли на 49,1%. Реальный рост зафиксирован в ряде стран Восточной Европы. В Венгрии рост цен за 9 лет достиг 188%, в Литве - 127,7%, в Чехии - 114,3%. Рост в Португалии также был очень значительным - +112,5%, тогда как в Испании он составил 53,2%, чуть выше среднего по Евросоюзу. В Германии зафиксирован рост недвижимости на 43,8%, во Франции - на 26%.
Нынешний тренд на рынке жилой недвижимости - маленькие квартиры
По данным итальянского новостного сайта Sky, итальянцы говорят... маленькое. Больше никаких больших квартир, прощайте виллы и коттеджи, еще меньше внимания даже загородным домам. На резко падающем рынке недвижимости в прошлом году большинство продаж составили квартиры-студии или двухкомнатные квартиры площадью менее 50 кв. м. Тенденция особенно заметна в Милане: лишь у 14,7% проданных квартир, по данным 2023 года, площадь превышает 115 кв. м, тогда как в среднем по Италии этот показатель составляет 32,6%, а в провинциальных районах северо-востока - 41,3%. Картина, которой суждено усилиться после «зеленого света» в комиссии по окружающей среде для жилья в мини-домах. Действительно, минимальный предел площади жилых квартир снижается (теперь он будет начинаться с 20 кв. м, тогда как раньше составлял 28 кв. м), как и высота потолков (которая снижается с 2,70 м, действующих сегодня, до 2,40 м).
Общее число сделок снизилось на 9,7% в 2023 году, но для квартир площадью от 115 до 145 кв. м снижение составило 11,4%, а для квартир площадью свыше 145 кв. м - 11%. Напротив, для студий или двухкомнатных квартир менее 50 кв. м зафиксировано снижение лишь на 4,8%. На Сицилии и Сардинии наблюдался рост на 0,3%. В центре, и особенно в столицах провинций, наибольшее снижение было для квартир большой площади свыше 145 кв. м (-17,8%), с рекордным показателем -20,3% в Риме. Снижение было сильным также в Генуе - -19,7% и во Флоренции - -14,5%.
«Когда деньги и мстительность встречаются, все выходит наружу»
Статья посвящена налогообложению израильтян, которые покупают квартиры за границей и сдают их в аренду, и отмечает, что многие из них не знают об обязанности отчитываться в Израиле о доходах от аренды даже после уплаты налога в стране, где находится объект, а другие предпочитают не отчитываться. Согласно статье, налоговые конвенции, такие как заключенные между Израилем и Румынией и Грецией, позволяют зачесть налог, уплаченный за границей, а в Израиле существуют два режима налогообложения доходов от аренды за рубежом: налог по ступенчатой шкале на прибыль с зачетом иностранного налога либо налог в размере 15% без вычета расходов (кроме амортизации) и без зачета иностранного налога. Источники, цитируемые в статье, поясняют, что Налоговое управление Израиля может выявлять неотраженные объекты и доходы, в том числе по информации от банков и по сведениям от людей из окружения, что неотражение является уголовным преступлением и что ожидается публикация новой процедуры добровольного раскрытия. Далее упоминается налог на наследство, действующий в США и в некоторых странах Европы, и обязанность подавать в Налоговое управление отчет об активах за рубежом стоимостью свыше 1,9 миллиона шекелей.
Источник: TheMarker, Шломит Цур, 2.8.24
Посреди резервистской службы Лиа купила дом в Будапеште: израильтяне, покупающие недвижимость за рубежом, «чтобы было куда сбежать»
Статья описывает израильтян, которые приобрели квартиры за границей после 7 октября - не только как инвестицию, но и как возможное убежище для себя и своих семей, и приводит истории покупателей, купивших квартиры в Будапеште, Барселоне и Ларнаке. Опрошенные объясняют свое решение чувством небезопасности, недовольством политической ситуацией в Израиле, налоговым бременем и дороговизной жизни. По словам сотрудников компаний недвижимости, работающих с израильскими клиентами в Испании, на Кипре и в Венгрии, спрос со стороны израильтян начал расти в период протестов против судебной реформы и роста процентных ставок и значительно усилился после начала войны.
Источник: N12, Авивит Мисников, 11.7.24
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית