Bună ziua,
Războiul continuă și, la început, dorim să trimitem urări soldaților armatei israeliene și să ne dorim ca toți să se întoarcă în curând sănătoși acasă, împreună cu toți ostaticii.
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:
a. Creșterea cu două cifre a prețurilor apartamentelor din Grecia în 2023.
b. Prețurile apartamentelor din România au continuat să crească și în ianuarie 2024, în ciuda încetinirii prețurilor apartamentelor noi.
c. Se observă o tendință de schimbare pe piața imobiliară din Ungaria în ceea ce privește achizițiile locuitorilor?
d. Îngrijorare în Bulgaria privind creșterea prețurilor imobiliare după trecerea la moneda euro.
Am început o nouă rubrică de imobiliare internaționale - în fiecare săptămână vom împărtăși două povești din teren
Zile liniștite și sigure pentru noi toți și lectură plăcută,
Ilan Leibovitch, avocat, și echipa biroului
Prețurile apartamentelor din Grecia au continuat să crească în 2023
Programul Golden Visa al Greciei - schimbări în rândul investitorilor
Conform datelor autorităților din Grecia, până la sfârșitul lunii noiembrie 2023 numărul vizelor Golden Visa acordate investitorilor din Marea Britanie a crescut cu 77,8%, ajungând la 370 până la sfârșitul lunii noiembrie 2023, față de 208 în ianuarie. În mod corespunzător, vizele pentru cetățenii SUA (printre care unii expatriați din a doua și a treia generație) au crescut cu 47,5%, de la 183 la începutul lui 2023 la 270 până la sfârșitul lunii noiembrie.
Cererea mare pentru programul „Golden Visa”, în ciuda dublării sumei la 500.000 de euro în centrul Atenei, în suburbiile de nord și de sud ale Atticii, în Mykonos, Santorini și Salonic, continuă în rândul investitorilor, în ciuda prețurilor astronomice.
În paralel, există relatări despre creșterea achizițiilor în Rodos, Creta, Halkidiki, Lefkada și Corfu, cumpărătorii concentrându-se pe proprietăți cu suprafață mai mică, care vor servi și ca investiție
Prognoza Colliers pentru piața imobiliară din România în 2024
Piața imobiliară din România va continua să fie un sector cu potențial ridicat de creștere, chiar dacă ritmul ar putea fi mai lent în 2024 decât înainte de pandemia de coronavirus, prevăd consultanții Colliers într-un raport publicat. Totuși, anul acesta este de așteptat să fie mai bun decât 2023 pentru un număr mare de subsectoare.
Anul 2024 este de așteptat să rămână dificil și pentru piața locală de investiții, cu perspectiva unor zile mai bune ulterior, datorită reducerii ratelor dobânzilor, trecerii tot mai accentuate a accentului de la parcurile comerciale la proiectele comerciale mari și creșterii cererii și a prețului accesibil pe piața rezidențială. Specialiștii Colliers menționează că anul acesta va fi dominat și de multă agitație politică, în lumina alegerilor prezidențiale, a alegerilor locale și a celor pentru Parlamentul European.
Anul 2024 pare destul de optimist pentru economia României și, ulterior, și pentru piața imobiliară. Unele dintre cele mai încurajatoare semne sunt marile dezvoltări de infrastructură aflate în curs, fluxul semnificativ de capital așteptat prin fonduri europene și faptul că România devine un centru regional de distribuție mai proeminent, în special pentru Europa de Sud-Est. În plus, piața muncii încă restrânsă, un context extern mai bun pentru principalii parteneri comerciali ai României, la care se adaugă retragerea inflației, indică faptul că 2024 ar trebui să fie mai bun decât 2023, iar creșterea economică a României este estimată la aproximativ 3% anul acesta. Cu toate acestea, există și îngrijorări, atât interne, precum dezechilibrul fiscal uriaș al țării, cât și externe, unde persistă câteva incertitudini majore, în special în ceea ce privește geopolitica.
Anul 2023 a fost unul bun din punctul de vedere al dezvoltării infrastructurii în România, cu 80 km de autostrăzi și drumuri expres date în folosință, mult peste media anuală din ultimii 33 de ani (26,6 km). Iar transformarea majoră a infrastructurii continuă în 2024 și după. Sunt planificate și îmbunătățiri majore de modernizare pentru căile ferate din anumite părți ale țării. Perspectiva unui mediu de afaceri îmbunătățit, împreună cu o posibilă aderare la spațiul Schengen pentru frontierele terestre, atrage atenția investitorilor, în special pentru regiunile țării cu salarii mai mici și cu o disponibilitate mai bună a forței de muncă, potrivit consultanților Colliers, ceea ce duce la o mai bună distribuire a creșterii și a resurselor economice.
Poziția geografică a României, precum și avantajele sale economice specifice - în special decalajul mare dintre costurile forței de muncă și productivitatea muncii, în comparație cu China, de exemplu - susțin ideea că România va deveni un centru pentru activitatea logistică și de producție în contextul tendinței „friend-shoring”.
Politica va fi în prim-plan anul acesta, românii urmând să voteze de patru ori. Pentru prima dată în istoria țării, președintele, primarii și parlamentarii își încheie mandatul în același an. Aceasta înseamnă că vor fi alegeri locale, prezidențiale, parlamentare și europarlamentare. Scenariul central către care împing acum specialiștii politici locali este continuarea actualei coaliții guvernamentale după alegeri, o coaliție pro-europeană/pro-occidentală socialist-liberală, dar mai există loc pentru surprize. Pe de altă parte, absența alegerilor începând din 2025 creează un context mai favorabil pentru reforme mai puțin populare, dar necesare.
Piața de birouri va înregistra cel mai scăzut ritm de livrări din ultimele aproximativ două decenii. Doar un singur proiect mare, de circa 16.000 m², este de așteptat să fie livrat anul acesta în București, ceea ce face din acesta cel mai slab an din 2004-2005, când piața de birouri era în faza sa incipientă, menționează consultanții Colliers.
Sectorul industrial și logistic rămâne activ, în special în comparație cu nivelurile de dinainte de pandemie, deși creșterea fără precedent a chiriilor, de peste 10% pe an, atât în 2022, cât și în 2023, afectează atractivitatea spațiilor de depozitare din România pentru companiile internaționale. Perspectivele rămân promițătoare, întrucât România a încheiat anul 2023 cu mai puțin de 7 milioane de m² de depozite moderne, o ofertă destul de limitată la standard european, mai ales în lumina îmbunătățirilor continue ale infrastructurii și a cererii crescânde preconizate pe fondul relocării.
Consultanții Colliers estimează o creștere a cererii și a prețurilor pe piața rezidențială. Multe dintre orașele și zonele economice dinamice ale României se confruntă cu aglomerare, ceea ce menține pe termen lung cererea de unități de locuit la preț accesibil în multe părți ale țării. În plus, relaxarea preconizată a politicii monetare a băncii centrale, care ar urma să înceapă la mijlocul lui 2024, împreună cu o creștere puternică a salariilor, ar trebui să susțină interesul pentru cumpărare. În general, accesibilitatea prețurilor în raport cu salariile s-a deteriorat ușor în ultimii ani, dar din 2023 această tendință s-a inversat și ne așteptăm ca această dinamică pozitivă pentru consumatori să continue.
Pe piața terenurilor, consultanții Colliers au menționat o ușoară scădere a apetitului investitorilor în 2023, măsurată prin solicitările noi, iar această tendință este de așteptat să continue în 2024, deoarece mulți dezvoltatori dețin deja teren pentru dezvoltări viitoare. Cu toate acestea, mai multe tranzacții mari aflate în pregătire de ceva vreme ar putea fi finalizate în 2024, ceea ce ar aduce un an solid. Prețurile terenurilor ar putea începe să crească din nou într-un mod mai semnificativ.
Imobiliare.ro: prețurile apartamentelor au continuat să crească în ianuarie 2024
În București s-a măsurat o scădere de 6,6% a prețurilor apartamentelor noi față de decembrie 2023, iar prețul mediu pe m² este de 1.577 de euro, în timp ce la apartamentele de pe piața secundară s-a măsurat o creștere de 2,15, iar prețul mediu este de 1.642 de euro/m².
Și la Cluj-Napoca s-a măsurat o scădere a prețurilor apartamentelor noi, de 4,1%, iar prețul mediu este de 2.713 euro/m², în timp ce la apartamentele de pe piața secundară s-a măsurat o creștere de 2,4%, iar prețul mediu este de 2.622 de euro/m².
La Brașov s-a înregistrat o creștere de 2% a prețurilor apartamentelor noi, iar prețul este de 2.084 de euro/m², iar la apartamentele de pe piața secundară s-a măsurat o creștere de 2,5%, iar prețul mediu este de 1.704 euro/m².
Specialiștii imobiliari - prudență sporită pe piața imobiliară în 2024
Piața locuințelor s-a răsturnat în 2023 din cauza subvențiilor care puteau fi folosite: cel mai mare număr de tranzacții imobiliare rezidențiale nu au avut loc la Budapesta, ci în sate, unde se puteau folosi avantajele oferite de stat. Reduceri: scăderea numărului de tranzacții s-a oprit la sfârșitul anului, iar perspectivele pentru anul acesta sunt mai încurajatoare decât înainte.
Piața locuințelor a avut suișuri și coborâșuri în ultimii douăzeci de ani, iar încetinirea a fost caracterizată de o creștere mai mică, a rezumat Gábor Soóki-Tóth, directorul de analiză al Otthon Centrum (OC), tendințele pieței imobiliare din ultimele două decenii, subliniind că această curbă se aplică și perioadei actuale. Potrivit acestuia, în 2023 s-au efectuat cu 100.000-110.000 de tranzacții mai puține decât înainte. Scăderea poate fi explicată în principal prin dobânda de bază majorată în scopul stăvilirii inflației, care a scumpit semnificativ creditele pentru locuințe. Deși mulți cumpărători sperau la o scădere a prețurilor (spre deosebire de 2008, piața nu s-a prăbușit de această dată), vânzătorii au preferat să aștepte, corecția prețurilor a fost minimă, dar, în același timp, ritmul creșterii prețurilor a încetinit sau s-a oprit.
Achizițiile cu scop de investiție au scăzut față de anii precedenți: cumpărătorii s-au orientat către titluri de stat, care erau mult mai lichide și promiteau un randament mai mare decât imobiliarele rezidențiale.
Dar, pe lângă numărul vânzărilor, s-a modificat în mod vizibil și distribuția geografică: în 2014 - 2015, cel mai mare număr de vânzări era încă la Budapesta, apoi vânzările au crescut în celelalte orașe mari, iar ulterior - mai ales după introducerea subvenției pentru sate (falusi CSOK) - în zonele rurale, în special în localitățile din jurul marilor orașe, a avut loc o creștere a numărului de achiziții. În schimb, aproape în toate trimestrele din 2023, cel mai mare număr de vânzări de proprietăți rezidențiale a fost în principal în zonele rurale în care s-a acordat sprijinul de stat.
Anul 2024 a adus o scădere a dobânzilor la creditele ipotecare, la majoritatea băncilor din țară dobânda fiind de 6% sau mai puțin. Acest fapt reprezintă un stimulent pentru piață, iar specialiștii estimează o creștere a numărului de tranzacții în lunile următoare.
Analiștii avertizează asupra unei posibile explozii a prețurilor proprietăților din Bulgaria pe fondul aderării la zona euro
Petar Mastikov, analist principal la Registrul Național Bulgar pentru Construcții și Reconstrucție, a tras un semnal de alarmă și și-a exprimat îngrijorarea cu privire la o posibilă creștere speculativă a prețurilor proprietăților din Bulgaria odată ce țara va intra în zona euro. Mastikov estimează o creștere pe termen scurt, mai puțin intensă decât vârfurile remarcabile observate în ultimii doi ani, urmată de o stabilizare a pieței imobiliare. Pentru 2024, el estimează un interval de creștere de 2% până la 5%, menționând ca factori determinanți aderarea apropiată la zona euro și calitatea de membru deplin al spațiului Schengen.
Deși se estimează o ușoară scădere a construcțiilor rezidențiale, cu o scădere preconizată de până la 5% în 2024, spațiile de birouri par să-și mențină impulsul, cu continuarea preconizată a tendinței de creștere de 30% din 2023. Sectorul construcțiilor pentru vacanță este de așteptat să înregistreze o creștere semnificativă, cu prognoze de peste 20%, creștere atribuită efectelor pozitive preconizate ale aderării Bulgariei la Schengen, cu contribuții preconizate din partea pieței românești.
Mastikov subliniază că anul 2023 a marcat o piatră de hotar semnificativă, înregistrând cel mai mare volum de construcții noi în toate sectoarele funcționale din 2008 încoace, cu un total de 7.650 de milioane de m² de suprafață utilă. În ciuda unei scăderi de 6,56% a construcțiilor rezidențiale față de anul precedent, alte sectoare, inclusiv clădirile publice, hotelurile și spațiile de agrement, au cunoscut o creștere, care a compensat de fapt ușoara scădere din sectorul rezidențial.
Analiștii subliniază redresarea rapidă a segmentului clădirilor de birouri, determinată de revenirea pe scară largă a angajaților la birouri, ceea ce duce la o cerere sporită pentru spații de lucru de calitate. Construcțiile pentru vacanță, în special de-a lungul coastei sudice a Mării Negre, s-au redresat în 2023, cu așteptări pozitive de creștere pentru 2024, ca urmare a aderării Bulgariei la Schengen, precum și a sprijinului venit de pe piața românească.
În 2023, clădirile speciale, precum spitalele, grădinițele și școlile, au înregistrat o activitate investițională semnificativă, marcată de lansarea a 16 proiecte de spitale, în principal în sectorul privat, dar incluzând și inițiative de stat și municipale. Sectorul construcției de hoteluri a înregistrat o creștere impresionantă de aproape 100% în 2023, de la 70.000 la peste 140.000 m² de suprafață utilă, cu prognoze optimiste pentru tendințe pozitive continue în 2024.
Spațiile comerciale au înregistrat o creștere de 4% în 2023, marcată de lansarea unor proiecte de construcție cu o suprafață totală de 400.000 m², concentrate în principal în parcuri comerciale. Deși Sofia își păstrează poziția de lider în construcțiile noi, Plovdiv și Burgas au apărut ca zone dinamice, iar Ruse și Pleven au înregistrat o creștere remarcabilă. Analiștii estimează că dezvoltarea autostrăzilor care leagă Sofia, Pleven și Ruse va contribui la o tendință clară în construcțiile industriale.
Schimbări pe piața imobiliară rezidențială din Ucraina
Războiul a influențat percepția asupra locuirii în Ucraina, atât pe piețele primare, cât și pe cele secundare, atât în ceea ce privește cumpărarea, cât și închirierea. Factori precum securitatea fizică și migrația în masă au devenit elemente decisive.
În plus, investitorii imobiliari au dispărut aproape complet de pe piață. Astăzi, nimeni nu investește într-o clădire încă neconstruită (pre-sale sau achiziție în faza de proiect), deși acum doi-trei ani această disponibilitate a stimulat în mod semnificativ industria construcțiilor din țară. Criteriile principale de alegere a apartamentelor erau gradul ridicat de pregătire a proiectului și dinamica stabilă a construcției. Astăzi, cei care cumpără imobile nu sunt investitori, ci doar ucraineni (migranți interni).
Pe piața secundară (second-hand) se cumpără și se închiriază apartamente gata de locuit și renovate. Cumpărătorii acordă atenție și unor servicii precum parcarea, școlile și grădinițele, care ar trebui să se afle la distanță de mers pe jos. În același timp, cererea este pentru locuințe situate cât mai departe de obiectivele de infrastructură critică, care ar putea deveni ținta unor atacuri. Nu există încredere în clădirile vechi din perioada sovietică, deoarece tind să se prăbușească în timpul bombardamentelor, iar subsolurile mai vechi nu sunt potrivite ca adăposturi. În a doua jumătate a anului 2023, oamenii au început să se întoarcă în Ucraina. În același timp, condițiile pieței sunt dictate astăzi de cumpărători, care caută condițiile cele mai avantajoase. Având în vedere riscurile, se acordă prioritate apartamentelor din clădiri aflate în ultimele faze de construcție.
Costurile de construcție în 2023 au crescut cu aproximativ 20%, ceea ce va duce la creșterea prețurilor imobiliare în 2024. Astfel, de exemplu, costul pe m² într-o clădire finalizată în ansamblul rezidențial Greenville, situat în centrul Kievului, este în medie de 2.400 de dolari, iar prețul într-o clădire în construcție este de 2.000 de dolari.
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית