Bună ziua,
Anul calendaristic nou a început, iar noi începem să facem bilanțul și să aflăm rezultatele anului 2023, cu așteptarea unei îmbunătățiri a tendinței în 2024. Mediul de dobânzi relativ ridicate (nu doar în Israel) și războiul „Săbii de Fier”, care încă își lasă amprenta asupra pieței imobiliare (din țară și din străinătate), continuă să influențeze numărul tranzacțiilor imobiliare, mai ales după speranțele create la începutul războiului de interesul tot mai mare pentru imobilele din țările situate la o distanță de zbor relativ scurtă față de Israel.
În această lună dorim să vă atragem atenția asupra următoarelor:
a. Modificări în impozitarea chiriilor în România.
b. Acordul privind aderarea României și Bulgariei la spațiul european de liberă circulație din Uniunea Europeană (Schengen).
c. Creșterea așteptată a chiriilor în Ungaria în 2024.
d. Raportul Uniunii Europene privind caracteristicile locuirii în statele Uniunii.
e. Creșterea prețurilor locuințelor și a chiriilor în SUA.
Am început o nouă rubrică de imobiliare internaționale - în fiecare săptămână vom împărtăși două povești din teren
Zile liniștite și sigure pentru noi toți și lectură plăcută,
Ilan Leibovitch, avocat, și echipa biroului
Stocul de apartamente rezidențiale din Atena la sfârșitul anului 2023 este încă extrem de limitat
Conform unui sondaj publicat în Grecia, cererea de locuințe depășește cu mult oferta, ceea ce face ca prețurile să explodeze, iar stocul să se reducă rapid. De fapt, în 2023 singura zonă în care oferta de locuințe a crescut este suburbia de vest a Atenei.
Conform sondajului Spitogatos, în vestul Atenei și în suburbiile Pireului, deși există în medie un stoc mic de case/apartamente, de ordinul a 4% până la 4,5% față de restul Atenei, în 2023 oferta din aceste zone a crescut. În mod concret, au fost adăugate apartamente în Peristeri, Ilion, în zona Piraiki - Hatzikyriakei și în Keratsini.
Și în suburbiile din nordul Atenei s-a înregistrat o mică creștere a ofertei, întrucât interesul cumpărătorilor, în special al celor greci, care s-au întors în zonă în căutare de locuințe de calitate, a accentuat activitatea de construcție. Nordul reprezintă mereu 18,3% din stocul de apartamente al Atenei, iar zonele în care există în medie cele mai multe apartamente disponibile spre vânzare sunt Kifissia și Chalandri.
Centrul Atenei este astăzi zona cea mai căutată pentru cumpărarea unei locuințe, întrucât în trimestrul al treilea s-a vândut aici un număr considerabil de proprietăți. Cu toate acestea, deși în centrul Atenei se află aproximativ 24,2% din stocul de apartamente al Atenei, în zonă s-a înregistrat o scădere semnificativă față de anul trecut. Un motiv important este și programul Golden Visa: înainte ca pragul să ajungă la 500.000 de euro, investitorii străini au cumpărat masiv orice tip de locuință care exista în centru. Mai exact, Kypseli, Pagrati, Ampelokipoi - Pentagono și zona Patision - Acharnon au avut cele mai mari procente de proprietăți de vânzare în trimestrul al treilea al anului.
De asemenea, ne așteptăm să vedem schimbări în oferta imobiliară din suburbiile sudice, deși până acum zona are cel mai mare stoc de apartamente din Atena, cu o pondere de 25,4%. Încă din 2023 a avut loc o scădere a numărului de locuințe disponibile spre vânzare.
Merită chiar menționat că în 2023 în suburbiile sudice s-au vândut cele mai multe locuințe, în ciuda prețurilor ridicate. De fapt, majoritatea locuințelor disponibile sunt situate în Glyfada, Voula, Kallithea, Paleo Faliro, Alimos și Nea Smyrni, unde prețurile sunt la cote astronomice. În sud, prețul mediu de vânzare în trimestrul al 3-lea al anului a ajuns la 3.611 euro/m², față de 3.167 în trimestrul corespunzător din 2022, ceea ce înseamnă o creștere semnificativă de 14%.
De fapt, conform datelor publicate de Banca Centrală a Greciei privind piața locuințelor, ratele de creștere a prețurilor apartamentelor continuă să fie înregistrate până în trimestrul al treilea din 2023, deși în ultimele două trimestre se observă o încetinire. Pe baza datelor de evaluare colectate de Banca Greciei, în primele nouă luni din 2023 prețurile apartamentelor au crescut (în termeni nominali) cu 13,9% pe bază anuală, față de o creștere de 11,2% în perioada corespunzătoare din 2022.
La nivel local, prețurile apartamentelor prezintă o eterogenitate a modificărilor, cu creșteri semnificative în special în locațiile cu mare interes investițional și cu modificări mai mici în altele.
Programul Golden Visa al Greciei este „cel mai căutat din lume”
Programul Golden Visa al Greciei a fost descris drept „cel mai căutat din lume” după ce țara a primit un total de 7.752 de cereri până la sfârșitul lunii noiembrie 2023 (o creștere de 78% față de cererile înregistrate în întregul an 2022). Din numărul total de cereri primite în primele 11 luni din 2023, Grecia a aprobat până acum aproximativ 20%.
Principalii beneficiari ai acestui program au fost cetățenii din China, urmați de cei din Turcia, Liban, Iran, Statele Unite și Egipt.
Ministerul grec al Migrației și Afacerilor Externe a dezvăluit că în 2021 cetățenii din China și Turcia au depus cel mai mare număr de cereri în cadrul programului Golden Visa. Datele statistice ale ministerului au arătat că 6.405 cetățeni din China și 618 din Turcia au obținut rezidența în țară prin programul de rezidență prin investiții.
Programul Golden Visa al Greciei le oferă străinilor posibilitatea de a obține rezidența dacă investesc în această țară și îndeplinesc condițiile necesare. Cu toate acestea, programul, care atrage un număr mare de străini, a adus provocări semnificative pentru piața locuințelor din Grecia.
Ca parte a eforturilor de a crește accesibilitatea imobiliară pentru greci, prim-ministrul Greciei, Kyriakos Mitsotakis, a promovat planuri intrate în vigoare în luna august trecută de majorare a sumei minime de investiție cerute străinilor de la 250.000 de euro la 500.000 de euro în anumite zone ale țării.
Casă sau apartament - proprietate sau chirie? Raportul Eurostat
A fost publicat un raport al instituției de statistică a Uniunii Europene, Eurostat, privind domeniul locuirii în statele Uniunii Europene.
Mai mult de două treimi dintre persoanele din Uniunea Europeană trăiau în gospodării care dețineau locuința în proprietate
Proprietatea asupra locuinței variază semnificativ de la un stat membru la altul. În Uniunea Europeană, în 2022, 69% din populație locuia într-o gospodărie care deținea locuința în proprietate, în timp ce restul de 31% locuia cu chirie. Cele mai mari ponderi ale proprietății s-au observat în România (95% din populație trăiește într-o gospodărie care deține locuința în proprietate), Slovacia (93%), Croația (91%) și Ungaria (90%).
În toate statele membre, cu excepția Germaniei, proprietatea era mai răspândită. În Germania, chiria era ușor mai răspândită, 53% din populație locuind cu chirie, urmată de Austria (49%) și Danemarca (40%).
Puțin peste jumătate din populația Uniunii Europene locuia într-o casă
Locuirea într-o casă sau într-un apartament variază, de asemenea, de la un stat membru la altul, precum și în funcție de gradul de urbanizare, adică dacă locuiți într-un oraș, într-o suburbie sau într-o zonă rurală.
În Uniunea Europeană, în 2022, 52% din populație locuia într-o casă, în timp ce 47,5% locuia într-un apartament (0,5% locuiau în alte tipuri de locuințe, precum bărci și rulote). Casele sunt cele mai răspândite în 2/3 dintre statele membre. Irlanda (89%) a înregistrat cea mai mare pondere a populației care locuiește într-o casă, urmată de Țările de Jos (79%), Croația și Belgia (ambele 77%). De menționat că aceasta include și casele înșiruite. Cele mai mari ponderi ale apartamentelor s-au observat în Spania (66%), Letonia (65%, date din 2021), Germania (63%) și Estonia (61%).
În orașe, 72% din populația Uniunii Europene locuiește într-un apartament și 28% într-o casă. Pentru orașe mici și suburbii, proporțiile au fost de 56% persoane care locuiesc într-o casă și 43% într-un apartament, în timp ce în zonele rurale 83% din populație locuiește într-o casă și doar 17% într-un apartament.
Evoluția prețurilor locuințelor și a chiriilor
Prețurile locuințelor au crescut cu 47% în Uniunea Europeană între 2010 și 2022
Analizând tendința prețurilor locuințelor între 2010 și 2022, se observă o tendință constantă de creștere din 2013, cu creșteri deosebit de mari între 2015 și 2022. În total, s-a înregistrat o creștere de 47% între 2010 și 2022. Au existat creșteri în 24 de state membre și scăderi în 2 în această perioadă (datele pentru Grecia nu sunt disponibile). Cele mai mari creșteri s-au observat în Estonia (+192%), Ungaria (+172%) și Luxemburg (+135%), în timp ce scăderi s-au înregistrat în Italia (-9%) și Cipru (-5%).
Costul chiriei a crescut cu 18%
A existat o creștere constantă a chiriilor în Uniunea Europeană între 2010 și 2022 - în total 18% pe întreaga perioadă. A existat o creștere în toate statele membre, cu excepția Greciei (-25%). Cele mai mari creșteri s-au înregistrat în Estonia (+210%), Lituania (+144%) și Irlanda (+84%). În Cipru creșterea a fost de doar +0,2%.
Modificări în impozitarea chiriilor în România în 2024
Pe lângă modificarea privind TVA la locuințele noi și privind lucrările de finisare la predarea locuințelor noi, anul 2024 începe cu modificări efectuate în domeniul impozitării chiriilor.
1. A fost redusă componenta de cheltuieli deductibile din chirie de la 40% la 20%. Aceasta înseamnă că proprietarul care închiriază apartamentul trebuie să plătească 10% din 80% din chirie. De exemplu:
Un apartament închiriat cu 500 de euro/lună,
vom deduce 20% pentru cheltuieli forfetare - adică 100 de euro.
500-100=400 de euro, iar pentru această sumă se va plăti impozit în cotă de 10% - 40 de euro.
În cazul contractelor în care chiria este stabilită în valută, și nu în lei românești, la calculul impozitului se va folosi cursul de schimb valabil în ziua respectivă, adică cursul de schimb publicat de BNR (Banca Națională a României) în ziua precedentă.
2. Atunci când chiriașul este o entitate juridică (societate, freelancer etc., orice persoană obligată să țină evidență contabilă conform legislației române), chiriașul trebuie să rețină impozitul la sursă din chirie și să îl vireze autorităților fiscale. Adică cei 40 de euro din exemplul precedent îi va vira chiriașul autorităților fiscale, iar proprietarului îi va vira lunar numai 460 de euro.
3. A fost eliminată obligația ca cel care la sfârșitul anului fiscal administrează peste 5 contracte de închiriere să treacă la impozitare ca venit din activități independente în anul fiscal următor.
Studiul Imobiliare.ro: majoritatea cumpărătorilor se așteaptă la noi creșteri de prețuri în 2024. Cât costă acum apartamentele din marile orașe?
Un studiu al site-ului românesc imobiliare.ro arată că jumătate dintre cumpărători se așteaptă la o creștere a prețurilor apartamentelor în 2024.
În 2024, 47% dintre cumpărători se așteaptă să vadă creșteri de prețuri pe piața locuințelor. Dintre aceștia, majoritatea (49%) consideră că creșterile vor fi în intervalul 10%-20%, în timp ce 13% dintre ei consideră că majorările de prețuri ar putea depăși 20%. Alți 30% dintre respondenți consideră că prețurile vor crește în cursul anului curent cu până la 10%.
Creșteri de prețuri sunt așteptate și de principalii actori activi din domeniul imobiliar, conform informațiilor venite din piață către Imobiliare.ro. Principalele argumente sunt cererea care rămâne la un nivel ridicat, oferta tot mai mare de case/apartamente disponibile spre vânzare și pachetele de finanțare mai atractive la care cumpărătorii vor avea acces în 2024.
„După doi ani grei, dar cu performanțe care au depășit chiar și cele mai optimiste așteptări, piața rezidențială transmite semnale pozitive la începutul lui 2024. Cel mai important semnal vine de la cumpărători, dintre care jumătate sunt îngrijorați de creșterea prețurilor. Ne așteptăm ca tocmai acest segment de cumpărători să fie foarte activ în lunile următoare pentru a profita de oportunitățile de pe piață; prin urmare, avem toate premisele pentru o creștere a numărului de tranzacții”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing al Imobiliare.ro.
Prețurile apartamentelor au continuat să crească în 2023
Piața rezidențială a cunoscut în 2023 o evoluție pozitivă. Inflația și dobânzile ridicate au pus presiune pe prețuri, dar acestea au continuat să crească.
Prețul mediu național al apartamentelor scoase la vânzare a ajuns la pragul de 1.500 de euro/m² în decembrie 2023, după o creștere de aproape 7% față de sfârșitul lui 2022.
Unele dintre cele mai semnificative creșteri ale prețurilor apartamentelor au putut fi observate în această perioadă în marile orașe, la Brașov și la Iași, de aproape 11% și, respectiv, aproximativ 9%. De fapt, în 2023 orașul Brașov a ajuns pe locul al doilea la nivel național în clasamentul marilor centre regionale cele mai scumpe pentru cumpărătorii din țară.
O altă evoluție observată în ultimul an și demnă de menționat este cea a pieței rezidențiale din Oradea. În acest caz, creșterea prețurilor este de aproape 14% în 12 luni.
Cluj-Napoca rămâne în continuare cel mai scump oraș din țară pentru cei care vor să cumpere un apartament.
Cât costă apartamentele din marile orașe ale României?
Cluj-Napoca: prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare la sfârșitul lui 2023 s-a apropiat de pragul de 2.600 de euro/m². Pentru comparație, în decembrie 2022 proprietarii și dezvoltatorii cereau în medie 2.428 de euro/m².
Brașov: prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare a crescut cu aproape 11% în 12 luni și a ajuns la 1.747 de euro/m². Orașul Brașov depășește capitala și devine al doilea cel mai scump din țară pentru cumpărători, după Cluj.
Apartamentele noi se vând la prețuri mult mai mari decât cele vechi. Prețul mediu solicitat pentru ele ajunge la 2.044 de euro/m².
București: prețurile solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare în capitală au crescut cu aproape 4% într-un singur an. Creșterea a fost mai semnificativă în cazul apartamentelor vechi.
Garsonierele noi s-au scumpit cu peste 7% în decurs de 12 luni, în timp ce apartamentele noi cu 2 camere au înregistrat o scădere de prețuri de 3,5% în același interval.
Constanța: orașul se situează pe locul al patrulea în lista orașelor scumpe din țară pentru cei interesați de cumpărarea unui apartament. S-a înregistrat în oraș o creștere de aproximativ 5% față de decembrie 2022, iar prețul mediu solicitat a ajuns la sfârșitul lui 2023 la 1.555 de euro/m².
Iași: s-a putut observa o creștere semnificativă a prețurilor în ultimul an la nivelul prețurilor solicitate la Iași. Dacă în decembrie 2022 apartamentele erau oferite spre vânzare cu 1.375 de euro/m², în decembrie 2023 prețul mediu era de aproximativ 1.500 de euro/m² util.
Apartamentele noi din Iași s-au scumpit cu aproape 11% în 12 luni, mai mult decât cele de pe piața secundară.
Timișoara: prețul mediu al apartamentelor scoase la vânzare la sfârșitul anului trecut a ajuns la 1.507 euro/m², după o creștere de aproximativ 4% în 12 luni.
Cele mai semnificative creșteri s-au putut observa în cazul apartamentelor noi. Prețul mediu de vânzare a ajuns, în acest caz, la 1.800 de euro/m² în decembrie 2023, o creștere de 12,5% față de sfârșitul lui 2022.
Craiova: prețul mediu al apartamentelor vechi și noi scoase la vânzare în oraș a crescut cu 4,3% într-un singur an și a ajuns la pragul de 1.515 euro/m².
Oradea: s-au putut observa creșteri semnificative de prețuri în oraș. O creștere de aproape 14% în 12 luni. Prețul mediu solicitat pentru apartamente a ajuns la 1.484 de euro/m².
Sibiu: proprietarii și dezvoltatorii vând apartamente în Sibiu la un preț mediu de 1.509 euro/m². Prin urmare, se poate observa o creștere de aproximativ 4% în decembrie 2023 față de decembrie 2022.
Ploiești: prețul mediu solicitat pentru apartamentele de vânzare din Ploiești rămâne mult sub media națională. În ultimul an creșterea la nivel local a fost foarte mică, de doar 0,2%, până la 1.088 de euro/m².
Se estimează o creștere semnificativă a chiriilor în Ungaria în 2024
Deși prețurile chiriilor și ale imobiliarelor au înghețat în ultimele luni din 2023 în Ungaria, a fost un an dificil pentru chiriași și pentru potențialii cumpărători de apartamente. Rentingo.co, portalul maghiar de închirieri de apartamente, a raportat că 2024 va aduce din nou o creștere considerabilă a prețurilor chiriilor în Ungaria. La Budapesta, prețurile chiriilor au crescut între decembrie 2022 și 2023 cu 19%, în timp ce în perioada 2021-2022 creșterea chiriilor fusese de 27%. Se estimează că în 2024 creșterea prețurilor va ajunge probabil la 10%.
În luna decembrie trecută, chiria medie la Budapesta a fost de 223 de mii de forinți (EUR 590) pe lună, în timp ce în orașele mai mari din Ungaria variază între 80.000 HUF (208 euro) și 200.000 HUF (519 euro). Cererea crește, iar stocul de apartamente de închiriat la Budapesta rămâne scăzut. Mai mult, investitorii nu își includ proprietățile în proiecte de renovare a apartamentelor vechi. Specialiștii site-ului consideră că în acest an creșterea medie de pe piața chiriilor va depăși 10%. Creșterea va fi graduală, cu condiția ca piața să nu fie afectată de șocuri neprevăzute. Ei au adăugat că motivul creșterii moderate a prețurilor este inflația scăzută din Ungaria. În luna octombrie trecută, inflația oficială din țară era sub 10%. În 2024, guvernul estimează o inflație medie de aproximativ 5-6%.
Îmbunătățirea nivelului de trai în Bulgaria
Cel mai recent raport Eurostat a subliniat că economia Bulgariei atinge 62% din PIB-ul pe cap de locuitor al Uniunii Europene în termeni de putere de cumpărare. Datele actualizate reflectă o creștere de 12% în ultimii cinci ani, ceea ce marchează o tendință pozitivă pentru poziția economică a țării. Acest indicator prezintă pașii făcuți de Bulgaria în reducerea decalajului de venituri și de nivel de trai față de media Uniunii Europene, ținând cont de diferențele de prețuri dintre țări.
Economiștii de la Institutul pentru Economie de Piață menționează această realizare drept un posibil record istoric pentru țară. În ciuda crizelor din trecut și a incertitudinilor politice, Bulgaria a recuperat constant decalajul față de țările europene, cu o creștere anuală de peste 2% în medie în ultimii ani.
Analizele comparative subliniază creșterea de 13% a Bulgariei în comparație cu România și o creștere de 10% în comparație cu Lituania și Polonia. Analiștii subliniază importanța valorificării acestor câștiguri ca trambulină pentru o creștere continuă în deceniul următor și îndeamnă împotriva stagnării.
Datele subliniază progresul Bulgariei, dar evidențiază necesitatea unor eforturi susținute pentru a construi pe acest impuls o creștere economică viitoare.
Prețurile locuințelor din Grecia explodează, iar randamentul scade: mai există oportunități pentru israelieni?
Articolul descrie creșteri accentuate de prețuri pe piața locuințelor din Grecia: conform unor date citate de la Bloomberg, prețurile apartamentelor din Atena au crescut în octombrie cu aproximativ 12% față de anul precedent, iar potrivit Băncii Centrale a Greciei au crescut cu 17% și cu 14% în primul și în al doilea trimestru din 2023. La Salonic s-au înregistrat în trimestrul al treilea creșteri de până la 15% în comparație anuală. Potrivit articolului, în ultimii patru ani prețurile au crescut la Atena cu aproximativ 10% pe an în medie, iar în alte zone cu aproximativ 5%, iar reprezentanți ai industriei menționează că randamentele scad, în timp ce cererea, inclusiv din partea israelienilor, continuă să crească.
Sursa: Globes, Hila Weisberg, 17.12.2023
Prețurile locuințelor din cele 20 de mari orașe din SUA au urcat în octombrie la un record
Conform indicelui S&P CoreLogic Case-Shiller, prețurile locuințelor din cele 20 de mari zone metropolitane din SUA au crescut în octombrie 2023 pentru a noua oară consecutiv și au atins un record, cu o creștere de 4,9% în 12 luni. Cea mai accentuată creștere s-a înregistrat la Detroit (8,1%), urmat de San Diego și New York, iar Portland a fost singurul oraș din indice în care prețurile au scăzut. Potrivit relatării, prețurile continuă să crească în ciuda unei dobânzi la creditele ipotecare care a ajuns la 8%, în principal din cauza lipsei de case de vânzare, întrucât mulți proprietari nu vor să renunțe la creditele ipotecare cu dobândă mică.
Sursa: Calcalist, 26.12.2023
Criza locuințelor din SUA: chiria a explodat - și odată cu ea numărul persoanelor fără adăpost
Conform unui raport al Departamentului american pentru Dezvoltare Urbană și Locuințe (HUD), numărul persoanelor fără adăpost din SUA a crescut în 2023 cu 12%, la aproximativ 653.000 de persoane, cea mai accentuată creștere de când a început măsurarea, în 2007. Articolul leagă această creștere de costul ridicat al vieții, de chiria mediană care este cu aproximativ 22% mai mare decât nivelul dinaintea pandemiei de coronavirus, conform datelor Redfin, și de încheierea facilităților și a ajutoarelor de urgență acordate în perioada pandemiei. Mai mult de jumătate dintre persoanele fără adăpost trăiesc în patru state - Washington, Florida, New York și California - iar în paralel se estimează că în acest an se va construi un număr record de apartamente de închiriat.
Sursa: Calcalist, 17.12.2023
Corect la data emiterii. Legislația, cotele de impozitare și procedurile se schimbă; verificați situația actuală înainte de orice decizie.
Tradus din originalul în ebraică. עברית