שלום,
השנה האזרחית החדשה החלה ואנחנו מתחילים לסכם ולהתוודע לתוצאות של 2023, כאשר הציפייה היא לשיפור מגמה ב- 2024. סביבת הריבית הגבוהה יחסית (לא רק בישראל) ומלחמת ״חרבות ברזל״ שעדיין נותנת את אותותיה בכל הנוגע לשוק הנדל״ן (בארץ ובחו״ל) עדיין משפיעים על כמות העסקאות בתחום הנדל״ן במיוחד אחרי התקוות שנוצרו בתחילת המלחמה עם ההתעניינות הגוברת בנדל״ן במדינות המצויות במרחק טיסה קצר יחסית מישראל.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. שינויים במיסוי השכירות ברומניה.
ב. הסכמה לגבי כניסת רומניה ובולגריה למרחב התנועה החופשית באיחוד האירופי (שנגן).
ג. צפי לעלייה בדמי השכירות בהונגריה ב- 2024.
ד. דו״ח האיחוד האירופי על מאפייני המגורים במדינות האיחוד.
ה. עליית מחירי הדיור והשכירות בארה״ב.
התחדשנו בטור נדל״ן בינלאומי חדש - בכל שבוע נשתף בשני סיפורים מהשטח
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
מלאי הדירות למגורים באתונה בסוף 2023 עדיין מוגבל ביותר
על פי סקר שפורסם ביוון הביקוש לבתים עולה בהרבה על ההיצע, מה שגורם למחירים להרקיע שחקים ולמלאי להתמעט במהירות. למעשה, בשנת 2023 האזור היחיד בו גדל היצע הדיור הוא הפרברים המערביים של אתונה.
על פי סקר Spitogatos, במערב אתונה ובפרברי פיראוס, למרות העובדה יש בממוצע מלאי קטן של בתים/דירות בסדר גודל של 4% עד 4.5% בהשוואה לשאר אתונה, בשנת 2023 ההיצע באזורים אלו גדל. באופן ספציפי, דירות נוספו ב- Peristeri, Ilion, באזור Piraiki - Hatzikyriakei וב- Keratsini.
גם בפרברי צפון אתונה נרשמה עלייה קטנה בהיצע, שכן ההתעניינות בעיקר של הרוכשים היוונים, שחזרו לאזור בחיפוש אחר בתים איכותיים, הדגישה את פעילות הבנייה. הצפון מהווה תמיד 18.3% ממלאי הדירות של אתונה והאזורים שבהם יש בממוצע הכי הרבה דירות פנויות למכירה הם Kifissia ו- Chalandri.
מרכז אתונה הוא היום האזור המבוקש ביותר לרכישת בית, שכן ברבעון השלישי נמכרו בו מספר לא מבוטל של נכסים. עם זאת, למרות שבמרכז אתונה כ-24.2% ממלאי הדירות של אתונה, נרשמה באזור ירידה משמעותית בהשוואה לשנה שעברה. סיבה חשובה לכך היא גם בזכות ויזת הזהב, שבה לפני שהמגבלה הגיעה ל-500,000 יורו, משקיעים זרים קנו באופן מאסיבי כל סוג של מגורים שהיה קיים במרכז. ליתר דיוק, ל-Kypseli, Pagrati, Ampelokipoi - Pentagono והאזור ב- Patision - Acharnon, היו אחוזים הגבוהים ביותר של נכסים למכירה ברבעון השלישי של השנה.
כמו כן אנו צפויים לראות שינויים בהיצע הנדל"ן בפרברים הדרומיים למרות שעד כה יש באזור את מלאי הדירות הגדול ביותר באתונה עם שיעור של 25.4%. כבר ב-2023 חלה ירידה בבתים הזמינים למכירה.
ראוי אפילו לציין שבשנת 2023 בפרברים הדרומיים נמכרו הכי הרבה בתים למרות המחירים הגבוהים. למעשה, רוב הבתים הזמינים ממוקמים ב- Glyfada, Voula, Kallithea, Paleo Faliro, Alimo ו- Nea Smyrni שם המחירים בשמיים. בדרום הגיע מחיר המכירה הממוצע לרבעון ה-3 של השנה ל-3,611 יורו למ"ר, לעומת 3,167 שהיה ברבעון המקביל ב-2022, עובדה שמשמעותה עלייה משמעותית של 14%.
למעשה, לפי נתוני שפורסמו ע״י הבנק המרכזי של יוון לגבי שוק הדיור, שיעורי צמיחה במחירי הדירות ממשיכים להירשם עד לרבעון השלישי של 2023, למרות שבמהלך שני הרבעונים האחרונים נצפית האטה. בהתבסס על נתוני ההערכה שנאספו על ידי בנק יוון, בתשעת החודשים הראשונים של 2023 עלו מחירי הדירות (במונחים נומינליים) ב-13.9% על בסיס שנתי, לעומת עלייה של 11.2% בתקופה המקבילה של 2022.
ברמה המקומית, מחירי הדירות מציגים הטרוגניות מבחינת השינויים שלהם, עם עליות משמעותיות בעיקר במיקומים בעלי עניין רב בהשקעה ושינויים קטנים יותר באחרים.
תוכנית ויזת הזהב של יוון היא "המבוקשת ביותר בעולם"
תוכנית ויזת הזהב של יוון תוארה כ"המבוקשת בעולם" לאחר שהמדינה קיבלה סך של 7,752 בקשות עד סוף נובמבר 2023 (גידול של 78% לעומת הבקשות שנרשמו בכל שנת 2022). מתוך המספר הכולל של בקשות שהתקבלו ב-11 החודשים הראשונים של 2023, יוון אישרה עד כה כ- 20%.
הנהנים העיקריים מתוכנית זו היו אזרחים מסין, ואחריהם אלה מטורקיה, לבנון, איראן, ארצות הברית ומצרים.
משרד ההגירה והחוץ של יוון חשף כי בשנת 2021, אזרחים מסין וטורקיה הגישו את המספר הגדול ביותר של בקשות שהוגשו לתוכנית ויזת הזהב. הנתונים הסטטיסטיים של המשרד חשפו כי 6,405 אזרחים מסין ו-618 מטורקיה רכשו תושבות במדינה באמצעות תכנית תושבות לפי השקעה.
תוכנית ויזת הזהב של יוון נותנת לזרים את ההזדמנות לרכוש תושבות אם הם משקיעים במדינה זו ועומדים בתנאים הדרושים. עם זאת, התוכנית, המושכת מספר רב של זרים, הביאה אתגרים משמעותיים לשוק הדיור היווני.
כחלק מהמאמצים להגדיל את נגישות הנדל"ן ליוונים, ראש ממשלת יוון, Kyriakos Mitsotakis, העביר תוכניות שנכנסה לתוקף באוגוסט האחרון להגדיל את הסכום המינימלי הנדרש מזרים להשקעה מ-250,000 אירו ל-500,000 אירו בחלקים מסוימים של המדינה.
בית או דירה - בעלות או שכירות? דו״ח Eurostat
פורסם דו״ח של מוסד הסטטיסטיקה של האיחוד האירופי, Eurostat, על תחום הדיור במדינות האיחוד האירופי.
יותר משני שלישים מהאנשים באיחוד האירופי חיו במשקי בית שבבעלותם ביתם
הבעלות על דירה משתנה באופן משמעותי בין המדינות החברות. באיחוד האירופי בשנת 2022, 69% מהאוכלוסייה התגוררו במשק בית בבעלותם, בעוד 31% הנותרים גרו בשכירות. נתחי הבעלות הגבוהים ביותר נצפו ברומניה (95% מהאוכלוסייה חיה במשק בית בבעלותם), סלובקיה (93%), קרואטיה (91%) והונגריה (90%(
בכל המדינות החברות, מלבד גרמניה, בעלות הייתה נפוצה יותר. בגרמניה, השכירות הייתה מעט יותר נפוצה, כאשר 53% מהאוכלוסייה גרו בשכירות, באוסטריה (49%) ובדנמרק (40%).
קצת יותר ממחצית מאוכלוסיית האיחוד האירופי התגוררה בבית
המגורים בבית או בדירה גם הם משתנים בין המדינות החברות, וגם בהתאם למידת העיור, כלומר אם אתה גר בעיר או פרבר, או אזור כפרי.
באיחוד האירופי בשנת 2022, 52% מהאוכלוסייה גרו בבית, בעוד 47.5% גרו בדירה (0.5% גרו במקומות מגורים אחרים, כמו סירות וטנדרים). בתים נפוצים ביותר ב- 2/3 מהמדינות החברות. אירלנד (89%) רשמה את החלק הגבוה ביותר של האוכלוסייה המתגוררת בבית, ואחריה הולנד (79%), קרואטיה ובלגיה (שתיהן 77%). יש לציין שזה כולל בתים מדורגים. הנתחים הגבוהים ביותר של דירות נצפו בספרד (66%), לטביה (65%, נתוני 2021), גרמניה (63%) ואסטוניה (61%(
בערים, 72% מאוכלוסיית האיחוד האירופי גרה בדירה ו-28% בבית. עבור ערים ופרברים, הפרופורציות היו 56% מהאנשים המתגוררים בבית ו-43% בדירה, בעוד שבאזורים הכפריים 83% מהאוכלוסייה גרה בבית ורק 17% בדירה.
התפתחות מחירי הדירות ושכר הדירה
מחירי הדירות עלו ב-47% באיחוד האירופי בין 2010 ל-2022
בהסתכלות על מגמת מחירי הדירות בין 2010 ל-2022, ישנה מגמת עלייה מתמדת מאז 2013 עם עליות גדולות במיוחד בין 2015 ל-2022. בסך הכל נרשמה עלייה של 47% בין 2010 ל-2022. היו עליות ב-24 מדינות חברות וירידות ב-2 בתקופה זו (נתונים עבור יוון אינם זמינים). העליות הגדולות ביותר נצפו באסטוניה (+192%), הונגריה (+172%) ולוקסמבורג (+135%), בעוד ירידות נרשמו באיטליה (-9%) וקפריסין (-5%).
עלות השכירות ב-18%
חלה עלייה מתמדת בדמי השכירות באיחוד האירופי בין 2010 ל-2022 - בסך הכל 18% במהלך כל התקופה. חלה עלייה בכל המדינות החברות מלבד יוון (-25%). העליות הגדולות ביותר נרשמו באסטוניה (+210%), ליטא (+144%) ואירלנד (+84%). בקפריסין העלייה הייתה רק +0.2%.
שינויים במיסוי דמי השכירות ברומניה ב- 2024
בנוסף על השינוי בנושא המע״מ לדירות חדשות ולעניין עבודות הגמר במסירת דירות חדשות, שנת 2024 מתחילה עם שינויים שבוצעו בנושא מיסוי דמי שכירות.
1. הוקטן מרכיב ההוצאות המותר בניכוי מדמי השכירות מ- 40% ל- 20%. המשמעות היא שעל משכיר הדירה לשלם 10% מ- 80% מדמי השכירות. לדוגמא:
דירה המושכרת ב- 500 יורו/חודש,
ננכה 20% עבור הוצאות קבועות - ז״א 100 יורו.
500-100=400 יורו, על הסכום הזה ישולם מס בשיעור 10% - 40 יורו.
לגבי חוזים ששכר הדירה שלהם נקבע במטבע חוץ, ולא בליי רומני, ישמש שער החליפין התקף לאותו יום לחישוב המס, זהו שער החליפין שפרסם BNR (הבנק המרכזי הרומני) ביום הקודם.
2. כאשר השוכר הינו ישות משפטית (חברה, פרילנסר וכיוב׳ כל מי שמחויב בניהול רישומים חשבונאיים עפ״י הדין הרומני) על השוכר לנכות את המס במקור מדמי השכירות ולהעבירם לרשויות המס. ז״א שאת ה- 40 יורו מהדוגמא הקודמת יעביר השוכר לרשויות המס ואילו למשכיר יעביר מדי חודש רק 460 יורו.
3. בוטלה החובה על מי שבתום שנת הכספים מנהל מעל 5 חוזי שכירות לעבור למיסוי כהכנסה מפעילות עצמאית בשנת המס הבאה.
מחקר Imobiliare.ro: רוב הקונים צופים עליות מחירים חדשות בשנת 2024. כמה עולות דירות בערים הגדולות כעת?
מחקר של אתר האינטרנט הרומני imobiliare.ro מצביע על כך שמחצית מהרוכשים מצפים לעליית מחירי הדירות ב- 2024.
בשנת 2024, 47% מהרוכשים מצפים לראות עליות מחירים בשוק הדיור. מביניהם, רובם (49%) סבורים כי העליות יהיו בטווח של 10%-20%, בעוד ש-13% מהם סבורים כי עליות המחירים עלולות לעלות על 20%. עוד 30% מהנשאלים סבורים שהמחירים יעלו במהלך השנה הנוכחית בשיעור של עד 10%.
עליות מחירים צפויות גם על ידי השחקנים הפעילים העיקריים בתחום הנדל"ן, על פי מידע שהגיע מהשוק ל- Imobiliare.ro. הטיעונים העיקריים הם הביקוש שנותר ברמה גבוהה, ההיצע ההולך וגדל של בתים/דירות זמינים למכירה וחבילות מימון אטרקטיביות יותר שלרוכשים צפויה להיות גישה אליהן ב-2024.
"אחרי שנתיים קשות, אבל עם ביצועים שעלו אפילו על הציפיות האופטימיות ביותר, שוק המגורים נותן איתותים חיוביים בתחילת 2024. האות החשוב ביותר מגיע מהרוכשים שמחציתם מודאגים מעליית המחירים. אנו מצפים שדווקא פלח הקונים הזה יהיה פעיל מאוד בחודשים הקרובים כדי לנצל הזדמנויות בשוק; לפיכך, יש לנו את כל התנאים המוקדמים לגידול במספר העסקאות", אמר Daniel Crainic, מנהל השיווק של Imobiliare.ro.
מחירי הדירות המשיכו לעלות ב-2023
שוק המגורים עבר, בשנת 2023, התפתחות חיובית. האינפלציה והריביות הגבוהות הפעילו לחץ על המחירים, אך הם המשיכו לעלות.
המחיר הממוצע הארצי של דירות שהוצעו למכירה הגיע לסף של 1,500 יורו/מ"ר בדצמבר 2023, לאחר עלייה של כמעט 7% בהשוואה לסוף 2022.
חלק מהעליות המשמעותיות ביותר במחירי הדירות ניתן היה להבחין בפרק זמן זה, בערים הגדולות, בבראשוב וביאשי, בכמעט 11% ובכ-9%, בהתאמה. למעשה, בשנת 2023 העיר בראשוב הגיעה למקום השני ברמה הלאומית בדירוג המרכזים האזוריים הגדולים והיקרים ביותר לרוכשים במדינה.
התפתחות נוספת שנצפתה בשנה האחרונה וראויה לאזכור היא זו של שוק המגורים ב- Oradea. במקרה זה, עליית המחירים קרובה ל-14% ב-12 חודשים.
Cluj-Napoca עדיין נותרה העיר היקרה ביותר במדינה למי שרוצה לרכוש דירה.
כמה עולות דירות בערים הגדולות ברומניה?
Cluj-Napoca: המחיר המבוקש הממוצע לדירות שהוצעו למכירה בסוף 2023 התקרב לרף של 2,600 יורו/מ"ר. לשם השוואה, בדצמבר 2022 ביקשו הבעלים והיזמים בממוצע 2,428 יורו/מ"ר .
Brașov: המחיר המבוקש הממוצע לדירות שהוצעו למכירה עלה בכמעט 11% ב-12 חודשים והגיע ל-1,747 יורו/מ"ר . העיר בראשוב מתעלה על הבירה והופכת לשנייה ביקרה במדינה לרוכשים, אחרי קלוז'.
הדירות החדשות נמכרות במחירים גבוהים בהרבה מהישנות. המחיר הממוצע המבוקש עבורן מגיע ל-2,044 יורו/מ"ר.
בוקרשט: המחירים המבוקשים של הדירות שהוצעו למכירה בבירה עלו בכמעט 4% בשנה אחת. ההתקדמות הייתה משמעותית יותר במקרה של דירות ישנות.
דירות סטודיו חדשות התייקרו בלמעלה מ-7% במהלך 12 חודשים, בעוד שדירות 2 חדרי שינה חדשות ספגו ירידה של 3.5% במחירים באותה מסגרת זמן.
Constanța: העיר מדורגת במקום הרביעי ברשימת הערים היקרות במדינה למעוניינים ברכישת דירה. נרשמה בעיר עלייה של כ-5% לעומת דצמבר 2022, המחיר המבוקש הממוצע הגיע בסוף 2023 ל-1,555 יורו/מ"ר.
Iași: ניתן היה להבחין בעליית מחירים משמעותית בשנה האחרונה ברמת המחירים המבוקשים ביאשי. אם בדצמבר 2022 דירות הוצעו למכירה ב-1,375 יורו/מ"ר, בדצמבר 2023 עמד המחיר הממוצע על כ-1,500 יורו/מ"ר שימושי.
דירות חדשות ביאשי התייקרו בכמעט 11% ב-12 חודשים, יותר מאלה בשוק היד ה-2.
Timișoara: המחיר הממוצע של דירות שהוצעו למכירה בסוף השנה שעברה הגיע ל-1,507 יורו/מ"ר, לאחר עלייה של כ-4% ב-12 חודשים.
ניתן היה לראות את העליות המשמעותיות ביותר במקרה של דירות חדשות. מחיר הממוצע למכירה הגיע, במקרה זה, ל-1,800 אירו/מ"ר בדצמבר 2023, 12.5% עלייה לעומת סוף 2022.
Craiova: המחיר הממוצע של דירות ישנות וחדשות שהוצעו למכירה בעיר עלה ב-4.3% בשנה אחת והגיע לרף של 1,515 יורו/מ"ר.
Oradea: ניתן היה לראות עליות מחירים משמעותיות בעיר. עלייה המתקרבת ל-14% תוך 12 חודשים. המחיר המבוקש הממוצע לדירות הגיע ל-1,484 יורו/מ"ר.
Sibiu: בעלים ויזמים מוכרים דירות בסיביו במחיר ממוצע של 1,509 יורו/מ"ר. לפיכך, ניתן להבחין בעלייה של כ-4% בדצמבר 2023 בהשוואה לדצמבר 2022.
Ploiești: המחיר המבוקש הממוצע עבור דירות למכירה ב-Ploiești נשאר הרבה מתחת לממוצע הארצי. בשנה האחרונה העלייה ברמה המקומית הייתה נמוכה מאוד, ב-0.2% בלבד, עד ל-1,088 יורו/מ"ר.
צפי לעלייה משמעותית בשכ״ד בהונגריה ב- 2024
למרות שמחירי השכירות והנדל"ן קפאו בחודשים האחרונים של 2023 בהונגריה, זו הייתה שנה של קשה לשוכרים ולרוכשי דירות פוטנציאליים. Rentingo.co, פורטל השכרת דירות הונגרי, דיווח כי 2024 תראה שוב עלייה ניכרת במחירי השכירות בהונגריה. בבודפשט מחירי השכירות צמחו בין דצמבר 2022 ל-2023 ב- 19%, כאשר בתקופה 2021-2022 העלייה בשכה״ד היתה של 27%. צפוי כי ב-2024 עליית המחירים תגיע כנראה ל-10%.
בדצמבר האחרון, מחיר השכירות הממוצע בבודפשט היה 223 אלף פורינט (EUR 590) לחודש, בעוד שבעיירות גדולות יותר בהונגריה הוא נע בין 80,000 HUF (208 אירו) ל-200,000 HUF (519 אירו). הביקוש עולה, ומלאי הדירות להשכרה בבודפשט נותר נמוך. יתר על כן, משקיעים אינם מכניסים את הנכסים שלהם לפרויקטים של חידוש דירות ישנות. מומחי האתר סבורים כי השנה, העלייה הממוצעת בשוק השכירות תעלה על 10%. העלייה תהיה הדרגתית בתנאי שהשוק לא ייפגע מזעזועים בלתי צפויים. הם הוסיפו כי הסיבה לעליית המחירים המתונה היא האינפלציה הנמוכה בהונגריה. באוקטובר האחרון האינפלציה הרשמית במדינה הייתה מתחת ל-10%. בשנת 2024, הממשלה צופה אינפלציה ממוצעת של כ-5-6%.
שיפור ברמת החיים בבולגריה
הדו"ח האחרון של Eurostat הדגיש כי כלכלת בולגריה מגיעה ל-62% מהתמ"ג לנפש של האיחוד האירופי במונחים של כוח קנייה. הנתונים המעודכנים משקפים צמיחה של 12% בחמש השנים האחרונות, מה שמסמן מגמה חיובית למעמדה הכלכלי של המדינה. אינדיקטור זה מציג את הצעדים של בולגריה בצמצום הפער בהכנסה וברמת החיים בהשוואה לממוצע האיחוד האירופי, בהתחשב בשינויים במחירים בין מדינות.
כלכלנים במכון לכלכלת שוק מציינים את ההישג הזה כשיא היסטורי פוטנציאלי למדינה. למרות משברי עבר ואי ודאויות פוליטיות, בולגריה הדביקה בהתמדה את מדינות אירופה, עם צמיחה שנתית של למעלה מ-2% בממוצע בשנים האחרונות.
ניתוחים השוואתיים מדגישים את הצמיחה של 13% של בולגריה בהשוואה לרומניה, וצמיחה של 10% בהשוואה לליטא ופולין. אנליסטים מדגישים את החשיבות של מינוף הרווחים הללו כקרש קפיצה להמשך צמיחה בעשור הקרוב, ודוחקים נגד קיפאון.
הנתונים מדגישים את ההתקדמות של בולגריה אך מדגישים את הצורך במאמצים מתמשכים כדי לבנות על המומנטום הזה לצמיחה כלכלית עתידית.
מחירי הדיור ביוון מזנקים, והתשואה יורדת: האם יש עדיין הזדמנויות לישראלים?
הכתבה מתארת עליות מחירים חדות בשוק הדיור ביוון: לפי נתונים שצוטטו מבלומברג, מחירי הדירות באתונה עלו באוקטובר בכ-12% לעומת השנה הקודמת, ולפי הבנק המרכזי של יוון הם עלו ב-17% וב-14% ברבעון הראשון והשני של 2023. בסלוניקי נרשמו ברבעון השלישי עליות של עד 15% בהשוואה שנתית. לפי הכתבה, בארבע השנים האחרונות עלו המחירים באתונה בכ-10% בשנה בממוצע ובאזורים אחרים בכ-5%, וגורמים בענף מציינים שהתשואות יורדות בעוד שהביקוש, גם מצד ישראלים, ממשיך לעלות.
מקור: גלובס, הילה וייסברג, 17.12.2023
מחירי הדיור ב-20 הערים הגדולות בארה"ב זינקו באוקטובר לשיא
לפי מדד S&P CoreLogic Case-Shiller, מחירי הדיור ב-20 המטרופולינים הגדולים בארה״ב עלו באוקטובר 2023 בפעם התשיעית ברציפות והגיעו לשיא, עם עלייה של 4.9% ב-12 חודשים. העלייה החדה ביותר נרשמה בדטרויט (8.1%), ואחריה בסן דייגו ובניו יורק, ופורטלנד הייתה העיר היחידה במדד שבה המחירים ירדו. לפי הדיווח, המחירים ממשיכים לעלות למרות ריבית משכנתאות שהגיעה ל-8%, בעיקר בגלל מחסור בבתים למכירה, שכן בעלי בתים רבים אינם רוצים לוותר על משכנתאות בריבית נמוכה.
מקור: כלכליסט, 26.12.2023
משבר דיור בארה"ב: שכר הדירה זינק - ואיתו מחוסרי הבית
לפי דו״ח של המשרד האמריקאי לתכנון עירוני ולפיתוח (HUD), מספר מחוסרי הבית בארה״ב עלה ב-2023 ב-12% לכ-653 אלף איש, העלייה החדה ביותר מאז החלה המדידה ב-2007. הכתבה קושרת את העלייה ליוקר המחיה, לשכר הדירה החציוני שגבוה בכ-22% מרמתו לפני הקורונה לפי נתוני Redfin, ולסיום ההטבות וסיוע החירום שניתנו בתקופת המגפה. יותר ממחצית מחוסרי הבית חיים בארבע מדינות - וושינגטון, פלורידה, ניו יורק וקליפורניה - ובמקביל צפוי להיבנות השנה מספר שיא של דירות להשכרה.
מקור: כלכליסט, 17.12.2023
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.